こんにちは！
不動産投資を開始3ヶ月にして
不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです！
不動産投資用の物件を選ぶとき、
どの要素を最優先すべきかご存じでしょうか？
物件を購入する目的や
購入する物件の種類によって
選び方が異なることは知っていましたか？
マンションの購入や賃貸を検討する際に
物件の紹介欄に
「このマンションはRC構造の建物です」
などと書かれているのを
見たことがある方もいると思います。
RC構造をはじめ、
マンションには複数の構造の種類があるので
構造の仕組みや使用する材料によって
その特徴が異なります。
今回のブログでは
マンションを購入または
賃貸を検討するにあたって
知っておきたい構造の種類や特徴
について解説します！
このブログでは
不動産投資用の物件の選び方について、
物件の種類別・投資目的別に
ポイントをわかりやすく整理していきます。
特に初めて不動産投資を考えている方は
必見の内容ですので、
最後まで見てもらえるといいかと思います。
不動産投資の成功は
物件の選び方で決まる
不動産投資に必要な知識や
テクニックはたくさんありますが、
もっとも重要なのが
物件選びだと考えてください。
物件選びで不動産投資の成否が決まる
と言っても過言ではありません。
その詳細については
これから紹介しますが、
そのポイントを満たす物件の選び方を
知っていきましょう。
まず実際に物件を探す前に、
あなたが不動産投資を行う目的を
明確にする必要があります。
それはなぜかわかるでしょうか？
実はその目的によって
最良の物件の定義が変わってくるからです。
これを怠ると、
あなたの中での判断軸は
鈍ってしまいます。
例えば節税が目的のはずなのに
空室リスクの低さにとらわれて
新築物件を選んでしまうと
相続目的なのに
利回りの高さにとらわれて
地方の物件を選んでしまう。
などがあるからです。
不動産投資の目的は
多くの場合下の3パターンです。
- 副収入目的（全目的共通）
- 所得税・住民税の節税
- 相続税の節税
それぞれの内容を解説します。
① 副収入（全目的にも共通）
家賃収入を給与収入以外の収入として得る目的のこと。
また、家賃収入だけで生活する目的のことです。
② 所得税・住民税の節税
減価償却費を多く計上し不動産所得で赤字を作って
本業の所得と損益通算をすることで
所得税等の節税をはかる目的のこと。
有名企業のサラリーマンや
医師、経営者などの高所得者層に多いです。
③ 相続税の節税
既に多くの資産を作り上げていて
その資産を自分の子や孫に承継する際に
かかる相続税を抑える目的のこと。
目的は1つの場合もあれば、
①と②など、複数の目的を同時に
狙うこともありますが
自分がどの目的をもっているのかを
確認した上で、
物件探しを始めましょう。
まずどんな投資目的であっても、
副収入を得るという目的は共通して
重要になってきます。
そこで共通して確認しておきたいポイントがあります。
この項目が最も数としては多いですが、
それだけ重要ということになります。
所得税等の節税や
相続税の節税目的の場合は
さらに必要なチェックポイントが
いくつかありますが
ここでは、所得税・住民税の節税目的の場合に
必要な観点をお伝えします。
こちらの目的の場合、
「減価償却費」をいかに
多く計上できるかがカギとなります。
減価償却費は
実際の支出を伴わない経費で、
この経費を計上することで
所得税・住民税の節税を果たせます。
↓
※減価償却費とは、
固定資産の価値の低下を事前に考えて
その額を会計期ごとに
見積もる費用のことをいいます。
ポイント1)
物件の構造が木造か
減価償却費は物件の耐用年数が
少ないほど１年で多く計上できます。
木造は耐用年数が短いため、
減価償却費を多く計上できます。
所得税等の節税目的の場合は、
真っ先に木造物件を選びましょう。
ポイント2)
木造の場合、
築年数が22年を超えているか
木造物件でも新築の場合に
節税効果は少なくなってしまいます。
一方で、その物件の築年数が
法定耐用年数を超えている場合は
減価償却の期間は法定耐用年数の
20%になります。
木造の法定耐用年数は22年なので、
築年数が22年を超えていれば減価償却期間は
22年×20% で4年となります。
木造の、耐用年数切れの物件を購入することで
4年という短い期間で減価償却費を計上できます。
所得税等の節税の場合は
木造・築22年以上の物件を選びましょう。
ポイント3)
RC造の物件の場合
設備を建物本体と分けて
減価償却を行う
もう１つ所得税等の節税効果が狙える方法があります。
それは、設備と建物本体（躯体部分）を
分けて減価償却を行うことです。
減価償却の際は
建物本体とエレベーターや給湯器などの
設備を分けて償却をとることが可能です。
この場合、設備の耐用年数は15年です。
耐用年数切れの設備の減価償却期間は
法定耐用年数×20%となるので、
築20年の物件を取得すると
3年で設備の減価償却を行うことができます。
ここまで、
ついてこれているでしょうか・・・
計算が入ってしまって
難しいところだとは思いますが
ここは物件選びにあたって
重要ですので
もう少し物件の構造の
メリットとデメリットを含めて
解説をしていきます。
ちなみに木造とは、
構造の主となっている材料が
木材である住宅のことです。
土台から壁、柱まで
そのほとんどが木材で作られていて
日本の一戸建ては、
ほとんどが木造住宅となっています。
そんな木造住宅のメリットは
断トツでコスト面です。
木材で基礎工事をおこなう場合に
鉄骨や鉄筋と比べて手間がかかりません。
木材の種類によっては
手間をかけずとも耐火効果を得られたりするので
下処理が比較的簡単に済みます。
その結果、コストがかからないというわけです。
また、木材には湿度を調節する
調湿効果があると考えられています。
なので部屋の中が乾燥すると木材が含んでいた
水分を空気中に放って
反対に湿度が高いと空気中の
水分を取り込む性質があります。
そのおかげで、
木造の住宅は結露やカビを防止する効果があるので
1年中快適な空間で過ごすことができます。
一方で木造住宅のデメリットは、
その強度です。
鉄筋・鉄骨が構造の
基礎となっているものに比べて、
強度や耐久性が低いと言われています。
どんな住宅でも
メンテナンスは必要ですが
木造の住宅に関しては
より定期的なメンテナンスが必要だと言えます。
また、木材は自然の素材になるので
シロアリなどの害虫被害も
出やすいとされています。
住宅の寿命を伸ばすためには、
基礎となる木材への侵食を防ぐ必要があるのです。
そして、通気性がいい木造の建物は
防音性能が低いこともデメリットとしてあげられます。
音漏れはもちろん、振動も伝わるので
木造のアパートなどの不動産を購入する方は
あらかじめ確認しておきましょう。
遮音ボードなどの後付け設備で
防音性能を高めることもできますので、
検討してみてください。
まとめると【日本では主流の木造住宅】
その構造にはメリットもたくさんありますが
もちろんデメリットも存在します。
そのメリットを活かしつつ、
デメリットをカバーすることで
快適な住宅へと変えることは可能です。
不動産購入で後悔しないよう、
購入の前には一度チェックをしておくことを
おすすめします。
次に
RC造の鉄筋コンクリートについてです。
一般的にはマンションは大抵RC造になっています。
RC造物件は
大きく以下の4つのメリットが挙げられます。
まず
建物価格が大きくて、減価償却が取りやすいこと
これはRC造の物件は建物価格が大きいので、
減価償却は取りやすいというメリットがあります。
また、建物にしか消費税がかからないため
消費税還付を受ける際も
大きな金額を受け取ることができます。
次に
耐用年数が長いので融資期間が取れやすくて
出口戦略も立てやすいです。
RC造の建物の法定耐用年数は
「47年」と長くなっているので
融資期間が取りやすくなっています。
３つ目は
細かい修繕はあまり必要ないことです。
RC造の物件は主要構造部には
鉄筋が入っているので
屋根など細かい修繕はあまり必要ないと思ってよいです。
４つ目は
耐震、耐火、遮音性に優れていることです。
RC造の物件は構造が
しっかりしているので
耐震、耐火、遮音性に優れていて
耐久性も優れています。
一方でデメリットも
4つ挙げられます。
まず
建物比率が大きいので
建築年数経過と共に減価率も大きくなります。
RC造物件は、
売買価格の中で建物の比率が大きいので、
建築年数の経過と共に建物の評価が下がって
減価率が大きくなります。
次に
大規模修繕時の費用が
大きくなる傾向が強いこと。
RC造の物件は
細かい修繕はあまり出ないですが
大規模修繕時の費用が大きくなる傾向が強いです。
マンション回りに足場を組むだけで
数百万円になることもよくあります。
なのできちんと修繕費用を積立てることが
非常に重要になります。
３つ目は
建物にかかる固定資産税が
高額になることです。
固定資産税は建物と土地と
それぞれに課税されます。
RCの場合は建物の評価が
非常に高くなるので
固定資産税も高額になってきます。
４つ目は
年間の経費率は木造と比較して
高くなることです。
RC造の物件は
規模が大きい物件が多くて
その分年間の経費率も木造の物件と比較して
高くなります。
エレベーターなどの
機械設備がついている可能性が高いので
それが理由となります。
ここまで、両方のメリットとデメリットを
説明してきましたが、
『結局、どっちの構造がいいの？』と
気になった方もいるかと思います。
一言で言うと、
『木造の方がリスクは少ない』が
『RC造は融資のレバレッジを
目一杯使うことができる』
というのが結論です。
木造物件に適している方は
自己資金が少な方や、節税対策を考えている方です。
出口を考えて
木造物件を購入される場合は、
「新築もしくは築浅」か「築古」にする方が無難です。
RC造に適している方は
融資を活用してキャッシュフローを得たい方です。
RC造は耐用年数が長いので
融資期間も取りやすくて、
積算価格もしっかり出るので、
都銀などではRCの方が融資は付きやすいです。
長くなってしまったので
まとめに入りますが、
RCなのか木造なのかは
購入前にきちんと考える必要性があります！
節税効果が全く違ったり
資産形成の観点からも大きく違うので、
ご自身の現在の資産背景によってど
ちらを買うかを判断する必要があります。
また、木造とRCでは
銀行の評価が大きく変わるので、
耐用年数の短い木造を負債とみなす
銀行も多いです。
木造を複数買った後に
RCへと投資対象を切り替えたくても
既に所有している木造物件が負債と見なされて
銀行に取り合ってもらえないケースもあるので、
投資プランを明確に立てることが重要です。
最後に・・・
私は相当数の投資家様と
今までお会いしておりますが、
RCの方が木造より
圧倒的に好まれていて、
比率としたら大体7：3くらいには
なるではないかと思います。
もし融資を使いながら
不動産投資を考えていらっしゃるのであれば、
購入される前に明確な投資プランを立ててから
購入するようにしましょう！！！