任売って

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不動産屋であり中小企業診断士。会社を倒産させた経験があるが、失敗した経験を生かし多くのことを学びながら事業再生を果たす。
経営難に陥り債務超過、返済困難、過剰債務、不良債務、代位弁済、競売・任意売却、倒産回避に関わる事業再生支援の専門家
（ホームページ⇒大野不動産コンサルタント事務所）
日々の思いついた事を、書いています。今日はこんな話・・・

任意売却が、新聞・ネットで取りざたされている。

金融円滑法の効果も切れ、住宅ローンの延滞が増えてきたからだそうだ。

昔からあった任意売却が、何故、取りざたされているかと言うと・・・

悪徳業者が増えているかららしい。

悪徳任売業者は、おいしい・うまい話を持ってくる。

話がいい加減で、債務者が不利になることが多い・・・つまり、恩恵があるどころか「骨までしゃぶられる。」

任売を復習してみよう。

任意売却とは、債務者（ローンの借り主or貴方）と各金融機関（債権者・抵当権者）との合意のもと、競売の入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却する。

任意売却の場合は、債務者が主導である。

債務者（ローンの借主、たとえば貴方）が住宅ローン・借入金等の支払いが何らかの理由で困難になった場合には、債権者（金融機関などの抵当権者）が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをする。

ですが、競売で処理されるのを、債権者にお願いして一般に 販売をさせてもらう事です。

債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収出来るという事が上げられます。

貴方にとってのメリットは、任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応して貰える事が上げられる。

その他、話し合いにより、債権者から引越し費用等を手当てしてもらえることがある。

任意売却の処理は、簡単ではない。

やはり専門家の力を借りないとうまく運ばない。

配当要求終期の公告ののち、多くの任売業者が来るが・・・

最近増えている悪徳業者に引っかからないようにしてほしい・・・

話を戻そう。

担保不動産競売決定通知が来てからでも任意で物件を売却する事が可能だ。

すぐに取りかからなければ、競売になってしまうので、時間との戦いだ。

「入札期日」の通知が送りつけられた時までに、出口は確保していなければならない。

無視して「入札期日」の通知が届いてから慌てて任意で物件を売却しようとしても時間が限られているので、現実問題として競売の道に進む。

また、債権者によっては、任意売却を認めてくれない場合もある。

しかし、あきらめないで挑戦すれば、道はあるのだけれども・・・

この続きは、またあとで

では、では。

ＮＰＯ法人中小事業者支援の会

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お久しぶりでございます。

やっと、忙しさも峠を越しました。

かなりややこしい売買の案件も無事終了したところです。

先月、今月と立て続けに売買の決済が続きました。

仕事は、取れる時に取りませんとお後はどうなるかわかりませんので

がっちりいただきました。

普段あまり取り使わない、賃貸の商いも何件かこなしました。

商いは続くときは続くものです。

中小企業診断士になってからは、企業再生がらみの土地有効活用の相談も入ってくるようになり、本領を発揮しています。

ファンド系の信託受益権取引の案件もいただいております。

話は変わりますが、診断士2次試験の発表がありました。

中小企業診断士を目指している方に、一言～～。

診断士資格は可能性を倍加させてくれる資格の一つ。

合格した方は、この資格を利用して、おおいに羽ばたいてください。

今回、惜しくもの方は、あきらめないで挑戦続けてくださいな。

おもろい資格ですよ。中小企業診断士は・・・

ただの不動産屋の親父でも、可能性をどんどん広げてくれています。

そうそう、診断士仲間で作った「ＮＰＯ法人中小事業者支援の会」では、http://cj-shien.seesaa.net/article/161863311.html

第１回のセミナーを開催しました。理事長自ら講師を務め、商工会議所の方などに出席いただき、良かったねん。

終了後に、忘年会で盛り上がり、ちと、二日酔いです。

では、では。

さぼっています。

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おひさで～す。

ちょっとだけ、忙しくなったので、サボっています。

仕事量が、あたしの仕事処理能力を超えてしまっっています。

１2月ごろには、落ち着くと思っていますので、

当分サボらせていただきます。

では、では。

債権回収の大原則

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債務者が腹をくくって、「何でも持っていけ！！！でも、なにも無いからな！！！」と言われた場合に、どうしたらいいのでしょうか。

債務者に財産がなにも無い状態でしたら、残念ながら、債務者が支払う意思を見せて「財産を持って行ってくれ」と言っても、または、債務者と裁判で勝訴判決をもらい、執行手続きを取っても債権回収は無理でしょう。

「無い者からは取れない」これが債権回収の大原則です。その上に債務者に腹をくくられたら、益々債権回収は難しくなるでしょう。

話は変わりますが、私がクレサラ相談員のころ、債権者と逆の立場の債務者からの相談を多く受けて参りました。

債権者からの催促がたびたびあるので、精神的に参ってしまい、その上に怖くて仕方がないといいます。債務者の方には、「無いものが一番強い」ので心配することはないですよ。

債権者でも闇金などの反社会的集団以外は、法律を守って回収を図りますので心配しないでくださいとお話ししていました。債務者の方々は、私の言葉を信じて債権者と対応していくうちに慣れてしまい、話し合いもできるようになります。こうなったら債権者はお手上げです。

その理由は、債権回収のプロであるサービサーでさえ、いかなる方法の債権回収を図っても、「無い者からは取れない」という債権回収の大原則を身をもって体験しているからです。

では、債権者の立場に立って、どうしたら債権回収が出来るかを少し考えてみましょう。仕事柄、債権回収会社（サービサー）の方々とも懇談会を設けることがあります。サービサーに回ってくる債権は、バルク債権と言って、金融取引において、回収可能性や売却可能性が低いなど採算性の低い債権や不動産を言います。

そのような債権も、サービサーはお金にしないと商売が成り立いません。そのために、サービサーの債権回収の担当は、債務者に対して、脅したり賺したりしながら回収を図っています。内部秘密なので詳しくは聞けませんでしたが、第３者から回収を図るやり方を取っているようですが、やはり「無い者からは取れない」これは債権回収の揺るぎない大原則だと言っています。

また、相手が「無い」と言ったからといつて、本当に「無い」とは限らないので、債務者が払ってくれない貸金や売掛金の回収不能の理由や、相手が支払いを渋る訳を聞き出すことから、債権回収はスタートするのだと認識することです。

相手の言い分を正しいものと鵜呑みにしていては、債務者の隠れた財産を見逃してしまいます。債権回収は債権の遅延が始まった時からスタートすると思ってください。

今日はこんなブログでした。

では、では。

融資実現の豆知識 Ⅳ

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どの融資制度を活用するのか

まずは公的融資から。

たとえば、起業したばかりでは、信用が低いよね。だから、一般の金融機関からの資金調達はむずかしい。

でね、新米企業の資金調達のために、国が面倒を見ましょうということ。

そのような時に公的資金を利用するのも１つの手だね。当然に、既存の企業にも融資するのは、一般の金融機関と同じ。

国からの融資だから、税金などを財源としている。民間よりも低金利、有利な条件などで融資をする制度。

原資が税金だから、納税義務を果たしていることが、絶対条件。

実施機関は政府系金融機関の日本政策金融公庫（旧国民生活金融公庫、中小企業金融公庫）・商工組合中央金庫は中小でも大きい企業。地方公共団体の制度融資など。

制度融資は、国が応援してくれる融資で「緊急融資」「セーフティネット融資」などがある。

「緊急融資」は、東京都・区市町村によつて融資条件が違うが、融資を受けるには、市区町村発行の「認定書」が必要である。そして、信用保証協会の対象業種でなければならない。

しかし、政策金融公庫(旧 国金)は、独自に審査するので認定書は必要ありません。

メリットとして、民間金融機関と比較して低金利で、固定金利のため返済計画を立てやすい。デメリットは融資実行に時間がかかる

「無担保・無保証人融資」(既存の借入額を含め 1, 250万 円以内)

売上減少が緊急融資の対象ほどではない人はこの制度を活用すると良い。

個人事業主は都内で申告していること。法人は、本店所在地が都内であること。「緊急融資」と同様に信用保証協会の対象業種であること。

無担保・無保証でも法人は、代表者が個人保証することとなる。

銀行・信金・信組の「独自貸付け」は、公的な融資の条件が満たせない場合に利用する。

金利等の条件が不利になりますが利用しない手はない。ただし、融資条件は厳しい。

「生活福祉資金」は、生きていくための融資。通常の融資制度では、生活費の申込などは取り扱いません。自治体の生活福祉資金の利用を検討することも大事です。

では、では。

自殺について考える①

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毎年３万人もの「自殺者」が出ている。

３分の１を占めるとも言われる経済問題の自殺について考えてみたい。

「死ぬつもりなら、何でもできるじゃないか。」「借金で苦しいのはわかるけど、自殺まで考えなくていいだろう？」と言う方がいる。

実際に借金で追い詰められた人でないと「苦悩」は、なかなかわからないだろう。

普通の生活をしている人には理解が出来ない領域だと思う。

手形の期日が明日に迫っているが資金繰りがつかない。「倒産してしまう。どうしたらいいのだ。あ～、おしまいだ！！！」

頭の中は、資金繰りのことでいっぱいなのである。

その様な時に、闇金から甘い誘いが来たとします。

普通なら絶対にのらない貴方も、藁をもつかむ気持ちですがるのです。

普通の生活をしている方は、１０日で２割、３割の高利の闇金から借りることが理解できますか。

追い詰められて、考えられない高金利のお金を引っ張ってしまう多重債務者の気持ちを普通の生活をしている方には考えられないと思います。

資金繰りに追い詰められて、精神が破壊されてしまっているのです。

私も過去に資金繰りに追い詰められた経験者の一人であり、また、クレサラ被害者連絡協議会で多重債務者の相談にのっていましたが、借金で自殺に至る原因として、おおむね次のものが考えられます。

一番目は、借金を犯罪だと考え、その罪の意識から苛まされ自殺に至るケース。

たとえば、

経営者でいうと、資金繰りに窮して取引先への支払い、従業員の給料、連帯保証人・銀行に迷惑をかけてしまうことに対する罪悪感を強く持ってしまうこと。

同様に、お勤め人なら、家族、借入先、保証人に迷惑をかけてしまう罪悪感に苛まされること。

借金で自殺してしまう人の多くは非常に潔癖で真面目な方が多いので、他人に迷惑をかけてしまうことを申し訳ないと思っている。

申し訳ないが、返済する能力もないので、死をもってお詫びしたい、または、現実逃避を考えるようになる。

こうして悩みに悩みぬいたが、どうしていいかわからず、自殺を至ってしまう。

貴方に言いたい。「借金を返せなくても、犯罪者ではない。」のだ。

約束を守れず、返済ができない貴方も悪いが、経済活動の中で仕方がないことである。

借金が返済できない罪悪感に苛まれ、絶望することはない。

「借金で解決できないことはない。」を肝に銘じてほしい。

過去のブログに、ヒントは満載だ。

次は、先の見えない不安・恐怖心から絶望し自殺に至る。

つづきは、また後で、

では、では。

食えている診断士①

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食えている中小企業診断士と食えていない診断士の違いはなんだろうと考える。

食える診断士は、何といってもフットワークがよい。そして、行動力が抜群にあるな～と思う。

行動力があるから、失敗もある。でも、ポジティブだから失敗を恐れない。

どのような仕事にも精一杯に取り組んで、お金にならない仕事でも区別はつけない。

そのような診断士に多いタイプは、社会のお役に立ちたいという気持ちと、明確に自分の役割を自覚している方が多い。

結局のところ、何故、中小企業診断士になったのかにたどり着く。

ふとーい信念が根底にあるから揺らがない。筋が一本通っているのだ。

今は仕事がなくったて、中小企業の親父さんのために応援するのは俺しかない。

中小企業の親父さんの応援をするにはどうしたらいいのか。

さあ、行動だってなる。

中小企業を応援しているところは、どこだ。

中小企業庁、中小企業基盤整備機構、商工会議所、中小企業振興公社、役所の商工支援課などがある。

売り込みだ！！！

あたしの一期上の診断士は、そのようなところに応募しまくっていた。

あらゆる伝手を使ってだ。

採用されるために、日参も当たり前だ。

今では、多くの役所からお仕事をもらい、セミナーをこなしている。

民間からも、仕事の依頼が来て顧問契約をもらったりしている。

彼が言っていた。「中小企業の社長から、ありがとう。本当に助かりました。」との言葉を聞くと「この仕事をやっていて良かったな～～」って。

食えない診断士は、「Ｏさん、お役所から仕事なんかなかなか取れないよ。」と言う。

種もまかないで、花が咲くものか。

話を聞いていると、商工会議所に登録したとか、中小企業振興公社の専門家派遣に登録した等の話を聞く。

ただ、それだけ。後は、待っているだけ・・・本当にそれでいいの？？？

では、では。

会社繁栄の合言葉

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宅地建物取引業者は、不動産取引における買主や借主に対して宅地建物取引主任者が重要事項の説明をすることは最低限の義務です。

あたしは、特に不動産売買の買主に説明するときは、専門用語がたくさんあるので、わかりやすくかみ砕いて説明するようにしています。

言い忘れましたが、あたしは宅地建物取引主任者です。

で、買主、借主には重要事項の説明をするわけですが、半分も理解していないかもしれません。

あたしのように、理解できるように時間をかけて丁寧に説明する者もいれば、早く終わらそうと棒読みで早く済まそうとする輩もいます。

どんなにかみ砕いて説明をしても、不動産に関する最低限の知識が無いと、「お経」のように、内容もわからない。

だから、質問もできないし、知らないうちに終わって、何が何だか分からないなんてこともあります。

説明を受けた時に理解していない場合は、後々、トラブルに発展することもあり、トラブルの際は重要事項説明書に正しい記載がしてあるか否かが問題になります。

「隣にマンションが建つって説明を聞いてないよ。」

調査不足でしたなんて言い訳ができません。

「再建築不可の説明を受けていないよ。」

「説明したじゃないですか。」

「再建築不可の内容まで説明を受けてないよ。」

トラブル発生です。

「管理組合の修繕積立金がなくて、修繕費を請求されたぜ。」

ある日突然に発症する病気の事を、「サイレント・キラー」と呼ぶそうです。契約時には間違いが発覚しなかった重説も、突然明るみに出ます。

いい加減な重説ばかり繰り返している宅地建物取引主任者さん、そんな主任者を放置している不動産屋さん、今は無事でも、ある日突然に発覚して会社はつぶれてしまいますよ。

普段から、トラブルが起きないように、お客さんのことを考えて仕事をしてください。

どんな業種でも、言えることです。

「お客様は、神様です。」

では、では。

融資の豆知識③

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「Ｏさん、制度融資申込みのポイントの２つ目はなに？」

ポイントの２番目は、

返済計画があり、その計画の実現可能性はあるのか。

融資を受けたいがために、立派な返済計画を立てても「絵に描いた餅」では、たとえ融資の実現ができても、結果的に損をするのは貴方だよ。

計画もなく現金が入ると気持ちが大きくなり、無駄な金を使ってしまう。

「絵に描いた餅」の返済計画だから「返済原資」の調達もままならない。

その結果、返済ができなくなるなんてことにもなる。気をつけておくれ。

「絵に描いた餅」で融資を実現したが、その返済が遅延して自宅ビルをとられた相談者が何名かいた。

これって、つい最近の相談者にあった出来事だよ。

大事なことは、借入金を利益の中から返済できる計画が出来ているかだ。

だから、事業計画、収支計算、受注・入金の計画から返済原資の調達は可能かどうかを数字で把握できるようにすること。

しっかり計画を立て、利益が出る、キャッシュのでる会社になっておくれ。

赤字続きでは、やる気もうせるわ。

では、では。

人脈の必要性

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あたしの仕事の割合は、不動産コンサルタント業（売買・賃貸仲介も含む）がダントツ。

競売・任意売却が絡む場合は、多重債務関係の問題は避けて通れないので、その手の相談も多く受ける。

法的に絡む場合は、弁護士・司法書士さんの専門家にお願いする。

次が中小企業診断士の仕事。

お役所の仕事が多かったが（相談業務・調査依頼）民間からのお仕事も徐々に増えてきている。

あたしの中小企業診断士の業務内容は、企業と企業のマッチングが主な業務になってきた感じ。

企業売買、営業譲渡、業務提携等の話もちらほら来る。

中小企業診断士の本来の仕事、経営相談、創業、融資、補助金、助成金の相談にものっていますよ。

融資の相談で多いのが、他で断られたので、あたしのところにきたなんてね。

中小企業診断士になってから、いろいろな方が相談にこられ業務の幅が急激に広がっている

良いことであるが、そのための勉学は欠かせない。また、専門外の相談がきても周りに専門家集団がいるので助かる。人脈は大事だとつくづく思う。

２～３週間前に、こんなことがあった。

経営破たんしている相談者とその顧問弁護士のところに破産申請の相談に同席した。

これだけの規模では、法人と個人の破産申し立てでは、破産管財人を入れないといけない。その裁判所に納める予納金費用が２００万円必要だから用意してほしい。

その他に報酬が１５０万円かかると言うことであった。

トータルで３５０万円もかかってしまう。

あたしは、これは変だと感じた。何人も破産申請をした方とかかわったが、財産がない方は小額管財手続きで済んでいる。

そこで、わたしの懇意にしている弁護士のところに行くことになった。

やはり、あたしの考えは間違っていなかった。

裁判費用は、小額管財費用２０万円プラス弁護士費用でできると言うことになった。

破産専門の弁護士の人脈があったことから、顧客は２００万円の予納金の支払いも不要になった。・・・弁護士でも専門分野がある。「餅は餅屋」だ。

そうそう、マンション管理士として仕事もしている。

管理規約の作成、修繕計画の策定、建替え問題等も相談を受けている。

ある管理組合の相談に乗っているが、紹介者は公社であった。公社に知り合いがいないが、どうしてあたしを知ったのだろうか。

では、では。