仲介業者とかに中古マンションを買いにいくかなぁとかで（私は単純に、モデルルームやオープンルームの見学が趣味なので、まぁ冷やかし客ですが）頻繁に不動産屋にでかけていったり、ネットで見つけて連絡とったりすると、
『あの会社は、購入側はまともにとりついでくれないから、どうしてもこの物件なら
専任媒介を担当している会社に直接ったほうがよいですよ』
といわれる会社があります。
無論専任媒介も悪いことばかりではないですが、ちゃんとほかの不動産業者からの客を取り次いでくれるのは大前提です。１社で客付けを実施するのは大手でも容易ではないから、ここをやらない会社とはあんまりおつきあいしないほうがよい。
＃ 実際に全体の54% が専任媒介、16% が専任専属媒介で,一般媒介は成約比率の30%ほどです。今のうちの売り物件は殆どが専任媒介ですが... 築年数も若いので別にプレミアムのつくマンションではないけど、手数料はそこそこ。専任が必須ではないと思うけどな。
売ったことがあればわかるのですが、３つの契約方式は全部同じ契約書書式に書いてあってそこからちゃんと選ぶ形で説明はなされているはずなんですけど、ベテランにこれがいいですよと言われて抗うには、少なくとも売るのが２度目くらいの経験はいるのでしょう。
仮にS社としておきましょう。
S社は仲介業者の間では、ちゃんと取次を実施してくれないたちの悪い会社として定評（？）があります。（仲介マンのどなたに聞いてもよろしくないというので、、、）
全部が全部こうというわけではないのですがよくある典型例です：
[1] まず、凄まじい数のチラシを、あちこちのマンションに投函して、
売り物件の発生を誰よりも先に抑えます。
そこには社宅で１０戸ほしがっている会社があるとか威勢のいいことや、その地区の相場をやや超えた希望価格で、子供の近くに住むための高齢者のそのマンション指定の買い物件見込みが入っているとか。 －－ まぁ中身は嘘八百です。
仲介屋が大事にするのは売主のほうで、買い見込み客のなかにはまぁ私みたいな冷やかしが趣味って人もざくざく（特に都心では）いますから、買主側の要望で売主側を探すなど、超有名なランドマークのマンションでもない限りありえない
[2] 相場を超えて実際には制約不能な高額の見積もりを売主に提示して
専属専任媒介契約をとります
売る側は最近は査定の”相見積”をネットでとることもできますから、当然数社に同時見積もりを実施しているのは今時は当たり前です。
ほかの相見積と違って、マンションの中古物件の取引は値引き交渉ありが基本です。”売り出し価格”の査定を高くつけても誰も引き合いがなければ値下げするしかないんですが、初心者（たいていの人は一生に１回売却経験をもつかもたないかです）最初の値段付けが高いと、その会社に力量があって、高く売ってくれそうとか錯覚しがちです。
ここを制圧するために、実際に売れるかどうかとは全く関係ない最も高い売り出し価格を提案して、この値段で売るためには、ばんばん宣伝しないといけないので専任媒介でやっていただかないとで、ついでに毎週報告を書面でだしますからで、”専属専任”の媒介契約までとります。
＃ ”専属”をつけないと、この人は知り合いだといわれちゃう”とばし”は防げないですから気持ちはわかるけど、あんまりここまで条件として一律課す会社はありません。友達に売るのに双方で6% 抜かれる必要もないでしょう。重説の実施だけ必要なら
宅建の保有者はあっちこっちに星の数だけいます。ぶっちゃけうちは夫婦とも保有。
－－この段階では売れるかどうかは全く気にしない相場からは乖離した見積もりをだします。実は、最初の売り出し価格は、非常に重要なんですが、多くの売主は、自分の家がいくらで売れるかの数％レベルでの相場観はありません。特に築浅だと、買値から損したくないなどの心理的影響で、ありえない査定でもまぁそんなもんかなと思いがちです。
あとだんだん読めてくるでしょうか、既に長めなので続きは次回。
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