こんにちは！
不動産投資を開始3ヶ月にして
不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです。
不動産物件を探しているときに
「物件がどこにあって、どんな特徴があるのか」
というのが、書類1枚にまとまっていたら
便利だなって思いませんか？
実は不動産の会社では、
売りに出されている物件ごとに
「物件概要書」と呼ばれる書類を作成しています。
これは、不動産会社の店頭や
インターネット上に掲示されているのですが
物件概要書という言葉自体
聞き慣れないですよね。
なので、今回のブログでは
物件概要書には何が書いてあって、
どのように使われるのかだったり
その見方について解説します。
これから不動産の売買を予定している方や、
不動産投資を考えている方は
ぜひ参考にしてくださいね。
まず、物件概要書とは
どのようなものなのかを紹介していきます！
物件概要書は
売主・買主・不動産会社を情報面で繋ぐ役割を持っています。
またその必要性についても確認していきましょう。
物件概要書はその名のとおり、
不動産物件の概要が整理して記載されている書類です。
具体的な記載内容は、
所在地や価格、交通アクセス、土地・建物の面積、
建物の構造、用途地域などの
土地利用制限などです。
物件概要書は、
他にも「物件状況等報告書」や
「物件報告書」などと呼ばれることもあります。
不動産会社が作成するのが一般的で
物件概要書があれば、
不動産会社は購入希望者に対して
売却物件の情報を分かりやすく提供できるので
購入希望者は
その物件がどのようなものであるのかを
簡単に把握できます。
物件について大切な情報が整理されているので
それらについて共通理解をしながらスムーズに
交渉することが可能となります。
またトラブルを防ぐためにも、
物件概要書を用いて
物件の問題点を共通理解しておくことが大切で、
投資物件として適しているかチェックすることにも
役立ちます。
例えば、利回りはどうか？再建築できるか？
建ぺい率や容積率はどうか、違法建築物でないか？
建物の構造や築年数はどうか？などです。
これらの条件が良くなければ融資が受けられなかったり、
投資に失敗したりするリスクがあるため、
正確で客観的な情報をもとに判断しましょう。
まずはここまでで
物件概要書に書かれている内容や見方や、
チェックすべき項目などについて解説しました。
まとめると物件概要書は、
その物件がどのような物件なのかを1枚で表した書類で
物件を探す際や交渉するときなどに役立つということが
おわかりいただけたかと思います！
これから不動産を購入しようとしている方や、
投資目的で購入しようと考えている方は、
まずはこの物件概要書の見方に慣れることで、
良い物件の見分けができるようになりますよ！
では次に「レントロール」をご存知でしょうか？
レントロールというのは
アパートやマンション、
オフィスビルのような収益物件を検討する際に、
よく耳にする用語です。
収益物件とは、いわゆる投資物件のことです。
投資物件は「キャピタルゲイン」と
「インカムゲイン」の2種類による
収益獲得方法があるのですが
メインとなるのは賃料収入である
インカムゲインとなることが多いです。
投資物件において
インカムゲインに期待する場合は
収益性を見極めるためには
このレントロールが欠かせません。
そこで今回はレントロールとは何かを踏まえて
レントロールの見方とその際にチェックすべき
10のポイントについてお伝えします！
特に初めて投資物件の購入を検討している方は、
ぜひ参考にしてみてください。
さて、まずレントロールとは
簡単に言えば物件の収益力に関する資料です。
収益性を求める不動産投資においては
欠かせないものと言えますが
まずはレントロールとは何かだったり
どのようなタイミングで見るのかなど、
基本的なことからお伝えしていきますね。
レントロールは別名「家賃明細表」とも呼ばれています。
入居者の状態や
賃貸借契約の条件などが細かく書かれているので
物件の賃貸状況が網羅的にわかる一覧表になっています。
もっとわかりやすく言えば、
その物件の収益力を図るための資料ですね。
またレントロールからは物件の収益性だけでなくて
物件の将来性や変動なども予測することができます。
収益物件の購入にあたって、
投資主からすれば購入金額が大きくなるほど
リスクも高まると言えます。
なので、
購入前にその物件への投資が
有効であるかを見極めることが
重要になります。
物件のオーナーになりたい人の、
このような手間を省くために作成されるものが
レントロールというものです。
不動産投資でレントロールを入手するタイミングは？
レントロールは、
収益物件（オーナーチェンジ物件）の購入時によく見られます。
※オーナーチェンジ物件とは、
すでに入居者がいる状態で売買される物件のことです。
そのため購入後すぐに賃料収入が
得られる点が特徴となるので
収益物件の購入時には
レントロールが重要な資料となります。
一般的には不動産仲介会社などから、
物件概要書と一緒に渡されるケースが多く見られますよ！
レントロールは、
一棟物件の購入検討中の
どこかのタイミングで提供されるのが一般的です。
レントロールを見ると
物件全体の家賃収入がつかむことが可能です。
物件によっては、利回りや稼働率、年間支出なども
レントロールに記載されていることもあります。
レントロールの書式や
項目はさまざまですが
例えば以下のような項目を確認できるので
参考にしてください。
レントロールに載っている項目例
◆各部屋の基本的な契約情報
・家賃、共益費、敷金、駐車場
・間取り、契約期間
・入居者の属性 など
◆物件全体の情報
・入居率、賃料ベースの稼働率
・表面利回り など
◆年間支出
・浄化槽の点検清掃
・共有部の光熱費 など
レントロールがない、賃貸物件の購入は慎重に・・・
ただ、購入意思を示しているにもかかわらず
レントロールが提供されない場合は、
不動産会社にレントロールを必ず請求しましょう。
「さらに詳しい情報を知りたいのでレントロールをもらえますか？」
といった具合に依頼してみてください。
「レントロールを請求したのにもらえない」
「レントロールがそもそも存在しない」
といった賃貸物件の購入は、慎重になるべきです。
大まかな表面利回りや家賃収入だけを見て
高額の賃貸物件を購入するのは
リスクがあります。
ただ何らかの事情で
レントロールなしの一棟物件を検討する
ケースもあるかもしれません。
その場合もレントロールに
記載されているような情報を
しっかりと収集してから
購入を決めることをおすすめします。
レントロールは、
あくまでも賃貸物件の重要な資料の一つとなるので
実際には物件概要書や修繕履歴など
ほかの資料とあわせて読み込むことが大切です。
それぞれの資料に読むときの
チェックポイントもあるため、
そちらも学びつつ対象物件の資産価値と
稼ぐ力を見抜く目を養いましょう！！
ここまで、お疲れ様でした！
最後に収益物件の取引で関わる機会のある
レントロールについてと
その見方やチェックすべきポイントをお伝えしました。
収益物件の取引は現状が良い条件であったとしても、
将来的にどうなるかを予測するのは難しいものです。
そこでレントロールは単に物件の収益力を図るだけでなくて
その物件の将来性を見極めるためにも活用できます。
そのためにはレントロールの特性や
記載してある項目の理解をしたり
そこから判断できることなどを押さえておく必要があります。
また収益物件の取引は、
不動産の専門家でない消費者からすれば、
内容が難しいものです。
かといって取引のために
1からしっかりと知識を蓄えるのは、
あまり現実的ではありません。
そこで消費者と取引相手以外に、
適切な判断ができる消費者側の立場に立った
第三者がいると安心ですね。
取引に後々後悔しないためにも、
ぜひレントロールのチェックや取引の際には、
不動産のセカンドオピニオンサービスの利用も
検討してみてください。
最後に・・・
あなたがこのブログを読み進めたことで
不動産投資への理解が深まり
毎月20万円以上の不労所得を得られるように
僕がわかりやすく今後も記事を書いていきますので
ブログが為になった！と思いましたら、
いいねを押してくだされば
大変励みになります！
では、また次の記事でお会いしましょう！