物件を買うなら木造？それともRC造？

こんにちは！

不動産投資を開始3ヶ月にして

不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです！

不動産投資用の物件を選ぶとき、

どの要素を最優先すべきかご存じでしょうか？

物件を購入する目的や

購入する物件の種類によって

選び方が異なることは知っていましたか？

マンションの購入や賃貸を検討する際に

物件の紹介欄に

「このマンションはRC構造の建物です」

などと書かれているのを

見たことがある方もいると思います。

RC構造をはじめ、

マンションには複数の構造の種類があるので

構造の仕組みや使用する材料によって

その特徴が異なります。

今回のブログでは

マンションを購入または

賃貸を検討するにあたって

知っておきたい構造の種類や特徴

について解説します！

このブログでは

不動産投資用の物件の選び方について、

物件の種類別・投資目的別に

ポイントをわかりやすく整理していきます。

特に初めて不動産投資を考えている方は

必見の内容ですので、

最後まで見てもらえるといいかと思います。

不動産投資の成功は

物件の選び方で決まる

不動産投資に必要な知識や

テクニックはたくさんありますが、

もっとも重要なのが

物件選びだと考えてください。

物件選びで不動産投資の成否が決まる

と言っても過言ではありません。

その詳細については

これから紹介しますが、

そのポイントを満たす物件の選び方を

知っていきましょう。

まず実際に物件を探す前に、

あなたが不動産投資を行う目的を

明確にする必要があります。

それはなぜかわかるでしょうか？

実はその目的によって

最良の物件の定義が変わってくるからです。

これを怠ると、

あなたの中での判断軸は

鈍ってしまいます。

例えば節税が目的のはずなのに

空室リスクの低さにとらわれて

新築物件を選んでしまうと

相続目的なのに

利回りの高さにとらわれて

地方の物件を選んでしまう。

などがあるからです。

不動産投資の目的は

多くの場合下の3パターンです。

• 副収入目的（全目的共通）
• 所得税・住民税の節税
• 相続税の節税

それぞれの内容を解説します。

①  副収入（全目的にも共通）

家賃収入を給与収入以外の収入として得る目的のこと。

また、家賃収入だけで生活する目的のことです。

②  所得税・住民税の節税

減価償却費を多く計上し不動産所得で赤字を作って

本業の所得と損益通算をすることで

所得税等の節税をはかる目的のこと。

有名企業のサラリーマンや

医師、経営者などの高所得者層に多いです。

③  相続税の節税

既に多くの資産を作り上げていて

その資産を自分の子や孫に承継する際に

かかる相続税を抑える目的のこと。

目的は1つの場合もあれば、

①と②など、複数の目的を同時に

狙うこともありますが

自分がどの目的をもっているのかを

確認した上で、

物件探しを始めましょう。

まずどんな投資目的であっても、

副収入を得るという目的は共通して

重要になってきます。

そこで共通して確認しておきたいポイントがあります。

この項目が最も数としては多いですが、

それだけ重要ということになります。

所得税等の節税や

相続税の節税目的の場合は

さらに必要なチェックポイントが

いくつかありますが

ここでは、所得税・住民税の節税目的の場合に

必要な観点をお伝えします。

こちらの目的の場合、

「減価償却費」をいかに

多く計上できるかがカギとなります。

減価償却費は

実際の支出を伴わない経費で、

この経費を計上することで

所得税・住民税の節税を果たせます。

↓

※減価償却費とは、

固定資産の価値の低下を事前に考えて

その額を会計期ごとに

見積もる費用のことをいいます。 

ポイント1)

物件の構造が木造か

減価償却費は物件の耐用年数が

少ないほど１年で多く計上できます。

木造は耐用年数が短いため、

減価償却費を多く計上できます。

所得税等の節税目的の場合は、

真っ先に木造物件を選びましょう。

ポイント2)

木造の場合、

築年数が22年を超えているか

木造物件でも新築の場合に

節税効果は少なくなってしまいます。

一方で、その物件の築年数が

法定耐用年数を超えている場合は

減価償却の期間は法定耐用年数の

20%になります。

木造の法定耐用年数は22年なので、

築年数が22年を超えていれば減価償却期間は

22年×20%　で4年となります。

木造の、耐用年数切れの物件を購入することで

4年という短い期間で減価償却費を計上できます。

所得税等の節税の場合は

木造・築22年以上の物件を選びましょう。

ポイント3)

RC造の物件の場合

設備を建物本体と分けて

減価償却を行う

もう１つ所得税等の節税効果が狙える方法があります。

それは、設備と建物本体（躯体部分）を

分けて減価償却を行うことです。

減価償却の際は

建物本体とエレベーターや給湯器などの

設備を分けて償却をとることが可能です。

この場合、設備の耐用年数は15年です。

耐用年数切れの設備の減価償却期間は

法定耐用年数×20%となるので、

築20年の物件を取得すると

3年で設備の減価償却を行うことができます。

ここまで、

ついてこれているでしょうか・・・

計算が入ってしまって

難しいところだとは思いますが

ここは物件選びにあたって

重要ですので

もう少し物件の構造の

メリットとデメリットを含めて

解説をしていきます。

ちなみに木造とは、

構造の主となっている材料が

木材である住宅のことです。

土台から壁、柱まで

そのほとんどが木材で作られていて

日本の一戸建ては、

ほとんどが木造住宅となっています。

そんな木造住宅のメリットは

断トツでコスト面です。

木材で基礎工事をおこなう場合に

鉄骨や鉄筋と比べて手間がかかりません。

木材の種類によっては

手間をかけずとも耐火効果を得られたりするので

下処理が比較的簡単に済みます。

その結果、コストがかからないというわけです。

また、木材には湿度を調節する

調湿効果があると考えられています。

なので部屋の中が乾燥すると木材が含んでいた

水分を空気中に放って

反対に湿度が高いと空気中の

水分を取り込む性質があります。

そのおかげで、

木造の住宅は結露やカビを防止する効果があるので

1年中快適な空間で過ごすことができます。

一方で木造住宅のデメリットは、

その強度です。

鉄筋・鉄骨が構造の

基礎となっているものに比べて、

強度や耐久性が低いと言われています。

どんな住宅でも

メンテナンスは必要ですが

木造の住宅に関しては

より定期的なメンテナンスが必要だと言えます。

また、木材は自然の素材になるので

シロアリなどの害虫被害も

出やすいとされています。

住宅の寿命を伸ばすためには、

基礎となる木材への侵食を防ぐ必要があるのです。

そして、通気性がいい木造の建物は

防音性能が低いこともデメリットとしてあげられます。

音漏れはもちろん、振動も伝わるので

木造のアパートなどの不動産を購入する方は

あらかじめ確認しておきましょう。

遮音ボードなどの後付け設備で

防音性能を高めることもできますので、

検討してみてください。

まとめると【日本では主流の木造住宅】

その構造にはメリットもたくさんありますが

もちろんデメリットも存在します。

そのメリットを活かしつつ、

デメリットをカバーすることで

快適な住宅へと変えることは可能です。

不動産購入で後悔しないよう、

購入の前には一度チェックをしておくことを

おすすめします。

次に

RC造の鉄筋コンクリートについてです。

一般的にはマンションは大抵RC造になっています。

RC造物件は

大きく以下の4つのメリットが挙げられます。

まず

建物価格が大きくて、減価償却が取りやすいこと

これはRC造の物件は建物価格が大きいので、

減価償却は取りやすいというメリットがあります。

また、建物にしか消費税がかからないため

消費税還付を受ける際も

大きな金額を受け取ることができます。

次に

耐用年数が長いので融資期間が取れやすくて

出口戦略も立てやすいです。

RC造の建物の法定耐用年数は

「47年」と長くなっているので

融資期間が取りやすくなっています。

３つ目は

細かい修繕はあまり必要ないことです。

RC造の物件は主要構造部には

鉄筋が入っているので

屋根など細かい修繕はあまり必要ないと思ってよいです。

４つ目は

耐震、耐火、遮音性に優れていることです。

RC造の物件は構造が

しっかりしているので

耐震、耐火、遮音性に優れていて

耐久性も優れています。

一方でデメリットも

4つ挙げられます。

まず

建物比率が大きいので

建築年数経過と共に減価率も大きくなります。

RC造物件は、

売買価格の中で建物の比率が大きいので、

建築年数の経過と共に建物の評価が下がって

減価率が大きくなります。

次に

大規模修繕時の費用が

大きくなる傾向が強いこと。

RC造の物件は

細かい修繕はあまり出ないですが

大規模修繕時の費用が大きくなる傾向が強いです。

マンション回りに足場を組むだけで

数百万円になることもよくあります。

なのできちんと修繕費用を積立てることが

非常に重要になります。

３つ目は

建物にかかる固定資産税が

高額になることです。

固定資産税は建物と土地と

それぞれに課税されます。

RCの場合は建物の評価が

非常に高くなるので

固定資産税も高額になってきます。

４つ目は

年間の経費率は木造と比較して

高くなることです。

RC造の物件は

規模が大きい物件が多くて

その分年間の経費率も木造の物件と比較して

高くなります。

エレベーターなどの

機械設備がついている可能性が高いので

それが理由となります。

ここまで、両方のメリットとデメリットを

説明してきましたが、

『結局、どっちの構造がいいの？』と

気になった方もいるかと思います。

一言で言うと、

『木造の方がリスクは少ない』が

『RC造は融資のレバレッジを

目一杯使うことができる』

というのが結論です。

木造物件に適している方は

自己資金が少な方や、節税対策を考えている方です。

出口を考えて

木造物件を購入される場合は、

「新築もしくは築浅」か「築古」にする方が無難です。

RC造に適している方は

融資を活用してキャッシュフローを得たい方です。

RC造は耐用年数が長いので

融資期間も取りやすくて、

積算価格もしっかり出るので、

都銀などではRCの方が融資は付きやすいです。

長くなってしまったので

まとめに入りますが、

RCなのか木造なのかは

購入前にきちんと考える必要性があります！

節税効果が全く違ったり

資産形成の観点からも大きく違うので、

ご自身の現在の資産背景によってど

ちらを買うかを判断する必要があります。

また、木造とRCでは

銀行の評価が大きく変わるので、

耐用年数の短い木造を負債とみなす

銀行も多いです。

木造を複数買った後に

RCへと投資対象を切り替えたくても

既に所有している木造物件が負債と見なされて

銀行に取り合ってもらえないケースもあるので、

投資プランを明確に立てることが重要です。

最後に・・・

私は相当数の投資家様と

今までお会いしておりますが、

RCの方が木造より

圧倒的に好まれていて、

比率としたら大体7：3くらいには

なるではないかと思います。

もし融資を使いながら

不動産投資を考えていらっしゃるのであれば、

購入される前に明確な投資プランを立ててから

購入するようにしましょう！！！

購入物件を視察する際に見逃せないポイント徹底解説

こんにちは！

不動産投資を開始3ヶ月にして

不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです！

不動産投資物件をこれから買いたいけど、

どんな流れで実際に買うのかわからない…

と悩んでいませんか？

今回のブログでは、

物件購入において大事なことをお伝えしていきます。

物件を購入にするにあたり、

大事なことは、ある2つの視点を持つことです。

結論、それは

「入居者の視点」と「投資家の視点」です。

両方の視点で見たときに

魅力的な物件かどうかを

チェックできるようになるので、

ここからはその視点の見極め方を

紹介していきます！

見極め方①

【交通の便のチェック】

公共交通機関を利用するエリアでは

電車の駅・バスの停留場までの距離を。

自動車の使用が基本のエリアでは

主要幹線道路までの時間をチェックします。

特に公共交通機関を利用するエリアの場合は、

自分で歩いて時間・距離を確認したほうが確実です。

書類上は「徒歩５分」となっていても

これは単純に１分＝80メートルとして

距離を換算したものに過ぎませんので、

実際には急な勾配が続いているかもしれません。

また、交通量の多い大きな交差点があるかもしれないので

書類や地図からはわからないことを

しっかり確認しておきましょう。

見極め方②

【周辺施設を確認】

実際に自分の目で確かめることとすれば

建物周辺の施設を確認することも大事です。

商業施設や病院・学校の有無は

賃貸需要があるかどうかの大きなポイントになります。

特に嫌悪施設が無いかは必ず確認してください。

特に臭いや騒音の出る施設は

入居率に大きな影響が出ます。

時間帯を分けて何回か確認してみたり

近隣の商店などに聞き込みをすることをおすすめします。

見極め方③

【入居状況をチェック】

集合住宅の場合は、

入居状況のチェックをします。

集合ポストを見れば、

どれくらいの入居率かはすぐにわかります。

正確に知るためには、

各部屋の電気メーター・ガスの元栓を確認すれば

入居しているのかどうかがわかります。

入居率が高ければ、

すぐに新しい入居者が

現れやすい物件だということです。

見極め方④

【室内のチェック】

室内に関してだと

間取りとの整合性や老朽化が

進んでいるかをチェックして

そのまま貸し出せるのか、

原状回復工事が必要なのかを

判断していきます。

設備は実際に動かさないと

支障があるかわかりません。

見た目がよくても要注意してくださいね。

扉はすべて開けてみて

中をすべて確認して

畳があるなら畳をめくってみたり

下地の具合等も確認すると

表面には見えない痛みが発見できます。

写真を撮っておくと

後から振り返りができますし、

工事が必要な場合の

見積もりも出しやすくなります。

見極め方⑤

【道路のチェック】

一棟マンションや

アパートの見学の場合は、

前面道路は必ずチェックしてください。

もし面々道路が狭ければ、

再建築の場合面積を

減らされる可能性があります。

また、自動車が入ってこられるか

どうかもポイントです。

見極め方⑥

【境界線のチェック】
 

そして、境界線を示す杭や石が

あることも忘れずに確認しましょう。

どこまでが敷地として有効なのかを

確認しておかなければ、

後々トラブルになることがあります。

もし境界線を越えて屋根や

庇が設置されていれば

不動産会社にすぐに相談しましょう。

見極め方⑦

【管理状況をチェック】

トラブルのもとになりやすいといえば、

建物の管理状況です。

掲示板にどのような

注意事項が貼られているのかや

入居者による迷惑行為は

ないかなどを確認してください。

また、エントランスや駐輪場など、

清掃や整理がされているかどうかなど

目につきやすい場所をチェックすることで、

管理会社や管理組合が機能しているかや

迷惑者がいるかいないかもわかります。

もし清掃が行き届いていない場合は

購入後に管理会社の変更も

視野に入れながら検討しましょう。

では、ここまでで

購入物件の視察ポイントがチェックできたかと思います！

これから不動産投資のための

物件を購入するにあたって参考にして

魅力的な物件を見つけてください！

不動産投資を成功させるために重要な【賃貸管理会社選び】

こんにちは！

不動産投資を開始3ヶ月にして

不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです！

不動産投資を成功させるために

重要なポイントは、

賃貸管理会社選びです。

特に不動産自体に

あまり慣れていない初心者の方は、

賃貸管理会社選びを失敗すると

空室リスクが高まって

不動産投資の収益が

落ち込む可能性もあるので

注意しなければなりません。

なので、今回のブログでは

良い賃貸管理会社の見分け方や

選ぶ際のポイントについて

解説していきます。

そもそも、賃貸管理とはなんでしょう？

賃貸管理というのは、

アパートやマンションを賃貸に出して

収益を得る一連の

サポート業務の事になります。

賃貸管理会社に管理を委託すると

主には契約締結業務と

管理運営業務の業務を

賃貸人に変わって対応してくれます。

そもそもどの仕事においても

委託を依頼できると

自分の時間や労力を大きく削減できます。

なので、しっかりと不動産投資を

効率よく回し、不労所得を得るために

管理委託を行うメリットをお伝えします。

管理委託をすることで、

賃貸人側の賃貸経営にかかる手間は

ほとんどなくなります。

なので、サラリーマン投資家など副業として

不動産投資やアパート経営をする方は

ほぼ必須と言えるくらい重要な内容になります。

管理委託していない場合は

賃借人の窓口は賃貸人自身になります。

つまり、サラリーマン投資家でしたら

本人の携帯電話に賃借人から

直接電話がかかってくることになります。

ちなみに、この状況がどういうことなのか

おわかりいただけるでしょうか・・・？

例えば仕事の会議中に、

賃借人から水漏れがする、

エアコンが効かない、鍵をなくした、

といった電話がかかってきて

対応を迫られるということです。

賃借人からすると、

賃貸人がサラリーマンかどうかは

全く関係ありません！！

なので、管理委託をするということは

とても重要なことになります。

では良い賃貸管理会社は

一体どうやって探せば良いのでしょうか？？

ポイントは、

その物件にあった賃貸管理会社を探すことです。

こちらも、具体的にお伝えしていきますね。

その1）

物件所在地から30分以内に事務所があること

物件まで遠い管理会社だと、

クレーム対応の際に迅速に

対応してもらえない可能性があるので、

注意ポイントとなります。

その2）

賃借人専用のコールセンターがあること

規模の小さい管理会社だと、

電話がつながりにくく賃借人から

クレームになることがあるので

できれば専用ダイヤルやコールセンターが

ある管理会社だと安心材料になります。

その3）

365日対応可能である

トラブルはいつ発生するかわからないので、

できるだけ年末年始、GW、お盆なども

対応してくれる管理会社がおすすめです。

その4）

物件を囲わない

空室になった際に、

自社で客付けして仲介手数料を

もらいたい管理会社の場合は

他の仲介業者に対して

空室情報を公開しないことがあります。

管理物件でも

他の仲介業者による客付けが

可能か確認したほうがよいですね。

では次に、僕が

おすすめしない賃貸管理会社の見分け方

をご紹介します。

次の３点のいずれかに

該当する賃貸管理会社は、

あまりおすすめしません・・・

その1）

物件検索サイトに室内写真の掲載がない

大手物件サイトでは

空室情報を掲載する際に

室内の細かい写真を掲載していることは

多くありますが、

やる気のない管理会社の場合は

外観写真くらいは掲載していますが

室内の細かい写真という項目は

掲載していないことがよくあります。

この理由としては

写真をとるためにわざわざ現地まで行くことが

面倒と考えているからです。

このような会社に任せてしまうと

空室が長期化する可能性があるので、

写真をよく確認するようにしましょう。

その2）

1人に対する担当物件が多すぎる

1人の担当者が管理する

戸数が200戸を超えてくると

業務がかなり忙しいはずなので、

万が一の際に迅速に

対応してもらえない可能性があります。

また、担当制ではない会社の場合だと

情報がちゃんと引き継がれていないこともあるので

できるだけ担当がついていて、

適度な管理数を有している

会社を選びましょう。

その3）

電話対応が雑

管理会社に初めて電話で

問い合わせをした時の対応は

とても重要な見極めになります。

特に、専用のコールセンターを

持っていない会社の場合に

賃借人も同じ番号に電話することになります。

声のトーンが低すぎたり

早口すぎて聞き取れなかったりという場合は

賃借人のクレームになる可能性があるので

できるだけ避けたほうが良いでしょう。

いかがだったでしょうか？

これから物件を見つけるにあたり、

慎重に選ぶ必要が多くありましたね。

初心者投資家の場合は

信頼できる管理会社に委託したほうが

総合的に見て収益が安定する可能性があるので

今回ご紹介したポイントを参考に

物件にあった管理会社を探してみてください。

最後に・・・

あなたがこのブログを読み進めたことで

不動産投資への理解が深まり

毎月20万円以上の不労所得を得られるように

僕がわかりやすく今後も記事を書いていきますので

ブログが為になった！と思いましたら、

いいねを押してくだされば

大変励みになります！

では、また次の記事でお会いしましょう！

不動産投資の「利回りバランス」とは？ 投資に適した物件探しのポイント！

こんにちは！

不動産投資を開始3ヶ月にして

不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです！

今回は１つ前に投稿をしたブログの

「不動産投資の「物件概要書」と「レントロール」とは？」

の続きになります！

「不動産投資の「物件概要書」と「レントロール」とは？」はこちらから

『不動産投資の「物件概要書」と「レントロール」とは？』

【物件概要書】と【レントロール】と同じくらい

重要な話になるのが今回の

【利回りバランス】です。

今回は投資に適した物件を探すにあたって、

利回りバランスをチェックします。

物件概要書に書かれている利回りは、

ほとんどが表面利回りです。

表面利回りが9%以上であれば

投資物件としては問題ないと思われます。

利回りとは、簡単にいうと

かけたお金に対して出た利益の割合のことをいいます。

アパート経営のような不動産投資だけでなくて、

株式市場などさまざまな場面で活用されている考え方がこれです。

不動産投資で扱われる利回りは、

主に年間の投資額に対する年間の利益率をさしています。

不動産は経年劣化による価値の低下や

維持費といった費用がかかるので

不動産投資は利回りが下がりやすいという特徴があります。

また、不動産投資はローンを組んで投資するケースが多いので

金利の上下によっても影響を受けやすいです。

このような理由で、

毎年の投資額や経費と収益を確認して

利回りを把握することが大切になってくるんです。

そもそも不動産投資において、

なぜ利回りが重要視されると思いますか？

ここからは重要なポイントとなってくるので

2つの観点から、不動産投資の利回りが大事な理由を解説します。

不動産の利回りは一般的な利回りとは異なります。

高い利回りの物件を選んでも、

管理費用や修繕費用などの諸経費がかかって

結果的に利回りが低くなったりするので、

不動産の利回りに関する

正確な知識を持っておくことが必要です！

利回りは高ければ高いほど良い！

というわけではありませんし、

地域別平均相場程度の利回りがあれば、

良い物件と言えるわけでもありません。

利回りは家賃収入が得られることを前提に算出したものです。

不動産を運用する場合は、

管理会社に業務を委託した場合の費用や

管理費、修繕積立金などの諸経費が必要になります。

その際、想定の収入よりも

支出が多くなることがあるため、

理想は一般的な利回りよりも

1～2％高い利回りの物件を選ぶのが良いでしょう。

また、ポイントとして覚えておいて頂きたいのが

利回りには、想定利回りと表面利回り、実質利回りの

3種類あることです。

不動産会社の広告に掲載されている利回りは

「表面利回り」（または想定利回り）です。

表面利回りは、

管理費や税金などの経費を考慮せずに計算した利回りです。

なので、購入後の実際の利回りは、

この表面利回りを必ず下回ります。

計算はこのようになります。

年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 表面利回り(％)

想定利回りは、

1年間を通して満室だったと想定した家賃収入で

空室割合やランニングコストを考えずに計算します。

1年間の満室状態での家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100 ＝想定利回り

表面利回りは物件の価値を

ざっくりと知るには便利なのですが

物件の収益性を正確に評価することに向かないです。

参考程度の数字ではなくて

より現実的な数字で確認したい場合は、

実質利回りでの確認をおすすめします。

(1年間の満室家賃収入 － 1年間の維持管理経費）

 ÷ （不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費） × 100 = 実質利回り

不動産投資で得られる最終的な収益は、

家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引いて求めます。

より正確な利回りの確認には、

諸経費分の支出を差し引いた「実質利回り」を見ると良いですよ。

いかがでしたか？

段々と専門的な用語がたくさん出てきているので、

難しく感じてくるでしょうか？

ただ、今の時点で心配しなくて全然大丈夫です。

僕も最初初めての単語を見た時には、

頭が？？？でいっぱいでしたから、、笑

ただ、あなたがこのブログを読み進めたことで

不動産投資への理解が深まり

毎月20万円以上の不労所得を得られるように

僕がわかりやすく今後も記事を書いていきますので

ブログが為になった！と思いましたら、

いいねを押してくだされば

大変励みになります！

では、また次の記事でお会いしましょう！

不動産投資の「物件概要書」と「レントロール」とは？

こんにちは！

不動産投資を開始3ヶ月にして

不労所得で毎月20万円稼ぐしゅんです。

不動産物件を探しているときに

「物件がどこにあって、どんな特徴があるのか」

というのが、書類1枚にまとまっていたら

便利だなって思いませんか？

実は不動産の会社では、

売りに出されている物件ごとに

「物件概要書」と呼ばれる書類を作成しています。

これは、不動産会社の店頭や

インターネット上に掲示されているのですが

物件概要書という言葉自体

聞き慣れないですよね。

なので、今回のブログでは

物件概要書には何が書いてあって、

どのように使われるのかだったり

その見方について解説します。

これから不動産の売買を予定している方や、

不動産投資を考えている方は

ぜひ参考にしてくださいね。

まず、物件概要書とは

どのようなものなのかを紹介していきます！

物件概要書は

売主・買主・不動産会社を情報面で繋ぐ役割を持っています。

またその必要性についても確認していきましょう。

物件概要書はその名のとおり、

不動産物件の概要が整理して記載されている書類です。

具体的な記載内容は、

所在地や価格、交通アクセス、土地・建物の面積、

建物の構造、用途地域などの

土地利用制限などです。

物件概要書は、

他にも「物件状況等報告書」や

「物件報告書」などと呼ばれることもあります。

不動産会社が作成するのが一般的で

物件概要書があれば、

不動産会社は購入希望者に対して

売却物件の情報を分かりやすく提供できるので

購入希望者は

その物件がどのようなものであるのかを

簡単に把握できます。

物件について大切な情報が整理されているので

それらについて共通理解をしながらスムーズに

交渉することが可能となります。

またトラブルを防ぐためにも、

物件概要書を用いて

物件の問題点を共通理解しておくことが大切で、

投資物件として適しているかチェックすることにも

役立ちます。

例えば、利回りはどうか？再建築できるか？

建ぺい率や容積率はどうか、違法建築物でないか？

建物の構造や築年数はどうか？などです。

これらの条件が良くなければ融資が受けられなかったり、

投資に失敗したりするリスクがあるため、

正確で客観的な情報をもとに判断しましょう。

まずはここまでで

物件概要書に書かれている内容や見方や、

チェックすべき項目などについて解説しました。

まとめると物件概要書は、

その物件がどのような物件なのかを1枚で表した書類で

物件を探す際や交渉するときなどに役立つということが

おわかりいただけたかと思います！

これから不動産を購入しようとしている方や、

投資目的で購入しようと考えている方は、

まずはこの物件概要書の見方に慣れることで、

良い物件の見分けができるようになりますよ！

では次に「レントロール」をご存知でしょうか？

レントロールというのは

アパートやマンション、

オフィスビルのような収益物件を検討する際に、

よく耳にする用語です。

収益物件とは、いわゆる投資物件のことです。

投資物件は「キャピタルゲイン」と

「インカムゲイン」の2種類による

収益獲得方法があるのですが

メインとなるのは賃料収入である

インカムゲインとなることが多いです。

投資物件において

インカムゲインに期待する場合は

収益性を見極めるためには

このレントロールが欠かせません。

そこで今回はレントロールとは何かを踏まえて

レントロールの見方とその際にチェックすべき

10のポイントについてお伝えします！

特に初めて投資物件の購入を検討している方は、

ぜひ参考にしてみてください。

さて、まずレントロールとは

簡単に言えば物件の収益力に関する資料です。

収益性を求める不動産投資においては

欠かせないものと言えますが

まずはレントロールとは何かだったり

どのようなタイミングで見るのかなど、

基本的なことからお伝えしていきますね。

レントロールは別名「家賃明細表」とも呼ばれています。

入居者の状態や

賃貸借契約の条件などが細かく書かれているので

物件の賃貸状況が網羅的にわかる一覧表になっています。

もっとわかりやすく言えば、

その物件の収益力を図るための資料ですね。

またレントロールからは物件の収益性だけでなくて

物件の将来性や変動なども予測することができます。

収益物件の購入にあたって、

投資主からすれば購入金額が大きくなるほど

リスクも高まると言えます。

なので、

購入前にその物件への投資が

有効であるかを見極めることが

重要になります。

物件のオーナーになりたい人の、

このような手間を省くために作成されるものが

レントロールというものです。

不動産投資でレントロールを入手するタイミングは？

レントロールは、

収益物件（オーナーチェンジ物件）の購入時によく見られます。

※オーナーチェンジ物件とは、

すでに入居者がいる状態で売買される物件のことです。

そのため購入後すぐに賃料収入が

得られる点が特徴となるので

収益物件の購入時には

レントロールが重要な資料となります。

一般的には不動産仲介会社などから、

物件概要書と一緒に渡されるケースが多く見られますよ！

レントロールは、

一棟物件の購入検討中の

どこかのタイミングで提供されるのが一般的です。

レントロールを見ると

物件全体の家賃収入がつかむことが可能です。

物件によっては、利回りや稼働率、年間支出なども

レントロールに記載されていることもあります。

レントロールの書式や

項目はさまざまですが

例えば以下のような項目を確認できるので

参考にしてください。



レントロールに載っている項目例

◆各部屋の基本的な契約情報
・家賃、共益費、敷金、駐車場
・間取り、契約期間
・入居者の属性 など
◆物件全体の情報
・入居率、賃料ベースの稼働率
・表面利回り など
◆年間支出
・浄化槽の点検清掃
・共有部の光熱費 など

レントロールがない、賃貸物件の購入は慎重に・・・

ただ、購入意思を示しているにもかかわらず

レントロールが提供されない場合は、

不動産会社にレントロールを必ず請求しましょう。

「さらに詳しい情報を知りたいのでレントロールをもらえますか？」

といった具合に依頼してみてください。

「レントロールを請求したのにもらえない」

「レントロールがそもそも存在しない」

といった賃貸物件の購入は、慎重になるべきです。

大まかな表面利回りや家賃収入だけを見て

高額の賃貸物件を購入するのは

リスクがあります。

ただ何らかの事情で

レントロールなしの一棟物件を検討する

ケースもあるかもしれません。

その場合もレントロールに

記載されているような情報を

しっかりと収集してから

購入を決めることをおすすめします。

レントロールは、

あくまでも賃貸物件の重要な資料の一つとなるので

実際には物件概要書や修繕履歴など

ほかの資料とあわせて読み込むことが大切です。

それぞれの資料に読むときの

チェックポイントもあるため、

そちらも学びつつ対象物件の資産価値と

稼ぐ力を見抜く目を養いましょう！！

ここまで、お疲れ様でした！

最後に収益物件の取引で関わる機会のある

レントロールについてと

その見方やチェックすべきポイントをお伝えしました。

収益物件の取引は現状が良い条件であったとしても、

将来的にどうなるかを予測するのは難しいものです。

そこでレントロールは単に物件の収益力を図るだけでなくて

その物件の将来性を見極めるためにも活用できます。

そのためにはレントロールの特性や

記載してある項目の理解をしたり

そこから判断できることなどを押さえておく必要があります。

また収益物件の取引は、

不動産の専門家でない消費者からすれば、

内容が難しいものです。

かといって取引のために

1からしっかりと知識を蓄えるのは、

あまり現実的ではありません。

そこで消費者と取引相手以外に、

適切な判断ができる消費者側の立場に立った

第三者がいると安心ですね。

取引に後々後悔しないためにも、

ぜひレントロールのチェックや取引の際には、

不動産のセカンドオピニオンサービスの利用も

検討してみてください。

最後に・・・

あなたがこのブログを読み進めたことで

不動産投資への理解が深まり

毎月20万円以上の不労所得を得られるように

僕がわかりやすく今後も記事を書いていきますので

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では、また次の記事でお会いしましょう！