昨日は、二本の記事をUPしました。
ダブルツリー上海浦東はヒルトン並みに施設もサービスも良かったです。
１泊２日の西表島の旅は、充実した弾丸旅行となりました。
一昨日の記事で、ＴＶｅｒの日曜日の初耳学をご覧になりましたか？
広瀬すずと川口春奈のプライベート動画に衝撃を覚えました。（笑）
今日の記事は、私の理解の範囲で書いているので、間違いがあるかもしれません。
ご指摘頂けると嬉しいです。
不動産リートとは
超簡単に言うと不動産を開発するには巨額がかかります。
銀行から借入しようとすると担保等々でフレシキブルに投資ができません。
そこで、不動産リートとして、株式のように上場して多くの方に小口で買ってもらえば、
開発資金を集めることができます。
そして、家賃収入など利益が出た部分を
株式の配当金と同じように投資者に分配します。
なのでリートの場合、配当金ではなく、分配金といいます。
森トラストリート（１）
高配当のリートを買った記事を書きました。
その記事にサンズさんから森トラストリートを買えば、
コンラッド東京の大家になれるよってコメントを頂いたのです。
みどりたまこさんから、HGVの瀬底等を開発したのも森トラストだよと情報を頂きました。
私、ヒルトングランドバケーション（HGV）瀬底を購入しておりまして、
年会費の支払いに森トラストリートの分配金を充てたら面白いかもって思いました。
森トラストリートも購入リストに入っていたのですが、よく研究していませんでした。
まず、森ビルと森トラストの関係さえ分かっていません。（笑）
そこで、ネットでいろいろ調べてみると
森ビルと森トラストの関係
週刊ポスト2017年1月1・6日号によれば、
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アークヒルズや六本木ヒルズなどの都市開発を手がける森ビルと、丸の内トラストタワーや東京汐留ビルディングなどを開発した森トラストは別会社だが、創業者は同じ一族である。
森ビルは、森泰吉郎氏が1955年に設立（当時は森不動産）。泰吉郎氏の長男、森敬氏は慶応大学理工学部教授になり（1990年に死去）、次男の森稔氏、三男の森章氏が森ビルに入社した。
泰吉郎氏は1993年に死去し、森ビルの経営は稔氏と章氏が担うこととなった。稔氏は専務から社長に就任。章氏は森ビルの常務から、「森ビル開発」（後の森トラスト）の社長に就任した。
1994年9月に章氏は、森ビル開発を数年後に上場する意向があると明らかにした。上場するとなれば、両社で共同してやってきた業務を分離する必要がある。
5年かけて関連会社も分割統合し、1999年1月に森ビルと森ビル開発は別会社となった。これに合わせ、森ビル開発は森トラストに社名を変更。2004年には株式の持ち合いも解消し、森トラストは東証一部への上場も果たした。
分離の背景には兄弟の不仲があるとする見方があるが、『経済界』編集局長の関慎夫氏は否定する。
「弟の章氏が入社する時点で、独立が見込まれていたと見る方が正しいでしょう。2人の性格は全然異なる。兄の稔氏はロマンチストで、不動産業というよりも都市づくりをしたいという意識が強い。だからこそ、17年も掛けて六本木ヒルズの再開発を成し遂げた。一方の章氏は信託銀行で働いていたこともあり、収益をしっかり考えるリアリストです。この2人が一緒に経営はできないことは最初から分かっていたのです」
かつて2人は新聞のインタビューに「切磋琢磨してグループが成長すればよい」（稔氏）、「営業分割は経営路線の違いを反映した当然の結果」（章氏）と語っており、あくまで路線の違いであることを強調した。
稔氏は2012年に死去。現在は内部昇格した辻慎吾氏が社長を務めるが、役員には稔氏の妻・佳子氏、稔氏の娘婿・浩生氏が名を連ね、浩生氏は次期社長の呼び声も高い。一方、森トラストは、3月に森章氏が代表権のある会長に就任し、長女の伊達美和子専務が社長に昇格する人事を発表した。
「章氏には3人の子供がいて、全員が森トラストに入社しましたが、長男、次男はすでに退社し、長女が社長になった。章氏は3人を競わせ、最終的に長女が残ったということだと思います」（前出・関氏）
創業家には創業家なりの継承の厳しさがあるのだ。
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出典URL：https://www.news-postseven.com/archives/20170103_478804.html?DETAIL
だそうで、財閥系の不動産会社と違って、資金繰りには苦労するだろうなあ。
そして、応援したいなあ。って思えました。
森ビルは、長期間かけて、ランドマークを開発する会社（巨額の負債を抱える）
森トラストは、積極的に森トラストリートに不動産を売却して身軽になり
成長していくビジネスモデルだと感じます。
森トラストリート（２）
森ビルは、オフィス開発がメインの会社ですが、
森トラストは、ホテル開発も積極的に行っており、
コンラッド東京も森トラストが作りました。
今でも森トラストがコンラッド東京の大家です。
ただし、森トラストは、株式を公開しておりませんので、
投資するには、森トラストリート（8961）を購入するしかありません。
森トラストリートＨＰ：https://www.mt-reit.jp/ja/
リート対象のホテルを確認すると
シャングリ・ラ 東京
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 神奈川県小田原市
ホテルオークラ神戸
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション
ホテルサンルートプラザ新宿
の６ホテルしかリートの対象になっていません。
コンラッド東京は入っていませんが、
東京汐留ビルディングとして、ビル全体で、計上されているようです。
HGV瀬底は、個人の客（含む私）に販売している状況ですので、
リートからは外れているのですね。
分配金利回りは4.32%が予想されますので、購入を検討できるかもって思っています。
ちなみに株主優待等の制度はありません。
リート対象のホテルも組み替えが行われる可能性もあります。
リートのまとめ
アメリカの金利が上がると日本の不動産リートが価格が下がる（配当利回りは上がる）イメージです。
確かに金利が上がれば、借金をして不動産開発する会社には逆風です。
本来は、日本のリートですので、日本の金利に影響を受けるはずなのに。（汗）
日本の金利は、まだまだ低いですよ。
また、日本の金利が上がるのは、インフレが進んだ時。
インフレが進めば、価値ある不動産の価格も家賃も高くなり、
リートの価値も上がると理解しています。
リートについては、リブログさせて頂いたぷーたパパさんの記事が別角度から
専門的に書かれていますので、是非お読み下さい。
Ｊ（日本）リートのインデックスファンドはお薦めできないと考えていたのですが、
各社が利益を出すために頑張っていますので、購入しても良いかもって思えてきました。
少額で買えるのが魅力ですよね。 詳しくはぷーたパパさんの記事をお読み下さい。
いちろうのもう一言
何回も書いているウェルスマネジメント(3772)という会社についてですが、
この記事で言う森トラストと同じ立場。
つまり、ホテル開発には巨額のお金がかかり、帳簿上の経営状況が厳しくなります。
それに伴い株価が下がるのですが、リート（グループ会社）などに売却すれば、
帳簿上の数字が良くなり株価が上がります。
つまり、どのタイミングでリート化するか等、経営者の手のひら上で株価が動きます。
このビジネスモデルが崩れない限り、
安い時に買って高いときに売るを繰り返せる会社なんです。
株優も利回りに加えると６％位あるのもお気に入りのポイントです。
（まあ、株優を有効に使えればですけど。（笑））