カピバラ好き行政書士の民泊・不動産特定共同事業(FTK)ブログ
  • 27Jun
    • 国土交通省『不動産特定共同事業(FTK)の多様な活用手法検討会』 総括会委員を拝命しました☆の画像

      国土交通省『不動産特定共同事業(FTK)の多様な活用手法検討会』 総括会委員を拝命しました☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです光陰矢の如し・・・6月も下旬となり、早くも1年の半分が過ぎようとしていますコロナウイルス感染拡大の影響により、この数カ月の間に、ビジネスの世界は一変しました。民泊・旅館業ビジネスが東京オリンピックに向けて盛り上がっていた半年前とは、隔世の感があります・・・とはいえ、Withコロナの新しい時代を乗り越えるべく、6月に入り社会活動・経済活動が一気に活発化してきました。国土交通省がFTKの有識者会議を設置コロナに負けじと、不動産特定共同事業(FTK)の世界でも、FTKの活用推進に向けた新たな取組みが始まります。それは、国土交通省が新たに設置する『不動産特定共同事業(FTK)の多様な活用手法検討会』第1回検討会の開催日時と議題は次のとおりです。 日時:令和2年6月29日(月)13:00~15:00 場所:東京都千代田区霞が関2-1-3 中央合同庁舎3号館内会議室(予定) (Web会議形式にて開催) 主な議題(予定) ・ヘルスケア分野におけるFTKの現状及び課題 ・まちづくり分野におけるFTKの現状及び課題 ①高齢者向け施設の整備や、②まちづくり施設整備のため、FTKの活用手法を検討することが検討会の主なテーマです検討会は、次の3つのグループから構成されます①高齢者向け施設整備のためのFTK活用手法を検討する『ヘルスケアグループ』②まちづくり施設整備のためのFTK活用手法を検討する『まちづくりグループ』③ヘルスケアグループとまちづくりグループの検討結果を総括し、制度の更なる改善等を検討する『総括会』総括会の委員を拝命この度、カピバラ好き行政書士は、若輩ながら『総括会』の委員を拝命し、検討会に参加させていただくことになりました検討会全体の座長である田村幸太郎先生、総括会委員である赤井先生ともに、前年度に設置された『ESG 投資を踏まえた不動産特定共同事業等検討会』から継続して検討会に参加されていらっしゃいます。また、ヘルスケアグループには(株)マリオン取締役の飛田さん、まちづくりグループには(株)エンジョイワークス取締役の小川さんなど、普段からFTKでお世話になっている方々も参加しておられ、検討会でお話できるのがとても楽しみです他にもオブザーバーとして各業界団体の方々が参加される他、事務局である国土交通省 土地・建設産業局 不動産市場整備課の皆様も参加されます。全4回を予定する検討会参加に向けて、日々のFTK業務と、FTKの勉強・研究にますます励んでいこうと思います新たなWEBセミナーを企画そんなFTK研究の一環として、8月5日(水)に新しいテーマのセミナーを開催します【第9回】不動産特定共同事業セミナー不動産ファンドの法規制と事業戦略 ~5つのファンド活用法~【第9回】不動産特定共同事業セミナー FTK『法規制』と『事業戦略』不動産特定共同事業(FTK)セミナーの紹介ページです。peraichi.com本セミナーは、FTK参入を目指す経営者の方々向けに、不動産ファンドの法規制の基礎と、不動産ファンドの事業戦略を解説。そして、FTKの先行事例研究から見出した『5つのファンド活用法』を、他社動向と最新法規制の動向を踏まえながら解説しますお盆休みにじっくりとファンド事業戦略を練りたい方は、ぜひ奮ってご参加ください*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。不動産ファンドの法規制と事業戦略 ~5つのファンド活用法~ New2020年8月5日(水) 11:00 -11:50 (50分)※原則、インターネットでのライブ受講となります(先着順で3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..

  • 22Jun
    • クラウドファンディング・システムKick-off会議 & 第二種金商業の組織体制・人的構成②の画像

      クラウドファンディング・システムKick-off会議 & 第二種金商業の組織体制・人的構成②

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです先週は久しぶりの出張で名古屋に出かけてきました東京駅と名古屋駅ともに空いていて、新幹線も予約なしで座ることができ、利用者としては快適です。ぴよリンは健在でたくさん店頭に並べられていました週の後半は、不動産特定共同事業(FTK)に用いるクラウドファンディング・システム開発のためのキックオフ会議に出席FTKの電子取引業務(クラウドファンディング)のご依頼増加を受け、日々エンジニアの方々との打合せを行っています。これからシステム開発に着手する事業者の方々に強く推奨したいのは、システムの計画・設計段階で、ファンド実務(オペレーション)にまで精通した法律専門家をしっかり関与させること。コンプライアンス適合のための要件定義であれば条文さえ読めれば対応できますが、ファンド組成に伴う後続のオペレーション(取引時確認、反社チェック、マイナンバー管理、各種法定帳簿の作成)に関する経験のない法律家だと、本来システムによる自動処理や自動チェックを検討すべき項目を指摘できず、いざ実務を回した際に、想像を超える数の手作業の負荷が発生してしまうリスクがあるためですシステム開発を行う上では、『法令遵守』だけでなく、『業務効率化』も同時に図ることが極めて重要です。システム計画・設計段階のミスは、開発着手後のリカバリーが困難なうえ、ご自身のチームのオペレーション負担増加に直結しますので、計画・設計段階こそ全力で取り組むようにしましょうそんなシステム関係のキックオフ会議も終わり、カピバラ好き行政書士は街を少し散歩平日で天気も雨だったせいもあり、まだまだ人手は少なかったです第二種金商業の組織体制・人的構成とは(続き)さて、前回のブログ「第二種金商業ライセンス(信託受益権の取扱い)に求められる組織体制・人的構成とは?」『第二種金商業ライセンス(信託受益権の取扱い)に求められる組織体制・人的構成とは?』こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです梅雨入りした東京は、ひんやり涼しい雨天とムシムシ暑い晴天が交互にやってきます体調管理に気をつけないといけません…ameblo.jpの続きとして、第二種金融商品取引業登録の申請でいちばんハードルとなる「人的要件」について解説します。■不動産業と第二種金融商品取引業の関係不動産の売買や交換、賃貸借の代理や媒介業としてを行うためには宅地建物取引業の許可が必要です。そして、不動産を信託財産とした信託受益権の取扱及び売買の媒介を行おうとする場合、第二種金融商品取引業の登録が必要となります。信託受益権とは、現物不動産の保有者(委託者)が、信託銀行等(受託者)に信託して、管理及び処分を信託銀行等に委ねることにより、受託者から委託者に対して発行される権利を指します。信託受益権の保有者(受益者)に対しては、受託者から信託財産(不動産)から得られる経済的利益(収益)が分配されます。私募の取扱いイメージ(出所:日本橋くるみ行政書士事務所)現物の不動産も、信託受益権化された不動産も、目的は同じ「不動産物件の媒介」ですしかし、媒介対象が信託受益権化された不動産になると、信託受益権は有価証券と見なされるため、第二種金融商品取引業の登録が必要となり、ハードルが上がります宅地建物取引業は、国土交通省が管轄しますが、第二種金融商品取り引業は、金融庁が管轄しています。元の「不動産」は同じようでも、信託受益権化されることで、必要となるライセンスがまったく異なります。■第二種金融商品取引業登録申請の要件では、第二種金融商品取引業者として登録するためには、どのような要件が求められるのでしょうかまず、第二種金融商品取引業の登録拒否事由等は次の通りです(抜粋)。(1)資本金の額が1000万円未満の法人(2)申請者、役員、重要な使用人が、欠格事由(破産者等)に該当する者(3)金融商品取引業を適確に遂行するための必要な体制が整備されていると認められない者(4)金融商品取引業を適確に遂行するに足りる人的構成を有しない者(5)金融商品取引業協会に加入しない者であって、協会規則等に準ずる内容の社内規則の作成等をしていない者資本金や欠格自由は可否の判断が明確ですが、「(2)金融商品取引業を適確に遂行するための必要な体制や(3)人的構成」は、抽象的で文字を読むだけではよくわかりませんね登録には特定の国家資格などは必要ありませんが、当該業務に関する十分な知識及び経験を有する役員又は使用人の確保が必要です。建設業許可における「一級建築士」や不動不動産特定共同事業における「業務管理者」のように、資格などが決まっている方が分かりやすいとの声が聞こえてきそうですが、この「人的構成、業務執行体制」について詳しく見ていきましょう。■ 第二種金融商品等利引き業者に求められる人的構成・業務執行体制第二種金融商品取り引き業を規制する法律「金融商品取引法(以下「金商法」)では、金融商品取引業を適確に遂行するための必要な体制が整備されていると認められないこと、金融商品取引業を適確に遂行するに足りる人的構成を有しない者であることを登録拒否事由としており、「金融商品取引業者等に関する内閣府令」及び「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」にて具体的な審査項目や手法等が定められています。したがって、これらの府令や監督指針を確認する必要がありますが、これが非常に膨大な分量があり、読むのに一苦労ですでも、別の見方をすると、それだけ具体的な内容が手引きとして存在するのは、申請する側としてはわかりやすいと言うことですねそして、金融商品取引業を適確に遂行するに足りる人的構成を有しない者であるか否かの審査にあたっては、登録申請書、同添付書類及びヒアリング(=「概要書」と呼ばれる書面に内容を記載する方法)により確認するものとされています(監督指針V-3-1)。この「概要書」は、前回のブログで言及した「第二種金融商品取引業の登録の流れ」の第1ステップとして提出する事前相談資料です。この概要書に、行おうとしている具体的な事業スキームや営業方法、組織体制を記載します。ここで、ある程度、金融商品取引業を適確に遂行するための必要な体制が整備されていることが説明できない場合は②事前相談に行くことなく、門前払いになるのでしっかり作成しましょう次回は、この概要書を作成するにあたって留意すべき人的構成・業務執行体制整備の考え方を中心に解説します*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回) 終了!第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..

  • 15Jun
    • 第二種金商業ライセンス(信託受益権の取扱い)に求められる組織体制・人的構成とは?の画像

      第二種金商業ライセンス(信託受益権の取扱い)に求められる組織体制・人的構成とは?

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです梅雨入りした東京は、ひんやり涼しい雨天とムシムシ暑い晴天が交互にやってきます体調管理に気をつけないといけませんねさて先週は、東京・湯島の東京財務事務所への訪問からスタートしました。目的は、第二種金融商品取引業(信託受益権の取扱い)の登録申請に向けた行政面談です。お客様と一緒に、上野の喧騒を離れた、ひっそりとした佇まいの湯島の東京財務事務所へ。概要書(※下記参照)の提出自体3月には済んでいたのですが、面談日を調整する頃にコロナの問題が持ち上がり、その後緊急事態宣言が発出されたため、審査業務が中断されてしまいました。宣言解除直後に照会した際には、申請業務が滞っており、順番待ちと言われましたが、思いのほか早く面談が設定できて嬉しかったです************************************************「自然エネルギーを対象としたファンド事業を始めたい」「不動産特定共同事業の特例事業(SPC型スキーム)を検討している」「信託されて受益権化された不動産の取引を行いたいので、第二種金融商品取引業者の登録をしたい」こんなご相談もカピバラ事務所には寄せられます第二種金融商品取引業のライセンスを取得する動機は、「事業型ファンドを組成する」「信託受益権の売買やその仲介をする」の大きく2つがあります。不動産か、それとも事業か、と対象こそ異なりますが、「他人からお金を集めて投資する」という意味では、不動産特定共同事業と第二種金融商品取引業の事業型ファンドには多くの共通点があります他方、信託された不動産(信託受益権)は、不動産の証券化(みなし有価証券)という点でFTKの特例事業と共通していますが、FTKと異なり、小口化されることは通常ありません。「第二種金融商品取引業者への登録は難しいの」「第二種金融商品取引業者への登録は難しいと聞いたので、不特法の方がよいのでしょうか・・・」等の質問をよく受けます。本日は、第二種金融商品取引業登録の申請でいちばんハードルとなる「人的要件」について解説します。■ 第二種金融商品取引業とは?金融商品取引業には、金融商品取引法(以下、「金商法」)に定める第一種金融商品取引業第二種金融商品取引業投資運用業投資助言・代理業の4つの類型があります。そして、第二種金融商品取引業とは、投資信託・集団投資スキーム持分(ファンド)の自己募集第二項有価証券(みなし有価証券)の売買、売買の媒介・代理、私募の取扱いなどを業として行うことです。株などの第1項有価証券ほどは流動性が高くないものの、金融商品を取り扱うビジネスであるため、事業者は法律等を遵守し、内部管理体制を整え、投資者の保護を図ることが必要です■ 第二種金融商品取引業の登録の流れ第二種業を行うには、事業を始める前に、金融商品取引法第29条に基づく登録を受ける必要があります。相談や申請先は、主たる営業所を管轄する財務事務所です。例えば、本店が東京都内であれば、東京財務事務所理財第8課が提出先です。登録の申請から業務を開始できるまでの流れは以下のとおりです。①概要書の提出  ②事前相談  ③登録申請  ④審査  ⑤登録通知書交付   ⑥ADR措置・協会加入等  ⑦営業開始書き出すとコレだけですが、①事前相談から、②申請までたどり着くまでの道のりは長いです①の事前相談では、具体的な事業スキームや営業方法、組織体制などを図表等を用いつつ当局に説明します。申請に要する期間は会社の状況により異なりますが、場合によって、この事前相談に6カ月~くらい時間がかかります。長くなりますので、次回に続きます*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回) 終了!第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..

  • 11Jun
    • 欧米諸国で急速に回復する旅行ニーズ。人気は郊外型バケーションレンタル(1棟貸し民泊)その理由は?の画像

      欧米諸国で急速に回復する旅行ニーズ。人気は郊外型バケーションレンタル(1棟貸し民泊)その理由は?

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです。街への人通りもかなり回復しているように感じる今日この頃、私も今週は出張(と言っても近場の名古屋)の予定久しぶりに新幹線に乗る予定です欧米諸国では秋冬以降の旅行ニーズが急速に回復しつつあるそうです。特に人気なのが、ソーシャルディスタンスを確保できる郊外のバケーションレンタル(1棟貸しの民泊)その理由は主に4つと分析しています。①自粛疲れのストレス発散      …外出制限等による自粛疲れのストレスを発散させるため、長期休暇は久々に旅行に行きたいと思う傾向が強まっている。②海外旅行の選択肢が消滅      …新型コロナウイルスの影響で各国で入国制限が行われ飛行機の運行も制限されていることから、長期休暇は、近場の国内旅行を選択するしかない。③公共交通機関の利用が不要     …都市郊外のバケーションレンタルの施設までは、感染の懸念がある公共交通機関を利用せず、車で移動できる。④ソーシャル・ディスタンスの確保  …都市郊外バケーションレンタルは施設(建物)が独立しており、他者との接触を回避することができる。島国である日本においても、Withコロナの時代は、民泊の存在感が国内旅行においても強まるように感じていますリビン・マガジンで執筆しているので、よろしければぜひご覧ください。https://www.lvnmatch.com/magazine/article/column/minpakusaizensen/8945/*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回) 終了!第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..

  • 07Jun
    • 国交省と不動産特定共同事業許可の面談☆旅館業の検査☆Webセミナーなど1週間のまとめの画像

      国交省と不動産特定共同事業許可の面談☆旅館業の検査☆Webセミナーなど1週間のまとめ

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです今週は不動産特定共同事業の打合せ、新規のご相談やオンラインセミナー、旅館業関連業務と忙しい1週間でした。すっかり元通りとはいきませんが、外に出かけたり、人と直接面談する機会もだいぶ増えてきました。備忘記録として1週間をふりかえり、綴りたいと思います。不動産特定共同事業(FTK)許可☆国土交通省との面談3月から延期になっていた不動産特定共同事業の許可に係る国土交通省との面談がようやく実現できました。面談の延期は致し方ないので、クライアント様とは「進められるところから進めていきましょう」と何度もオンラインミーティングを重ねて、商品設計や、約款・申請書類のドラフトを進めてきました。国交省ともメールや電話での連絡はよく取っていますし、面談自体は和やかに進行し、問題なく終了しましたしかし、本件は電子取引業務(クラウドファンディング)も視野に入れていることから、事前審査に9カ月、許可までは12カ月程度との見込みとのことでした。・ コロナウイルス感染拡大防止の観点から国土交通省も在宅勤務に切り替わり、審査が滞りがちであること・ 近年は事業者の新規参入が相次ぎ、申請件数が増加していること・ コロナショックによる金融市場や不動産市場の先行きの不透明感から、行政側も許可に関して慎重な姿勢になっていること上記の理由により、今まで以上に許認可まで時間がかかりそうです。1年も先のことととなると、事業計画を立てるのも大変であろうと慮ります・・・・国交省との面談後に、せっかくの機会だからと、クライアント様とカフェで打ち合わせを行いました(みなさまお馴染みの合同庁舎2号館のドトールコーヒー)直接話す方が、ずーっと充実した話し合いができると感じました。やはりオンラインでの意思疎通は難しいですねオンラインセミナー『FTKの分別管理と会計実務』(全3回)を開催しましたオンラインセミナー「不動産特定共同事業セミナーFTKの『分別管理』と『会計実務』」を3週連続開催しましたオンラインミーティングでも大活躍のZoomセミナーにもすっかり慣れました画像も音声も非常にクリアですし、資料の画面共有も簡単で、操作が分からないなど参加者側(25~30人)のトラブルもありませんでした。リアルセミナーの臨場感や充実感はかけがえのないものですが、場所を選ばず参加できることはオンラインセミナーの魅力ですねFTK事業に関する新規のご相談緊急時事態宣言中はやはり新規事業を見合わせる事業者様が多いのか、事務所も静かでしたが、またご相談が増えてきました。オンラインではなく直接面談の希望が多く、わざわざ愛知県からお越しくださったクライアント様も精一杯サポートさせていただきます渋谷区恵比寿の旅館業検査民泊・旅館業関係も忙しい今日この頃・・・・・雨が降る中、渋谷区の恵比寿駅からほど近い1戸建て旅館業施設の保健所検査に立ち会いました。ICT機器の設置による、完全無人運営の宿泊施設です。オーナー様のこだわり溢れる、センスがよいお洒落な内装に仕上がっています立地も最高なので、オープンが待ち遠しいです。許可が下りましたら、またブログでもご紹介したいです。新宿区・四谷の新築ホテルの営業許可が下りました5月中旬に保健所検査を行った新宿区・四谷の新築ホテルの旅館業許可が下りました許可証の受け取りはいちばん嬉しい用事ですねこちらも、後日、ブログにてご紹介いたします。許可証を受け取りに出かけた6月5日(金)は、新宿伊勢丹や丸井も営業していました。入館時のアルコール消毒やサーモグラフィーによる検温、店内カウンターのビニールシート、試食の中止などのほかは、ほぼ通常通りで店内も大変にぎわっていました。3月以降、久しくしていない外食・・・・今週、実は夜ご飯を食べに行こうと試みたのですが、ふらっと訪問すると満席で断られる状況でした外食をしたくて我慢していた人々が一斉に押し寄せているのでしょうか・・・・カピバラ事務所の近所はオフィス街なので、土曜日の夜ならばと、いきつけのお寿司屋さんを訪問したところ、ようやくありつくことができました何気ない日常がどんなに有難いことだったのかと実感します。久しぶりのお寿司、美味さもひとしおでした来週も金融庁との面談を皮切りに、ミーティングや出張など予定がもりだくさんです。体調管理を万全に望みます*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回) 終了!第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..

  • 02Jun
    • 東京都へ不動産特定共同事業の申請 ☆ 不動産ファンドと会計オフバランスの画像

      東京都へ不動産特定共同事業の申請 ☆ 不動産ファンドと会計オフバランス

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです6月に入り、そろそろ梅雨入りでしょうか。赤や青の美しい紫陽花が一斉に咲き始めました先週は、東京都に1件、不動産特定共同事業の申請書を提出を行いました。特に東京都は、他県と比較して要件が厳しく、8カ月ほどの事前相談を経て(かなり早めの印象)ようやく申請です。本審査も、ビジネスもむしろこれからですが、申請書を提出してひとまず安堵しています。他の相談中案件も進んでいくと良いのですが。。。。。。。。先週のよく晴れた都庁の風景********************************************************************不動産ファンドの構造を考える上で重要なテーマに「オフバランス」という論点があります。お客様からも「不特法のファンドは、オフバランスできますか(=オフバランスしたい)」という質問をよくいただきます「オフバランス」には、いくつかの視点、目的が存在しますが、事業者の視点から重要な視点として、次の2つがあります。①ファンド事業のリスクを(事業者自身のビジネスから)オフする②事業者の会計の財務諸表(バランスシート)からファンドの財産を切り離す特に要望が多いのは、②「会計上の財務諸表(バランスシート)からファンドの財産を切り離す」意味でのオフバランスです。ファンドの財産が自社の財務諸表(バランスシート)に乗ると、資産と負債が膨らみます。例えば、匿名組合として10億円集めて不動産を取得し、運用するファンド事業を行う場合、10億円の資産と負債が計上されます。その結果、純資産利益率(ROA)や自己資本比率が低下します財務分析は数字以上に内容が重要とは思いますが、対外的に資金効率が悪く見えることを気にするクライアントは多く見受けられます。そこで、本日は「会計の財務諸表(バランスシート)からファンドの財産を切り離す」観点からみるFTKファンドのオフバランスについて、考察します。【前提】不動産特定共同事業(FTK)における4つの事業スキーム不動産特定共同事業(FTK事業)には、投資家との契約形態や事業主体の観点から、大きく4つの事業スキームがあります。①特例事業スキーム(第3号事業)②第1号事業・匿名組合スキーム③第1号事業・任意組合スキーム④第1号事業・賃貸型スキーム事業スキームにより、会計上のオフバランスの可否が異なります。先に結論を伝えてしまうと、①④はオフバランスが可能、③は一定の要件を満たせば可能、②は不可となります。その理由を説明する前に、「オフバランス」とは、そもそも何か、その前提を会計の観点から確認しましょう。【前提】そもそも財務諸表とは?~個別財務諸表~事業を営む私たち(会社)が当然として作成する、「会計帳簿」株式(持分)会社には、各事業年度に係る計算書類(貸借対照表や損益計算書など)作成の義務があります(会社法第435条,617条)。個々の会社について作成される財務諸表を「個別財務諸表」と言います会社には預貯金や売掛金、土地建物などの「資産」があり、銀行からの借入や買掛金などの「負債」があります。日々増減する会社財産について、一定期間の取引を示すのが損益計算書(PL)、一時点の財産の状況を示すのが財務諸表(BS)です。これらの財務諸表により、会社の各事業年度の財政状態や経営成績を確認することができます。【前提】そもそも財務諸表とは?②~連結財務諸表~上記を踏まえて、次は応用編。親会社に複数の子会社がぶら下がり、各子会社が別の事業を行っているグループ企業をイメージします各社の「個別財務諸表」を見るだけでは、そのグループ全体の財政状態や経営成績を把握するこはできません。たとえば、とあるホールディングズカンパニー(親会社)が、子会社Aでホテル(建物)を所有し、子会社Bでそのホテルの運営を行っているとします。グループ全体でホテル事業を行っていますが、各社の個別財務諸表をみると次のようになります。親会社  : 財務諸表はほぼ動きがなく、収益も小さい。(子会社株式を保有しているだけ。基本的に評価替えは行われない)子会社A : 建物保有による大きな資産及び負債が計上されている。子会社Bから入る賃貸収益が一定のため、収益は安定。子会社B : 保有資産が少なく、バランスシートは身軽。収益はホテル運営のため変動が大きい。グループ全体の状況を把握するためには、子会社などの支配従属関係にある企業集団を1つの組織体と考えていく必要があります。そこで作成されるのが「連結財務諸表」です。 「親会社」とは、他の企業の財務及び営業又は事業の方針を決定する機関(株主総会その他これに準ずる機関をいう。以下「意思決定機関」という。)を支配している企業をいい、「子会社」とは、当該他の企業をいう(連結財務諸表に関する会計基準)。連結財務諸表の作成義務があるのは、基本は上場会社等の一部の会社のみです。なぜなら、上場していない会社は、連結財務諸表がなくとも、経営者が事業全体を把握していれば問題ない一方、上場している会社は、外部投資家に適切な情報提供を行うことが必要であるところ、経営にタッチしていない投資家は、連結財務諸表がないと、企業グループとしての業績を理解することができないからです。連結財務諸表の作成は次の3ステップからなります。①子会社に該当する企業を判別する②親会社とすべての子会社の個別財務諸表を合算(連結)する③必要な調整(親会社の持つ子会社株式と親会社から子会社に対する資本金の消去など)を加えるこれで、グループ全体の状態が一目瞭然にわかりますねオフバランスとは、上場会社にとっては、ファンドを連結せず、かつ、ファンドに譲渡した不動産が売却処理されること、上場していない会社にとっては、個別財務諸表においてファンドに譲渡した不動産が売却処理されることをいいます。売却処理とは何か?これについても、判定のための細かい要件がありますが、長くなるので本日のブログでは省略します。セミナーでより詳しい解説を行っていますので、興味がある方はお問い合わせください*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 28May
    • 民泊やホテル物件の譲渡・・・売主・買主の双方にメリットが大きいM&Aの画像

      民泊やホテル物件の譲渡・・・売主・買主の双方にメリットが大きいM&A

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです今日は旅館・ホテル営業申請のために、新宿区保健所へ行って参りました。汗ばむほどの初夏のまぶしい陽ざし街は賑わっているのだろうかと出かけましたが、新宿伊勢丹も新宿丸井も休業中で閑散としていました。緊急事態宣言の解除が急でしたから、いろいろと準備が必要なのでしょう。東京商工リサーチによると、5/25日時点の「新型コロナ」関連の経営破綻は全国で176件、業種別では宿泊業の31件が最多となっています。入国制限によるインバウンド需要の消失や、国内旅行・出張の自粛によるキャンセルなどが相次ぎ、経営に大きな影響が及んだものと伺われます高まるホテルM&Aのニーズ当事務所にも、拡大路線を続けてきた宿泊事業の整理を検討して、ホテルを譲渡(売却)したいという相談が増えています。また、供給ある所にニーズもあり、新しくホテルを購入し、事態が落ち着いた頃合いを見計らって宿泊事業に参入したいという相談もあります。当事務所では長らくホテルや旅館、民泊の開業サポートを行って参りましたが、旅館業の許可申請には、主に旅館業、建築基準法、消防法の3つの法律が相互・複雑に関連しています。このようなホテル・民泊物件の現物売買は、新たな許認可の申請、様々な有形・無形の資産の譲渡に関する交渉といった複雑な論点があり、当事者である売主・買主はもちろん、その仲介に携わる宅建業者にも大きな負担がかかります。この点、ホテル・民泊物件が法人によって所有されている場合には、1 株式譲渡2 吸収分割3 新設分割などを活用すると、売主・買主の双方にメリットの大きい円滑な事業の承継が可能です。INVEST ONLINEで連載中のコラムにて、今回は旅館・ホテルのM&Aで用いられる手法について解説しておりますので、ご興味がございましたら、ぜひご覧ください【民泊物件】売主・買主の双方にメリット大のM&A手法もちろん取引状況は個々に異なるかと思いますが、買主・売主の希望等に応じ、不動産売買、株式譲渡、吸収分割又は新設分割などの選択肢を持っておくことは有益です。民泊物件の譲渡の仲介またはコンサルティングに携わる場合には、その物件特性から生じる様々な留意点を踏まえ、売主に対しては最適な譲渡方法を提案するとともに、買主に対しては将来の事業の売却価値を高める適切な所有方法をアドバイスすることが重要です当事務所でもホテル・民泊事業に特化したM&Aアドバイザリーサービスを、バイサイド・セルサイドともに提供していますので、ホテル事業譲渡や合併・買収をご検討の方はHPからご相談ください。日本橋くるみ行政書士事務所 ホテル事業譲渡・M&Aサービスページhttp://kurumigyosei.com/maコロナ時の激動の時代を、M&A手法を駆使してチャンスに変えていきましょう*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 19May
    • 新連載『不動産小口化商品の研究』 各社のFTK商品を徹底解説!!【リクエスト募集中】の画像

      新連載『不動産小口化商品の研究』 各社のFTK商品を徹底解説!!【リクエスト募集中】

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです5月も中旬となり、サツキやツツジが満開を迎え、アジサイの蕾も大きくなってきました関東は寒暖差が大きい日々が続いていますので、みなさまも体調管理に気をつけてください。さて、カピバラ好き行政書士が “空き家利活用” や “オルタナティブ投資” に関する記事の寄稿を行ってきた『家主と地主』において、この度、“不動産小口化商品”をテーマとする新シリーズを連載することになりましたテーマはずばり ・・・ 分散投資に役立つ不動産小口化商品本ブログでは、新連載の趣旨と企画内容を簡単にご紹介します不動産小口化商品とは不動産小口化商品とは、不動産を投資対象とする小口のファンド商品をいい、最近は次のようなものが人気を集めています。・ 不動産特定共同事業法(不特法)に基づくファンド商品(アドバンテージクラブ、CREAL、i-Bond、Vシェア、など)・ 不動産を担保とするソーシャルレンディング商品(OwnersBook、SBIソーシャルレンディングなど)・ 不動産信託受益権を小口化した商品(FPG、SBIマネープラザなど)連載第1回目では、不動産小口化商品と、「預貯金・国債」、「実物不動産」、「株式・J-REIT」といった資産との比較を行いました図表からも分かるとおり、不動産小口化商品の特徴は次のように表現されます。(1) 中~高リスク/中~高リターンの商品であり、ほとんど利息が付かない「預貯金・国債」よりも資産形成に資する商品である。(2) 少額から投資可能であり、実物不動産よりも投資しやすい商品である。(3) 相続の際に分割しやすい商品であり、実物不動産よりも贈与・相続を行いやすい商品である。(4) 不動産小口化商品の中には実物不動産と同様の相続税の圧縮が可能なものがあり、国債や株式・J-REITといった有価証券よりも相続税対策に有効な場合がある。(5)預貯金・国債や株式・J-REITに比べ換金性(流動性)は低いため、余裕資金の範囲内で投資すべき商品である。まとめると、不動産小口化商品は、「実物不動産投資と株式・J-REIT投資の中間に位置する商品」であり、個人投資家の資産形成や相続対策に活用できる新しい運用方法であるといえます連載シリーズの予定今後の連載シリーズでは、第2回で不動産小口化商品のリスクと選定ポイントについて解説した後、各社がリリースしている具体的な商品シリーズを解説していく予定です。ご興味のある方は、ぜひ『家主と地主』を手に取って記事をお読みくださいまた、「こんな会社の、この商品を解説してほしい」といった要望もお受けします日本橋くるみ行政書士事務所HPよりお問い合わせください皆様からリクエストをお待ちしています*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 13May
    • 今後の民泊・ホテル業界はどうなるの? コロナ収束後の宿泊ニーズを考える☆の画像

      今後の民泊・ホテル業界はどうなるの? コロナ収束後の宿泊ニーズを考える☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです外出自粛の長い連休が明け、今週は本格的に社会が動き始めたように感じています。カピバラ好き行政書士の連休明けの最初の仕事は、新宿区の新築ホテルの保健所検査でしたプランの段階から長くかかわってきた案件で、こんな状況下ではありますが、ようやく検査の段階となりました。フロントの設置はなく、玄関帳場の代替措置+緊急駆付け体制の完全無人運営ホテルです。このホテルに関しては、正式に許可がおりましたら改めてブログにまとめたいと思います。連休中は読書や考えごとのよい機会でしたが、読者の皆様も「今後の日本社会や世界がどのように変化するのか」と思いを馳せたのではないでしょうか願わくば、今後によい影響を残して(無駄な会議や移動がなくなり、より自由で柔軟なライフスタイルが実現すること)いきたいものです。また、ここ数年の日本の社会と経済を牽引してきた観光産業について。お仕事としてかかわっている身として考察したものをリビンマガジンbizで執筆しましたので、もしよろしければご覧ください。今後の民泊・ホテル業界はどうなるのか?コロナ収束後の宿泊ニーズを考える今後の宿泊事業については、「ポジティブな要素」と「ネガティブな要素」どちらもあろうかと思います。ただ、今後の旅行の「価値」や「質」は確実に変化していくと考えています。ビジネスの視点ではなく、「なぜ自分は、ヒトは、旅に出るのか」という原点に立って考えてみると答えが見えてくるように感じています読者の皆様ともディスカッションする機会があればなと思います*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 11May
    • 国交省「ESG投資を踏まえた不動産特定共同事業」検討会の中間とりまとめの画像

      国交省「ESG投資を踏まえた不動産特定共同事業」検討会の中間とりまとめ

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです大型連休も明け、少しずつ経済活動にも動きが出てきたように感じます。外出自粛の中、「今後の社会や暮らしはどうなるのか、どうしていきたいか」を考えたり、仲間と議論する機会を持ちました。「以前のように」ではなく、「さらに良い方向に」働き方やライフスタイルを見直すきっかけにしていきたいですね。*******************************1994年の制定以来、経済社会の変化を受けて幾度の改正が行われてきた不動産特定共同事業(FTK)法。近年では、プロの投資家だけではなく、個人投資家による投資の促進が期待されています。そのためには、事業者の一層のガバナンスの確保や、ブロックチェーン等の新技術へ対応、ESG・SDGなどの新しい投資基準の採用など、適切な不動産投資市場の整備を進めることが重要ですそこで、国土交通省は、「ESG投資を踏まえた不動産特定共同事業等検討会」を昨年9月に設置し、有識者による不動産特定共同事業の法規制や施策の方向性について検討が重ねられてきました。充実した内容の議論が進められ、その「中間とりまとめ」が4月22日に策定・公表されたので、本ブログでも紹介いたします今後の不動産ファンド、不動産特定共同事業は、どうあるべきなのか読者の皆様と一緒に考えていきたいです背景① 最近の法改正・小規模不動産特定共同事業が創設された(平成29年改正)。・電子取引業務(クラウドファンディング)によるオンラインでの契約締結が可能となった(平成29年法改正)。・一定の要件の下、特例事業への一般投資家の参加が可能となった(平成29年法改正)。・対象不動産変更型契約など商品を長期・安定的に運用するための環境を整備した(平成31年施行規則改正)背景② 近年の不動産投資市場の動向・近年の不動産特定共同事業の出資募集額は、年間約 1,000億円前後で推移。・宅建業だけではなく、他業種(金融や IT 関連事業)を行う事業者の参入が増加。・太陽光発電やホテル事業など、現物の不動産取引やサービス内容の多様化が広がっている。・投資家が投資先企業に対して ESG(環境・社会・ガバナンス)への配慮を求める動きが拡大している。・ 安全性が高く、コストが低い「ブロックチェーン技術」を活用したサービスの拡大が期待されている。出所:国土交通省「不動産証券化の実態調査」我が国の重要な課題として、既存不動産(特に空き家・空き店舗等)再生・利活用促進が挙げられますが、近年の規制緩和により、不動産特定共同事業に参入する事業者数、ファンド件数は共に増加、地方の案件形成も含めて市場は活性化しつつあります今後の課題と取組の方向性検討会では、不動産投資市場の発展を図るための課題と今後の取組の方向性について、次の通り取りまとめられました。今までの方向性をさらに進めていくためのテーマは、「適切なガバナンスの確保と規制緩和」です。規制緩和(アメ)と、投資家保護の観点からルール(ムチ)の追加をバランスよく行うことで、不動産特定共同事業に基づくファンドのさらなる活用が期待されます。①新たな規制対象として「区分所有不動産投資契約」を含めることを検討区分所有建物を投資家に販売し、一括借上げ転貸した上で、建物全体の賃料をプールして各投資家に分配する不動産投資事業は、共同事業性があり、投資家保護の必要性が高いため、不特法の規制対象とすべきとの議論が出ています。新たな投資商品として現れたコンドミニアムホテル投資など・・・・この類型については、次のブログでも考察を深堀する予定です②不動産特定共同事業におけるLPSの活用可能性を検討以前『国交省「ESG投資を踏まえた不動産特定共同事業等検討会」でも注目される、LPSとLLPとは?』でも取り上げた通り、投資家が負う責任が有限責任であり、また、組合の存在が投棄されるLPS を不動産特定共同事業で活用することは一定のメリットがあると考えられます。しかし、現行のLPS 法上、LPS は不動産への投資が制限されているため、投資対象に不動産を含めることの是非については、関係法令や関係省庁との調整を行う必要があり、その議論開始検討しようというものです。③「広告」の規制対象と範囲を拡充現行法上、FTK事業者が行う広告には、「取引態様」と「契約種別」明示すべきとされています。一方で、個人投資家への不動産投資に関するアンケートの結果では、架空業者からの商品勧誘や、リスク等説明を十分受けないまま契約を締結する事例が見られることから、広告にも「事業者の名称・許可(登録)番号」、「商品のリスク」等についての記載を義務づけることが検討されます。④「財産管理報告書」の記載事項の対象を追加FTK事業者は投資家に対して定期定期に財産管理報告書を交付する義務があります。近年、事業者自身がとファンド資金を集める1号事業者(倒産隔離が図られない)の参入が増えているため、財産管理報告書に、「不動産特定共同事業契約に係る財産の管理の状況」についてのみ記載するのではなく、「不動産特定共同事業以外の他業の実施状況」に関する情報開示が検討されています。⑤特例事業の一般投資家制限の緩和を検討現行のFTK法上、特例事業のうち、工事費用が対象不動産の価格の1割を超えるような工事を実施するもの(いわゆる開発事業)は、投資家保護の観点から、一般投資家の投資を制限していますが、一方で、1号事業の場合にはそのような規制が設けられていません。そこで、全体の規制枠組みを整えた上で、特例事業の一般投資家制限を一定程度(3割程度)まで緩和する方向で検討されています。なお、その場合は、一般投資家が開発事業のリスクを十分に理解することができるよう、広告記載事項に、発生しうる事業のリスク等(コストオーバーランリスク、工事遅延リスク、デット返済期限の到来等)の記載など適切な情報提供を義務づけることも検討されています。⑥ESG情報の開示に関するガイダンス策定の検討近年、欧米諸国をはじめとして、投資家が投資先に対して ESG(環境・社会・ガバナンス)への配慮を求める国際的な動きが拡大しており、我が国の不動産投資市場の持続的な成長を実現するためにも、ESG に配慮した投資を呼び込む必要があると考えられます。そこで、ESG 情報開示に積極的に取り組むFTK事業者への参考となるよう、ESG の情報開示に関する資料(ガイダンスなど)を策定が検討されています。⑦不動産に係る新技術の動向について、投資家保護や投資促進に必要な措置の実施を検討ブロックチェーン技術を取り入れたトークンの活用のメリットとして、 「流通性の向上」「コンプライアンスの確保」「経理事務の負担軽減」「クロスボーダーの資金調達の可能性」などが挙げられますが、現段階では課題も多く存在することから、引き続き、市場の動向を見極める必要があるとされています。非常に盛りだくさんな内容となっていますが、より詳細に興味を持たれる方は、こちらの「ESG投資を踏まえた不動産特定共同事業等検討会 中間とりまとめ」をご覧ください。次回のブログではこの中でも、新たな規制対象として検討が進められている「区分所有不動産投資契約」について、内容を掘り下げます。今までほとんど議論が行われてこなかった「賃貸型」のファンド事業が、今後広がるかもどうぞご期待ください*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 30Apr
    • 不動産特定共同事業第2号・第4号事業者(プラットフォーマー)の分別管理についての画像

      不動産特定共同事業第2号・第4号事業者(プラットフォーマー)の分別管理について

      おはようございます、カピバラ好き行政書士の石井くるみです大型連休初日の「昭和の日」は、新緑が目にまぶしい最高のお天気でしたね自宅で珈琲を淹れて、不動産特定共同事業契法の条文の読み直したり、読書をしました。法令は現行だけではなく、過去からの改正を順次追っていくと、社会情勢や背景が伺うことができて、とても興味深いのです。読書中の本は、山本謙一氏著作の時代小説「利休にたずねよ」おもしろいです******************************************緊急事態宣言の延長の見込みを受けて、連休明けに企画していたWebセミナーの開催日を延期しました。【第8回】不動産特定共同事業セミナーFTKの『分別管理』と『会計実務』分別管理 5月21日(木)11:00-11:45会計(前半)5月28日(木)11:00-11:45会計(後半)6月4日(木)11:00-11:45ぜひ、ゆっくりとご検討ください5月21日(木)11:00-11:45*****************************************顧客財産の流用防止などの観点から重要なファンド財産の「分別管理」本日は、不動産特定共同事業法の平成29年改正で追加された、第2号・第4号事業者に関する分別管理について解説します。不特2号・第4号事業者の分別管理「第2号事業者又は第4号事業者は、契約の締結を代理・媒介する役割を担っています。彼らは、1号事業者や特例事業者のために、顧客から一時的に資金を預かることが想定されます。」「第2号事業者や、第4号事業者は、不特事業で不動産を運用するのではなく、仲介を行うプラットフォーマーですね。顧客から金銭の預託を受ける証券会社と似ていますね」「実は、分別管理の方法について、区分経理に加えて不動産特定共同事業契約に係る財産を専用管理口座を設けることが規定されたのは平成25年の法改正なのです。」「へえ~、意外にも最近の改正論点なのですね。」「はい。特に最近は、インターネット上で資金を集める「電子取引業務(クラウファンディング)」が拡大しているため、第2号・4号事業者の存在の重要性が高まっています。クラウドファンディングでは、投資家から多額の資金を預かることがあり得るため、電子取引業務を行う第2号・第4号事業者は、投資家から預かったお金を信託会社に金銭信託を行う等の方法により、顧客のお金を厳格に管理することが法令で義務付けられています。」「預託を受けた金銭を信託して分別管理するという、ルールも前回のブログ「不動産特定共同事業における「分別管理」と「帳簿書類作成・会計処理」について」の証券会社と共通しますね。」「以上のように、不特事業においても、自ら又は特例事業者から委託を受けて「不動産の運用」を行う1号事業者や第3号事業者と、運用を行う事業者のために仲介を行う第2号・第4号事業者では、その立場や役割により求められる分別管理の方法が異なります。また、自らが資金を運用する第1号事業者と、不動産を所有するSPC(特例事業者)においては、会計処理の方法も異なります。これらの「分別管理」「帳簿作成・会計処理」についいては、5月7日から始まるWebセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)で、じっくり解説するので、ぜひご参加ください」「皆様のご参加お待ちしています」おまけ:銀行における分別管理は「証券会社と似たイメージで・・・・・ボクが『銀行』に貯金したお金も分別管理されているのでしょうか」「実は、銀行は顧客からの預かり資産を分別管理していません。」「えそうなのですか」「分別管理とは、目的以外の使途に預かったお金を使ってはいけないということです。要するに、勝手に使い込んではいけないということ。」「ふむふむ、なるほど」「銀行業とは、預金者からお金を預かり、その資金を他者に貸付けて、利息を稼ぐビジネスですよね」「では、ボクが預けたお金も、知らない間に誰かに貸付けられているということ」「その通りです」「なるほど、銀行は預金者に預かったお金を、借入をしたい人に貸し付けて、その利鞘を稼ぐビジネス・・・・・考えてみれば当然のことだけど、何となく、『銀行に預けておけば安心』というイメージがあるから、何だか新鮮な発見です」「銀行には分別管理の義務はありませんが、兼業の禁止(業務範囲規制)や一定の自己資本比率の維持など、他の事業者以上にたくさんの厳しい規制があるのです。」「人から預かったお金でビジネスをするのだから、銀行は銀行で大変なんですね」「ハイ」*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)第1回「分別管理」2020年5月21日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月28日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」6月4日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 26Apr
    • 不動産特定共同事業における「分別管理」と「帳簿書類作成・会計処理」についての画像

      不動産特定共同事業における「分別管理」と「帳簿書類作成・会計処理」について

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです大型連休明けを目途に出されている外出自粛要請(ひとまず)は、折り返し地点を過ぎましたが、いかがお過ごしでしょうかカピバラ事務所は元気に就業中。今週は、とある県に申請していた不動産特定共同事業の約款の変更と追加の認可が下りました。緊急事態宣言の影響で、行政対応も滞りがちのなか、相談から2週間程度で認可が下りるという、おどろきの早さ迅速に対応してくださった県担当者様に感謝するとともに、不動産特定共同事業の申請をするならこの県がよいなあ・・・・なんてと思ってしまいました(笑)FTKの『分別管理』と『会計実務』をテーマとしたWebセミナー(全3回)を開催さて、カピバラ好き行政書士事務所では、不動産特定共同事業(FTK)ファンドにおける投資家保護の基礎となる『分別管理』と『会計実務』をテーマとしたWebセミナーを全3回にわたり開催いたします【第8回】不動産特定共同事業セミナー FTKの『分別管理』と『会計実務』顧客財産の流用防止を企図する『分別管理』は、FTKコンプライアンスの最重要テーマの1つ。しかし、様々なFTK事業者の募集書類等を見ていると、分別管理が徹底されていないと見受けられる事例が多々ありますまた、分別管理の実効性を確保するには、正確な帳簿書類の作成、特にファンドの『会計実務』を理解することが必須となります。今回のWebセミナーでは、FTK事業者が遵守すべき『分別管理』のルールと、FTKファンドの『会計実務』を徹底解説します興味関心をお持ちの方は、お申込みください。******************************************さて、本日はここから、不動産特定共同事業における「分別管理」を、対談形式で解説いたしますWebセミナーを受講される皆様は、受講前に是非ご一読ください分別管理とは?「こんにちは、カピバラ好きの日本橋くるみ行政書士事務所のブログに遊びに来ました今日は分別管理について解説してもらいます。」「こんにちはカピバラ好き行政書士です」「そもそも分別管理とは、どういうものですか」「分別管理とは、金融商品取引業者等が、投資家(顧客)から預かった財産と自己の財産を分けて管理(保管)することを定めたルールをいいます。」「金融商品取引業者等・・・・・・とは、具体的には誰を指すのでしょうか」「典型的には、『証券会社』と呼ばれる第一種金融商品取引業者が該当します。証券会社は、顧客から預かった有価証券(株式、債券、代用有価証券等)や金銭(代金、配当金、償還金等)を、自己の財産と区別して管理することが法令で義務付けられています。」「私が証券口座に預けたお金は、証券会社の財産から切り離されて管理されているのですね。何のために分別管理を行うのでしょうか」「事業者による顧客財産の流用を防ぐことが、分別管理の第一の目的です。証券会社が顧客から預かったお金をハイリスクな投資に充てて運用に失敗したら大変ですよね。事業者が顧客の財産を勝手に流用しないように、自己の財産との厳密な分別管理が求められているのです。また、証券会社は、倒産隔離(顧客財産を証券会社の倒産リスクから切り離すこと)を目的として、顧客から預かったお金を『顧客分別金信託』という方法で信託銀行等に信託することも義務付けられています」「顧客分別金信託とはどのような仕組みですか」「顧客分別金信託では、万が一、証券会社等が破綻・廃業した場合など、実際に投資家に金銭を返還する際には、信託銀行等(受託者)から受益者代理人を通じて、個々の投資家に資産を安全に返還することになります。」「証券会社における分別管理の目的は、顧客財産の流用防止と倒産隔離ということですね。それは重要だし、安心だなあ」不動産特定共同事業者に課せられる分別管理のルールは「それでは、いま流行りの不動産特定共同事業(FTK)については、分別管理のルールはどうなっていますか」「FTKは、投資家から募る資金により財産(不動産)を取得して運用を行うビジネスです・・・」「顧客から財産を預かるという点は、証券会社と同じですね。」「そう。そこで、不動産特定共同事業法(FTK法)も、投資家保護の観点から、不動産特定共同事業者に対して、運用財産を自己の財産と切り分けて適切に管理することを義務付けています。」「先ほどの証券会社と同様の方法で分別管理でを行うのですか」「不特事業(FTK)における分別管理は、その不特事業者の役割によって、求められる分別管理の方法や内容が異なります。」「え、どういうことですか」「はい。まず、不特事業者のうち、第1・3号事業者、小規模第1・2号事業者、特例事業者又は小規模特例事業者について説明しましょう。」「不特事業者の中でも、投資家から財産を集めて、対象となる不動産を取得して運用を行う役割ですね。」「これらの事業者は、分別管理として、次の2つを実施する必要があります。①対象不動産が同一である不動産特定共同事業契約ごとに帳簿書類を作成する。②不動産特定共同事業の業務に係る金銭を、対象不動産が同一である不動産特定共同事業契約ごとに金融機関の口座にて管理する。」「事業者の財産と、不特事業として運用する財産を区別して管理することで、顧客財産の流用防止を図ることができるというものですね」「はい。個別に管理するための金融機関の口座は、当該不特事業の管理用の金銭であることが名義から明らかなものにしなくてはなりません」「不特契約ごとに個別の対象不動産の取得、運用という使途が決まっているため、別々に銀行口座が必要になるのですね。」「『○○ファンド1号預り口』とか『日本橋ファンド管理口座』のように一目瞭然わかりやすい名義が良いですね。」「何か注意すべきポイントはありますか」「証券会社の分別管理では、顧客から預かったお金を『顧客分別金信託』という方法で信託銀行等に信託することも義務付けられていましたが、上記の不特事業の場合は、信託銀行等への信託は求められていません。第1号事業者や、小規模第1号事業者が行う、預り資産と事業者の資産を区別するだけの分別管理は、事業者が破綻したとき、全て事業者の資産として混ざってしまうので、倒産隔離の観点からは不十分であるという点は大きな課題です」この点、SPCを使ってファンドを組成する『特例事業』では、事業者が破綻してもSPCは引き続きファンド運用を続けることができるため、顧客財産(対象不動産や現金)の倒産隔離を図ることができます。「SPCを使えば帳簿や銀行口座も完全に切り離されますから、顧客資産保護の観点からは、特例事業の普及が望まれますね。」「そのとおりです。次回のブログでは、FTKファンドのプラットフォーマーである、第2号第・4号事業者に課せられる分別管理のルールを見ていきましょう」*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。Webセミナー「不動産特定共同事業(FTK)の『分別管理』と『会計実務』セミナー(全3回)第1回「分別管理」2020年5月7日(木)11:00~11:45第2回「会計実務(前半)」5月14日(木)11:00~11:45第3回「会計実務(後半)」5月21日(木)11:00~11:45※いずれもインターネットでのライブ受講となります(3名まで会場受講も可)不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 16Apr
    • 不動産特定共同事業×法律テック 業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』を開発しました☆の画像

      不動産特定共同事業×法律テック 業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』を開発しました☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです先日、不動産特定共同事業(FTK)をこれから始めたい、又は現に行っている会社の担当者の方を対象として「不動産特定共同事業法 コンプライアンス&ファンド組成実務」セミナーを開催いたしました。今までのセミナーでは、ファンドに関する法規制やビジネスモデルそのものに関する内容が主でしたが、この日のセミナーでは、ぐっと実務に踏み込み、具体的な「業務フローの整備」と「ファンド組成実務」を中心とした講義を行いました。規制緩和とクラウドファンディングの広がりにより、最近注目を集めて事業者数も増えているとはいえ、まだまだ社会的認知度は低い不動産特定共同事業(FTK)。ところが、企画した私もおどろくほどの反響があり、全国賃貸住宅新聞社からも取材を受け、たくさんの方がご参加くださいました(Web受講との選択式)。同時に、それだけファンドの実務を試行錯誤取り組まれている事業者様が多いのだと感じました。遠方から来場してくださった方も多く、この場を借りて心より御礼申し上げます本セミナーを収録したインターネットセミナーもご用意しましたので、ぜひ皆様の社内研修等にご検討下さいインターネットセミナーの詳細はこちら↓【インターネット版】不動産特定共同事業(FTK)法 コンプライアンス&ファンド組成実務」不特法ファンド組成に特化した業務管理システム『FTK-RM』を開発しました 空き家等の既存ストックの利活用や、運用難に悩む個人向けのクラウドファンディング投資機会として期待される不特事業(FTK)。しかし、金融としての特色が強くなるFTKファンドを組成するには、投資家保護の観点から、適正な手続き、コンプライアンス(法令遵守)態勢を適切に整備し、きちんと運用していくことが必要となります。法律を隅から隅まで読んで理解するのも、現業を抱えながらでは難しいのが現実そんな悩みを抱えているクライアントの皆様の様子を拝見するなかで、カピバラ行政書士事務所は、このたび、FTKの業務管理をかんたん&適切&適正に行うためのFTK業務管理システム『FTK-RM (フトクルミ)』を開発しましたシステムの詳細は こちらFTK-RMは、Futoku Regulation Manamgement(不特法の規制管理)の頭文字を取ったもので、「ふとくるみ」と読みますこのシステムは、サイボウズ株式会社が提供する『Kintone』を基盤として当事務所が開発。Kintoneは10,000を超える企業に導入実績があり、直観的に操作できる扱い易さと、多くの上場企業でも利用されるセキュリティーの高さを兼ね備えています。FTK-RM (フトクルミ) のおすすめポイントは、大きく3つありますポイント① やさしい&わかりやすいFTK-RM (フトクルミ) は、不特法『業務の方法』のファンド組成手順に従った19のアプリから構成されています。1つめのアプリから順番に入力する仕様となっており、アプリを起動させていくだけで、最小限の知識で業務を回すことができます。もちろん、システムの使用方法等については、カピバラ好き行政書士が優しくご指導しますポイント② 業務効率UP&コスト削減『業務の方法』に従った承認手続は、すべてオンラインで完結します。ペーパーレス化で環境にも優しく、インターネット環境があればどこでも業務を遂行できる、テレワーク対応。業務効率を向上できる分、FTKのための新規雇用を抑えることができ、結果としてコスト削減にも寄与しますポイント③ 正確&最新法令に対応FTK-RM (フトクルミ) は、FTKの法令と実務に日々接している、私カピバラ好き行政書士が全面監修アプリの仕様は、国土交通省が監督に沿った「業務の方法」に則っており、システム入力で不特法の『法定帳簿』が全て揃うだけでなく、犯収法・反社対策等の複雑な関連法令にも対応できます。もちろん、平成31年4月施行の犯収法令改正にも対応していますご興味のある方は、当事務所のホームページからお問い合せください『日本橋くるみ行政書士事務所HP』法律とテクノロジーを活用した『FTK-RM(フトクルミ)』が、皆様のFTK業務のお役に立てれば嬉しいです*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。不動産特定共同事業(FTK)専用の業務管理システム『FTK-RM(フトクルミ)』のご紹介インターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 14Apr
    • 民泊やホテルをテレワークや一時避難所に!創意工夫による新たな需要開拓の画像

      民泊やホテルをテレワークや一時避難所に!創意工夫による新たな需要開拓

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです緊急事態宣言が出されてから初めてとなる週末、みなさまいかがお過ごしでしたか多くの方はご自宅で過ごされたのではないでしょうか。友人知人に尋ねてみると、「本を買い込んで読書した」「家の片づけ、大掃除をした」「靴磨きしながら考えごと」「netflixで映画鑑賞」という答えが返ってきました。しかし、在宅勤務で段々と思いつく自宅アイディも尽き、気分転換したくなってくる頃ではないでしょうかとはいえ、ショッピングに出かけることはできませんし、お店も営業していません。(カピバラ事務所の近く、日本橋、東京エリアは、ほんとうに驚くほど誰もおらず、漫画の未来世界のようでした。ニュースによると、逆に郊外の商店街や公園に人が集まっていたそうですね)そんな皆様にご提案したいのは、自宅ではなくホテルや民泊にて在宅勤務や滞在することです。人と密になることは回避できますし、環境が変わるので気分転換になるはず。インターネット環境が整っている民泊施設も多いので、自宅より静かで落ち着いた環境でテレワークもサクサク効率よく進みそうです。売り上げが大幅に落ち込んでいる宿泊事業者の応援にもつながります感染防止だけではなく、経済に貢献することも、いま私たちにできることではないかと思います。リビンマガジンbizの記事でも紹介しておりますが、宿泊事業の皆様も頑張っていらっしゃいます民泊やホテルをテレワークや一時避難所に!創意工夫による新たな需要開拓https://www.lvnmatch.com/magazine/article/column/minpakusaizensen/8831/・「海外からの帰国者に対する14日間の規制」の影響によって帰宅が困難になった方・日本へ急に帰国となったが住む場所がない方・自宅から勤務先までが遠く、都内での滞在先をお探しの方・リモートワークになって家族が毎日家にいるので窮屈になってしまった方・ネットカフェの休業によりネットカフェ住民が溢れその代替施設お仕事でも、プライベートでも、民泊やホテルの新たな活用方法を検討してみてはいかがでしょうか*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせインターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 10Apr
    • 緊急事態宣言後の『許認可申請』状況 … 柔軟な行政対応で平時と変わらず進行中☆の画像

      緊急事態宣言後の『許認可申請』状況 … 柔軟な行政対応で平時と変わらず進行中☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです4月7日、ついに特別措置法に基づく緊急事態宣言が出されました。それ以前からすでにイベントや食事会の中止、在宅勤務に移行している企業もあるかと思いますが、いかがお過ごしでしょうか電話やテレビ会議の活用により業務に大きな影響はないものの、クライアントの皆様に直接会えないのは、やっぱり寂しいですとはいえ、感染拡大防止のため、実施期間の5月6日までのあと1ヶ月は外出を控え、粛々とお仕事しようと思います事務所では、以前お客様から頂いた胡蝶蘭の花が綺麗に咲いています。奥の大きな花は、事務所移転のお祝いに頂いたものですが、何度も楽しませてくれています。手前の小さな花は、出版のお祝いに頂いたものですが、見事に咲きそろいました。ほとんど手をかけていませんが、芽が伸びたり、つぼみを膨らませる様子を毎日見ているので、本当に可愛いです初めて経験するこのような状況において、●安全安心して自由に行動できる、経済社会や日常生活の大切さ●自分の行動が家族や仲間など他者に及ぼす影響を考えることの大切さ●地球環境や生態系に思いを馳せ、持続可能性を考慮することの大切さ●自分にとって大切なものと幸せとは何かなどなど、色々なことを考えさせられます。社会や経済が通常どおり営業していることが、いかに大事なことか、しみじみ感じますね・・・さて、緊急事態宣言が出されたいま、申請関係の行政の対応はどのようになっているのでしょうか。国土交通省(不動産特定共同事業)・・・・面談はいったん中止。書面審査はメールで対応。東京都(不動産特定共同事業)・・・・新規の面談予約は中止。書面審査は郵送でも対応可能。東京都(宅建業)・・・・通常通り窓口対応。愛知県(不動産特定共同事業)・・・・書面審査はメールで対応可能。茨城県(不動産特定共同事業)・・・・書面審査はメールで対応可能東京財務事務所(第2種金融業登録)・・・・・面談、審査中断ほとんどの行政庁において、通常より柔軟に対応していただいていますおかげさまで、クライアントからお受けてしている許認可業務については、平時と変わらないスピードで目下進行中です新型コロナ問題の後、クライアント様がすぐに不特事業を開始できるよう、着実に許認可手続きを進めるのが私のできること・・・自分の仕事を全うすることで、少しでも皆様のお役に立ちたいと思います以前から親しくしてくださる、近所の会社の方が差し入れて下さったお菓子でほっこりこんな時こそ気にかけて下さる優しさが身に沁みます離れていても、心はつながっていけるはず・・・想いをひとつにして、在宅でも気分転換を図りつつ、この時期を乗り切りましょう*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせインターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 01Apr
    • 星野リゾートのREIT戦略に学ぶファンド組成のポイント☆ 不特法実務セミナー(Web版)のご案内の画像

      星野リゾートのREIT戦略に学ぶファンド組成のポイント☆ 不特法実務セミナー(Web版)のご案内

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです今日から新年度に入りますねもともとテレワーク的な業務が多いカピバラ行政書士ですが、お客様とのミーティングもWeb会議に切り替わりつつあります。さて、本日は月刊フォーラム21で連載中「不動産特定共同事業(FTK)法のすべて」第6回目連載のご紹介です。前回までの連載で解説したビークル(不動産ファンドの組成に用いられる主体・器)の特徴を踏まえ、今回は不動産ファンドの代表的なスキームとファンドの事業モデルについて解説しています。不動産ファンドスキームの概要不動産ファンドの組成に用いられるビークルは「投資法人」、「特定目的会社(TMK)」、「信託」及び「組合」の主に4つがあり、さらに「組合」にも様々なスキームが存在します。不動産ファンド事業を行うには自社のビジネスモデルに最適なスキームを選択することが重要であり、その選択には不特法だけではなくファンド事業に係る法規制の全体像を理解することが大切です。不動産投資ファンドの代表『REIT』不特法の適用を受けないスキームには、RETTやTMKが挙げられますが、一般的になじみやすいのは上場REITではないでしょうか。上場REIT(J-REIT)及び私募REITは投資法人をビークルとする不動産ファンドです。以前も解説したとおり、ガバナンスや許認可の観点から投資法人を用いた不動産ファンド(=REIT)組成のハードルは高く、特に上場REITの場合は非上場の私募REITに比べて更に厳しい開示規制等を受けます。上場・私募REITともに運用期間は無期限であり、金融商品取引所に上場する上場REITは次のような特徴があります。投下資本の回収方法(出口)は市場での投資口の売却による市場で随時売却できる高い流動性を有する市場価格(取引所で取引され、成立している価格)を有する他方、非上場である私募REITは、①市場売却できず期限の定めもないため出口は投資口の払戻し(投資法人による買取り)による、②投資法人に十分な資金がない場合は払戻しができないため流動性は低い、③市場で取引されないため市場価格が存在しないといった特徴を持つため、私募REITの投資家層は銀行や保険会社といった一部の法人投資家(機関投資家)に限られます。星野リゾートのREIT活用モデル運用期間の定めのないREITは、まずは上場して投資家から資金調達を行い、余剰資金で投資不動産を取得する「カネありき」の証券化と一般的に呼ばれます。しかし、実際にはREITの運営者(スポンサーと呼ばれる)が、自らのビジネスモデルを強化するため、スポンサーが所有する物件を投資対象としてREITを組成する「モノありき」の証券化が行われる事例も多く存在します。「モノありき」型のREITのユニークな事例として、ラグジュアリーホテルの展開や老舗旅館の再生で知られる株式会社星野リゾートがスポンサーとなり、2013年7月に上場した星野リゾート・リート投資法人が挙げられます。星野リゾートが運営会社ではなくREITを上場させたことの意義を考察するため、①未上場のケース②運営会社を上場させるケース③REITを上場させるケースの3つの選択肢を比較検討しましょう①未上場のケースホテルの運営会社が未上場のケースでは、運営会社には十分な資金がないので、旅館・ホテルといった物件は所有者(地主)から賃借することが一般的となります。この場合、運営会社には、不動産の所有に伴うリスク(例:災害等による既存リスク、景気変動による価格下落リスク等)を回避できる、物件所有に係る資本コストを負担せずに済むといったメリットがありますが、地主から賃貸借契約を不更新とされたり賃料増額を要求されたりすることで、多大なリソースを投入してブランド価値を高めた物件を喪失してしまうリスクを抱えます旅館・ホテル物件の喪失リスクを抑える方法として、運営会社自らが上場して資金を集め物件を取得・所有するケースと運営会社がスポンサーとなりREITを上場させ資金を集め物件を取得・所有させるケースの2つを見ていきます。(日本橋くるみ行政書士事務所作成)②運営会社を上場させるケース運営会社が自ら上場して調達した資金で旅館・ホテル物件を取得し所有すれば、地主から賃貸借契約の不更新や賃料増額等を要求されることがなくなり、物件を安定確保することが可能となりますしかし、上場した運営会社は不動産の所有リスクを負ってしまうとともに、物件の所有に必要となる資本コストを投資家に還元しなければならないという問題が生じますまた、運営会社は物件の所有に係る利益(賃借しないことによるコスト削減)を計上しますが、当該利益には運営会社において法人税が課税された後、投資家において配当金等の受取時等に更に法人税や所得税が課される「二重課税」が発生します。③REITを上場させるケース運営会社がスポンサーとなりREITを上場させ、当該REITが調達した資金で旅館・ホテルを所有すれば、REITが安定地主として機能し、運営会社は物件を安定確保することが可能となりますまた、不動産の所有リスクはREIT及びその投資家が負うため、運営会社は不動産の所有リスクを遮断して旅館・ホテル事業の運営に専念することができるとともに、運営会社は物件の所有に係る資本コストを負担する必要はありませんむしろ、REITのスポンサーである運営会社が子会社等として設立した資産運用会社は、REITの資産運用の係る運用受託報酬を得ることができますさらに、REITが投資家に支払った分配金はREIT(投資法人)において損金算入されるため、二重課税は発生しません。二重課税が排除される分、投資家が実質的に受け取ることができるリターンが高まり、運営会社を上場させた場合よりも総合的な企業価値を高めることができます以上のように、旅館・ホテル事業の運営会社自らが上場するよりも、運営会社がスポンサーとなって上場させたREITに不動産を取得・所有させる方により多くのメリットがあることから、星野リゾートはREIT事業に進出したものと考えられますなお、星野リゾート・リート投資法人は資産規模150億円でスタートし、当初は星野リゾートグループ運営物件への投資のみを行っていましたが、2019年10月末現在の資産規模は1,556億円となり星野リゾートグループ以外の者が運営する物件もポートフォリオに組み入れています(図表4)。図表4:星野リゾート・リート投資法人の資産規模の推移(2019年10月末時点)出所:https://www.hoshinoresorts-reit.com/ja/portfolio/index.html(2020年3月1日閲覧)スポンサーと投資家の利益相反REITがスポンサーとの間で取引(不動産の売買や賃貸借)を行う場合、スポンサーと投資家との間の利益相反(例:スポンサーがREITやその運用会社に圧力をかけ、物件を相場よりも高い価格で売却してしまう結果、スポンサーが利益を得る一方、投資家が損失を被ること)を防止するための管理態勢を整備し、運用することが重要となります上述の星野リゾート・リート投資法人は、利益相反防止策として「利害関係人等取引規程」において、同法人が利害関係人等との間で、物件の取得、譲渡、賃貸、プロパティ・マネジメント業務等の委託、売買若しくは賃貸の媒介委託又は工事等発注を行う場合には、法令及び利害関係人等取引規程の定め(例:投資法人が利害関係人等から物件を取得する場合、その取得価額は、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を超えてはならないこと等)を遵守すべき旨を定めています。不動産ファンド事業への参入にあたっての留意点今後、不動産特定共同事業を含む不動産ファンド事業への参入を目指す企業は、REITを活用して旅館・ホテル事業を強化した星野リゾートの事例のように、自らのビジネスモデルと不動産ファンド事業のシナジーを十分に検討した上で参入の意思決定を行うことが重要です。例えば、現に不動産投資家向けに一棟アパート等の収益物件を開発・販売している会社であれば、不動産ファンド事業に参入することにより、物件の販売先(出口)に自ら組成したファンドが加わり、販路拡大をすることが可能となるでしょう。ただし、自らのビジネスモデルとファンド事業のシナジーを追求すると、自社とファンド(投資家)との間の利害が衝突しやすくなるため、利益相反を防ぐための十分な措置を講ずる必要性が高まる点に留意しましょうオンラインセミナー「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」のご案内先日3月19日に開催した「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」を収録し、Web上のオンラインセミナー用に編集した動画が完成しました数多くの不動産特定共同事業(FTK)の許認可及びファンド組成に携わっているカピバラ行政書士が、FTK法に基づくコンプライアンス実務とファンド組成実務を、具体的な事例を交えながら解説します。不動産特定共同事業ファンドの組成を検討している既存事業者の方新たに不動産特定共同事業への参入を検討する新規事業者の方最新のFTK実務を学びたい業務管理者におすすめの内容となっています不動不動産特定共同事業・不動産ファンド組成実務ご興味がございましたらぜひご検討ください*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせインターネット版「不動産特定共同事業(FTK)法コンプライアンス&ファンド組成実務」(2020年3月19日収録)改正犯収法対応・不特法(不動産ファンド)のコンプライアンス&ファンド組成を解説した実務セミナーDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 30Mar
    • 宿泊(民泊・ホテル)事業からの撤退・・・・許可を受けたまま住宅への転用はできるのか?の画像

      宿泊(民泊・ホテル)事業からの撤退・・・・許可を受けたまま住宅への転用はできるのか?

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井です収束の目途が立たない新型コロナウイルス感染の問題。今夏に予定されていた東京五輪は延期され、インバウンド観光どころか、私たちの仕事や日常生活すらままならない状況。数カ月前はまったく予想しなかった出来事が現実のものとなり、ホテル・民泊などの宿泊施設は大打撃を受けています事業から撤退する事業者も現れる中、カピバラ事務所には、こんなご相談が急増しています「旅館業に基づく許可を受けた民泊施設を、賃貸で運用できないか」今後もしばらく需宿泊要の回復は見込めないので、ニーズが回復するまでの1~2年間は、民泊経営を行わず、住宅として使いたいという考えです果たして、旅館業の営業を継続したまま、住宅として使用させることはできるのでしょうか(賃貸人と賃借人の間で普通賃貸借契約を締結することを想定)旅館業法に基づく許可を受けた施設を賃貸で運用する場合の手続と運用方法(契約形態)をリビンマガジンBizで前編・後編の2回に渡って考察しますhttps://www.lvnmatch.com/magazine/article/column/minpakusaizensen/8798/前編での解説項目は次の通りです。①旅館業とは何か?-旅館業と賃貸業の違い-②旅館業の営業者に課せられる、施設の衛生管理維持の責任⓷借地借家法の適用と旅館業の葛藤④旅館業の営業停止届と廃止届先行き不透明ななかでも経営者は選択と決断を進めていかなくてはいけません。皆様の事業展開を考えるうえで、何かの参考となりましたら幸いです*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 26Mar
    • 建築基準法改正による『竪穴区画』と『遡及適用』の関係について都市住宅学会に寄稿しました!の画像

      建築基準法改正による『竪穴区画』と『遡及適用』の関係について都市住宅学会に寄稿しました!

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです本ブログでも過去に解説したとおり、平成30年建築基準法改正により、3階建・200㎡未満の建物について、旅館・ホテル等(簡易宿所を含む)に用途変更した場合の耐火建築物要求を除外する規制緩和が行われました土地が狭い東京など都心部においては、3階建ての住宅が多くあります3階建のホテルを建築する場合は、耐火建築物であることが求められますが、3階建ての住宅を建築する場合は、耐火建築物とする必要がありません(一般的に)このような前提条件のもと、民泊ビジネスの登場により、住宅をホテル(宿泊施設)に用途変更しようとするケースが増加。しかし、既存建築物では、従来の耐火建築物要求への対応が難しく、用途変更を断念せざるを得ませんでした長年の問題だったこの論点について、ついに法改正により緩和が行われることとなりましたしかし、3階建ての戸建住宅で旅館業法に基づく許可を受けようとすると、建築基準法施行令の改正により新設された『竪穴区画』の設置が実務上のハードルとなるケースが多々見受けられます建築基準法の改正で、なにが規制緩和され、なにが変わったのか結局、3階建ての戸建住宅の旅館業を取得するには何が必要なのか既存住宅の旅館業(民泊)活用に関する法制度の課題に関する論説を、都市住宅学会が発行する『都市住宅学』第108号(2020年冬号)に寄稿いたしました  論説のタイトルは『既存住宅の民泊活用に関する法制度-規制緩和と課題』論説のうち、読者の皆様の関心が高いと思われる『竪穴区画』と『遡及適用』に関する記述の一部をご紹介します 4.平成30年建築基準法改正の概要 (2)小規模建築物に対する竪穴区画の適用  竪穴区画とは、火災時の煙突効果による火煙の伝播を防止する目的で設けられる防火区画の一つである。主要部を準耐火構造等とした建築物(例:耐火建築物)であって地階又は3階以上の階に居室があるものについては、竪穴部分(吹抜きとなっている部分、階段部分の部分等をいう。)と当該竪穴以外の部分を、一定の基準に基づく防火設備等で区画しなければならない。ただし、階数が3以下で延べ面積200㎡以内の戸建住宅等については、その区画が免除される(建築基準法施行令112条10項2号)。  従前、3階に居室がある旅館・ホテルは例外なく耐火建築物とされていたことから、竪穴区画の設置も当然に義務付けられてきた。しかし、前述の小規模建築物における耐火建築物要求の緩和を受け、主要部が準耐火構造等ではない3階建ての建築物が旅館・ホテルの用途に供され得ることとなった。平成30年建築基準法改正では、従前は想定されていなかったこのような建築物について、利用者の避難に要する時間を考慮した安全措置として、竪穴区画の設置義務が新設された(表3)。表3 旅館・ホテルにおける竪穴区画の適用 旅館・ホテルの構造 改正前 改正後 主要構造部が 準耐火構造等 従前から必要 (令112条10項) 3階建て200㎡未満 (上記のものを除く) 存在し 得ない 新設・必要 (令112条12項) (注)日本橋くるみ行政書士事務所作成  3階に居室を有する旅館・ホテルの用に供する小規模建築物(主要構造部を準耐火構造等としたものを除く)については、竪穴部分と竪穴部分以外の部分を間仕切壁又は戸(ただし、ふすまや障子等、火災時の接炎によって直ちに火災が貫通するおそれのあるものは除く)で区画しなければならない(建築基準法施行令112条12項)。  当該「間仕切壁」又は「戸」について、ふすまや障子等が除かれる以外に特段の防炎性能は要求されていないものの、そもそも既存の住宅は竪穴区画を設けることを想定せずに建築されていることが通常であるため、新たに竪穴部分とそれ以外の部分を区画することが困難なケースや、技術的には区画することができても一定規模の工事を要し、コスト・ベネフィットの観点から工事を断念するケースが多いのが実情である。なお、次に示すとおり、用途変更の確認申請を不要とする対象面積の上限が200㎡に引き上げられたことにより、小規模建築物を旅館・ホテルに転用する際の建築基準法令の適合性確保(竪穴区画の設置を含む)は、建築主が自らの責任において判断することとなった。 5.規制緩和の課題 (2)用途変更時に遡及適用される規定の適用範囲  既存建築物の用途変更にあたっては、原則として、当該建築物を変更後の用途に適用される建築基準法令の現行基準に適合させることが要求される。国住指第4718号は、用途変更の対象とする建築物に適用される規定を次の2つに分類している。  ①用途変更前の用途には適用されないが、用途変更後の用途には適用されることとなる規定  ②既存不適格建築物を用途変更する場合に、法第87条3項に基づき遡及適用されることとなる規定  これら2つに「③既存不適格建築物を用途変更する場合に、法第87条3項に基づき遡及適用されないこととなる規定」を加えると、用途変更時に適用される規定は、図表5のとおり整理される。 図表5 用途変更時に適用される規定の整理 変更前の用途に適用 されている規定か? No → ①に該当 現行基準が適用される ↓Yes 法87条3項の 対象か? Yes → ②に該当(遡及あり) 現行基準が適用される ↓No ③に該当(遡及なし) 建築時の基準が適用される 建築基準法3条2項の規定により、既存建築物に対して建築後に行われた法令改正により生じた現行基準は不遡及となるが、同法87条3項の規定により、同項に列挙された一部の規定[1]については、用途変更時に現行基準が遡及適用される。他方、同項に列挙されていない規定については、現行基準は引き続き不遡及となる。ただし、引き続き不遡及となる規定は、用途変更をしようとする建築物において現に建築基準法3条2項の規定による不遡及が適用されているものに限られ、変更後の用途に新たに適用されることとなる規定は不遡及の対象外となり現行基準が適用される。  住宅から旅館・ホテルへの用途変更を例にとると、平成30年建築基準法改正によって新設された小規模建築物に適用される竪穴区画の規定(建築基準法施行令112条12項)は住宅としての用途には適用されないが、変更後の旅館・ホテル用途には適用されることとなるため①に該当し、現行基準が適用される。建築基準法87条3項には同法36条に定める防火区画(竪穴区画を含む)に関する規定は列挙されていないが、そもそも用途変更前の用途に適用されていない規定には不遡及の適用はない点に注意する必要がある。この度の執筆をご依頼くださった、都市住宅学会・編集委員の富田裕先生(TMI綜合法律事務所パートナー弁護士)には、このブログをお借りして改めて御礼申し上げますみなさまも、ぜひ戸建住宅等を活用して旅館業施設への用途変更を考える場合の物件探しの参考としてくださいね

  • 24Mar
    • 「建築物」該当性がポイント!コンテナやトレーラーハウスに不動産特定共同事業法の適用はある?の画像

      「建築物」該当性がポイント!コンテナやトレーラーハウスに不動産特定共同事業法の適用はある?

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです週末はとても暖かく東京は桜が見頃になってきましたお花見も自粛ムードですが、連休は運動不足解消に隅田川をてくてくお散歩したり、テラス席でお茶したり春を楽しみました本日は、3月16日付の全国賃貸住宅新聞で連載中の「不動産クラウドファンディング 事業化のポイント」をご紹介します。前回の記事「不動産特定共同事業の適用範囲☆太陽光発電ファンドや、トレーラーハウス・民泊ファンドも規制対象?」では、太陽光発電ファンド、民泊ファンド、ホテルファンドのそれぞれについて、不動産特定共同事業法(不特法)の適用に関する論点を解説しました。今回は、貨物輸送のために使用される「コンテナ」や、自動車でけん引可能な車輪付きの移動型住居「トレーラーハウス」を投資対象とするファンドについて、不特法の適用有無を解説します。不動産取引の定義不特法における「不動産」とは、宅地建物取引業法に規定する宅地又は建物をいいます。宅建業法に「建物」は定義されていませんが、一般的には建築基準法に規定する「建築物」を指すと解されています。不動産の売買、交換又は賃貸借を「不動産取引」といい、不動産取引から生ずる収益又は利益を投資家に分配するファンドには、不特法の規制が適用されます。つまり、コンテナ/トレーラーハウス投資ファンドに対する不特法の適用有無の判断にあたっては、コンテナやトレーラーハウスが「建築物」に該当するか否かがポイントとなります。コンテナ投資ファンド貨物輸送のために使用されるコンテナは建築基準法上の建築物には該当しません建築物に該当しないコンテナのみを投資対象とし、その賃貸借(リース)から生ずる収益又は利益を分配するファンドは、不特法の規制対象外です。しかし、投資対象のコンテナの一部を土地に定着させ、住宅や倉庫等として使うのであれば、当該コンテナは「建築物」として扱われることとなり、コンテナ投資ファンドは「建築物の賃貸借(すなわち、不動産取引)から生ずる収益又は利益を分配するファンド」に該当し、不特法の規制を受けることになります。トレーラーハウス投資ファンドそれでは、ホテル等の用に供するトレーラーハウスを投資対象とするファンドの場合はどうでしょうか移動のための車輪が付いているトレーラーハウスは、次の全ての要件を満たす場合は「建築物」に該当しないと整理理されることがあります。・トレーラーハウスが随時かつ任意に移動することに支障のある階段、ポーチ、ベランダ、柵等がない。・給排水、ガス、電気、冷暖房等のための設備配線や配管等をトレーラーハウスに接続する方式が、簡易な着脱式である。・規模(床面積、高さ、階数等)、形態、設置状況等から、随時かつ任意に移動できる。建築物に該当しないと整理された場合は、そのファンドに不特法の規制は適用されません。借地型トレーラーハウス・ホテルファンド応用編として、土地オーナーと事業用定期借地権契約等を結び、借地の上に「建築物」に該当しないトレーラーハウスを設置し、旅館業法に基づく許可を受けてホテル事業を営むファンドについて考えてみましょう。このファンドは土地や建物を所有しないため「宅地又は建物の売買・交換」は行われません。またホテル事業から得られる宿泊料収入は「不動産の賃貸借」から生ずる収益には該当しません。すなわち、「不動産取引」が行われないため、このファンドに不特法の規制はかかりません。税務上のメリット建築物に該当しないと整理されたコンテナやトレーラーハウスは、税務上「器具及び備品」や「車両及び運搬具」扱いとなり、建物よりも短い耐用年数で、定率法に基づき減価償却を行うことが可能です。そのため、建築物に該当しないトレーラーハウスを投資対象とするファンドには、投資期間の初期に多くの減価償却費を計上できるメリットがあります減価償却費等によりファンドが純損失を計上した場合、投資家が法人であれば帰属損失額を損金計上することが可能です。実際にキャンプ場や大型興行施設の近くでは、実際に組立で完成する「コンテナ」を活用したコンテナホテルの建築が行われています法規制を考えるうえで、要件・定義はもっとも重要かつ検討がおもしろい部分です法律からビジネスへ、ビジネスから法律へ・・・いろいろなアイディアを考えるなかで、新しい発想やビジネスが生まれてくるのではないでしょうか。先週は不動産ファンドのご相談を受けている福岡のクライアント様とミーティングを行いました。お土産に福岡空港限定のチョコレートを全身に纏ったひよこのお菓子をいただきましたひよこは東京のお菓子と思っていたのですが、発祥は福岡なのですね。ほろ苦いビターチョコでかえって甘さ控えめに感じられ、和洋のコラボがとても美味しいですぜひ福岡に行く機会がある方はチェックしてください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。

  • 18Mar
    • ホテル・民泊事業者を悩ませる予約キャンセルとキャンセル料の回収についての画像

      ホテル・民泊事業者を悩ませる予約キャンセルとキャンセル料の回収について

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみですテレビや新聞でも連日報道の大部分が新型コロナウイルス関連となっていますが、とどまることを知らない感染の拡大は、ホテル・民泊などの宿泊施設の経営を直撃しています本来であればこれからの季節は、卒業旅行や春休み、桜のシーズンに合わせて押し寄せるインバウンド需要対応などの繁忙期であるはずが、今年はキャンセルが続出し、新規の予約は全く入りません事態の収束が見えない中、今後もしばらく需要回復は見込めず、事業継続の危機に立たされている事業者も少なくありません予約は1件でも多く成立させたい事業者にとって悩ましいのは、予約者(ゲスト)からのキャンセル要請と、それに伴い発生するキャンセル料の回収です。新型コロナウイルスの問題は、事業者だけではなく旅行者(予約者)にとっても予想外の事態です。そこで、予約者(ゲスト)からキャンセル料の免除を求められるケースも多く見られます。キャンセル要請を承諾し、キャンセル料の請求(債権)を放棄すれば、見込まれていた全く回収できませんしかし、キャンセルポリシーに従って、(事業者意図って当然請求可能な)キャンセル料であっても、その回収はいばらの道・・・・・・回収の手間とコスト、税金やOTA手数料の発生、口コミなどの将来的な評価これらの影響を総合的に考慮した上で対応を考える必要があります。リビンマガジンマガジンbiz「ホテル・民泊事業者を悩ませる予約キャンセルとキャンセル料の回収について」https://www.lvnmatch.com/magazine/article/column/minpakusaizensen/8764/事業の存続のために、少しでも役に立てればと思い、選択肢とその後の対応の工夫について解説しました。早期の事態の収束と、この空前絶後の困難を乗り越えることができるよう願っています。また、当事務所には最近「しばらくは民泊(旅館業)ではなく、普通の賃貸借に戻したい!」というご相談が多く寄せられています。旅館業の許可を受けたまま、賃貸借にすることは果たして可能なのでしょうか・・・・・次回は、この点について解説します*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ不動産ファンドの社内体制構築から具体的な組成・運営までの実務講座!【第7回】不動産クラウドファンディング講座 不動産特定共同事業(FTK)法/コンプライアンス&ファンド組成実務 New!!【日時】2020年3月19日(木)13:30 〜 16:30【会場】東京都中央区日本橋小舟町4-1 伊場仙ビル7F(新日本橋駅、三越前駅から徒歩5分)DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。