ライフプランシミュレーション（山梨中央銀行）
7月7日（火）
山梨中央銀行のHPがリニューアルし、
ライフプランシミュレーションができるようになりました。
これは朗報です。
FP（ファイナンシャルプランナー）の分野では、生涯設計がテーマです。
個人ごとのライフスタイルに合わせた資金計画作成が求められます。
結婚・出産・子育て・住宅取得・マイカー買換え・趣味・年金…
それに伴って、住宅ローン・生命保険・教育費・金融資産運用・不動産運用
更に、各種税金・社会保険・年金対策・老後・相続…等を検討する必要があります。
住宅ローンのシミュレーションは、どこでもできます。
新たなライフプランシミュレーションは、ある意味画期的なことです。
何故なら
例えば、住宅ローンの新規の借入時。
借入時の属性（年収・勤務先・家族構成・資産…）が判断基準です。
これは、将来は未確定だから当然のことでしょう。
しかし、終身雇用・年功序列の賃金体系が崩れた今、
そして、住宅ローン破綻者が急増している状況を考えれば、
債務者（住宅ローンを借りる方）が、自ら将来に対する認識を深め、
将来を如何に担保するか、検討し知識を深めることができるからです。
重要なことは、入口から出口まで
つまり、各人の生涯設計です。
多くの方にとって、住宅ローンは人生最大の買い物でしょう。
金額も期間も、です。
ちょっと動かしてみましたが、まだまだ使い勝手がよくありません。
でも、
みんなでライフプランシミュレーションを動かしてみましょう。
そうすれば、このプログラムがもっと改善し、
一層、使いやすくなることでしょう。
では、また…
新築分譲3,880万円（新宿40分）
7月6日（月）
先日の相談から
埼玉県 大手デベロッパーの新築分譲について
ご子息の住宅として検討中の物件です。
パンフレットをご持参いただき、購入を検討中とのこと。
なんと3,880万円（土地約50坪、ツーバイフォー新築住宅）
新宿まで40分、素晴らしい街並みの住環境です。
3,880万円？
最初、首都圏でもこんな値段で売られているのか？ の驚き！
パンフレットをよくよく拝見すると、
土地は50％の普通借地権付き
月額地代11,666円（10年間は）
田舎暮らしで首都圏の地価相場は、分りませんが、
それにしても、とんでもなく安い価格のように思えます。
仮に（あくまでも仮に） 土地が3,000万円（坪60万円×50坪）
建物が2,500万円として、総額5,500万円
土地の所有権1,500万円で普通借地権1,500万円
普通借地権の部分の地代が11,666円（月額）ですので、
地代は年間で0.93％
（11,666円×12ヶ月÷1,500万円）
それにしても安い、のでは？
そこで、更にパンフレットをみると
ステップアップシステムの文字
これで納得！
（10年以降の地代は大幅にアップする可能性が高い）
でも、よく分らない部分は、今の時代に『何故、普通借地権』なのか？
普通借地権は、将来の不確定要素が多い
だから法律の整備も定期借地権に切り替わっているのに。
パンフレット及びホームページで内容を見る限り
本当に素晴らしい環境にあるようです。
現状でアドバイスできることは
①何故、普通借地権50％なのか
②地代のステップアップシステムとは（10年以降の地代）
③将来、普通借地権50％を所有権として購入する条件は
④普通借地権でなく、土地を全て所有権で購入した場合は
『少なくとも以上の点は、事前に確認しましょう』
『分らない部分は、分るまで素直に説明を受けましょう』
『それで、まだ疑問の点があれば、ご連絡ください』
でした。
では、また…
路線価17年連続ダウン
7月2日（木）
昨日（7/1） 平成21年の路線価が公表。
山梨県内の標準宅地評価基準額の平均額は、17年連続で下落。
路線価は？
相続税・贈与税の基準となる価格です。
農村部の倍率地域を除けば、日本全国の全ての道路に面する土地の価格。
毎年、1月1日現在の1㎡当りの価格が7月1日に公表されます。
一般的に時価の70～80％程度が目安です。
最近では路線価での売買、あるいは路線価以下での売買もあります。
当然、造成が必要な土地・ライフラインの状況で価格は違うでしょう。
路線価は目安であって、時価は時価です。
（あくまで売る側と買う側が、納得して契約するのが時価）
では、路線価の読み取りは？
・土地全般の動向が分る
・個別の土地の動向が分る
・土地の比較ができる…
因みに、私の小規模宅地の路線価は？
平成19年：33,000円（坪109,090円）
平成20年：32,000円（坪105,785円）
平成21年：31,000円（坪102,479円）
こんな具合に毎年着実に下落しています。
住宅地を検討している方は、
少なくとも購入予定地の3年間の路線価を確認。
では、また…