こんにちは！
不動産投資を開始3ヶ月にして
不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです！
今回は１つ前に投稿をしたブログの
「不動産投資の「物件概要書」と「レントロール」とは？」
の続きになります！
「不動産投資の「物件概要書」と「レントロール」とは？」はこちらから
【物件概要書】と【レントロール】と同じくらい
重要な話になるのが今回の
【利回りバランス】です。
今回は投資に適した物件を探すにあたって、
利回りバランスをチェックします。
物件概要書に書かれている利回りは、
ほとんどが表面利回りです。
表面利回りが9%以上であれば
投資物件としては問題ないと思われます。
利回りとは、簡単にいうと
かけたお金に対して出た利益の割合のことをいいます。
アパート経営のような不動産投資だけでなくて、
株式市場などさまざまな場面で活用されている考え方がこれです。
不動産投資で扱われる利回りは、
主に年間の投資額に対する年間の利益率をさしています。
不動産は経年劣化による価値の低下や
維持費といった費用がかかるので
不動産投資は利回りが下がりやすいという特徴があります。
また、不動産投資はローンを組んで投資するケースが多いので
金利の上下によっても影響を受けやすいです。
このような理由で、
毎年の投資額や経費と収益を確認して
利回りを把握することが大切になってくるんです。
そもそも不動産投資において、
なぜ利回りが重要視されると思いますか？
ここからは重要なポイントとなってくるので
2つの観点から、不動産投資の利回りが大事な理由を解説します。
不動産の利回りは一般的な利回りとは異なります。
高い利回りの物件を選んでも、
管理費用や修繕費用などの諸経費がかかって
結果的に利回りが低くなったりするので、
不動産の利回りに関する
正確な知識を持っておくことが必要です！
利回りは高ければ高いほど良い！
というわけではありませんし、
地域別平均相場程度の利回りがあれば、
良い物件と言えるわけでもありません。
利回りは家賃収入が得られることを前提に算出したものです。
不動産を運用する場合は、
管理会社に業務を委託した場合の費用や
管理費、修繕積立金などの諸経費が必要になります。
その際、想定の収入よりも
支出が多くなることがあるため、
理想は一般的な利回りよりも
1～2％高い利回りの物件を選ぶのが良いでしょう。
また、ポイントとして覚えておいて頂きたいのが
利回りには、想定利回りと表面利回り、実質利回りの
3種類あることです。
不動産会社の広告に掲載されている利回りは
「表面利回り」（または想定利回り）です。
表面利回りは、
管理費や税金などの経費を考慮せずに計算した利回りです。
なので、購入後の実際の利回りは、
この表面利回りを必ず下回ります。
計算はこのようになります。
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 表面利回り(％)
想定利回りは、
1年間を通して満室だったと想定した家賃収入で
空室割合やランニングコストを考えずに計算します。
1年間の満室状態での家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100 ＝想定利回り
表面利回りは物件の価値を
ざっくりと知るには便利なのですが
物件の収益性を正確に評価することに向かないです。
参考程度の数字ではなくて
より現実的な数字で確認したい場合は、
実質利回りでの確認をおすすめします。
(1年間の満室家賃収入 － 1年間の維持管理経費）
÷ （不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費） × 100 = 実質利回り
不動産投資で得られる最終的な収益は、
家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引いて求めます。
より正確な利回りの確認には、
諸経費分の支出を差し引いた「実質利回り」を見ると良いですよ。
いかがでしたか？
段々と専門的な用語がたくさん出てきているので、
難しく感じてくるでしょうか？
ただ、今の時点で心配しなくて全然大丈夫です。
僕も最初初めての単語を見た時には、
頭が？？？でいっぱいでしたから、、笑
ただ、あなたがこのブログを読み進めたことで
不動産投資への理解が深まり
毎月20万円以上の不労所得を得られるように
僕がわかりやすく今後も記事を書いていきますので
ブログが為になった！と思いましたら、
いいねを押してくだされば
大変励みになります！
では、また次の記事でお会いしましょう！