不動産、任意売却、
住宅ローンコンサルタント、
ホライズンインベストメントのMURAです。
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・任意売却に関するメインブログを引っ越しました。
→解りやすい任意売却
→任意売却の実績とスキーム
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【 任意売却 】とは…
任意売却とは・・・
ご自宅の相場価格よりも、
住宅ローンの債権の方が多い状態、
いわゆるオーバーローンの状態で
不動産を売却する方法です。
上記に加えて、
【任意売却】とは、
最悪の事態【競売】を避けるために、
【債権者】が、譲歩した不動産売却のスキームです。
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任意売却 事例①
４１歳の男性 Ａ様。
１３年前に、ご自宅購入。
その後
１年前に、
会社をリストラされ、
ダブルワークして、
貯金をとり崩しながら生活。
しかし、限界で、
住宅ローンの支払いが困難になった。
借入先及び債権者
住宅ローンは、
住宅金融支援機構で借入。
関西市役所の固定資産税も滞納中。
任意売却の下準備 ～ 売却活動 ～ 債権交渉
（１）住宅ローン残債 ２，８００万円
任意売却をすすめるにあたり、
住宅金融支援機構から連絡があり、
（株）住宅債権管理回収機構が、
債権者の事務窓口になることが通知される。
住宅債権管理回収機構へ
Ａ様のご自宅の周辺の写真と、
室内写真等を提出、協議の上
売出金額を１，９８０万円とした。
（２）売出価格 １，９８０万円
Ａ様のご自宅の売却活動と
債権者（住宅債権管理回収機構と関西市役所）と
債権交渉を進める。
３か月後
購入希望者が見つかり、
弊社が調整役となり、
債権者と購入希望者、
そして
売主Ａ様で、諸条件をすり合わせ、
１，９００万で任意売却が成立する。
任意売却成立
（３）任意売却成立 １，９００万
引越費用は、１００万円確保
住宅ローン残債 ２，８００万円
任意売却成立 １，９００万
※住宅ローン残債 － 任意売却金額 ＝ 任意売却後の残債
２，８００万 － １，９００万 ＝ ９００
ゆえに、
任意売却後の残債は、
９００万となります。
任意売却後の残債の９００万は、
月々５，０００円～１５，０００円を
支払っていくこととなりました。
月々５，０００円～１５，０００円を
支払っていくこととなりました。
※任意売却後の残債の支払いですが、
任意売却後、
任意売却されたご自宅以外に
大きな資産を所有されていなければ、
債権者としては、
基本的にとれる手段が少なく、
少額の支払い金額で
了承するケースが多いです。
任意売却後、
任意売却されたご自宅以外に
大きな資産を所有されていなければ、
債権者としては、
基本的にとれる手段が少なく、
少額の支払い金額で
了承するケースが多いです。
とりあえず、
現段階で、Ａ様は、
自己破産や法的整理を検討されず、
様子をみていく、とのことでした。
月々の支払が、困難なれば、
法的手続きを検討されることを
アドバイスさせて頂きました。
（良心的で融通のきく先生をご紹介可能です）
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任意売却 事例②
６５歳男性 建築関係 自営業 Ｂ様
サラ金のローンと
関西市役所の固定資産税、住民税を滞納。
ケガで入院後、仕事が激減して、
サラ金のローンを返済できなくなる。
奥様も病気を患っており、
近くの病院へ通院されていので、
現在のご自宅に住み続けたいとのこと。
借入先及び債権者
（１）サラ金ローン残債：1,５00万円
（２）サラ金会社 ＵＦＣローンに
任意売却の意向を伝え、
Ｂ様のご自宅の調査を開始。
任意売却の下準備 ～ 売却活動 ～ 債権交渉
築３０年の連棟式住宅で
前面道路が４ｍ未満であることを報告する。
（３）債権者である ＵＦＣローンと協議、
交渉のすえ売出価格が５００万に決定。
（ 任意売却して、
しかも、ご自宅に住み続けられる・・・
そんな虫のいい話があるの？ ）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
そんな虫のいい話があります。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
（４）現在のご自宅に住み続ける方法
→ リースバックプラン方式
リースバックプラン方式
リースバック方式とは・・・
現在のご自宅を、
投資家に買い取って（大家さんになってもらう）、
投資家（大家さん）と
建物賃貸借契約を結び、
賃貸として、
現在のご自宅に住み続ける方法です。
現在のご自宅を、
投資家に買い取って（大家さんになってもらう）、
投資家（大家さん）と
建物賃貸借契約を結び、
賃貸として、
現在のご自宅に住み続ける方法です。
任意売却の成立 ～ 決済
任意売却が、４５０万円で成立する。
リースバック方式にて
家賃５２、０００円で
引き続き現在のご自宅に居住中。
その後、
Ｂ様は、奥様の病気の件もあり、
生活保護を受けることとなりました。
生活保護を受けるにあたり、
自己破産等の法的手続きの検討中。
自己破産が成立すれば、
民間の債務の支払いは免責となり、
支払いは、免除されます。
家賃５２、０００円で
引き続き現在のご自宅に居住中。
その後、
Ｂ様は、奥様の病気の件もあり、
生活保護を受けることとなりました。
生活保護を受けるにあたり、
自己破産等の法的手続きの検討中。
自己破産が成立すれば、
民間の債務の支払いは免責となり、
支払いは、免除されます。
それでは、また！
今後とも宜しくお願い致します。
お気軽にご相談下さいませ。
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◆離婚した元嫁が、連帯保証人？
2020年07月23日 10:58
◆任意売却後
連帯保証人の個人信用情報は、ブラックになるの？https://t.co/vLRPNaFGoo
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担当 村角壮士(むらずみ まさし)、
宅地建物取引士
『大阪府堺市出身。町のお医者さんのような、不動産総合クリニックを目指します』