住宅ローンの知識（変動金利詳細その3）…⑧

7月24日（金）

昨日に引き続き、『未払利息』について

『未払利息』の発生により、当然『元本』が減りません。

そして、『未払利息』も払わなくてはなりません。

5年ごとの見直しにより、毎月の返済額がアップします。

但し、アップは最大1．25倍ですので、

その範囲内で前5年間の不足分の修正が行われます。

で、疑問が？

『旧返済額1．25倍の範囲で処理できない場合は、どうするのか？』

結論、『金融機関によって異なります。』

以前、金融機関に確認したのですが、あまり明確に答えていません。

何故なら、『未払利息の発生が、現実にないから』…

至極当然です。

（変動金利詳細その①、短期プライムレート参照）

①1990年12月（8．000％）から今日までの約20年間、金利は右肩下がり（低下）。

②1995年12月（1．655％）から今日まで一度も2．000％を超えたことがない。

　約13年6ヶ月の最大変動幅は、0．5％。

これでは『未払利息』は、絶対発生しません。

　※住宅ローンに関してです。

金融機関の処理方法は、『条件変更』でしょう。

5年毎の見直しの際に、借入残高・金利情勢・債務者属性…等

あくまで借主と相談の上、

『分割で返済』・『一括返済』・『期間変更』…

20年以上もないので、金融機関としても何んともいえないでしょう。

では、

今後も『未払利息』は、発生しないのか？

『未払利息』は、金利が大幅に上昇する時に発生するので

今後、発生の可能性は、あるでしょう。

但し、極めて稀な期間ではないでしょうか。

何故なら、『未払利息は金利が大幅に上昇』

『大幅』とはどの程度か？

『未払利息』が発生する時の金利の算出方法は

『毎月の返済額×12÷借入残高×100』…でOK

具体的に（その1・その2　参照）

当初借入額3,000万円、期間35年、変動金利1．275％のケース

当初5年間の毎月の返済額は88,585円です。

そして…返済が徐々に進み

借入残高が2,800万円の時に、何％になったら『未払利息』が

88,585円×12÷28,000,000円×100＝3．7965％

つまり、金利が3．7965％以上になると『未払利息』が発生します。

当初金利が1．275％で、約2．5％の金利上昇したケースです。

（金利が3倍に上昇したケースです）

つまり、そう簡単に『未払利息』が発生するとは考えられない…

金利が右肩下がりの今日までも…

それから、何れ金利の上昇が考えるられる今後も…です。

『変動金利は未払利息が発生してリスクがいっぱい』と

変動金利が諸悪の根源のように説明している専門家が…

『未払利息』とは何か？を理解しておくことは必要ですが、

過剰反応する必要は、決してありません。

変動金利の原理原則だけは、『肝』です。

一言で

『月々の返済額が変わらなくても、返済額の内訳の

元本と利息の額は変動する』

『金利が上昇する時は、元本の返済が進まない』

では、また…

住宅ローンの知識（変動金利詳細その2）…⑦

7月23日（木）

変動金利のリスクについて

最大のリスクは、金利上昇により発生する『未払利息』です。

変動金利の返済額は、毎月変動しません。

また、6ヶ月ごとの金利見直しによっても変動しません。

原則、5年間の毎月の返済額は変わりません。

では、金利の変動で何が変わるのか？

返済額に占める元本と利息の額が変わります。（6ヶ月ごとに）

事例で検討してみます。

借入金額3,000万円、当初金利1．275％、期間35年、元利均等返済

毎月の返済額：88,585円

（5年間は、この返済額が同じです）

第1回目の返済に占める元本と利息は

元本：56,710円

利息：31,875円

第1回目の返済後の残高：29,943,290円（30,000,000円－56,710円）

第2回目の返済に占める元本と利息は

元本：56,771円

利息：31,814円

第2回目の返済後の残高：29,886,519円（29,943,290円－56,771円）

　　・

　　・

　　・

こんな具合に毎月徐々に元本が減っていき、

毎月の返済額に占める元本が増え

毎月の返済額に占める利息が減ります。

でも、変動金利ですのでこのままの状態は、ありえません。

では、当初5年間で金利が大幅に上昇したらどうなるか？

仮に、残高が28,000,000円の時に4．5％になったら

毎月の返済額88,585円

元本：0円

利息：88,585円

　※支払うべき利息：105,000円（28,000,000円×4．5％÷12）

未払利息：16,415円（105,000円－88,585円）

　※この状態が続くとどうなるのか？

　　 元本の返済がありませんので、未払利息は雪だるま式に増加します。

怖い怖い未払利息です。

今日はこの辺で、

でも疑問が？『この未払利息は、どのように処理されるのか？』…では。

次回は、その後の未払利息について。

では、また…

住宅ローンの知識（変動金利詳細その1）…⑥

7月22日（水）

ようやく衆議院も解散。

私は『アホ太郎解散』と呼びたい。

改革は後退し、将来に瑕疵を残した首相の責任を問いたい。

自民でも民主でも『社会保障（年金・医療・介護）』の

抜本改革になるとは思えないが、先ずは政権交代を望みます。

本題

変動金利の詳細です。

多くの住宅ローンの解説書をみると

『変動金利はリスクが大きい』

『低金利時代には長期固定金利がベター』…とあります。

間違いではありませんが、

4人に一人以上が変動金利を選択しているのも事実です。

決して、全員の方に変動金利を勧めている分けではありません。

変動金利も選択肢の一つと考え、

どのようなリスクがあり、自分自身の資金計画とマッチするかを

検討いただきたいからです。

変動金利のポイント（一般的なケース）

①短期プライムレートに連動して金利が変動

②変動金利は固定金利より低金利

③金利は6ヶ月ごとに改定

　（毎年4月1日と10月1日に見直し、7月と翌年1月の返済分から6ヶ月間適用）

④返済額は5年間固定

⑤次の5年間の返済額は、旧返済額の1.25倍を限度

　（前5年間に利息負担が毎回の返済額を上回る場合であり、

　　金利が同じ水準であれば、返済額は同じ）

⑥金利の大幅な上昇により、未払利息が発生する可能性がある

以上は、変動金利の最低限の留意点です。

そんな中、金利の変動について

かつて、預金金利が8％もあった時代、当然借入金利も高金利。

借入金利が8％にもなったらとても返済できない…と心配。

変動金利は怖い…の先入観、これも当然。

では、変動金利が連動する『短期プライムレート』は

どのように推移しているのか？

1990．12～1991．12は、この約1年間はなんと8．00％でした。

でも、1995．12に1．655％になり、2009．7は1．475％です。

この間に一度も2．00％を超えた期間はありません。

この間は最低1．375％で最高1．875％です。

つまり、約13年6ヶ月間の最大変動幅は、0．5％です。

そこで、現在の金利を比較してみましょう。

山梨中央銀行の現行の金利で比較

①変動金利　　　　 ：基準金利2．475％　（優遇金利▲1．2％）で

　　　　　　　　　　　　　実質金利1．275％

②固定金利（10年）：基準金利3．9％（当初優遇金利▲1．5％）で

　　　　　　　　　　　　　実質金利2．4％

その差は、1．125％

この差が許容範囲とも考えられます。

繰り返しますが、13年6ヶ月間の短期プライムレートの

変動幅は0.5％

あまり現実的ではありませんが、あくまで試算で。

3000万円の住宅ローン（35年返済、上記金利で金利変動なしのケース）

変動金利：毎月返済額88,585円（総返済額3,720万円）

固定10年：毎月返済額105,648円（総返済額4,437万円）

だからといって、変動金利を…勧めている分けではありません。

きちんとリスクも理解して、始めて何を選択するかです。

次回は、変動金利のリスクについて検証してみます。

では、また…