売り側は、たいてい一生に１回とかの経験なので、なんでも仲介業者に
お任せと頼り切りになりがちです。
一般媒介でとお願いすると、
「登録はできますけど、専任でやっていただけないと周辺へのチラシ投函
とかが実施できなくなります」
とか言われることが多くて、まぁ実際自分経由で売ってくれないと相手も
１円にもならないわけですからまぁそうかなで専任で全部任せてしまいがち。
実際には仲介業者の気持ちで、実際にどのような行動をとるかなという
のを考えないといけないと思います。
実際に、賃貸用でないマンションに投函されるのは、売物件の登録願いと、
物件ごとに買いたい人います？って広告の数を比較してみればわかる通り、
圧倒的に、”売り物件求む”の広告のほうなのは、メールボックスを
見ていればわかります。
実際の物件案内を、そのマンションそのものに投函していないという
のは普通は考えにくい。 自分のマンションで見かけない投函がほかに
なされていることはあんまりないと思ってよいんではないか。
＃ 中には、このマンションの７０㎡程度で＊＊＊＊万円でほしがっている
リタイヤ世代の人がいるとか、社宅に使うから１０戸まとめて探している
とか威勢のいい（しかも探しているのはありがちな設定での）
売り物件探しの広告ばっかり投函する会社もありますね。
ま売り物件を捕まえるための方便ですべて嘘。
投函専門のアルバイトを雇ったり、入社したばかりの若手君がせっせと
投函です。
売りたいという人は専属で囲い込めば確実に３％の手数料をゲット
できますが、買いたいという人は実際に買うかどうかはわかりませんから
（実際に１０戸程度紹介してやっと制約するかどうかではないか：
自分の関わった売却例では、ひやかしこみでざっと平均10人を相手にした）
仲介業者から見れば、まず３％分の売主からの手数料を確実にゲット
できるほうが大事です。
仲介業者の社員のポイントとしては、売り見込み客と買い見込み客
の各々をゲットしたでは10:1程度で重みが違っていることになるわけ。
専任媒介でも、買い手の紹介はほかの会社からのものも受けること
になっていますが、実際にはそのような例は少ないです。
大手仲介業者の仲介部門の、平均手数料率が5%超えに達している
ような会社まであって、これは、実際に制約させている購入側の客も
自社で紹介して、売る側と買う側の手数料をダブルでとっている
”両手”の客がほとんどでないと説明できない数字。
前回書いたように私個人は、
売却側には、”できるだけ高く売り”
購入側には ”できるだけ安く買える”
お手伝いをすべき仲介業者が”両手”ばっかり扱うのは利益相反だと
思ってます。
いったん専任で”売る”側の契約をとってしまうと、例えＷｅｂ上
などで公開されていても、他の会社からの見込み客の紹介は
なんだかんだであんまり取り扱ってくれない傾向があるわけですね。
せっかくすごく苦労して投函しまくって、売りの見込み客を
つかまえたら買うほうの３％もほしくなるのはまぁ当然。
10%値引きさせても、自社見込み客の範囲内だけで成約
させるほうが有利
なので、専任媒介は売主に対して値引きを要求してきやすい傾向が
あるような印象を私はもってます。
価格100のまま片手で売ったら手数料は3% 10% 値引きしても
両手なら 5.4%ですからね。もとがむちゃくちゃな値付けでない
限りたいてい１割も値引けば成約するでしょう。
私はこちらの損のほうが大きいかなと私は思ってます。
チラシを入れてある程度効果が期待できるのは同じマンションくらい。
実際見た瞬間に(中身を読まずに）捨てる人が99％以上ではないかな？？
だとすれば、住民のＷｅｂページでも立ち上げて、そこに自由に
乗っけられるようにしたほうが手っ取り早い気がするんですよね。
３に続く。 ”両手”取引を中心とする媒介業者の”干す”と
呼ばれる典型的な手口が次回。
＃ 蛇足
今回から文字を一回り大きくしてみました。今までの大きさがここ。
売主をケアした側も、買主をケアした側も”最大”で3%の手数料率
ってのはどうかなと思っています。
まだまだ不動産広告はチラシ投函に頼った部分もあってその投函費用が
別に売主にチャージされるわけではないので、どうみても売主側の仲介に
つくほうが、順番に客を連れていくだけの買主側につくよりよりお金が
かかるようにしか思えない。２：１とか６：４とかアンバランスでは
いいんではないかなぁ...
（というか、投函などのコストは、売主側がリスクをとって負担すべき
ものだと私は思っている）
かつ地方や郊外の築年数のたった物件とか、1000万未満とかになっても
別に手間がさほど減るわけではないので、現行では”両手”の取引に
しないととてもやっていられないと思う。
一時期民主党が 『”両手”はやめろ』を政策に掲げていたがこれも
あっさり引っ込めているな。手数料率の自由化（特に上限規定の廃止）
もペアでないと仲介屋さんもその中から必要経費を負担する今の方式
ではやってられないと思うし、商習慣だからなかなか変えられない
部分もあるかな。
この手数料”折半”という制度そのものも再考の余地ありだと思う
けど、仲介を仕事にしている人の意見も聞いてみたいかな。
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