今回は、以下の日経新聞の記事を考えてみたいと思います。
住宅ローン、ミックス型も選択肢 金利上昇に備え
記事では変動金利と固定金利を組み合わせて借りる「ミックスプラン」を推奨しています。私は16年前の著書の表紙に「金利ミックスはトクしない!」と書いています。
住宅ローンの(秘)新常識 長期固定に繰上返済はトクしない!?
ミックスプランは「あれこれ考えている風」ではありますが、大した意味(効果)がありません。上記書籍では数字で検証していますが、今回は日経新聞の記事を数字で検証してみたいと思います。
記事には、当ブログに何度か登場したことのある住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんの試算による、4,000万円を変動金利0.47%と全期間固定金利1.445%で2,000万円ずつ借り入れした例が出てきます。そして、6年目以降、変動金利が+1.5%の1.97%になった場合のことが触れられています(「変動金利が5年後に1.5%上がるのか」という話も重要ですが、ここでは置いておきます)。私が試算をして数字を並べてみましたので以下に記載します。
結局のところ、ミックスしても毎月の返済額も総返済額も全期間固定を上回ります。ミックスプランと変動金利だけを見ているのでトクな感じがしますが、全期間固定よりは損をします。金利上昇が起こっても、【ミックスプラン < 全期間固定のみ < 変動金利のみ】という状況になるのであれば、まだ検討の余地もあるかもしれません。しかし、変動金利のみよりミックスプランがトクをするのは、極端な金利上昇が起こった場合です。記事には
>金利の上昇が続いたりすれば、変動型の返済総額はさらに膨らむ
とありますが、そのような極端な金利上昇を予想するのであれば、わざわざミックスせずに全期間固定だけで借りておけばいいだけです。ミックスプランは極端な金利上昇がないと変動金利より有利にならず、その場合は全期間固定金利より不利になる。ここが非常に重要です。
>ミックス型の強みは家計の状況などに応じて契約内容を調節できることだ
との記載がありましたが、ミックスの割合を変えても同様の結果が得られました(下の画像参照)。調節するのは自由ですが、意味(効果)があるのでしょうか。
冒頭で「あれこれ考えている風」といったのは、こういうことです。
>ローン返済中の選択肢もある。金利が上昇し始めた場合に、変動型を先に繰り上げ返済すれば利息負担の増加を抑えられる。反対に金利上昇が当面ないとみれば、金利が高い固定型から繰り上げ返済する考え方もある。
金利が上昇し始めたという程度では、変動金利は固定金利を上回る水準にはなっていません。当然、固定金利の利息負担の方が多いのですから、そちらを考えた方がいいでしょう。金利上昇が当面ないとみるなら、そもそもミックスする必然性が見当たりません。考え方としてはありますが、「あれこれ考えている風」です。
せっかくなので、他の試算もしました。
■6年目以降、全期間固定と返済が同じになる金利→1.6%
「変動金利のみであれば1.6%だけれども、ミックスしているので変動金利が1.8%になって同水準」というのであればわかりますが、どちらも1.6%です。
■総返済額が全期間固定と近くなる6年目以降の金利→1.78%
これも、「変動金利のみだと1.78%だけれども、ミックスしているので変動金利が2%で同水準になる」ならわかりますが、どちらも1.78%です。それぞれミックスの割合を変えても、同様の結果が得られます。これらの理由は、全期間固定の金利が高い=金利がすでに上がっているということが要因ですので、変動金利だけでなく全期間固定金利もしっかりと見た方がいいと思います。
後半、以下の記載があります。
>ファイナンシャルプランナー(FP)の竹下さくら氏は「子どもの大学進学前後までに片方を完済するように期間を設定すれば、教育費負担が重くなる時期の家計運営が楽になる」と助言する。1人が35年返済で固定型、もう1人が15年返済の変動型といった具合だ。期間が短い方を変動型にすれば、金利上昇リスクを抑えやすい。
まず、教育資金に関しては、一番かかるといわれているのが、大学初年度の入学金と授業料。つまり、「まとまったお金」が必要です。2本のうち1本の住宅ローンを大学入学までに完済しようとすれば、返済額が高くなります。住宅ローンに多くの資金を投入することとなり、その「まとまったお金」が作りにくくなります。ライフプランニングにおいては「ストック」と「フロー」の両面を見る必要がありますが、「ストック」への配慮が欠けています。
そもそも、そのような高額な返済額が返済比率に収まるのか=実現可能なプランか、という観点も抜けています。
次に、変動金利を早期に返済するようにしていますが、それにより割高な固定金利の返済が残ります。変動金利の返済期間が短い=元金返済が多いのに、将来の金利上昇を過度に意識しすぎていないでしょうか。変動金利の金利上昇を問題視するのであれば、固定金利はすでにその金利上昇が起こっている状況なのですから、そちらも考えた方がよろしいかと思います。変動金利だけに着目し、固定金利のマイナス面が欠落した偏った記事になっています。
このように、ミックスプランは選択肢としてはありますが、具体的に数字で見てみると大した効果は見込めず、これを推奨している人達は雰囲気で語っているという印象です。私が「あれこれ考えている風」というのは、そういう理由です。