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2009年ごろより不動産投資を開始し家賃月170位まで行くも一旦すべてリセット そののち別ジャンルで開業をいくつかしたり投資や事業でさんざん失敗してきました(笑)
失敗談は役に立つと思うので読んでみてください。
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成功とは何か？を考えさせられる記事
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事業や不動産投資で失敗する人を減らすためのブログです笑
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15年来の友人で飲食業で成功している人がいるんですがお店の経営に疲れてきたみたいです。
そこで最近投資を始めて私が不動産詳しいから教えてよ、ということで色々個人コンサルしています。
彼の自宅や店舗を仲介したこともありしのぎを削る厳しい業界で成功しているので尊敬しています
とにかく飲食で多店舗展開だと人のトラブルを始め何かとトラブルが多いので、1人で完結する投資は本当に精神的に楽だと言っていました。
さて前面が私道でガス、上水道、下水道菅の補修、新設等で掘る場合は私道の掘削承諾が必要になります。
今回取得した物件で古いガス管はきているが水回りをやり直し接続が必要な件で東京ガスに連絡したところ
50センチ掘る必要があり書面が必要と言われた。
たったの50センチ。。。
書面は東京ガス側で準備してくれるのでそちらを預かり全員にレターパックで郵送
私道所有者は私の会社を入れて8名も。1人くらいトラブりそうだなと思っていると届いているのになかなか返さないオバチャンが
こちらはガスの方が対応してくれた
他は届かず戻ってきた方が2名。要するに現在住んでいないが登記上の住所も変更していないということ
こちらは配達証明で再送しそちらも戻ってきたのでそれを東京ガスに郵送し、所有者不明の書面にうちの署名捺印をしてようやく工事に入る流れに
担当がきちんと教えてくれない人だと相当時間かかる
そもそもうちは不動産業者だから謄本あげて住所調べるけど素人だとどのように対応するのだろうか？
こういった無駄な手間が発生するので私道の物件は避けた方が賢明だが、その分安く買える人は買ったら良い
今回の場合もだが、届いてハンコを押さない奴が一定数いる
逆の立場になってその人が工事をするときもこちらの署名捺印が当然に必要になる
なのでその点をきちんと話して伝えて施工すれば良い
さいあく裁判になる可能性もある
そうすると仮に新築の場合相当な時間がかかるので注意が必要
昔中野で持ってた物件では文句言ったらそのままガス工事してくれたが今回ではいちいち細かくて大変でした
この掘削承諾書面が必要っていう本当に無駄な作業やめようよ😅
全て挨拶回った後に
工事する所有者が全ての責任をおえばいいんだから所有者から万一の際は責任取る旨念書取ればよくないか？
昔から私道のトラブルで慣例で惰性で続けてるのかもしれないが東京ガスさんも改善して欲しいと思いましたね
また持分があればさいあく裁判になっても問題ないが持分がない場合は面倒です
隣地トラブルになった際はうまく収めたいがたまにクレイマーみたいにやたらと文句言ってくるのがいるので
そういう時は腰低く行くが腰が低いだけではダメなケースもある
クレイマーはどこでもクレームを言っている。
息を吐くように。なのでそれを気づかせてあげるのも必要だと自分は思っている
まあ菓子折持ってけばだいたい収まるのでうまくやっていきましょう。
売却する時は私道全て掘削承諾書面がある状態で売る。もしくはずっと所有するかで検討しています
掘削承諾について
第三者の来訪時の通行、無償で通行、掘削を承諾すること、売却後にも第三者に承継すること
が記載してある必要があります。
雛形は検索すれば出るが、投資家が自ら取ることはないですよね。
まあ知っておくくらいで良いと思います
概ね物件を売り次の物件を色々と探しています。
また、現在自宅を検討しています。
みなさん古地図はご存知ですか？
東京時層地図というアプリがとても面白くたまに調べます。
昔は処刑場だったところ
昔は川があったところなのに現在は暗渠（地下に川が流れている）にしてあるところ
高低差が著しくジメジメしているところ
これらは気にしない方は気にしないかもしれませんが、風水でいえばよくない場所です
処刑場と言えば鈴ヶ森、若松河田、南千住あたりにありますね
そう言うところは立地が良くても気持ち悪い現象が起こる話を聞いたことがあります。
また暗渠の横や井戸をきちんと息抜きやお祓いをせずに埋めたところ
こう言うところも霊感のある人は住まない方がいいかと思います。
信じるしないはあるかとは思いますが貸す分にはあまり気にしません。
告知物件でさえ気にしない人は一定数いますから。
自宅の場合けっこう気にしませんか？
私は気にして過去住んだところもこちらで調べて住みました。
現在の地図から昭和、戦前、関東地震直前、明治、江戸時代まで調べられます。
YouTubeでも昔ここはどういうところだった、という動画はけっこうあります。
ちなみにアプリは1500円と安くありませんが永遠に使えます。
昔池があったところはやはり地盤があまり強くないことがあるようです。
でも今の技術を持ってすれば問題はなさそうでもありますが
仕事柄でも面白いところですね。
Twitter ooya_tokyo
自分が尊敬している人から聞いた話
私が不動産のことを何も知らない時に色々無償で教えてくださったメンター的な人がおり
一番最初に購入した物件を押さえて紹介してもらいました。
他にも不動産のことだけでなく人間学に関しても色々教わり超人的な頭脳を持ち決して表には出ていない方です。
とにかく都心にビル、レジ、アパート、戸建ありえない価格で仕入れて保有、時に売却、しかも都心地主系です
その人と以前話した時に
「◯よ（私の名前）お前もそこそこ不動産で稼いでその後何がしたいんだ？」
まあ自分は仕事を続けながら時間を作って旅行やら色々としたり家族と過ごしたりしたいと言ったかと思います。
多くの人間はお金を稼ぐことばかり考えて結局それ以上のことにはならん
それだとミトコンドリアと一緒だと
大家連中を集めて話をしたが何度か会っているうち皆お金お金、所詮お金の話しかしない連中ばかり
結局こいつらもミトコンドリアと一緒だと
お前もそうなるのか？と言われました
少しは俺の言っていることが理解できるように、と本を勧められました
「カモメのジョナサン」という本です
ジョナサンは他のカモメよりも能力の高い優れたカモメです。
詳しくは読んで頂ければと思います
Twitterで自慢ばかりしている人
経済的に成功したかもしれないがメンタルが追いついていない人などぜひ読んで見て欲しいです
お金をさんざん稼いで経済的に余裕ができたあともお金お金といっているので意味がない
人間には虫や動物と違って考える頭があると言われました
あなたは余裕ができたら何をしたいですか？？？
※一部表現が不適切なので修正しました
メジャーリーガーの大谷翔平様々をディスってる人がおりブログを書いているというのでそのアメブロを見てみたが
小学生レベルの内容で驚いた。
ブランド品や服が着てみてこれは似合うだの
そもそも若い綺麗な女子なら分かるがおばあちゃんがキレイな服着て日本の希望の星になっている大谷様を批判するのはどうなのかなと。
お金のある芸能人はいい気なもんですな。
まあそのおばあちゃんに負けじと頑張ります🔥
さて最近決済があり司法書士の先生と雑談してた話
サンタメの話になって
売主A→B→C→D→E→F最終買主
なんて取引もあるとのこと
※サンタメとは第三者の為に購入し売主として売ることで登記を入れない取引。このブログ読みに来てる人なら説明は不要ですかね
B→Dは業者です。遡ってFから送金していくので大変時間がかかる時もあると。
業者のサンタメは薄利でもやりますがAとFの金額の差はすごいでしょう。
多くの買取業者は薄利でも数をこなして売却して稼いでいっているイメージですね。
うちはサンタメでも買います。
希望金額で買えれば気にしません
売主でサンタメされたことも何度かあります
要するに値付けが甘かったってこと
相場が上がってる時期でしたし
今後金利が上がるにつれてポータルサイトに設定してるリマインダーの物件メールが増えてきました。
要するに前より収益物件の価格は下がってきているか、出物が増えてきてる印象
不動産は安い金利で自分の希望のエリアを買えればいつでも買い時ですが
高い金利でも十分回る立地であればそれはそれで良いかなと思ってます
以上です
Twitter ooya_tokyo
イイネが全くつかない悲しいTwitterですw
どうすると問い合わせ時に好印象かとNG行為
私は自社で買って加工して売るか、ある程度見栄えを良くして売るとかそう言ったことが多いのですが
要するにうちが売主で問い合わせ時に好印象を持つ方、元付で入っている時に好印象な方やNG例について書いていきます
業者に対し偉そうな対応をする人、自分が客だからと偉そうな対応をする方
正直損です
売主の場合この人には売りたくないな〜と思われたり売ったあとトラブルになりそうと思われると理由をつけて断ります
他のお客様で話が入っている、とか業者優先にする、とか適当な理由をつけます
腰が低い、対応が良い方に売りたい
対応よくしてくれる方が気持ちいいです（当たり前
投資物件の売却時は初心者より経験豊富な投資家に売りたいと思っている
初心者で一件目の方よりいくつも持っている方の方が後々クレームになりにくいです
電話がNGの方
不動産営業ってなぜか電話でのやり取りがとても多いです
FAXも業界ルールで事務所にないといけませんしアナログな世界です
住所を教えてください。電話は不要です、と問い合わせメールに書かれるとなんだか面倒そうという印象を与えます
投資家さんの場合全て仲介業者経由になりますが
私の場合は全て自身で受けていることが多いのでダイレクトに連絡が来て面白いです。
これは自分が他社に問い合わせする時も気をつけています
上手に対応していきたいものですね😊
2019年に書いた記事
大川ごろうさんってこのあと倒産してますね。
本も出版して4800室とか？所有してたような
融資総額なんと500億
サブリースが解除できないから賃料が下がってみたいな話もあるみたいですがお金はどこかに隠してるんでしょう。
ギガ大家、メガ大家多数所有してる人はいますが不動産を保有するのって投資、家賃収入の側面もありますが所有欲だと思います。
現在買取をするようになり多数の業者と関わっていく上で思ったのは
まずバランスシートが健全なだけでなく
売れない物件を保有しない
好立地で、融資を引いて家賃がきちんと入っている物件は保有
もしくは退去してもその後のプランが明確、すぐに次の入居者が見つかること
規模拡大もし過ぎるとリスク
だが好立地でいつでも売れるならあり
仲介に徹してる会社は保有するのはリスクだと思っているからです。
まれーにそういうところも買ってたりしますが相当厳選してるイメージ
それに管理なら保有リスクもなく面倒なら業者側から解約すればリスクがないと考えてる業者さんもいました。
所有せず数千室管理って管理料だけですごいですね
まとめ
バランスシートを健全に適切な金額の融資を借りましょう
保有もリスク
状況が年々変わるのでリブログもしていこうと思います
画像は小石川後楽園
水戸黄門様が愛した庭園で美しく手入れされているので見る価値ありです
題名の件
自分は金額が納得がいけば全然良いかと思います。
業者にも色々います。
うちは現況で売却する場合リフォーム業者、というか信頼している職人さんに見積もりを出してもらい、かつそこに利益を載せず売却します。
ですので買主の方は安くリフォームができる訳です。
そして職人さんも仕事を提供できます
もはやそのリフォーム業者の方々なしでは仕事ができません。
過去に多数訳あり、築古、間口が狭すぎる、再建築不可などや床に傾きがあるような物件もいくつもお願いしてきました。
なによりその方の人間性と技術が素晴らしい👍
毎回助かっています。
話がそれましたが業者が売主の場合である程度の規模の間の売上がある会社、例えば在庫が10億以上で物件数も相当抱えている場合
ほぼ仕入れ金額で売却していくこともあります。
また、企業は従業員を多数抱えていると固定費が高いため少額でも回していかないといけません
私もリフォーム後の再販価格をきちんと予測できていなくて利益がほとんど出なかった案件はあります。
そういった物件であれば投資家さんの買主は賃貸で回す訳ですから損しないと思います。
直近で買付もらった物件では路線価の70%ちょっとでグロス利回りも12%以上で提供しました。
近隣の新築が3000程度で売られているエリアなのでリフォーム前で1/3以下、リフォームしても半値以下で抑えられるので当面保有して適当なタイミングで売却すれば買主も十分じゃないでしょうか。
場所は一都三県の東京寄りです。
物件情報欲しい方いたらTwitterから連絡ください。
@ooya_tokyo
顧客が損する前提で分かってやっている業者、この業界だとちらほらいます。
だいたいそういうのは大元が実は反社系だったりします。
またその下でお金になるからと働いている従業員もどうでしょうか？
特に買主が絶対損するワンルーム屋
やったことは何らかの形で自分に返ってきますよ。
ワンルームも都心や供給過剰でないエリアで適正家賃であれば悪くないはずです。
全ての業者が悪いと思わないようにしてもらいたいですね。
とりあえず業者が売主の物件は、私も仕入れで買う時もあるくらいなので本人が納得できるのであれば買い！
ということでした。以上おやすみなさい💤
※記事見直すと誤字が多数あったので修正しました笑
誰でも当然いい物件ばかり買いたい。
5000万で買って1億で売れそうな物件があるなら誰でも欲しい。それは当然です。
お金は皆欲しいものですからね。
でも紹介物件はいろいろな物件が来ます。
多くの仲介さんに毎日営業してますから
月に30〜50件程度買取査定はきていると思います。
買取業者としては決して多くはない
実際買えるのはそのうち一件あるかないか。
ですが仲の良い人に物件振ると
微妙な物件は買わずに
良い物件だけ欲しい欲しいとしつこい。
私あなたにただ単にギブする関係だったかな？と思ってしまう。
これは自分にも当てはまることです。
世の中はギブアンドテイク。
必ずお礼をした方が良いし、色々してあげたら返してもらいたくなるのが人間の性でしょう。
だから先方が困ってたら別に買いたくない物件でも買う時もあるってことです。
この辺をわかっている人とわかっていない人で結果は異なってきます。
私も昔はわかりませんでした。
A社売主の物件をほぼサンタメで買い、それを3ヶ月で売却。
利益は自分の中ではそれなりに出ました。
A社は利益十分抜けたのでいいかと思っていましたが、今回儲けることができたのは自分のお陰だろうと言われました。
そして追加でコンサル費を払いました。
本当はA社がそのまま売っていれば自分に合った利益と合わせて利益が出ていたはずです。
これは自分が洞察が足りないと思いましたね。
相手の立場になって考える、これは本当に大事です。
ですがギブをしてはいけない相手もいます。
いわゆるテイカーという人種です。
ひたすら相手から貰ってばかりの人間、巻き上げてやろうとする人間、このあたりはよく相手を見極めないと
ただ単に自分がずーっと与えたままになってしまいます。
そして最後に巻き上げられ、疲弊する
これはものすごい安い給料で他人を働かせることも同じですね。
実際そういう社長もいます。
特に水商売関連とか。
話がそれましたが来る物件に買いたくなくても全てきちんと返事をし、お礼を言い、時に損する取引をしても次につながることもあるっていう話でした。おしまい💤
不動産と全く関係ない夢の話です😴
趣味で見る夢がコントロールできれば面白いなというのと、こんなことを言うと変な話ですがデジャビュー（既見感）を現実で見ることがあります。
例えば不動産の契約日にとある不動産屋の事務所に入った瞬間とか、売主さんの顔を見た時とか、まあ聞き流してください笑
こちら以外でも何度かあります。
そもそも一生の1/3は寝ています。
80歳まで生きるとしたら24年間も寝てるんですよ。
その時間も何か出来ればいいですよね笑
映画でもインセプションや鬼滅の刃でも夢の話は出てきます。
初めての明晰夢 松田英子
夢に気づく方法
MILD法 記憶誘導明晰夢
現実か毎回チェックを行う
アラームの時間（起床、寝る前、昼寝等）などに
両手のひらを見る
手のひらでもう片方の手を押し痛みを感じるか？
時計を見るなど
夢の時は痛みを感じなかったり、指の本数がおかしいなどあるそう
今日はこう言う夢を見よう、と思って寝る
夢を見ていることが分かるぞ、と自己暗示
以上
WBTB法→再入眠で夢に戻る
二度寝して夢の続きを見る方法
夢の再体験を行う
推奨されている時間は20〜120分、平均60分という研究結果あり
WILD法 覚醒誘導明晰夢
意識を保ったまま夢に入る
頭に浮かぶイメージや思考を客観的に眺めるのでマインドフルネスにも似ている
夢に落ちる瞬間に気づく
金縛りはただの生理的現象であり、寝入りにすぐにレム睡眠が来るとそのようになる
夢日記を書く
これはiPhoneのメモでいいと思います。
寝起きに書くとほぼ内容を覚えていますがどれも現実から飛躍していることが多いです