その(4)の続きです。
いきなり見た人は、ここをご覧くださいませ。
その１ → http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11205970285.html
その２ → http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11206822216.html
その３ → http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11207860760.html
その４ → http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11208454010.html
その３－４で書き忘れたけど、そこででてくるやり口は『 売主を”干す” 』といいますので、仲介不動産の用語をして覚えておきましょ。
さてマンションを売る人で、Yahoo 不動産のホームページを見たことがないという人がいて結構驚きます。関東で中古マンションのコーナーはここかな。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/
売却は、最初の値段付けが命ですから、自分の部屋に妥当な相場にあった値段がつけられないと後が大変です。
（おってご紹介しますが、平均的に３％値段が高すぎるごとに成約が１月遅れます；販売から１月ごとの平均的な値下げ率が３％ですから）
売るときめたら、自分のマンションの成約例と近隣マンションの『成約例』情報程度は取り寄せましょう。 売主本人の相場観の有無はとっても大事です。（プロに聞いても正しく教えてくれるとは限らないから）
『売り出し』価格を調べるなら、ちょっとデータが古くなりますがYahoo でＯＫ。
一方で、価格改定を繰り返しながら、Web上で最後に現れる（成約前の最終の）価格と、実際の成約価格にはかなりの差があります。中古物件は（本当は新築物件もそうですが）買主側が値引きを要求するのはごくごく普通ですから。
『実際にいくらで成約したか』の情報は、正確なものはお金で買わないと手に入りません。 東京カンテイってところで、クレジットカードでぽちっとやると３１５０円。周辺マンション（うちの場合だと近くのメガマンションいくつかも成約情報がのっかってました）の成約情報もこみで4200円ですが、本気で売却や購入を考えるならこのくらいは惜しまないほうがよいです。
こちら→ http://www.nifty.com/kantei/
# ちなみに”非常に良心的”な仲介不動産屋さんだと、レインズデータのうちだしは、くださいというとくれることがあります。聞くだけならただですから、聞いてみましょう
ヲタクでもない限りは、これ調べるのは一生に１回でしょうから、素直にお金出して買うのが時間の節約です。一方でマンションヲタクの人でしたら、いろいろなマンションの成約価格（みこみ）情報はしょっちゅう探しているはずです。
新築物件はとびとびの場所でしか発生しないから、割高・割安を比較する近い条件の物件が近隣に存在しないのが普通です。一方、近隣に中古は広範に存在していますから、築浅の中古の成約価格に、新築のプレミアムを乗っけて考えたほうが高い安いの判断には間違いがありませんから。（不動産の価値は売ってみなければわからないといわれるゆえん）
よく、匿名掲示板とかに、こんな値段では高すぎる～とか呪詛のセリフが書き込まれているのを見ますけど、そういう人が期待している坪単価が、お隣のより古い中古マンションの”成約例”より安いような場合は、それはありえんでしょと言い切れるわけです。
もっと推測した金額になっちゃいますが、おそらくいくら程度でそのマンションが３月以内に成約するだろうという情報は、すまいサーフィンというマンション向けのポータルサイトでも入手できます（会員制ですが、まぁ適当に捨てメールアドレスで登録可能）
こちら→ http://www.sumai-surfin.com/
例として東京は江東区の、中古マンションの価格とかは
https://www.sumai-surfin.com/search/contract_search.php?t=13108 など。
明細例は、会員登録してログインしないと見られませんが、まぁ無料の情報には
違いありません。
... ただし例えばうちのマンションからの直近2戸の成約価格は住まいサーフィンは両方安いほうにはずしています。多分データベース化しているのが、最後にWeb上で確認できた売却希望価格で、そこから平均の成約までの値下がり率（5%くらいは平均で下がるかなぁ）を補正して予測しているせいでしょう。
１㎡あたり１万円単位での最終”成約価格”例を知りたいと思ったら基本的にはお金だして買うしかありません。（あるマンションの駅距離何分とかを記憶していて検索可能なレベルのヲタクの人にはほかにも方法がありますが、それはまた次回）
住まいサーフィンは、新築時の価格表を非常に広範な範囲でデータベース化していて、戸数の多いマンションなら、高さ・向き・広さなどで区分化して似た条件での騰落率から今売ったらいくらくらいで成約できそう？って見込み額を算出してくれます。
まぁ微妙に外していることもありますが、すくなくとも仲介業者の査定が、劇高水準でないことの確認には使えるでしょう。
ここ１５年程度に販売された全マンションの部屋番号を打ち込むと、新築時の定価がいくらであったかと教えてくれます。築浅のマンションの売り出しでの売主の価格設定には、１年しか住んでないのにもとの定価割れでは。。。的心理が働いていることが多いので、売主との心理戦を買主側から制する指値などを行うには、もとの価格を知っていることは絶対必要かなとは思います。
しかし危ないサイトですよねぇ。。。マンション名なんかを年賀状に書く人は多いからここで部屋番号から買った値段をピンポイントに検索可能とかいうと、うちの奥さん正月に届いた年賀ハガキにでているマンション名からここでくりくりやって、おー立地。。じゃないリッチやなぁとかやってましたから。
（私自身は、マンションの値段には興味はあるけど、それを買う人と結びつけて考えるストーカー的興味は完全に欠落している。ヲタクとはそういうものです）
まぁ住所にマンション名は書かないほうがいろいろと吉ですね。私は絶対やりません。（どこから流失した住所で作られた名簿でDMが届いているのかを調べるために、あり得ない棟名をつけて、****号室なのを、A**** とか B**** とかおまけをつけることはある）
既に長いので... このシリーズまだまだ続きます。
よかったら、ぽちってください。
↓ ↓ ↓ ↓
