不動産業者倒産に伴うマンション新築工事中断とか、でも契約済の人とか困ったとか。

ピンです。

なんだか忙しくてなかなか更新が出来ませんねぇ。

さて、最近の不動産不況に伴うオイラの身の周りの事件。

不動産業者倒産に伴う資金回収不能事件。

今、中堅不動産業者が片っ端から倒産しています。

基本的に彼らは昔のバブル時代のように「転売で儲ける」作戦で急成長した会社が多い。

サブプライムローン問題に端を発したこの不況で真っ先にやられている。

彼ら転売主流の会社は「借金で自転車操業しているようなもの」だから、銀行がお金を貸さなければ、あっという間に倒産です。

問題は「建築資金」

不動産屋が事業主のマンション建設工事。

彼らは大概、施工を行うゼネコンに対して「約束手形」が殆ど。

手形という支払い条件は「不動産が売れたらお金を返す」って言っているようなもの（極端ですがね）

結果、不良債権が出来て、ゼネコンに飛び火しているんですね。

でも、マンションってモデルルームで販売しているでしょ？

当然、マンション完成前に「買い手が決まっているのに不動産業者が倒産」って話も出てきます。

さて、この場合、ゼネコンがきちんと契約していない場合（結構抜けているパターン）大概マンションは「買ったお客様のもの」

よって、ゼネコンは資金回収が困難になるのです。（抵当権の設定のお話をすると難しくなるのでスルーしておきます）

でも、「ゼネコンが倒産したらどうなるの？」

マンションは建設途中。

でも、出来上がっていないものが、「売れている」

危機的状況です。

オイラの会社では、以前から「お金の取り下げ条件を厳しくしてある」のでそんな事はないと思うのですが、現実問題、オイラの同級生の会社がそんな事になっちゃいました・・・。

困ったものです。

契約済みの人は「解約」って事になる場合、手付金が戻ってこなかったりしちゃう可能性があるのです。

（マンション買うとき、そこまで契約約款を確認して、手付金が戻ってくるか確認している人は、こんな話題に悩まないプロです（笑））

さーて、この話題、泣きが入る人も多そうですね。

ゼネコンだけでなく、エンドユーザーまでねぇ・・・。

このお話、「契約約款」「抵当権の設定」等、複雑な話が絡むので本当に調べたい人は契約約款をお手元に用意して各自調べてください。あ、放置でスイマセン。この話し、マジでフロチャート図書いてもＡ３の紙２枚ぐらいになるのよねぇ・・・そのくらい色々ややこしいお話なのです。

でもねぇ、ややこしくても事実は事実。

でも、この混乱は暫く続きそうですし、オイラの人生もそれによって左右されるのです。

実際左右された経験者は語る！でした。（オイラのプロジェクト（マンション工事）、凍結の方向で検討に入りました（涙））

で、結局来週からオイラ、移動になるのよねぇ・・・。

新現場にｗｋｔｋなのです。（嘘。モチベーションはそんなに早くは上がらない・・・。）

ではでは。

誰かが見ていると思い込まなければやっていられない。

ピンです。

前回もお話したのですが、オイラ、世間の不景気の波に飲み込まれています。

まぁ、ぶっちゃけ「ストライキ」気分で本日お仕事サボってます。

マジで。

えぇ。

今、会社に行こうとも思っていたのですが、湘南新宿ラインに乗ったのが運のつき。

思わず「横浜～中華街」でございます（笑）

せっかくなので、中華まんでも食べて帰ります。

あ、今はね、関内でネカフェで市場調査。

一体なにやってんだろ・・・。

多分、傍目にはきっとリストラされたサラリーマンのようでしょうね（笑）

では。

億の単位の借金の責任についてグチグチ愚痴をいってみる

ピンです。

最近また忙しくて、ブログ放置気味です（泣）

先日もお話しましたが、今回オイラの行く予定の事業計画が止まっています。

ひとつの事業計画。

お客様にとっては一大事。

○○億円という建設事業は、右から左に流れていくものではありません。

ましてや、東京都内ですと、土地の値段も高いので、税金問題から、事業収益計画までかなりの金額。

今回の仕事も、5年の歳月をかけ、粛々と進められていたもの。

しかし、昨今のサブプライムローン事件から始まる世界大恐慌。

不動産物価の下落、マンションの資産価値は下り坂、というよりも崖から転落しているようなもの。

今回の事業主も、5年前にはこの建設物価上昇は読めず、また、建設資材の高騰まで読みきれていなかった。

でもねぇ、簡単に事業は止められるものではない。

さて、この危機的状況。

「誰が責任を取るのか？」

ある意味、「責任のなすりあい」が起きてます。

かといって、ゼネコンは、その責任を負うことができない。

金額の安い、高いに係らずです。

ましてや、今回、建設資金にしても今回無理やり工事したところで○○億円の赤字は目に見えている。

土地所有者は、「儲けを期待していたから、5年前に事業計画をスタートさせた」わけです。

土地所有者からすれば、事業主は「うそつき」（だって儲かるっていってるんだもん）

事業主からすれば建設業者が「うそつき」（だって、あの金額でできるっていったんだもん）

もっとも、建設業者の見積もりは「見積もり有効期限」ってのがあるので、そんなわけでもないのですが。

が、しかし、「事業主との信頼」もあって、計画は進んでいたのです。

そうそう、立場からすれば、偉い順からいくと

①土地所有者

②事業主（土地を借り受け、お金を投資し、儲けを土地所有者と共有）

③ゼネコン（建設費で稼ぐ）

構造なので、しわ寄せは「ゼネコン」にくる。

困ったものです。

ただし、繰り返しますが「○○億円の赤字」

今の時代、無理して仕事したら会社傾きます。マジで。

そんなわけで、「誠心誠意、お金ください」という交渉も水面下では行っているのですが、それだけ建設コストを上げても、資産価値が無いものに誰もお金を投資しない（今回で言うマンションを買わない）事が目に見えている。

そんな状況を解決すべく、いろいろな資料作成をやっているのですが・・・。

オイラが事業主の立場に立って考えてみると「どうしても儲けるのは無理」なのです。

毎日弊社重役、事業主、土地所有者と悩んでいますが、堂々巡りの毎日。

かといって、事業計画が再スタートしたところで、再設計、再度開発申請は目に見えているので、（建物をローコスト化しなくてはいけない）最低1年間は事業が凍結するのです。

どの道オイラはこのプロジェクトから外れるのは決定しているのですが、「立鳥跡を濁さず」でしたっけ？ある程度、方針を決めてから、このプロジェクトから移動したいのです。

大きなおせっかいかもしれませんがね。

そんなわけで、今月末までは寝不足でも頑張ります（大泣）

ではでは。

挫折と転機と、そして未来は天国か地獄なのか？

ピンです。

突然ですが、ちょいと時系列的に、かつ、業務的にオイラの最近の事件を書いてみると。

１０月１日　　前のメイン現場が終了し、新現場を任される。（前現場はちょいちょい

　　　　　　　　細かい仕事があるので、それも平行してますが）

１０月２日　　新現場で、各施主、事業主、官庁関係あいさつ回り

１０月３日　　前現場のテナント工事の計画をしながら、新築の仮設計画～見積もり

　　　　　　　　等の業務を行う。（結構夜遅くまで頑張った。）

１０月１４日　概算見積もりに仮設計画を手直しして完成。弊社支店幹部の承認を受

　　　　　　　　けるも、事業主予算と２５パーセントも違う事で、いろいろ社内検討。

　　　　　　　　でも、結構ネタ上がらず悩む。

１０月１６日　見積もり精査したところで、差額２０パーセントまでしか回復の

　　　　　　　　見込み無しなので、弊社支店幹部とともに事業主に相談。

　　　　　　　　（もっと金をくれと！）

　　　　　　　　　が、　　　　　　　　

　　　　　　　　⇒紛糾（というか大喧嘩。そりゃそうだよね。）

１０月１７日　持ち帰って社内会議で副社長、顧問ｖｓ支店長、部長、オイラの上司

　　　　　　　　で報告するも紛糾。

　　　　　　　　理由は、「今回のお客さんは社長の同級生で、何とかしてほしいという

　　　　　　　　縁故的な理由。でも差額は○○億って額。どうすんの？」って話し。

　　　　　　　　現場側は当然大反対。「誰が責任を取るか？」で、大いにもめ、

　　　　　　　　当然のように結論はでず。

１０月２０日　事業一時見直しが決定。（というか、現場側支店長、部長の独断。とは

　　　　　　　　いえ所長もオイラも応援。そんな○○億円なんて、無理に決まってる

　　　　　　　　じゃん）

　　　　　　　　結局、現場は一時閉鎖（保留工事）でございます。

オイラ、仕事がなくなりました。（会社をクビになったわけではないが）

ちなみにこの、事業計画予算と、今の見積の差額って「近年の建築物価上昇、サブプライムローン問題の地下、マンション価格下落の問題が大きいです」

今回のマンションも事業計画発足は「５年前」

途中で計画にも直しがあっても良かったはず。

建設資材だって高騰しているのに、５年前の価格でできるわけが無い！

ってなわけで、とりあえず、しばらくぼーっとしていようかと。

と、思いきや・・・・。

「お！、お前あいたな。明日から○○の現場行けや～」

間髪いれずオイラの身柄。

売りとばされましたｏｒｚ

ちょいちょい新規活動（移動手続き、挨拶回り）をしなくてはならないので、ブログの更新もいい加減になりそうな予感・・・・。

なんだかオイラの人生。追い風吹かず、

向かい風ばっかり

と思われる今日この頃なのです。

ではでは。

アスベスト調査と解体

ピンです。

今日は「アスベスト」のお話。

毒性とかはネットで調べれば幾らでも出てきますが、ちょっと本日は「調査」と言う事でお話しようかなっと。

さて、アスベストの種類ですが

①吹き付けアスベスト（鉄骨とかに吹き付けてあるもの）

②アスベストを保温材として使っているもの（昔の配管の曲がり部分に使っている）

③アスベストが含まれている建材（スレート屋根とか、セメント押出成型板とか）

って色々あるわけですが、やはり、面倒でお金がかかるのが①の奴です。

で、吹き付け材にアスベストが含まれているかどうかは調査会社に調べてもらうしかないのですが、問題はその調査会社の「秘密保持」に関するお話。

別に業者を疑っているわけではありません。

でもねぇ、調査会社に調べてもらうと、大抵１週間以内に反社会的勢力らしき方々と遭遇します（東京都内特に！オイラ、４回調査会社に頼んで、４回とも事務所にその筋から連絡が来ています）

で、彼らの言い分。

「アスベスト撤去は弊社が紹介する業者に施工させてください。又、弊社は近隣問題も含め、安心です。実際ウチ以外で施工すると、近隣問題で工事が止まるよ！」

（えー実際は上記文章を任侠物Ｖシネマ風に脳内変換して再生してみてください（涙））

さて、この問題を上手くクリアしても、更に問題は続きます。

アスベストの恐怖「外部飛散、被爆」について、知らないからこそ過剰反応する近隣の方々。

今や監視体制、安全性共に確立されており、よほどの事がない限り、外部にアスベストが飛散することはありえません。

しかし、法的にアスベスト撤去工事をするときは、仮囲いに表示しなくてはいけない。

又、区役所、労働基準監督署に届けなくてはいけない。

そこから情報は公開されています。

無駄な努力だと思うのですが、その資料を見て、ワザワザ現場にいちゃもんつける素人さんも多数いるのです。

面倒ですよね。真面目にやっているにしても・・・。

ただねぇ、街中をよーく歩いて解体工事現場を見つけると、オイラも職業柄、アスベスト工事の看板見ちゃいます。

うーんといい加減な解体現場をみると、たまーにインチキっぽい現場は見かけますなぁ・・・。

まぁ、オイラも反社会的なことは好きではないので、あえて突っ込んだりしませんが、オイラの家の近所であれば容赦しなかったりして（結構身勝手かもしれませんが言う権利はあるのかと）

まぁ、この商売やっているからこそ、そんなクレーム入れたくなるのかもしれませんがねぇ。

あ、ちなみに、今ほどアスベスト撤去の法令がうるさくなかった時は、アスベスト調査はオイラ達がサンプル採取してました。

「マスクとか、防護服無しで！（もったいないんだもん）」

もう、アスベスト吸い込み杉

というか、アスベスト食べ過ぎです。きっと。

死ぬ前にもっと遊ばなくては！（大袈裟）

そんな事を時々思うのです。

ではでは。