住宅ローンの知識（本当の元利均等の意味）…④

6月30日（火）

明日は、7月1日。

7月1日は何の日か？

路線価が発表される日です。

今年は、どのくらい地価が下落しているか？

あなたの購入予定地の価格を確認できる日です。

本題

住宅ローンの元利均等返済について

元金均等返済と元利均等返済の違いは？

今さらこんなことを説明する必要もないので

『本当の元利均等返済の意味』についてです。

昨日の『延滞』のところで触れましたが、

今日は、『住宅の価値』と『住宅ローン債務』についてです。

※詳細の住宅ローンのシミュレーションは、ネット上でいくらでもできますので

　　ご自身で確認してしてみて下さい。

≪例1≫

・借入額1000万円、期間35年、金利2％、ボーナス返済なし

　毎月の返済額33,127円　この金額は420ヶ月（35年）変わりません。

では、留意点は何か？

　1年後、5年後、10年後、20年後…の借入金の残高です。

　　1年後：　約980万円

　　5年後：　約896万円

　　10年後：約782万円

　　20年後：約515万円

≪例2≫

・借入額1000万円、期間35年、金利3％、ボーナス返済なし

　毎月の返済額38,486円　この金額は420ヵ月（35年）変わりません。

残高は

　　1年後：　約984万円

　　5年後：　約913万円

　　10年後：約812万円

　　20年後：約557万円

この意味は？

あなたの住宅ローンの残高が半分になるのは、約22年後（金利3％）。

上記の条件をもとに、更に具体的に考えてみましょう。

≪例3≫

・土地価格1000万円、住宅価格2000万円、期間35年、金利3％、

　ボーナス返済なし、諸経費等自己資金、全額借入（3000万円）

　（仮定：住宅は、法定耐用年数22年で定額で減価する

　　　　　　土地の価格は変わらない）

①10年後の『住宅の価値』と『住宅ローン債務』

　　住宅の価値：土地1000万円＋住宅1100万円＝約2100万円

　　住宅ローン債務：2436万円

　　　住宅の価値＜住宅ローン債務　です。

②22年後の『住宅の価値』と『住宅ローン債務』

　　住宅の価値：土地1000万円＋住宅ゼロ円＝1000万円

　　住宅ローン債務：1500万円

　　　住宅の価値＜住宅ローン債務　です。

③『住宅の価値』＝『住宅ローン債務』になるのは？

　　　およそ27年後　です。

これは、何を意味しているのでしょう？

『金利が上昇しそうなので、借換えをしようにも担保不足』

つまり

『自己資金がなければ、他行への借換えができない』と、いうこと。

そして

『延滞して競売処分になっても、あなたに債務は残る』と、いうこと。

当然

住宅の価値は、その時点の貸す側の評価で決まります。

全期間固定金利でない限り、金利は変更します。

（優遇金利は、当初の期間とそれ以降は違います）

土地の価格は、全く予測がつきません。

これが

『本当の元利均等返済の意味』です。

では、また…

住宅ローンの知識（延滞）…③

6月29日（月）

住宅ローンの延滞

住宅ローンに限らず、ローンの約定返済は絶対延滞してはいけません。

一回でもダメです。

今月は、返済できないが、来月には2ヵ月分の返済ができるので、

一回位は大丈夫。前にもそんなことがあったが、特に問題もなかったし。

そんな安易な考えを貸す側は、決して認めません。

延滞は、あなたの実績として残ります。

ましてや延滞してから、相談に行っても対応は全然違います。

銀行に返済の相談に行くのは、延滞する前でなければなりません。

では、延滞したらどうなるのか？

金融機関によって対応は微妙に違いますが、

一般的に保証会社経由の場合

3回位の延滞で住宅ローン債権は、貸した銀行から保証会社に移ります。

その間に、銀行からあなたに督促がきます。

更に、内容証明郵便で最期通告が来るでしょう。

その後は、「代位弁済」です。

貸した銀行の債権は、保証会社に移ります。

銀行は、あなたの貸し金（住宅ローン）を全額回収したことになります。

これで

保証会社が債権者となります。

保証会社は、あなたに返済を迫ります。

『返済方法は分割ではありません。一括全額返済です。』

そして、3ヵ月もすれば裁判所に競売の申し立てをするでしょう。

あなたの『我が家』は、延滞から6ヶ月程度で競売処分です。

これで終わりません。

競売の価格は、市場価格より相当低い価格です。

通常、保証会社は競売だけで、あなたへの貸し金全額を回収できません。

『我が家』はなくなり、そして債務も残ります。

何故？債務が残るのか。

住宅ローンの返済方法は、多くが元利均等返済です。

元利均等返済は、月々の返済が一定額ですので、

当然、収入が一定の給与収入の方が選択する方法です。

でも、元利均等返済は、当初返済額のうち元金の額は、非常に少額です。

35年返済で、返済開始後の元金はほとんど減りません。

当初の返済額は、利息相当部分です。

（あなたの返済予定表で確認してください）

一方

住宅は、築年数でどんどん価値を失っていきます。

住宅ローンの元金が減る以上に、住宅の価値が減るからです。

土地価格が上昇していれば、土地＋住宅価格が住宅ローンの元金を

上回ることも考えられますが、

土地価格は、上昇どころか下落している今、

競売後のあなたの債務は、増加していくでしょう。

住宅ローンは、絶対『延滞』してはいけません。

相談は、必ず延滞する前でなくてはなりません。

では、また…

住宅ローンの知識（変動金利）…②

6月25日（木）

今日は、18:30から日本FP協会・山梨支部の研修会に参加。

FPは、資格の取得でOKではなく、継続教育研修が義務付け。

結構ハードな継続研修です。

今日の研修参加で、単位は2単位のゲット。

CFPの場合は、継続期間中（2年間）に30単位の義務付けです。

当然と言えば当然、税制・住宅ローン・社会保障・金融商品…全て

新商品・変更・改革していますので、日々研鑚は必要でしょう。

今日のテーマは『平成21年度　税制改正』です。

手許に『平成21年度の税制改正の概要』の冊子は、ありますが、

人の話を聞くことにより再確認できることが多いと思います。

勉強してきます。

本題

住宅ローン（変動金利）について

変動金利と言えば

①金利は半年毎の見直し

②返済額は5年毎の見直し

③借入時に将来の返済額が未確定

だから、長期の返済の際は、リスクが大きい、と

考えがちです。

本当ですか？

低金利の時は、つまり今はフラット35で全期間固定金利が良い？

では、国交省の調査結果から検証してみましょう。

『平成20年度民間住宅ローンの実態に関する調査』から

（興味のある方は、住宅ローン調査結果 ）

≪住宅ローン新規貸出額≫

「平成19年度は、変動金利型の割合が27.8％（平成18年度は16.1％）と

急増し、全期間固定金利型、証券化支援ローン及び固定金利期間選択型の

割合が減少した。また、固定金利期間選択型については、固定金利期間

（10年）が33.2％（平成18年度21.1％）と急増したが、固定金利期間5年

以下のものは大幅に減少した。」…です。

何故？変動金利が急増。

①借入時、変動金利は固定金利型より必ず低い金利

②10年以上、低金利が続いている

③低金利は、今後も続く可能性が高い…

だから、低金利のメリットを積極的に享受したいと考える人が多い、のでは。

当初、変動金利だからずーっと変動金利ではありません。

変動金利から固定金利への変更は、可能です。（事前の手続き等必要）

因みに、山梨中央銀行の場合

金利優遇（環境配慮型・耐震住宅）で

・変動金利：1.675％

・固定10年：2.400％

その差は、0.725％です。

つまり

住宅ローンの金利タイプを検討する際

固定（2年・3年・5年）は、どうかな？

選択の対象は、変動金利・固定金利型（10年）・フラット35

そして、それらをミックするケースが、モアーベターということ、か？

当然、住宅ローンを借りる方の属性・生涯プラン…等により

現状でどれが良いかは、一律ではありません。

一般的なメリット・デメリットで決めてはいけません。

あなたのそしてあなたの家族の生涯プランから検討すべきでしょう。

では、また…