昨年7月31日の日銀金融政策決定会合で、金融政策の方針を「無担保コールレート（オーバーナイト物）を、0.25%程度で推移するよう促す」としたことで、その後、住宅ローンの変動金利が上がりました。
変動金利で借り入れ中、多くの銀行では金利の見直しは年2回。要項では以下の記載を拝見します。
>4月1日と10月1日に金利を見直し、それぞれ6月と12月の約定日の翌日から新利率を適用する
この規定によって、12月の約定日の翌日＝1月の返済から新利率での返済が始まる方が多くいらっしゃいます。それと併せて考えたいのが「5年ルール」です。5年ルールとは、
>変動金利（元利均等返済）で借入れしている場合、返済額は5年間一定
というものです。
金利と返済額の見直しが同時期であれば金利上昇がわかりやすいのですが、5年ルールが採用されているため、金利が見直されても返済額が変わらず、金利上昇が返済にどのように影響するのが理解しにくいと思います。そこで、本稿では具体的に解説します。
6,000万円・変動金利0.5%・35年返済で借り入れた場合、返済額は155,751円となります。半年ごとに金利の見直しがありますが、金利が変化してもこの返済額が5年間続きます。
借入から4年半経過し、55ヶ月目に金利が0.15%上昇して0.65%になった場合を考えます。金利が上がっても5年ルールがあるので、返済額は従前のまま155,751円です。では、何が変わるかというと利息です。利息の計算式は
その時点の借入残高 × 金利
です。55回目の利息を計算するので、54回目が終わった残高を確認すると52,860,907円。それに0.65%を掛けて、この金利は年間の金利（年利）なので、月の金利（月利）を計算するために12で割ります。計算結果は28,663円。これが55ヶ月目の利息です。
52,860,907円 × 0.65% ÷ 12ヶ月 ＝ 28,663円
元金充当額は返済額から利息を単純に引くだけですので、127,118円（155,751円 ー 28,663円）となります。借入残高も54回目の借入残高から55回目の元金充当額を引く単純な引き算。52,860,907円 ー 127,118円 ＝ 52,733,789円。以降もこの繰り返しです。利息を計算して、元金充当額と借入残高の引き算をしていきます。以下償還表でご確認ください。
もし、55回目の金利が上がらなかった場合の比較は以下の通り。返済額は変わらず、6,608円利息が増え、6,608円元金充当額が減ります。
そして、60回目の返済が終わると、5年ルールで返済額の見直しとなります。特段難しいことはありません。60回目が終わった残高52,097,164円・金利0.65%・30年返済で返済額を計算すると159,321円となるので、120回目までの5年間はその額で返済します。
私は企業研修の際、以下のようなスライドを使っています。
お弁当を選ぶとき、値段だけが掲示されているのと、お弁当の写真が掲示されているのでは、お客様の心理は異なります。写真が掲示されている方がわかりやすいですよね。このように「中身がわかる」ということの効果は、お弁当も住宅ローンも同じです。住宅ローンは金利だけでなく、返済額の中身である利息や元金充当額、借入残高まで考えることが大切です。
中身の確認には償還表が必要ですが、エクセルで簡単に作れます。以下の動画をご参考に作成してみてください。自分で作ってみることで、どのセルとどのセルが関係しているか、どういう計算方法かを知ることで理解がより深まります。