こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみですクマムシくん

 

休暇と新規業務開発のため、今日から沖縄入りしましたやしの木

常夏…とまではいきませんが、東京よりも暖かくてとても過ごしやすいです照れ

トロピカルな花が咲いており、とても年末とは思えません。

 

 

さて、12月26日、正式に国土交通省から住宅宿泊事業法のガイドラインが公表され、

皆様からガイドラインの関連の問い合わせが急増しています。

 

特に多いのは、既存の民泊ホスト・民泊運用代行会社の方からの

住宅宿泊管理業の登録には宅建業の免許等が必須なの!?」というご質問です。

 

これに対するカピバラ好き行政書士からの回答は、後編のブログをご覧ください!!

 

本ブログでは、住宅宿泊管理業の登録において要求される「必要な体制」について解説しますニコニコ

 

住宅宿泊管理業登録で求められる「契約締結業務に必要な体制」

住宅宿泊事業法25条1項11号には、住宅宿泊管理業の登録拒否事由として「住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていない者として国土交通省令で定めるもの」が規定されており、当該国土交通省令で定めるものとして、同法施行規則9条1項には「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制(以下、「契約締結業務に必要な体制」が整備されていると認められない者」が定められています。

 

住宅宿泊事業法施行要領(以下、ガイドライン)では、住宅の取引又は管理に関する契約実務を伴う業務に2年以上従事した者であること又はそれらの者と同等の能力を有すると認められれば、契約締結業務に必要な体制が整備されている(そのため、登録拒否事由には該当せず、管理業登録を受けられる)としています

 

この「同等の能力」について、ガイドラインでは住宅宿泊管理業の申請者を「個人」の場合と「法人」の場合に分けて、それぞれ次のように規定しています。

 

申請者が個人の場合

⇒当該個人が宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士のいずれかの登録を受けている場合には同等の能力を有するものとみなす

 

申請者が法人の場合

⇒当該法人が上記の「個人」に関する要件を満たす者を従業者として有する場合、又は当該法人が宅地建物取引業の免許、マンション管理業の登録、賃貸住宅管理業の登録のいずれかを受けている場合にも同等の能力を有するものとみなす

 

すなわち、個人や法人(又はその従業者)に住宅の取引又は管理に関する契約実務を伴う業務経験がなくとも、個人自身や法人の従業者が宅建士等の登録を受けている場合や、法人が宅建業の免許等を受けている場合には、当該個人や法人は業務経験がある者と同等の能力を有する者とみなされ、契約締結業務に必要な体制が整備されていると認められます。

 

事業経歴や実務経験の証明は時として困難ですので、実務上は、申請者自身の業免許/登録状況や、従業者の宅地建物取引士等の登録状況から、申請者に同等の能力があるか否かを検討することが重要となります!

 

ガイドラインの解釈における留意点

ガイドラインの解釈で気を付けるべき点の1つに、申請者が個人の場合について、個人が宅地建物取引業の免許を受けている場合や、マンション管理業、賃貸住宅管理業の登録を受けている場合が規定されていない点が挙げられます。

 

「個人」がこれらの事業を営んでいるケースが少ないため規定が省略されていると考えられますが、実際には個人がこれらの業免許/登録を受けることは可能であり、実際にこれらの業を営む個人も存在するため、マイナー論点ではあるものの業免許/登録を受けた個人の取扱いも明らかにするべきだったと思います。

 

現行のガイドラインをそのまま読んでしまうと、例えば、個人自らは資格を有していないものの、使用人を専任の宅地建物取引士として宅建業の免許を受けている個人は同等の能力を有すると認められず、法人に比べて不当に登録要件が厳しくなる結果となってしまいますガーン

 

この点、法人の取扱いとの整合性確保の観点からは、申請者である個人が宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士のいずれかの登録を受けていない場合でも、当該個人の使用人がこれらのいずれかの登録を受けているとき又は当該個人が宅地建物取引業の免許、マンション管理業の登録、賃貸住宅管理業の登録のいずれかを受けているときには、当該個人も同等の能力を有すると解すべきでしょう!

 

このように考えると、ガイドラインではあえて「法人」と「個人」に分けて複雑化するのではなく、両者を一括りにして契約締結業務に必要な体制を規定した方がシンプルで分かりやすいものになったのになぁと思います・・・

 

と、ガイドラインの細かい規定を熱く解説してしまいましたが、続くブログ後編では、契約締結業務に必要な体制の判定方法を3ステップに分けて分かりやすく解説していきますおねがいキラキラ

 

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皆様のご参加、心よりお待ちしていますうさぎクッキー

 

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当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』

民泊活用による地方創生サポートは『民泊地方創生センター』 をご覧ください。


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