こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです
本日の沖縄の天気は晴天で気温は20℃
気持ち良い気候の中、那覇市の保健所にヒアリングに行ったり、現地の代行会社さんと打合せしたりと、楽しくお仕事に励んでいます。
さて、管理業登録に関する前回のブログ記事は内容が難しい
との声もちらほら。
法令やガイドラインに忠実に解説すると、どうしても硬い文章になってしまうんですね・・・
（原文を読んで、規制を正確に理解するのはとても難しい、と言えます）
そこで今回のブログでは「住宅宿泊管理業の登録には宅建業の免許等が必須なの
」という論点を、極力分かりやすく解説します
まず結論から述べると・・・
「宅建業の免許等がなくても、宅建士等の登録を受けた従業者 or 住宅に関する契約実務経験２年以上の従業者を有する場合は、住宅宿泊管理業の登録ができます
」
それでは、国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則９条１号の「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制」（以下、「契約締結業務に必要な体制」）が整備されているか否かについて、3ステップでの判定方法を解説します
「契約締結業務に必要な体制」の３ステップ判定法
「必要な体制」の判定は、証明しやすい順に
ステップ１：申請者の業免許／登録の状況
ステップ２：従業者の資格登録の状況
ステップ３：申請者の事業経歴／従業者の実務経歴
の３ステップで行います。
この判定は「法人」と「個人」いずれの場合にも使えます
そして、このうちいずれかに該当すれば「契約締結業務に必要な体制」が認められます
次のフローチャートに基づき、各ステップの詳細を見ていきましょう
ステップ１：申請者は宅建業者等に該当するか？
申請者である法人又は個人が①宅地建物取引業の免許、②マンション管理業の登録、③賃貸住宅管理業の登録のいずれかを受けている場合には、当該申請者は「契約締結業務に必要な体制」を備えていると認められます。
既に宅建業やマンション管理業を営んでいる不動産業者の方々は、住宅宿泊管理業に参入しやすいですね
なお、現行制度では「賃貸住宅管理業」は任意の登録制であるため、賃貸住宅管理業を営む会社や個人の中には、国土交通大臣の登録を受けていないケースも多くあります。
ステップ１の要件を満たすのは、あくまで国土交通大臣の登録をした賃貸住宅管理業者に限られますので、未登録の方々は、賃貸住宅管理業者として国土交通大臣登録をするか、ステップ２、ステップ３を検討する必要があります
ステップ２：申請者は宅建士等の登録を受けている従業者を有するか？
申請者である法人又は個人が宅建業の免許等を受けていなくても、当該申請者の従業者が次のいずれかの登録を受けている場合には、当該申請者は「契約締結業務に必要な体制」を備えていると認められます。
①宅地建物取引士（宅地建物取引業に関係する資格）
②管理業務主任者（マンション管理業に関係する資格）
③賃貸不動産経営管理士（賃貸住宅管理業に関係する資格）
注意すべき点は、従業者がいずれかの試験に合格しただけでは不十分で、実務経験等の要件を満たしたうえで、現に登録を受けていることが必要です
なお、「マンション管理士」は管理業務主任者よりも難しい資格として知られますが、ステップ２の要件を満たすことはできません
また「従業者」の範囲について、住宅宿泊事業法令上には明確な定めはありませんが、法人の場合には代表者、役員、使用人等を含むと解されます。
このため、例えば、宅地建物取引士の登録を受けている従業員がいる法人や個人であれば、ステップ２の要件を満たすことができます
ステップ３：申請者／従業者は２年以上の事業経歴又は実務経験を有するか？
ステップ１、２の要件を満たさない申請者である法人又は個人は、住宅の取引又は管理に関する申請者自身の事業経歴又は従業者の実務経験を証明しなければなりません。
事業経歴や実務経験なんて書類を作成すれば簡単に証明できるのでは・・・と思われるかもしれませんが、許認可申請においてこれらの証明はなかなか骨の折れる仕事です
例えば、カピバラ好き行政書士もよく建設業の許可申請を行いますが、許可に必要な実務経験を証明するためには、前職の会社からの資料入手や、過去の工事契約書の提出等、経験を証明するために多くの工数がかかります
住宅の取引又は管理に関する事業経歴や実務経験の証明にどの程度の証明が必要かは明らかではありませんが、これらの証明は一般的に煩雑ですので、実務上はステップ１ or ステップ２の要件を満たすことを検討するのが得策です
住宅宿泊事業法の施行日まで半年を切ったいま、早急に契約締結業務に必要な体制を整えて、管理業登録の準備を進めていきましょう
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