カピバラ好き行政書士の民泊許可ブログ
  • 07Dec
    • 『不動産ファンドの法律とビジネス』セミナー開催!! 最新のファンドスキームを解説☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです東京では12月とは思えない暖かい日々が続いていましたが、今日は雨が降り、冷え込む一日でした寒くなるこれからの季節、皆様も体調管理には気を付けましょう!そんな12月6日(木)、当事務所では『不動産ファンドの法律とビジネス』と題するセミナーを開催しましたセミナーの概要をご紹介します。不動産ファンド規制の全体像と規制緩和あらゆるビジネスに共通することですが、不動産ファンドビジネスを展開する場合も、その規制の全体像を把握することが重要です。セミナーの冒頭では不動産ファンドを取り巻く法規制の全体像と、近年の規制緩和の流れを解説しました出所:『不動産ファンドの法律とビジネス』セミナー資料から抜粋不動産ファンドを規制する法律は、主に金融商品取引法(金商法)と不動産特定共同事業法(不特法)の2つになります。金商法の規制を受けるのは、ファンド組成に用いられる「組合出資」等が、同法の「みなし有価証券」に該当するためです。ただし、ファンドの投資対象が現物不動産である等、一定の場合には、ファンド持分は不特法の規制対象となります。また、事業展開にあたっては、金融商品販売法(金販法)、犯罪による収益の移転防止に関する法律(犯収法)、個人情報の保護に関する法律(個人情報保護法)といった関連諸規制の遵守も必要です金融商品取引法に基づくスキームセミナーでは、金商法に基づく不動産ファンドスキームとして、次の6つを解説しました(1) GK(合同会社)社員権スキーム(許認可不要)(2) 事業型ファンドスキーム(プラットフォーマーに第二種金融商品取引業の登録が必要)(3) ソーシャル・レンディングスキーム(第二種金融商品取引業と貸金業の登録が必要)(4) 子会社貸付型スキーム(第二種金融商品取引業の登録が必要)(5) GK-TKスキーム(第二種金融商品取引業と投資運用業の登録が必要)(6) 運用型信託スキーム(運用型信託会社の免許が必要)セミナーで特に関心を集めたのが、(6)運用型信託スキーム以前、FPGは相続税対策型の不動産小口化商品として、不特法(第1号事業)に基づく任意組合型ファンドを販売していましたが、運用型信託会社の免許を取得してからは、運用型信託スキームを活用して、相続税法上の財産評価基準がより明確である信託受益権型ファンドを販売するようになりました。許可ハードルは高いものの、運用型信託スキームは税務リスクを抑えた相続税対策商品として、現時点で最強のスキームといえます不動産特定共同事業法に基づくスキーム次に、不動産特定共同事業法に基づく不動産ファンドスキームとして、次の4つを解説しました。(1) 相続対策型・任意組合スキーム(第1号事業)(2) 在庫ファンディングスキーム(小規模第1号事業)(3) 完成物件販売スキーム(第3号事業)(4)小規模第2号事業スキームセミナーでは、不特法の規制緩和により創設された『小規模第1号事業』の活用事例として、投資家への販売を予定する建設中の投資不動産(在庫)の建築費をファンドを通じて調達する『在庫ファンディングスキーム』などを解説しました。その仕組み/ノウハウは・・・ブログでは非公開とさせていただきます受講者の方々からのフィードバック今回は不動産ファンドのみをテーマとした初めてのセミナーでしたが、受講者の皆様からは◎旅館業の案件が大きくなったため、大規模な資金調達が必要となってきたところ、不動産ファンドの規制・ビジネスを系統立て整理できた◎不動産ファンドの様々なスキームの違いが分からず悩んでいたが、不特法を含め、様々なスキームの長所・短所が理解できた◎資金調達及び物件売却先としてのファンド活用を検討していたところ、法体系が整理でき、実活用例も知ることができたといった感想をいただきました セミナー後は、有志の皆様と懇親会を開催し、様々な分野の経験・強みを持った受講者の方々の間で、セミナー内容やビジネスのコラボレーションに関する会話が盛り上がりました例えば、ある受講者の方は、『茅葺屋根』の古民家の再生事業に取り組んでおり、1つでも多くの古民家を再生するため、ファンドによる資金調達を模索されていたり、他の受講者の方(既に多数の簡易宿所を開発し所有されている)は、更なる民泊・旅館業の事業展開のため、ファンドによる資金調達を検討されていたりしました今後、不動産ファンドの活用により、歴史的・文化的に貴重な建築物の保全や、観光立国推進のための民泊・旅館業物件の開発が促進されると素敵だな、と思いました年明けに、また不動産ファンドや金融をテーマにしたセミナーを開催しますので、ご興味のある方はぜひご参加ください*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催 満員御礼『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 04Dec
    • 観光庁が東京五輪に向けて、違法民泊を特定するシステムを構築

      こんばんは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです師走に入り、ますますバタバタしています・・・・・2018年も残り少なくなって参りました今週は大田区の消防相談からスタート京急蒲田駅が最寄りの蒲田消防署には初の訪問。ところが、担当職員の方が、「あれ、どこかでお会いしませんでしたっけ・・・・」と仰られるのでびっくりΣ(・ω・ノ)ノ!どうやら、数年前、渋谷消防署に勤務されたていたとき、私が相談に来たことを覚えていて下さったようですおかげさまで、その後の話もスムーズに進みましたとても有難く思います保健所も同様ですが、行政の方と仲良くなってくると申請手続きも気持ちよく、楽にまとまっていきますさて、6月15日の法改正後も無登録サイトで集客する無許可民泊が問題になっているなか、観光庁は健全な民泊サービスの普及に向けて違法性が疑われる民泊物件の特定を容易にする新システムを導入する方向性を2019年度の予算概算要求で明らかにしました。詳しくは「リビンMagazineBiz」で寄稿しておりますhttps://www.lvnmatch.com/magazine/article/column/minpakusaizensen/7598無登録仲介業者や自社サイトで集客する無許可民泊は、地道に1件ずつ特定していくしかありません。6月15日施行の改正旅館業法により、無許可営業者に対する報告徴収、立ち入り検査権限は付与されたとはいえ、物件を特定したその後、どうするか、が難しいのですが・・・・きちんとルールを守り、フェアに、近隣に対しても正々堂々と事業展開することが、長期継続的に民泊を続けていくためには大切であると思います*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 28Nov
    • 不動産活用ネットワークセミナー登壇☆ 中央区の旅館業(Hotel)保健所検査

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです週末はお天気に恵まれた3連休でしたが、皆様はどちらかお出かけしましたかカピバラ好き行政書士は、セミナー登壇と明海大学での不動産学会シンポジウムという、お仕事寄りのイベント続きでした。11月23日(金)の勤労感謝の日は、不動産活用ネットワーク様主催の賃貸経営セミナーでした。連休初日にもかかわらず、本当に大勢の方が参加してくださいました「不動産活用ネット、民泊などテーマにセミナー」セミナーのテーマは「民泊新法、新旅館業法でどうなった」住宅宿泊事業法施行後の現状、旅館業法や建築基準法の規制緩和による空き地や駐車場への「コンテナハウス」設置、ホテル併用住宅、不動産特定共同事業法を活用した民泊の小口化などの新たな不動産活用手法を提案させていただきました。他にもマンション付帯の駐車場をコストを抑えながら再生する手法や保険を活用した節税など、勉強になる内容ばかりでした。特に個人的に興味を引いたのが、軒先株式会社の西浦明子代表の「不動産テックの今!」の講演不動産業界にもITの波が押しよせていますが、今後、ますます活用が期待されますわざわざ内覧しなくてもVRで朝晩四季折々の部屋の様子を見ることができたり、チャットや電子契約で、不動産会社とのコミュニケーションがスムーズになったらとても便利ですよね。クラウドツールの活用で、事業者にとっても業務効率化が図られるとおもいますさて、週明けの月曜日は、中央区で申請中の旅館業施設の保健所検査でしたマンションをホテル・旅館営業にコンバージョンするプロジェクトですが、23区内で1,2を争う厳しい基準を設けている中央区・・・・玄関帳場必置、フロント階に男女別共用トイレ2個以上、ロビーの確保など、構造基準自体も厳しいのですが、その他の点についても非常に細かく、事前協議に時間がかかりますわざわざ増設した男女別共用トイレ・・・・・客室内のトイレにも手洗い設備が必置です今回は容積率緩和するための壁の取り壊しなど、結構な工事が発生。優秀な建築士の先生が3名も加わってくださったので、とても安心でした小さな凹凸まで細かく採寸されます。保健所の方に審査状況を伺ったところ、混み合っていて見通しがつかないとのこと年内にはオープンできると良いのですが・・・・・無事許可が下りましたらご報告したいと思います*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

  • 24Nov
    • 『民泊のすべて』日本不動産学会・著作賞を受賞!! 授賞式のご報告☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです秋も深まる11月の3連休、お天気にも恵まれ、とても気持ち良い日々になりましたそんな連休中に、カピバラ好き行政書士に大変名誉なことが・・・拙著『民泊のすべて』が、日本不動産学会の2017年度『不動産学会賞・著作賞(実務部門)』を受賞しました 民泊のすべて 2,484円 Amazon 以下、不動産学会賞の概要と、授賞式の様子をご報告します日本不動産学会とはカピバラ好き行政書士も所属している公益社団法人日本不動産学会は、次の3つを目的とする学術団体です 1.不動産の利用や配置をめぐる諸現象を解明する学際的な研究及び教育の促進 2.不動産に関する研究が総合的な視野に立って体系的に固有の学問として確立することが重要 3.不動産を対象とする学問は、人文、科学、社会科学、自然科学の広範な領域に及ぶことから、その研究は理論・実務の両面から総合的に研究すること個人の正会員数は800人超、法人の賛助会員数も80人を超える学会で、会員は主に不動産分野を専門とする学者・研究者や実務家から構成されています日本不動産学会賞とは日本不動産学会は、年に1回、次の不動産学会賞各賞を選考し、表彰を行っています 一 論文賞 二 論説賞 三 著作賞 四 湯浅賞(研究奨励賞) 五 業績賞(日本不動産学会長賞および国土交通大臣賞) 六 田中啓一賞 七 特別功績賞 八 会長特別賞この度、カピバラ好き行政書士が「民泊のすべて」で受賞したのは著作賞(実務部門)となります。著作賞は、「原則として本会会員が当該年度末日以前3年間に出版し、不動産学の発展に対して著しい貢献をしたと認められる学術的な著作の著者および不動産問題の啓発又は教育に対して著しい貢献をしたと認められる実務的な著作の著者に対して授与する。」とされています「民泊のすべて」の受賞理由この度、「民泊のすべて」が著作賞を受賞した理由として、次の講評をいただきました  『民泊のすべて』という題名が示すように、本著作には、新たに施行された住宅宿泊事業法に限らず、旅館業法上の民泊、特区民泊、さらにはそれ以外のイベント民泊や農家民宿に至るまで、現在の我が国で民泊を始めようとする場合に実務上考えなければならない論点が精緻かつ必要十分に集約されている。  このようなアプローチをとる場合、複数の制度の平板な紹介になりがちであるが、本著作はそれぞれの制度の沿革や実際上の実現可能性まで含めた有機的な比較が行われており、士業のみならず、自治体職員、民泊事業者、研究者など民泊に携わるすべての人々にとって必読文献であるといえる。とりわけ、複雑な建築基準法や消防法上の規制についてわかりやすく図表にまとめる作業は骨が折れたことと思われる。  以上により、本著作は、日本不動産学会著作賞(実務部門)授与にふさわしいものと評価できる。審査員の方々からの、著書に対する温かいお言葉に、とても感激しましたまた、今回の著作賞の審査委員長を務められたのは、東京大学大学院・工学系研究科教授の浅見泰司先生浅見先生は、「民泊サービスのあり方に関する検討会」の座長を務められた方で、新しい民泊制度の生みの親といえます。授賞式では、ずっとお会いしたいと思っていた浅見先生と記念写真を撮らせていただきました☆論文・著作賞審査委員長の浅見泰司先生との記念撮影☆授賞式は、日本で唯一の不動産学部を設置する明海大学の新浦安キャンパスで行われました☆日本不動産学会・原科会長から賞状を授与されるカピバラ好き行政書士☆セミナーで人前で話すことには慣れているはずですが、さすがに授賞式では緊張し、ろれつが上手く回りませんでした💦☆授賞式で緊張しながらスピーチするカピバラ好き行政書士☆そして、授賞式の後は、他の受賞者の方々と一緒に記念撮影☆2017年度・不動産学会賞の各賞受賞者の方々とのワンショット☆嬉しかったことに、日頃からお世話になっている(公財)日本賃貸住宅管理協会の塩見紀昭副会長(東京都支部局長)もサプライズで会場にお見えになりました☆日管協・塩見副会長とのツーショット写真☆※塩見副会長も日本不動産学会の会員で、『田中啓一賞』の審査委員を務められていらっしゃいますカピバラ好き行政書士からの感謝の言葉『民泊のすべて』は、私が研究員として参加させていただいた日管協の「簡易宿所の実務研究会」の研究成果から生まれた書物であり、末永照雄会長、荻野政男研究会長、榎和志IT・シェアリング推進事業者協議会長を始めとする日管協の皆様や、月刊不動産フォーラム21で『民泊のすべて』と題する連載の機会をいただいた(公財)不動産流通推進センターの皆様、書籍化の持ち込み企画をほぼ無理やり通していただいた(株)大成出版社の皆様など、周囲の方々の温かいサポートなしでは、今回の受賞には至らなかったと思います。普段からお世話になっている諸先輩方、お客様、提携先の皆様や、温かく支えてくれる友人・家族のみなさまに、このブログを借りて改めて御礼申し上げます今回の不動産学会賞の受賞を励みに、今後も「民泊」や「不動産クラウドファンディング」といった新しい分野の業務開発・研究に精進してきたいと思います。まだまだ若輩者ですが、今後ともブログのご愛読と、カピバラ好き行政書士への応援をよろしくお願いいたします*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

  • 18Nov
    • 2018ちんたい協会・茨城鹿島鹿行支部 オーナーセミナー登壇のご報告☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです先週末に遡りますが、11月10日(土)、茨城県・鹿島セントラルホテルにて、2018年度ちんたい協会のオーナーセミナーが開催されましたオーナーセミナーは、第1部が「観光地域づくりと連携する賃貸住宅の新たな活用法」をテーマとした講演&パネルディスカッション第2部が元サッカー日本代表で、現在は鹿島アントラーズCROの中田浩二氏の講演を賜りましたちんたい協会鹿島鹿行支部のみなさまと記念撮影☆実は茨城県は初訪問のカピバラ好き行政書士。鹿島までのアクセスを調べてみると、東京駅発着の高速バスで1本で、とても利便性が高いことを知りました。高速なので信号待ちなどもなく、1時間半ほどであっという間に到着しました。会場では既にスタッフの方が準備を整えていて下さり、昼食を取りながら簡単な打合せを→セミナー開始です。登壇した第1部のテーマは、「観光地域づくりと連携する賃貸住宅の新たな活用法」です。カピバラ好き行政書士の民泊セミナーと旅館業施設(民泊)を運営する株式会社MJ代表井部源太氏の基調講演とそれに続くパネルディスカッション。鹿島・神栖は、臨海工業地帯であることからマンスリーのビジネス出張需要が高く、日本全国においても独特の地域であることを踏まえ、マンスリーとの相性が良い住宅宿泊事業(180日民泊)と来年2019年の茨城国体を見据えてイベント民泊の解説などを中心にお話させていただきました。続いての第2部は、来場者もお待ちかねの、中田浩二選手による講演。「勝ち続ける組織づくり、鹿島アントラーズの強さの秘密」というテーマで、サッカー選手としての中田浩二選手の現在までの軌跡、鹿島アントラーズの取り組みなどをお伺いしましたワールドカップなどは多少TV観戦するものの、あまりサッカーには詳しくないカピバラ好き行政書士ですが、(「サッカークラブ」や「Jリーグ」の存在も初めて知りました・・・・・)サッカー選手という職業、クラブとの関係や海外でのプレイなど、おどろきも混じり、非常に興味深く楽しく拝聴しました。物事がうまくいくときも、苦しい辛い時も、常に自分に何をすべきか、できるのか考えてベストを尽くすことはサッカー選手やクラブ特有のことではなく、私たちにとっても同じく大切なことなのだとしみじみ考えました。講演後は、中田浩二選手のサイン&来年カレンダープレゼントの抽選会。当選者に中田浩二選手から直接プレゼントが手渡されましたが、握手する人々の嬉しそうなこと鹿島アントラーズが地元の人々からとても愛されていることが伝わってきて、ほっこりした気持ちになりました。鹿島の住民と鹿島アントラーズの方々と、鹿島に根付いた事業者のみなさんが、今後も一体となってより良い地域づくりの連携が図られるよう期待していますし、応援したいと思いますセミナー終了後に主催者のみなさまと記念撮影。役得で、私も中田浩二さんのサイン色紙を頂いてしまいました鹿島アントラーズファンになって、東京へ戻ったカピバラ好き行政書士でした(笑)*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 15Nov
    • 過去最高に困難だった案件・・・・!?渋谷区の住宅宿泊事業届出(特例届)完了☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです渋谷区より、住宅宿泊事業(民泊)の届出7件が無事受理されました。本件は、とても多くの時間とエネルギーがかかりましたので、受理通知の喜びはひとしおです。なぜ、それほど苦労したのか住宅宿泊事業の届出は、一般的に旅館業許可取得に比べてハードルは緩やかですが、手続き詳細は、クライアントの状況、自治体の条例の有無、解釈によってかなり異なる印象です。【本件のポイント】①法人申請で、複数の会社役員がすべて日本に在住しない外国人だった。②電子署名を付した電子申請を行った。③建物が所有者から幾人もに転貸されており、所有者との連絡に時間を要した。④渋谷区が事業系ごみを区の収集に出すことを認めていない(例外なし)。⑤本来、渋谷区では平日営業が禁止されるエリアでの特例届だった。⑥管理者常駐場所が、住宅宿泊管理業者の事務所としての登録(本店と異なる)が必要だった。⑦複数同時申請の場合でもすべての公的書類について原本が要求された。①法人申請で、複数の会社役員がすべて日本に在住しない外国人だった法人申請の場合、会社役員それぞれの「成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書」と「成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得な い者に該当しない旨の市町村の長の証明書」が必要になりますが、本人日本に在住しない外国人の場合は、これらの公的書類を取ることができません。そこで、実際に居住する国の公証役場(と同様の制度)において、「成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ていない者に該当しない」旨の宣誓を行い、日本に送ってもらいました。もちろん、宣誓書は外国語で作成するので、それぞれの訳を付ける必要があります。宣誓書の有効期間は3カ月Hurry Up②電子署名を付した電子申請を行った電子申請の利便性については、以前もブログ「電子申請で届出ラクラク☆港区のOMOTENASHIに感動!」でご紹介しておりますが、受け入れる行政側も扱いに慣れていないようで、かなりの確率で「電子署名の真正性が確認できない」と連絡が来ます・・・「きちんと電子署名されています」という説明にかなり時間と労力を費やすことに・・・・・③建物が所有者から幾人もに転貸されていた届出住宅が賃貸物件の場合、建物所有者から住宅宿所事業の用に供することの承諾を受ける必要があります。転借物件の場合は、同様にすべての賃貸人の承諾が必要です。申請者側の事情ですが、建物が所有者からいくつもの法人に転貸されていました。所有者、それぞれの賃借人、転借人が大きな企業だったため、承諾稟議決裁に説明と時間がかかりました。④渋谷区が事業系ごみを区の収集に出すことを認めていない事業系ごみは、自己処理が法律で義務づけられているので、原則として区の収集に出すことができません。しかし、渋谷区では、1回の排出量が135リットルまでの少量の場合は、事業所のごみを有料で出すことができます。ところが、渋谷区では、住宅宿泊事業によって出るごみは、「「住宅宿泊事業の実施に伴って生じた廃棄物の処理に関する要綱」により、家主居住型の場合を除き、少量であっても区の収集に出すことができない制度となっています。仕方がないので一覧表から、区の産業廃棄物処理業の免許を持つ業者に、端から廃棄物処理の依頼をしましたが、排出量が少ないとの理由で断られ、契約先を探すまでに時間がかかりました④本来、渋谷区では平日営業が禁止されるエリアでの特例届だった。渋谷区では「渋谷区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」により、住居専用地域等で営業日数の制限を設けています。今回の申請案件は、用途地域は商業地域でしたが、文教地区の特別用途地区指定がされており、月曜日から金曜日までの営業ができません。しかし、渋谷区では、周辺住民等からの苦情等に迅速に対応できる体制が確保できると認められる、一定の要件を満たし、「特例届」を行った事業者については、制限区域においても年間 180 日までの事業実施を認めています。(区条例第 7 条第 4 項)一定の要件の概略は・・・・・(1) 届出住宅の敷地から約100メートル以内の区域に自宅または住宅宿泊管理業者の営業所or事務所がある(2) 町会その他地域団体に加入している(3) 事業者または管理業者が、周辺住民と町会に対し、書面を用いた対面による事前周知を実施している(4)深夜早朝を問わず、宿泊者及び苦情者と連絡可能な人員を常時確保している(5)緊急時に10分以内に現地に赴くことが可能な人員を常時確保している(6) 苦情内容及びその対応状況について記録・保存する特段の苦労したが「(3) 事業者または管理業者が、周辺住民と町会に対し、書面を用いた対面による事前周知を実施している」でした。渋谷区の特例届では、「対面」による周知を義務付けており、例外がありません。周知先と状況については記録を付けて報告する必要があります。訪問するも、当然訪問先が不在の場合もありますので、会えるまで何度も訪問しなければなりません。しかし、中にはそもそも人が住んでいるのか、空き家になっているのか判断がつかない場合もあります。また、周知対象範囲には、建物の住民だけではなく「建物所有者」も含まれています。住民と建物所有者が異なる場合は、建物所有者にも対面で周知する必要がありますが、その場合、建物所有者は近隣(渋谷区や東京)にいないケースも多々あります。建物所有者はどこにいるのでしょうかそれは、該当する建物の登記簿謄本で所有者として登記されている人物の住所を調べることで知ることができます。区分所有建物では、所有者が大勢いるので登記簿謄本を調べるだけでも時間と費用が掛かります。その結果、所有者が北海道や、海外、というケースもあります。そもそも、不動産登記は義務ではないので、本来の所有者が登記されていない場合や、住所変更が反映されていないこともあります。本件の場合、区分所有建物ではなく、周知先が東京都だった建物(都の所有物)もあります内容が長くなってしまいましたが、色々と手続きが込み入っていたことは伝わりましたでしょうか日頃、のほほんなカピバラ好き行政書士も、青ざめる場面もありました。しかし、クライアント先のスタッフの方の協力を得つつ、最終的に申請を受理されるに至りました。感謝と喜びの気持ちでいっぱいです届出受理からが民泊のスタートですが、ぜひ末永く活用していただけると嬉しいです*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 11Nov
    • 「合法民泊」×「投資型クラウドファンディング」 プレジデントに記事が掲載されました☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみですこの週末、関東はとても暖かく、気持ちの良い行楽日和でした寒い冬が来る前に、秋を満喫したいですねプレジデントにインタビュー記事が掲載さて、今週に発刊されたPRESIDENT(2018.12.3号)にカピバラ好き行政書士のインタビュー記事が掲載されましたテーマは「投資型クラウドファンディング―旺盛なインバウンド需要で高収益目指す」です以下、インタビュー記事の概要をご紹介しますインバウンド需要&違法民泊の減少で、合法民泊は絶好調!今年6月の住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行に伴い、違法民泊が激減したことは、記憶に新しいと思います。(例えば、Airbnbの物件掲載件数は、5.2万件→1.3万件となりました)堅調なインバウンド需要増加と、違法民泊の減少により需給が引き締まった結果、カピバラ好き行政書士が許可・届出をお手伝いした民泊施設では、軒並み最高益を更新中です不動産クラウドファンディングで、合法民泊への少額投資も可能に!合法民泊に興味のある投資家は多いものの、自宅や空き家を持っていない限り、民泊施設を運営するには、不動産を購入するための多額の資金が必要です。最近はスルガ銀行等の不正融資問題により、不動産を担保とする融資審査も厳しくなってきましたしかし、投資型クラウドファンディングを使えば、少ない手元資金の範囲内で、合法民泊施設を対象とした投資を行うことができます過去に募集された代表的なプロジェクトは下記の通りですオーナーズブック「京都市下京区京町家再生第2号ファンド第1回」 https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1091/クラウドリアルティ「西酢屋町 京町家再生プロジェクト」 https://www.crowd-realty.com/project/JP-0008/summary/エンジョイワークス「泊まれる蔵プロジェクト」 https://hello-renovation.jp/renovations/3099今後はエンジョイワークス(小規模不動産特定共同事業者)が鎌倉で実施した「泊まれる蔵プロジェクト」のように、日本全国で、地域活性化のための不動産クラウドファンディングが立ち上がることに期待したいですね 民泊のすべて 2,484円 Amazon *:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

  • 09Nov
    • 【宿泊×写真】をコンセプトとした、「FOCUS KURAMAE(蔵前)」が台東区蔵前にオープン!

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです本日は、旅館業の申請をお手伝いさせていただきました【宿泊×写真】をコンセプトとしたホステル「FOCUS KURAMAE(蔵前)」のご紹介をいたします。場所は東京都・台東区で最近にわかに活気づいている下町エリアの蔵前です。浅草まで徒歩圏内と観光地の中心にも関わらず、閑静でおちついた立地です。「空きビルを宿泊施設にしたい」とのご相談を始めてお受けしたのは、1年以上前に遡る、2017年6月でした。住宅と混在して物作りの工房やオフィスが立ち並ならぶ、馬喰町・蔵前エリア。「FOCUS KURAMAE(蔵前)」の建物も、もともとはカメラの部品製造を行っていた工場だったと聞いています。まずはプロジェクトチームの組成から。設計事務所、運営会社、企画・ブランディング会社が決まり、ホステル+飲食店のプランを検討、用途変更と各種の工事の見積もり、行政との協議とプランの変更を重ねます。ようやく工事着工し、晴れて2018年10月19日に旅館業営業許可がおりました。10月26日にレセプションパーティ&試泊会を開催し、大勢の友人・知人が御祝いに駆けつけてくださいました!「FOCUS 蔵前」は、1階が飲食店、2階から5階までが宿泊施設(個室とドミトリーの全46客室、定員56名)となっています。今回、保健所に申請したのは「飲食店営業」「旅館業」「コインオペレーションクリーニング営業」の3つの許認可でした。1Fは美味しい珈琲、本格的な食事と音楽を楽しめる安らぎのカフェ&Barです。施設の入口、店内には植物が飾られ、木のぬくもりと自然を感じることができます。客席にはベトナムから輸入した椅子とテーブル、ソファを配置。壁面には、FOCUSをイメージして京表具の井上光雅堂さんにレーザーカットで仕上げた横幅2.5Mの巨大なアートウォールを2つ制作していただきました。蔵前には、カフェや飲食店が多くないので、近隣の憩いの場となって欲しいですね。2Fから上の宿泊階は、EVから向かって手前が個室、奥がドミトリーの客室となっています。壁に展示された写真が時間と空間を超越するような雰囲気を醸し出しています。私は特に、こちらの写真がお気に入りです。『写真』をテーマとした「FOCUS 蔵前」では、レンタル用のカメラを用意したり、ゲストが撮影した写真の展示会を開催したりするなど、様々な企画を考えています。トイレとシャワーは各階に備え付けてあるのでとても便利です。女性専用階もあるので、女性の一人旅でも安心して利用できます。また、ゲスト用キッチン(業務用冷蔵庫有り)、洗濯機乾燥機も完備しているため、長期滞在でも快適に過ごすことができます。長期間にわたり、連携してくださったプロジェクトメンバー、レセプションパーティに御祝いに駆けつけてくださった友人・知人の皆様に、この場を借りて心より感謝申し上げます新たにホステルとして生まれ変わった本ホステルが世界各地から旅人が集い、新たな出会いや次の目的地を創出できる場づくりとなれば素敵です!ぜひ、お近くにお越しの際は、珈琲&食事でも、宿泊でも、ぜひ「FOCUS KURAMAE(蔵前)」にお立ち寄りください【FOCUS KURAMAE 概要】住所:東京都台東区蔵前4丁目21-2TEL:03-5829-9980交通:都営浅草線「蔵前駅」徒歩3分 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩4分 東京メトロ銀座線「田原町」徒歩8分面積:431.21㎡定員:56客室:46Dormitory3,000~SingleRoom5,500~DoubleRoom 8,000~いずれも女性専用階あり、各部屋タイプを同額にてご案内営業時間フロント:8:00~23:00cafe&bar:12:00~23:00(L.O.22:30)チェックイン:15:00~23:00チェックアウト:10:00共用設備:キッチンラウンジ(各種調理家電、大型冷蔵庫完備)/トイレ/シャワー・バスルーム/洗濯乾燥機/その他有料レンタル・アメニティ有り公式WEBサイト : https://focus-kuramae.business.site/公式FBページ:https://m.facebook.com/focus.kuramae/公式instagram:https://www.instagram.com/focus.kuramae/*宿泊予約の詳細につきましては、直接ホステルにお問合せください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 05Nov
    • フジテレビ「報道プライムサンデー」に出演☆新たな在留資格制度についてコメントしました。

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです11月2日(金)、外国人材の受入れを拡大するための新たな在留資格を創設する改正・入管難民法が閣議決定されました。人手不足が深刻化するなか、経済社会基盤を支えるために専門性・技能を持つ外国人材を受け入れが検討されてきました。カピバラ行政書士が深くかかわる宿泊業界においても、今年6月施行の改正旅館業法ではICT機器の導入等によるフロント代替措置が認められるなど、業務の効率化・省力化と共並行して人材確保が重要な課題になっています閣議決定を受け、フジテレビでは11月4日(日)の「報道プライムサンデー」にて特集を組み、岸田文雄自民党政調会長とジャーナリストの有本香氏をスタジオに招き、活発な議論を行いました。私も新しい法制度の解説としてVTR出演(3秒ほど 笑)しました。新しい在留資格として創設される『特定技能』少子高齢化による影響で人手不足が叫ばれる昨今。特に人材確保が困難な状況の産業分野において、来年2019年4月より、『特定技能1号』と『特定技能2号』という在留資格を設けられ、外国人材を受け入れます。『特定技能1号』は、相当程度の知識又は経験を要する技能を要する業務に従事する外国人とされています。『特定技能2号』は同分野に属する熟練した技能を要する業務に従事する外国人とされています。特定技能1号より、2号の方がより難しい資格と位置付けられ、まず始めにスタートしていくのは1号からです。『特定技能1号』とは『特定技能1号』で求められる技能の水準は『即戦力として活動するために必要な知識or経験』であり、具体的には試験によって確認されますまた、ある程度の日常会話ができ,生活に支障がない程度の日本語能力があることも前提とされています。なお、技能実習2号を修了した者はすでに日本において3年ほどの滞在経験があることから、上記試験等が免除されます。『特定技能1号』では、家族の帯同は基本的に認められず、滞在期間は通算5年が上限です。したがって、移民政策ではなく、あくまで労働人材の確保だと政府は考えています。受入れ対象分野は宿泊業などを含む14業種が検討受け入れの対象として検討されている産業分野は次の14業種です。今後の国会で、さらに詳細が議論されることになるでしょう。▽介護業▽ビルクリーニング業▽素形材産業▽産業機械製造業▽電気・電子情報関連産業▽建設業▽造船・舶用工業▽自動車整備業▽航空業▽宿泊業▽農業▽漁業▽飲食料品製造業▽外食業今まで就労目的の在留資格は、「技術・人文知識・国際業務」大学教授など「高度な人材」に限られており、労働力の担い手としては他に留学生の資格外活動や技能実習生によって担われていた側面がありますが、来年4月からは単純労働者を含む分野で新しいカタチで受け入れを拡大されます『特定技能2号』とは『特定技能2号』は同分野に属する熟練した技能を要する業務に従事する外国人とされています。『特定技能1号」の在留資格を持つ外国人が、所管省庁のより難易度の高い技能試験に合格することにより移行が可能となることが予定されています。特定技能2号の対象として検討されているのは、特定技能1号の産業分野よりも狭く、建設業・造船・舶用工業・自動車整備業・航空業・宿泊業の5業種です。入国管理「局」が「庁」に昇格外国人材の受け入れ拡大にあわせて、今後ますます重要な役割を担っていく法務省入国管理局。政府は外国人の出入国などの管理を厳格化するため、入国管理局に代わる「出入国在留管理庁」を設置するとしています。また、より大勢の外国人が日本で生活するようになるための支援も行います。外国人を受け入れる企業など受入れ機関には、日本語教育を含めた生活支援や、日本人と同等以上の賃金水準の確保を義務づけるとしています。でも、個人事業主などにはそのような包括的な生活支援など実施することが難しいケースもありますので、その場合に民間の登録支援機関などに委託可能にできるようにする制度も検討されています。宿泊業界では、いわゆるインバウンドと呼ばれる外国人の旅行者が増えていることから、ホテルで働くスタッフとして外国語・英語どちらも使いこなせる人材が入ってくれることは歓迎すべきことと言えるでしょう検討すべき課題も様々ありますが、熱意と意欲のある外国人の就労者が宿泊事業の担い手となり、日本のさらなる観光立国推進に繋がることを期待しています*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 28Oct
    • 金融業の許認可実務 -行政へ相談する前に準備すべきこと-

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみですこの週末は秋晴れでお出かけ日和でしたね私は、渋谷にて投資家の方を対象とした民泊セミナーへ登壇しておりました実際に旅館業・新法民泊を運営されている個人投資家の方との2部構成でしたが、法施行以後の民泊ビジネスの好調さは目を見張るものがありますね無許可民泊の多くは、旅館業や住宅宿泊事業の届出が難しい分譲マンションで行われていたため、今後合法化が進んだとしても、6月以前までの供給数まで回復することは難しいでしょう。特に東京都内は東京オリンピックの期間はボーナス期間もありますし、収益的な期待は大きいですね本日は民泊ではなく、金融法務の許認可実務について解説いたしますファンドビジネスを検討するにあたり、事業化に必要となるのは、行政に対する許認可申請です。申請先は、取り扱うファンドの権利の内容や、事業者の事務所所在地により、国(国土交通省や金融庁)になるケース、各都道府県になるケース様々あります。意外と混乱しやすい申請先まずは、この確認からスタートしましょう私たち行政書士の業務は、依頼者(クライアント)の代理人となって行政手続きを行うこと例えば、建設業免許の申請の依頼を受けたら、クライアントの代わりに書類を作成して行政に申請するのが一般的な流れです。ところが、金融関係の許認可業務は、そうはいきません申請前に、行政との綿密な相談・協議を、クライアントと一緒に進めていくのが一般的な流れ。どちらかと言えば、申請より事前相談がメインで時間がかかりますし、行政書士はクライアントをサポートする立場に回ります。ファンド1つにしても、どのような内容のファンドか個々の会社によって異なるので、その点を申請前にしっかり固める必要があり、実際に事業を行っていく事業者(クライアント自身)が法令をしっかりと理解しなければならないからです。申請に先立ち事前相談を行うにあたり、一体どのような準備を進めればよいのでしょうか事業化を検討しているので、凡その事業計画が存在するかと考えられますが、例えば、次のような資料を準備しましょう。①会社概要沿革、資本金、役員数、従業員数、行政庁から受けている許認可等。関連会社がある場合は、関連会社全体の概要が分かるもの。②組織図会社の構成と、それぞれの部署とその業務内容がわかるもの。特にファンド業務の具体的な業務を行う(予定も含む)担当部署がわかるもの。ファンド業務においては、実際に業務を行う部署と、その業務を管理監督する部署が独立していることを求められることが一般的です。③会社の事業としてファンド事業の許認可・登録申請を検討した背景それまで会社が行ってきた事業と関連して、ファンドのコンセプト、事業目的等がわかるもの。④想定しているファンド事業の概要取り扱うファンドの種類、想定している事業や案件、投資家層、クラウドファンディング事業(電子取引業務やインターネット上での募集)の活用有無等⑤審査基準への充足それぞれの法令で求められる人的要件、財産的基礎などの客観的な審査基準を満たしていることがわかる証明書等⑥財務諸表(貸借対照表と損益計算書等)まずは、自分たち(会社)が何者であるか、どのようなファンド事業を検討しているのかを行政に対して説明し、知ってもらうことが第一歩です法規制の主な目的は、事業者に対する業務規制という手段により、業務の適正な運営を確保すること、それによって投資家の利益の保護とその事業(市場)の健全な発展に寄与することです。適正な規制を設けることで、経営基盤がしっかりとしてきちんと業務を遂行できる事業者にのみ業務を行わせることで、ファンド事業に対する社会的信用力を高まり、私たち国民の経済発展にも貢献します。したがって、「自分たちがやりたいから」ではなく、規制の目的から鑑みつつ申請書類をまとめていくことが、許認可を得る上ではとても重要なポイントになります*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 26Oct
    • 不動産ファンドのメリット①投資家の視点

      インターネット上で広く投資家から出資を募るクラウドファンディングの広がりを背景として、中古不動産の有効活用方法の観点から、平成29年12月に規制緩和が行われた不動産特定共同事業法この改正を機に不動産特定共同事業について、再び注目が集まっています改正により何が変わったのかそもそも不動産特定共同事業とは何かこのような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか不動産特定共同事業法を一言で説明すると、「小口の資金を集めて不動産投資をする事業」です。【不動産小口化の3つのメリット~投資家の視点~】投資家にとって小口化された不動産商品は、大きく3つのメリットがあります。①少ない資金で投資できる一般的に実物不動産に投資する場合、ある程度まとまった資金が必要です。購入価額に足る自己資金を用意するか、金融機関等から多額の借入れを行うことが必要となります。しかし、小口化された不動産商品であれば、余裕資金の範囲内で投資を行うことが可能です。②リスクを低く抑えることができる実物不動産にまとまった投資を行う場合、災害や価格変動もリスク大きくなります。金融機関から借入を行う場合は、自己資金を超える損失を被るリスクを負います。しかし、小口化された不動産商品(匿名組合契約に基づく権利である場合)であれば、投資家が被る損失は出資額に限定されます。③運用を不動産のプロに任せることができる実物不動産に投資する場合、不動産投資に関する十分な知識・経験が必要となります。しかし、小口化された不動産商品の場合は、運用を行うのは出資者から委任を受けた不動産特定共同事業者であるため、投資家にリスクを抑えた不動産投資の機会を提供することが可能となります。このように、不動産の小口化には投資家にとってメリットがあります一般投資家の不動産投資については、自己資金を大きく超え、レバレッジをきかせ、市場価格に見合わない商品を売りつけるという事業者も存在し、社会問題ともなっていますが、小口化商品(匿名組合契約型)は、有限責任でリスクが限定されている点が特にポイントですね。不動産に投資するファンド事業は、前述のように不動産に関する専門的な知識・経験が必要となりますし、業務遂行の透明性・適正性の確保されることは市場の健全な発展に不可欠です。そこで、不動産特定共同事業には許可制が導入され、法では、投資家保護の観点から、事業者の果たすべき責務が厳格に規定されているのです*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 17Oct
    • 賃借人が無断で民泊を営業している!!どう対処すべき??

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです全国賃貸住宅新聞連載「賃貸経営に役立つ民泊知識」第8回は、民泊の3つの運営形態。それぞれのメリット・デメリットを解説していますさて、賃貸経営に絡めて、旅館業・民泊申請のご依頼をいただく中で、物件の所有者様から、「賃借している部屋で、民泊営業をされてしまって困っています。何とかしてください」という相談を受けることがあります宿泊者の騒音やゴミ出しマナーが悪く、近隣からの苦情が来る・・・・賃借人から部屋を取り戻して、自分が民泊営業を始めたい・・・・理由は様々あるのでしょうけれど、まず始めに確認しなくてはならないのは、賃借人と締結した賃貸借契約書です。民泊営業が無許可か、許可を得たものであるかは行政と事業者との間の業規制の問題であり、物件所有者と賃借人との問題は、賃貸借契約の内容が直接的に関係します。(もちろん、無許可の民泊は旅館業法違反ですが、それを取り締まるのは所有者ではありません)【ケース1】民泊として使用することを承諾して賃貸借契約を結んだが、契約を解除したい。賃貸借契約書には特約で「民泊として使用することを承諾する」の記載がある。賃借人は、行政には無許可・無届で民泊事業を営んでいるようだ。賃貸借契約を締結する段階で、賃借人が民泊事業を営むことを承諾(OK)したにもかかわらず、後から「自分が民泊事業を営みたくなったから、出て行ってください」と主張するのは難しいですここで問題になるのは『「民泊」という文言が具体的に何を指しているのか』です。住宅宿泊事業の届出には、賃貸借物件の場合、「物件所有者からの承諾」を提出する必要がありますが、その契約書(又は承諾書)には「住宅宿泊事業」の用に供する旨を承諾するという文言を求める自治体があります。つまり、単なる「民泊を承諾する」と書いてあるだけでは届出が受理されないということです。この場合は、「民泊」の意味を改めて賃借人と協議する必要が出てきます。別の切り口では、賃借人の無許可の民泊営業について保健所や警察に通報するという方法があります。【ケース2】居住用として賃貸借契約を結んだが、賃借人が無断で、無許可・無届の民泊事業を営んでいるようだ。このケースは、すんなり解決できます。居住用として賃借させているのに、事業である民泊事業を営んでいるということは、使用目的遵守に違反が認められるためです。契約書に記載されている使用目的の遵守条項に基づいて、宿泊事業の停止を催告しましょう。停止しない場合は無許可の宿泊事業について保健所・警察に通報するとともに、賃貸借契約を解除する旨を通知するのが◎です。契約解除の条件は通常は賃貸借契約に記載があると考えられますが、ない場合は、一般法である民法616条に基づいて契約を解除することができます。ご相談を頂いて内容証明郵便の文書作成依頼をいただく機会が増えてきましたもし、紛争に発展した場合でも、民泊関係のトラブルに強い弁護士の友人がおりますので心強いのです民泊に関するお悩み事、なんでもお気軽にお問い合わせください(今日は営業的な感じで終了。 笑)*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 15Oct
    • レジャー&サービス産業展2018(@東京ビッグサイト)講演のご報告

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです先日のブログでもご紹介した通り、10月15日(月)・16日(火)の2日間にわたり東京ビッグサイト「レジャー・サービス産業展2018」が開催されています。産業展は、注目マーケットに関する全57のセミナー講座と宿泊・アウトドア・VR・シニアマーケット・不動産活用・マーケティングに関する様々な展示会から構成されており、見どころ満載です私も「空きスペース・住宅を活かした宿泊ビジネス事業化のための実務知識」と題して講演の機会を頂きました。遊休資産の活用を検討されている地方の方が多く見受けられましたが、日頃からお付き合いのあるクライアント様も応援に来て下さり、とても楽しくお話させていただきました講演終了後はホテルコンサルタントの友人と一緒に展示をまわりました。出展企業の中にはお客様や、知り合いの方もいらっしゃって、久しぶりにご挨拶できたりなど、楽しい時間を過ごしました。この「レジャー・サービス産業展」は、本当にレジャー・サービス産業にかかわる方だけでなく、一般の方が見ても楽しくておもしろいです個人的にはグランピング用品が大胆な発想でとてもおもしろかったことと、トレーラーサウナにびっくりしました。未来に向けてマーケット構造が大きく変化する局面において、社会ニーズへの変化対応から新しい価値創造まで、レジャー&サービス産業の再生・開発・投資・リノベーションをどの様に展開すべきか、成長戦略とビジネスモデルのヒントがたくさん転がっています。明日、お時間がある方は足を運ばれてはいかがでしょうか*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 14Oct
    • 許認可なしで組成できる不動産ファンドとは? 3つのスキームを紹介

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです10月も半ばとなり、関東周辺でも紅葉の季節が近づいてきました山間部の観光地では、これから観光客の受入れで忙しくなりそうですね高まる資金調達ニーズ前回のブログで「不動産特定共同事業法」をテーマとした記事を公開したところ・・・●ファンドを通じて自己資金を補強し、民泊物件をもっと取得していきたい●最近、銀行の融資審査が厳しくなって、お客さんに物件を売りづらくなった●アメリカ式の短期売却のファンドスキームではなく、長期保有を目的としたスキームはないものか●しかし、不動産ファンドを組成するには、許認可ハードルが高く、どうしたらよいものかといった声が、多くの読者の方々から寄せられました不動産特定共同事業は、民泊物件のように、小規模な不動産を対象とするファンドを組成するのに最も適した仕組みですが、①宅建業の免許を受けていること、②資本金1億円を有すること、③監査法人又は公認会計士の監査を受けること、④一定の資格を有する業務管理者の設置などの要件があり、その許認可のハードルをクリアするのは容易ではありません許認可なしで組成できる不動産ファンドはないか?そんな疑問を持つ方々のために、今回のブログでは、不動産特定共同事業法に基づく許可や、金融商品取引法に基づく登録を受けることなく組成が可能な不動産ファンドのスキームを3つ紹介します(1)適格特例投資家限定事業(不動産特定共同事業法の例外措置)適格特例投資家とは、銀行、保険会社、一定の条件を満たす宅建業者など、不動産を専門とするスーパープロ投資家をいいます。適格特例投資家限定事業とは、不動産特定共同事業の第1号事業(不動産特定事業者が、みずから匿名組合出資等を募るスキーム)のうち、適格特例投資家のみを相手方又は事業参加者とするものをいい、「届出」を行えば、不動産特定共同事業法の許可を受けずして、実物不動産に投資する不動産ファンドを組成することができます。しかし、①投資家がスーパープロに限定されること、②不動産特定共同事業法に基づく一定の厳しい行為規制を課されることから、民泊物件のような小規模物件を対象とするには、あまり向いていないスキームといえます(2)適格機関投資家等特例業務(金融商品取引法の例外措置)適格機関投資家も、端的にいえばプロ投資家です。「特例投資家」や「適格特例投資家」は不動産特定共同事業法で定義されている用語であるのに対し、「適格機関投資家」は金融商品取引法で定義されている用語であるので、混同しないよう注意しましょう適格機関投資家等特例業務とは、ファンドの出資者が、1人以上の適格機関投資家+49人以下の投資判断能力を有すると見込まれる一定の者のみである場合に認められる特例であり、「届出」を行えば、金融商品取引法の登録を受けずして、事業ファンドを組成することができます。しかし、①49人以下の投資家についても、資本金が5000万円を超える株式会社や金融資産を1億円以上持つ個人等に限定されること、②不動産特定共同事業法の規制を避けるためには、ファンドは実物不動産を投資対象とできないこと(そのため、民泊事業を行うためには不動産を賃借するスキームとする必要がある)から、こちらも残念ながら、民泊物件を対象とするには適さないスキームといえます(3)合同会社の社員権募集(私募)スキーム最後に、合同会社が社員権を自己募集(私募)し、実物不動産を所有するスキームを紹介します。このスキームでは、合同会社が自ら社員を募り、集めた資金で実物不動産を取得し、当該不動産の運用及び売却から得られた利益を社員に分配します合同会社が自らの資金調達のため、社員権を自ら募集又は私募する行為は、金融商品取引業の登録を受けずして行うことができます(金融商品取引法2条8項7号参照)。また、会社法に基づいて合同会社に出資する場合の当該出資に関する契約は、一般的に不動産特定共同事業契約には該当しないと解されている ため、合同会社は、不動産特定共同事業の許可を受けることなく、実物不動産を取得して、その売買・交換・賃貸借から生ずる利益を社員に分配することができます。このスキームでは、特段の許認可を受けずに、実物不動産を対象とするファンドを組成できるメリットがありますしかし、合同会社で法人税が課税された後、社員への配当時に更に所得税が課されるという「二重課税」のデメリットがありますこのスキームでは、二重課税の問題により、投資家のリターンは下がってしまいますが、今後、地方の空き家利活用を目的とした民泊ファンド等、投資リターンよりも社会貢献が重視されるようなプロジェクトにおいては、金融商品取引法や不動産特定共同事業法といった厳しい規制の対象とならない合同会社の社員権ファンドの選択も検討に値するといえるでしょうまとめ今回ご紹介したとおり、許認可なしでも不動産ファンドを組成することはできますが、資金を募る投資家がプロに限定されたり、二重課税が生じてしまったりと、何らかの短所があるスキームとなってしまいます。一般投資家から資金を募集でき、かつ、投資家の二重課税を回避できる不動産ファンドを組成するためには、やはり不動産特定共同事業法や金融商品取引法の許認可を受けることが必須となりますね当事務所では、ファンドビジネスに関する法律と最新のビジネスモデルを解説するセミナーを開催しますので、更に詳しく学びたい方はぜひお越しください『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~不動産ファンド手法を活かして、民泊や地方創生を活性化させていきましょう*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 11Oct
    • 不動産特定共同事業者における変更届出・変更認可の手続について

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです投資家から出資を受けて、不動産の取引を行い、その収益を投資家に分配する「不動産特定共同事業」。昨年6月の改正で「小規模不動産特定共同事業」が創設され、非常に注目が集まっている不動産証券化の1つの手法です。「新しく許可を取得したい」というお問い合わせも多くありますが、「以前に許可を取得したものの、特に何の事業もしないまま活用してきませんでした。改めて、心機一転、事業モデルを組みたいのですが、どうしたらよいですか」という既得事業者様からのご相談をいただくことが増えてきました。以前不動産特定共同事業の許可を得たものの、当時の担当者は社内におらず、事業実績報告や手続がどうなっているかわからないという場合どのような手続きが必要になるのでしょうか。本日は、不動産特定共同事業法に基づく登録内容の「変更の認可」と「変更の届出」について解説していきます不動産特定共同事業法には、一定事項の変更が生じる場合は、変更の届出又は変更の認可が必要とされています。【変更の認可】(法第9条)特に重要な種別や約款の変更は「認可制」なので、変更前に主務大臣or都道府県知事に申請する必要があります。新しい事業モデルを組み立てる際には必須になると考えられる約款変更、入念な準備が必要となります。・不動産特定共同事業の種別を変更するとき・不動産特定共同事業約款の作成、変更、追加を行うとき・新たに電子取引業務を行おうとするとき・事務所を追加設置するとき (不動産特定共同事業法) 第九条 不動産特定共同事業者は、次の各号のいずれかに該当するときは、主務省令で定めるところにより、第三条第一項の許可を受けた主務大臣又は都道府県知事の認可を受けなければならない。 一 不動産特定共同事業の種別を変更しようとするとき(主務大臣又は都道府県知事の第三条第一項の許可を受けた者が同項の規定により新たに都道府県知事又は主務大臣の同項の許可を受けなければならないときを除く。)。 二 新たに不動産特定共同事業契約約款の作成をし、又は不動産特定共同事業契約約款の追加若しくは変更(不動産特定共同事業契約約款に記載された事項の追加又は変更で主務省令で定める軽微なものを除く。第六十七条第四項及び第八十条第二号において同じ。)をしようとするとき。 三 新たに電子取引業務を行おうとするとき。 2 不動産特定共同事業者が、事務所を追加して設置しようとするとき(第八条第一項各号に掲げるときを除く。)も、前項と同様とする。変更の認可に必要な提出書類等については、不動産特定共同事業法施行規則第15条に規定があり、次のようなものが挙げられます。・組織に関する事項を記した書類・新たな(申請しようとする)不動産特定共同事業契約約款・電子取引業務取引に関する事項を記した書類 (不動産特定共同事業法施行規則) 第十五条 法第九条の規定による認可の申請は、別記様式第五号による認可申請書を提出して行うものとする。 2 前項の認可申請書には、次に掲げる書類を添付するものとする。 一 不動産特定共同事業の種別を変更しようとする場合にあっては、不動産特定共同事業の業務を執行するための組織に関する事項を記載した書類 二 新たに不動産特定共同事業契約約款の作成をし、又は不動産特定共同事業契約約款の追加若しくは変更をしようとする場合にあっては、新たに作成若しくは追加しようとする不動産特定共同事業契約約款又は変更後の不動産特定共同事業契約約款 三 新たに電子取引業務を行おうとする場合にあっては、電子取引業務を遂行するための体制に関する事項を記載した書類 四 事務所を追加して設置しようとする場合にあっては、当該事務所に係る第十三条第二項各号に掲げる書類【変更の届出】(法第10条)また、下記の事項などに変更があった場合は、30日以内に主務大臣or都道府県知事等に届出が必要です。前任者との引継ぎができておらず、届出を失念しているということはありませんか届出をしていないor虚偽の届出を行った事業者は、30万円以下の罰金に処される可能性があります(法第84条)・商号、名称、住所・役員氏名・事務所の名称や所在地、業務管理者名・資本金・電子取引業務を行うか否か・兼業の場合の他の事業の種類・不動産特定共同事業に係る業務の方法・役員の兼業状況・電子取引業務に関する体制 (変更の届出) 第十条 不動産特定共同事業者は、第五条第一項各号(第五号から第九号までを除く。)に掲げる事項について変更(同項第三号に掲げる事務所の所在地の変更については、第八条第一項各号及び前条第二項の規定に該当するものを除く。)があったときは、三十日以内に、主務省令で定めるところにより、その旨を第三条第一項の許可を受けた主務大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。「不動産特定共同事業に係る業務の方法」とは、いわゆる「業務方法書」と呼ばれるもので、事業者が行おうとする不動産特定共同事業の方針、フローをまとめたサマリーで、申請において最も重要な書類の1つです。しかし、事業者ごとに行おうとしている事業モデルは当然異なるため、これといった雛形があるわけではありません。重要な書類であるにも関わらず、書類作成上、最も戸惑うものとも言えますまた、以前は不動産特定共同事業の申請上、特に必要とされていなかったため、「業務方法書がありません・・・・・」という相談者様も。そのような場合は、お客様からじっくり会社の社内体制、事業の状況、今後検討している不動産特定共同事業の内容などをヒアリングしつつ作成していきます不動産特定共同事業に限らず、ファンド事業については事業者側の法令の理解がとても重要になります。当局は投資家保護の観点から、事業者側がきちんとコンプライアンスも理解した上で事業を行うことができるかを厳しく審査します。(行政書士がせっせと書類作成したは良いが、肝心の事業を行う事業者が内容を理解していなかったら、困る事態になります)私はお客様の事業の立ち上げのサポート役としてお手伝いできれば嬉しく思います*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 04Oct
    • 台東区・浅草での旅館業申請☆古民家が和モダンな宿泊施設に生まれ変わりました!

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです昨日は開業直前の施設の引渡し→上野や浅草周辺を散策しておりました。以前から気になっていた合羽橋道具街にも足を伸ばしました。本当に料理道具、厨房設備、食器から包装資材まで、「飲食にまつわる道具で、売っていないものはない!」というほど何でも揃っています。わくわく楽しい*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆台東区の浅草寺裏手にひっそりとたたずむ、築50年以上経過した古民家を活用した宿泊施設「和草 はなれ」が間もなくオープンします経年劣化のため建物全体を本格的に改修し、内装も設備もフルリノベーションした上で旅館業(簡易宿所営業)を申請。最新設備が整ったピカピカのおやどに生まれ変わりました改修と旅館業申請のポイントを解説しつつご紹介いたします。住所は台東区浅草3丁目の、非常に閑静ですが、1階は飲食店、2階は住居という店舗付き住宅が多いエリアです。ご依頼者は台東区で長く数軒のホテルを営んでいる方で、浅草ホテル「和草」の別館のイメージで「和草はなれ」と名付けました。外壁はあまり手を入れていないので、本当に「The・古民家」という印象ですが、扉を開けると・・・・中は全面的にリノベーションしているので新築同様でピカピカです広々とお部屋を使っていただけるようにと、開放感のあるデザインを考えてくださったのは、以前からお付き合いのある、ホテル設計の経験が豊富で、とても丁寧な仕事をしてくださる建築士の先生です。畳と卓袱台の純和風で、玄関先にはちょこっと休憩・・・・腰をかけられるようになっています。旅館業申請が改正法施行前(3月)でしたので、小さな玄関帳場が付いています。壁にはテレビ、もちろんWi-fiも整備されています中長期滞在も適した本格的なキッチンには、鍋、調理器具、食器、リビングテーブル、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機や掃除機も揃っています。洗面所、お手洗い、浴室設備は新しく非常に清潔感があります。気になる改修費用は、修繕から内装リフォーム、消防設備工事、家具備品の設置まで、トータルでおおよそ1200万円ほどでした。内訳の概要は下記の通りです。消防用工事:約50万円(自動火災報知設備、誘導灯、漏電火災警報器、電気工事)修繕工事:約900万円(解体工事、木工事、塗装タイル工事、給排水設備、ガス設備、電気配線ほぼフルリノベーション)内装リフォーム工事:約250万円ちなみに、東京都の補助金申請も行っているので、工事費用が300万円助成される予定です一部解体してみると、建物を支えているはずの柱が完全に根腐れしており、非常に危険な状況だったことが判明するなどびっくりすることもありましたが、今回、改修工事を行ったことで状況が判明→きちんと手当てできたのはオーナー様にとって大きな収穫だと思いますこれであと数十年は保つでしょう短期滞在はもちろん、浅草にゆっくり滞在したい中長期滞在の方にもおすすめぜひ、皆様も宿泊に来てください*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせ2018年12月6日(木)16:00~17:30@日本橋開催New『不動産ファンドの法律とビジネス』~金融商品取引法, 不動産特定共同事業法の基礎から最新スキームまで~DVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 01Oct
    • 民泊×クラウドファンディングの活用

      こんばんは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです台風一過で、今日はとても暑い一日でした。昨夜の暴風が嘘のように晴れた空・・・・さて、民泊や旅館業は宿泊施設において営まれるため、不動産の取得がビジネスに深く関わります。しかし、利便性のよい好立地にある物件は価格が高く、古民家は不動産担保価値が低く金融機関の融資がつかないなど、取得にあたる資金調達に苦労することがよくあります。そこで、代替的な資金調達手段として注目されているのが「クラウドファンディング」です(公財)不動産流通推進センター発行の「月刊フォーラム21」にて執筆しておりますので、購読されている不動産コンサルティングマスターの皆様、ぜひご覧くださいブログでも概要をご紹介いたしますそもそも、クラウドファンディングとは?クラウドファンディングとは、「群衆(crowd)」と「資金調達(funding)」を組み合わせた造語です。新規事業に興味を持ったり、社会的事業に共感した人々が、インターネットを通じて寄付や投資を行うものをいいます。まさにIT時代のプロジェクト近年、クラウドファンディングは非常に盛んにおこなわれており、資金を調達したい事業者と、資金提供者をインターネット上でマッチングするプラットフォーマーも続々と登場しています。プラットフォームとしては、CAMPFIREやMUSIC SECURITIESが有名ですね。クラウドファンディング3類型クラウドファンディングは、①寄付型、②購入型、③投資型の、大きく3類型に分類できます。①寄付型:主に教育、環境保全、災害支援など公益性の高い事業において利用されます。資金提供者(寄付する人)は提供する資金についての見返りは受け取りません。「災害復興支援として寄付をお願いします」とインターネット上で呼びかけるイメージです②購入型:事業に対する資金提供者が、その対価(見返り)として商品やサービスを受け取るものです。事業者目線では、資金調達以上に広告宣伝等マーケティング手法として活用されるケースが多いです。「築100年の古民家をゲストハウスにリノベーションするプロジェクトです。1口(1万円)以上出資してくれた方にオープニングパーティご招待、10口以上出資してくださった方に1日無料宿泊券をお渡しします」というプロジェクトが考えられます。③投資型:事業に対する資金提供者が、その対価として有価証券を受け取るものです。事業に対する投資リターンを提供するため、比較的大規模な資金を集めることができます。有価証券の種類としては、一般的に商法上の匿名組合契約や民法上の任意組合契約に基づく権利が用いられます。①②は、特段、法規制の対象にはならなりませんので、資金調達者・プラットフォーマーともに比較的気軽に行うことができます。しかし、③の投資型クラウドファンディングについては、扱う権利が有価証券となるため、資金調達者やプラットフォーマーに金融商品取引業法や不動産特定共同事業法の規制が課されます。不動産特定共同事業法や金融商品取引業の規制については長くなるので、次回に譲りたいと思いますそでは、また*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 29Sep
    • 京都共催セミナー『宿泊ビジネス事業計画と高集客・高単価実現の宿泊施設づくり徹底研究』ご報告☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです昨日は、総合ユニコム様主催のセミナー登壇のため、ささっと京都に行って参りました今回は日頃からお仕事でも色々とご一緒させていただいている株式会社SECAI様とのコラボセミナーでした株式会社SECAIの代表の松浦社長は映画の松竹株式会社の出身で、企画やブランディングを得意とされています。圧倒的に美しいグラフィックの数々・・・・思わず息を呑んでしまうほど素敵な企画を多数手掛けておられます。今回のセミナーは、京都の南のエリアの九条にある古民家をデザイナーズ町家風にリノベーションした一日一組限定の宿の見学会とその運営実績に基づいた、宿泊施設において高付加価値を実現するための徹底解説セミナーでした。ずっと使われずに放置されていた家屋を約1年ぐらいかけてリノベーションした「KUSHUKU KYOTO HOSTEL」です。室内の装飾の多くは、京都の伝統的な職人と現代アート作家のコラボレーションによって創られた京都市後援ホステルです。施設見学では、実際にリノベーションにかかった工事費用の詳細などもご説明して、参加者の皆様も興味津々のご様子でした。見学会を終えた後の午後の講演第一部では、私が宿泊に関する法規制等を解説。京都は特殊ルールが存在する、許認可の難易度が高いエリアで、プランニングにあたって留意すべき点が様々あります。特にホテル・旅館営業の「玄関帳場の代替措置」と、小規模簡易宿所の「施設外帳場」の概念を押さえることが重要です。6月からの住宅宿泊事業法・改正旅館業法の施行を受けても、京都では緩和がない部分も多くあります。近隣住民の方への配慮も人一倍気を遣いますし、事業参入にあたっては、1つ1つていねいに、慎重に進める必要があります。第2部では株式会社SECAIの松浦さんにバトンタッチ。「ブランディングとは何か?」という問いに対して、具体的な事例に基づいて、何もないところからどのようにブランディングを考えていくのかという過程の説明は、とても興味深い内容でした。東西(エリア)によってもブランディング手法には傾向にちがいがあり、例えば歴史が浅い東京やNYは「何かと何かを組み合わせることで新しいものを生み出す」という方法が多く、他方で古い歴史をもつ関西(京都)やパリにおいては、どんどんと地域の歴史を深掘りしていき、その土地から生まれるストーリーを紡ぎ、モチーフを考えたり、施設全体の個性を色付け(宿の場合は宿泊という体験を目的していく)、というのはいかにも腑に落ちる感覚がしました。さらに、宿の運営にあたって不可欠な業務運営の話もあり、非常に内容の充実したセミナーだったと感じています高付加価値の実現を目指す参加者の皆様に、事業開発のヒントにして頂ければと思います。セミナーは17時半に終了1時間ほどぷらっと駅周辺でお土産物を物色し、東京に帰りました*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 25Sep
    • 高松建設株式会社オーナー向け機関誌「TSUGITE-つぎて-」を監修しました☆

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみですこのたび、高松建設株式会社様化のご依頼を受け、オーナー様向け機関誌「TSUGITE-つぎて-」Vol13の宿泊施設特集ページの監修をさせていただきました「TSUGITE(つぎて)」とは、人から人へ想いや資産をつなぐ、継ぎ手。そして、古くは木材、現在では鉄筋などといった、2つの部材をつなぐ構造を意味します。https://www.takamatsu-const.co.jp/support/tsugite/detail/13テーマは「多様化する宿泊施設の今とこれから」昨今のインバウンド需要の増加に伴い、多様化する宿泊施設の今とこれからを、背景から市場動向、宿泊施設の基本概要、さらには事業視点の検討に至るまで、ていねいに解説しています複雑で難しい宿泊施設を取り巻く法規制がひと目で理解できる制度比較表にまとめました。市場動向や法制度解説に続くページは、実際の事例をたくさんの写真を交えて紹介しています今後も宿泊施設を取り巻く市場環境は、ホテルや旅館、民泊などさまざまなカテゴリーが刺激し合いながら、ますます活性化していくものと考えられます本誌作成にあたっては、高松建設株式会社と広告会社株式会社AVALANCHE LTD. & THE COMPANYの皆様と幾度も話し合い&内容の検討を重ねました。おかげさまで、とても充実した、読み応えのある内容になりましたご協力いただきました皆様に、この場を借りて心より御礼を申し上げます。ぜひ、たくさんの方に手に取っていただき、宿泊施設の魅力と理解が伝わっていくと嬉しいです*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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  • 21Sep
    • 電子申請で届出ラクラク☆港区のOMOTENASHIに感動!

      こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです先日、港区麻布台での住宅宿泊事業の届出が10件受理されました今回は初めて電子申請(申請・届出書の作成及び添付書類も含めた必要書類の提出について、全て民泊制度運営システムを介して行う方法)にトライしました。電子署名・電子証明書のセットアップにひと手間かかりますが、その後の区への申請は非常にスムーズでとても便利。システム導入が可能な方にはとてもおすすめですもともと、電子署名は行政書士にとっては馴染みがあるツールです。ソフトウェアのセットアップやカードリーダーを購入する必要がありますが、法人設立の業務を受ける行政書士であれば、だいたいシステムは整っていることと思います。会社設立の定款作成の際に代理人行政書士の電子署名を付すことで、定款印紙費用が4万円節約できます新法民泊(住宅宿泊事業)の届出を電子的に行う場合、個人の場合は公的個人認証サービス(マイナンバーカード)法人の場合は商業登記に基づく電子認証制度を利用し、PDF形式で作成した書類にAcrobat等で電子署名を付与します。今回は法人申請でしたので、法務局に対して法人の商業電子証明書発行の手続きを行いました。ソフトウェアは法務省Webサイトからダウンロードできるので申請書類を作成し、電子証明書の発行申請を管轄登記所に行います。専用ソフトを使って電子 証明書をダウンロードすれば電子証明書の取得が完了手続きの詳細はこちらめでたく法人の電子署名を行う準備が整ったので、さっそく民泊ポータルシステムから電子申請のための書類を作成します。電子署名を付さない場合は申請書類を作成後、印刷して、会社から押印をもらい、保健所窓口に提出しなければいけませんが、電子申請の場合はPDFファイルに電子署名を付すだけです同様に法人の誓約書等、押印が必要な書類には電子署名を付します。会社の登記簿謄本や住宅登記簿謄本、近隣住民周知の報告書等、添付が必要な書類はすべてPDF化し、ポータルサイト内でアップロードします。必要書類がすべて整ったら、「届出送信」をクリックして手続きはおしまいその後、保健所と数回電話やり取りは行いましたが、スムーズに届出受理に至りましたさて、約2週間後に届出が受理されて標識が発行されたとの連絡をいただき、港区保健所へ。そこで、標識と一緒に渡されたものは・・・・・住宅宿泊事業者向けの港区観光案内キットです!あれ、4月に届出を行ったときは配布されていなかったのに・・・・内容は、・港区観光マップ(日本語版、英語版、ハングル版、中国語版)・港区観光ガイドブック(日本語版、英語版)・港区Are you ready for OMOTENASHI?(日本語)・港区観光&マナーブック(日本語、英語、ハングル、中国語)・とっておきの港区(日本語、英語、ハングル、中国語併記)港区産業・地域振興支援部産業振興課観光政策担当より、6月から配布されているようです。住宅宿泊事業者が旅行者をおもてなしするにあたり、情報提供に活用してほしいというのが区の狙いです。港区観光マップ(日本語版、英語版、ハングル版、中国語版)片手に納まるコンパクトな地図は、観光の際の持ち運びにとても便利です。内容はぎっしり、4ヵ国語それぞれあるので、とても使いやすそう港区Are you ready for OMOTENASHI?(日本語)住宅宿泊事業者向けの、各国からの旅行者をおもてなしするためのガイドブックです。国別の地域情報、文化、習慣がわかりやすくまとめられており、その国々からの旅行者をもてなすときの注意点や旅行者の特徴がていねいに説明されていますアジアや主要欧米諸国だけでなく、かなり様々な国についてもきめ細やかな記載が。これは何とも心強いおもてなしBookですね港区観光&マナーブック(日本語、英語、ハングル、中国語)こちらは旅行者向けの港区観光ガイドブックです。港区の地域情報や地下鉄の切符の購入方法、乗り方から、港区の観光案内まで、私たち日本人が読んでもおもしろい、日本の魅力が詰まった一冊ですゲストにもホストにも嬉しい、こんなに充実した観光案内キットを作成・無償配布している港区のおもてなしの心にびっくり&感動しました港区は、 成熟した国際都市の実現には、旅行者を受け入れる人々(旅行客を迎える港区民や港区内事業者)、訪れる人々(港区を訪れる外国人旅行者など)双方が互いの習慣や文化を理解し、寛容の心を深めることが大切です。と記していますが、まさにその通りだと思います行政とゲスト、街の人々が一体となり、訪れる人を快く歓迎する体制を整えることで、旅行者に素敵な「日本」を体験していただけます。港区のような「OMOTENASHI」の輪が、どんどんと広がることを期待しています*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆ 当事務所代表行政書士・石井くるみが講師を務めるセミナーのお知らせDVD・インターネット版「新・旅館業法のすべて」 民泊だけでなく、既存のホテルビジネスを大きく変える「新旅館業法」を解説DVD・インターネット版「民泊と旅館業の合法化実務」 旅館・ホテル営業の最新ノウハウを網羅した、民泊合法化の解説セミナー。石井くるみ著『民泊のすべて』をプレゼントDVD・インターネット版「民泊管理業参入セミナー」住宅宿泊管理業参入のノウハウが凝縮されたセミナーが、インターネットで受講できます当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』をご覧ください。*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆*:..。o○☆゚・:,。*:..。o○☆

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