日本の購買力の低下の影響

前回、米国ベースでは、購買力で見た場合20年前比で日本の資産の価値が46％に落ち込んでいることを記載した。また内訳として日米の物価上昇率の差で67％、為替変動で69％であること、つまり日本の資産価値の下落は決して為替が円安になったことだけが原因ではなく、物価上昇率を購買力と読み替えれば。購買力の低下がその要因の半分以上占めていることを説明した。

 

またグローバルベースでは、同様に日本の資産の価値が33％に落ち込んでおり、物価上昇率の差を購買力と読み替えるとそれだけで48％になっていることを説明した。

 

ここから今後考えられるのは

外国人向けには、日本人向けより2倍から3倍の価格設定でも彼らは購入してくれるということであり、当然そうした層向けの価格設定をしてくるであろう。逆にそのような価格設定で購入できない日本人は切り捨ててもいいという経営判断となろう。

そうした業種として考えられるのは、ホテル・レストランや観光に付随する業種があろう。たとえば築地場外の食事などはその典型であろうか。

 

そのような業種は自分には無関係と思うかもしれないが、それ以外でも日本で生産した製品（食料生鮮品含む）は、海外では日本より円ベースで2倍から3倍の価格を提示してくるわけであるから、例え日本の企業であってもはたして日本人向けに売ってくれるであろうか？　

常識的に考えれば、日本が提示価格を引き上げなければ日本人向けに販売してくれることはなく、海外が欲しがる良質な商品は海外に流出し、日本で売られるのは海外が見向きもしない２流から３流の売れ残りということになろう。

 

また海外から輸入する場合、日本は円ベースで2倍から3倍の価格を提示しないと海外のバイヤーに買い負けることになる。

これは工業・農業製品だけではなく、人の輸入も同様である。

一時期外国人看護師やヘルパーの日本参入に対して、賛否いろいろあったが、この購買力の低下を鑑みると、彼らが日本に来るインセンティブは極めて低下しているといえよう。

これはいわゆる実質低賃金労働者として使っている技能実習生も同じであろう。

現状の日本の購買力の低下を認識せずに、かれらを「働かせてやってやる」という考えであれば、かれらに「選ばれない」とうことになってしまうであろう。

 

最後に日本の富裕層の定義として金融資産１億円以上５億円未満という調査があったが（5億円以上は超富裕層）、これは米国の１ミリオンUSドルを富裕層としたものの日本版と思われる。足元の日本の購買力の低下を考えると先ほどの2倍から3倍をあてはめ、金融資産約2.5億円以上ないとグローバルな基準でみた富裕層とはいえないのではないだろうか？

この定義を発表した野村総研によれば、富裕層は増えていると結論づけているが、それは定義として金融資産１億円以上５億円未満の数が増えているというだけであり、先ほどのグローバルで見た富裕層という視点で定義をくくりなおした場合、金融資産約2.5億円以上ある富裕層+超富裕層は本当に増えているのか検証が必要であろう。

 

インバウンドの爆買い

インバウンド旅行者の爆買いが話題になっている。

いわゆる「日本ヤスイ」状態だということなのだが、為替の円安をその理由とする論調が多いが本当にそうだろうか？

 

結論から言えば、特に中産国からくるインバウンド爆買いは、累積的な購買力の伸びの差の影響が大きいと思われる。また米国人のインバウンド爆買いでも、累積的な購買力の伸びの差の影響がその半分以上あると思われる。

 

理由は以下の通り。

 

IMFによるとここ20年の世界の物価上昇率は、幾何平均で4.19％、同じく米国は2.56％、日本は0.50％である。

つまりこれは2003年末の価格を100とすると2023年末は世界ベースでは227、米国ベースでは165、日本では110になる。

いいかえれば2003年末と同様の商品を購入するには世界では2.27倍、米国では1.65倍、日本では1.10倍の通貨つまりお金を支払わなくてはいけないということである。

 

また為替は米ドルが2003年末では１ドル107.13で直近では155円である。

 

米国人の視点で考えると、2007年を100％とすると同じものが、現在の日本では46％で購入できるののである（物価上昇率の差で67％（1.10/1.65）、為替変動で69％（107.13/155）あわせて46％）。

 

つまり爆買い要因のうち、半分が物価上昇率の差によるものである。

これは少なくとも物価上昇率程度に購買力が伸びていると考えれば、購買力の伸びの差によるものである。

 

このように考えれば日本では暴利と思われるような価格をインバウンド旅行者に提示していても、彼らの目線で考えればそれでも割安に映る理由がわかるであろう。

 

上記は米国人視点で考えたが、購買力の伸びの差で考えれば、インバウンドの中でも中産国の旅行者による爆買いが発生するかもわかる。

 

彼らは物価上昇率の差だけで48％（1.1/2.27）で購入できるのであり、仮に米ドルと同じ程度の為替変動（69％）だとすれば、33％で購入できる。また物価上昇率＜経済成長率であるならさらに割安感が強まるであろう。

 

次回は今後発生するであろうことを考えてみたい。

 

 

 

 

築年の違いによる住宅設備の変化

引っ越し前は築５０年超のマンションで当時の日本の生活状況にあわせたものであった。

それに比べて引っ越し後のマンションは築８年程度であり現代の生活状況に適したものとなっている。

 

具体的には築５０年超のマンション（1970年築）では、

・当時の日本人の体格にあわせた作りの為、天井やキッチン回りが低い。

・ユニバーサルデザインは意識されておらず、部屋の中に段差がある。

・またガスを使うことを前提としており、ブレーカーの数が少ないのに対しガスの元栓が多数設置されている。

・エアコン専用線はなく、普通の100Ｖ線を使っている。

・当然インターネットはなかったためネット対応の設備もない。

というものであった。

 

上記の点が引っ越し先のマンションでは、建築当時（2015年）を基準に住宅設備も造作されているため、すべて変わっている。

（対比表）

 

旧　築５０年超

新　築８年程度

バリアフリー

段差あり

フルフラット

天井・床

直天井・直床

二重天井二重床

リフォームしやすそう

換気

特になし

２４時間換気システム

キッチンシンク高さ

低い　屈む必要あり

屈まずに使える

電源

子ブレーカー6個

キッチン器具同時に使うとブレーカー落ちる

子ブレーカー15個以上

ガス元栓

電源とは逆に各部屋及びキッチン（レンジ以外に）に元栓あり

レンジ以外元栓なし

エアコン

専用線なし

専用線あり。200Ｖ

インターネット

何もなし

各部屋にネット端末あり

換気扇高さ

低い　頭に当たる

屈まずに使える

食洗器

後付け　卓上式

ビルトイン

ディスポーザー

なし

あり

リビング天井高さ

梁があり、背伸びすれば頭あたる

手を伸ばしても天井に届かない。シーリングファンも設置可能

床暖房

なし

あり　他の暖房不要

トイレ

電源なし

電源あり。ウオシュレット使える

洗濯機パン

通常型　ドラム式設置した場合高圧洗浄できない

かさ上げ型。ドラム式でも高圧洗浄できる

浴室乾燥機

なし

あり

浴室

蛇口から直接湯をはるだけ。

自動お湯はり装置あり。追い炊きも可能

 

 

 

 

調理用具

買い替えたもののについて記載したので、それに関連して前回記載した（冷蔵庫、電子レンジ、トースター）以外の調理関係も記載しておく。

 

普段愛用しているのは、

バーミキュラオープンポットラウンド→これで煮炊きものすべてまかなっている

具材と調味料をいれて弱火で加熱するだけでほぼなんでもできる。

 

（バーミキュラオープンポットラウンド）

 

バーミックスM300ベーシック→毎朝食はトースト+スムージー。そのスムージーを作るのに使用している。またスープを作るにも頻繁に使っている。

（バーミックスM300ベーシック）

 

ホームベーカリー　ティファール ホーム&バゲット OW600370→パンも手作り。米50％+小麦50％のパンを焼いている。またバゲットも時々焼いている。ニ斤の米50％のパンを焼くのはこのホームベーカリーが一番使いやすい。但し既に生産中止なのでバックアップとしてもう一台同じものを購入済み。

（ティファール ホーム&バゲット）

 

ヨーグルトメーカー　ラノーヨーグルトメーカー　MJ-0638→スムージー、パンに加えヨーグルトも自作。

（ラノーヨーグルトメーカー　MJ-0638）

 

炊飯器　象印 炊飯器 圧力IH式 5.5合 ブラウン NP-YA10-TA→結構おいしくご飯が炊ける。そろそろ買い替えか。買い替え候補はバーミキュラ ライスポットを見越している。 

（象印 炊飯器 圧力IH式 5.5合 ブラウン NP-YA10-TA）

 

（バーミキュラ ライスポット）

 

 

フライパン＆包丁→メーカー不明。ただしどちらも鋼のものでもう35年近く使っている。包丁はきれが鈍ると砥石で研ぐと切れ味はすぐに復活する。フライパンは結構重くて最近長時間ふるのがしんどくなってきた。

 

 

 

買い替えた耐久消費財

引っ越しを機に買い替えた耐久消費財は、

１　ドラム式洗濯乾燥機

２　冷蔵庫

３　電子レンジ

４　テレビ

であるが、個々の商品について記載する。

 

１　ドラム式洗濯機

ドラム式東芝TW-170VD→ドラム式パナソニック NA-LX127BL

まず縦型＋乾燥機かドラム式か選択する必要があるが、新居は洗濯機置き場の上部に棚が設置してあった為、縦型+乾燥機は不可。したがってドラム式となった。

次にドラム式が設置できるかどうか搬入経路と排水管高圧洗浄対応できているか確認した。

その結果、パンは高圧洗浄対応のかさ上げが既になされており、搬入経路は図面持参の上家電販売店で確認してもらうことになり、その結果通常のサイズであれば搬入可とのことであった。

これらをもとに機種を選定したが、最終的には楽メンテを売りにしていた日立が価格は高いものの評価の高いパナソニックかということになった。

メーカーからの派遣社員でない販売店の社員さんに聞いてみたが、楽メンテは話題になっているが本当にメンテが不要かどうかは、数年経過しないとわからないといわれたこともあり、パナソニックを選択した。

その中でも欲しい機能（温水洗浄）と不要な機能（タッチパネル）から、LX129と選択した。

またドラム式は長期にわたってメンテナンスが必須なので延長保証をつけた。

 

ドラム式パナソニック NA-LX127BL

 

2　冷蔵庫

シャープ　375Ｌどっちもドア３ドア冷蔵庫→三菱550Ｌ　MR-WZ55H

これまでは梁とキッチンの関係で高さと幅に制限があったが、新居にはこの制約がなくなった。

したがって自分の使用環境→冷凍庫はふるさと納税などで貰い物が多いので広いものがほしい。ただしそれ以外の生鮮食品を買いだめすることはなく基本数日で使い切る。また自炊するのが原則で調理することには特に問題ない。等

以上の条件で検索していったが、550Ｌ程度なら問題ないことがわかった。メーカーは三菱がモーターがいいという評価だったので上記の商品を選んだ。

三菱550Ｌ　MR-WZ55H

 

3　電子レンジ

三洋の1990年頃に購入したオーブンレンジ16Ｌ→パナソニック　NE-MS4A　26Ｌ

無水調理は、バーミキュラをつかって調理するのでレンジには不要と判断した。また無水調理機能が欲しくなった場合は、ホットクックのような専用機の方がいいと考えたのも、レンジにその機能は不要と判断した理由。

一方、単機能レンジでは自分の調理スタイルでは不十分と判断。

その結果オーブンレンジで機能はシンプルなものという判断となり、上記のパナソニックを選択。

 

パナソニック　NE-MS4A　26Ｌ

 

 

ちなみにトースターは、ゼンマイのダイヤル式がいやだったことからパナソニックNB-DT52をずっと使っている。

 

パナソニックNB-DT52

 

4　テレビ

シャープアクオスLC-32DX2→SONY BRAVIA　有機EL 55インチ　XRJ-55A80J

65インチか55インチか迷ったが、65インチは大きすぎ55インチでいいと判断。しかし当初55インチでも大きいと思ったが、慣れてしまえば大きいと思わなくなった。結論としては設置できる限りの最大画面を購入するのがよいと思う。

これまで使っていたのはネットワークテレビではない普通のテレビ（ネットワークにはアマゾンのFire Stickで接続）だったのだが、今回買い替えるとクロームOSあるいはアンドロイド上で動くネットワークTVがあたりまえとなっており、そんな機能は不要とおもってもそれを除外する選択肢はなかった。

修理のことを考えると日本メーカーがいいと思っていたが、(東芝）REGZAやシャープは既に日本メーカーではないので、パナソニックかソニーかということになった。

たまたま型落ちのA80Jが17万円台でセールスしていたのでXRJ-55A80Jを購入した。

 

SONY BRAVIA　有機EL 55インチ　XRJ-55A80J

 

 

 

引っ越し先不動産価格について

引っ越し先不動産価格であるが、正直いって割安ではなかった。

 

純粋な価格評価で考えれば、不動産価格はキャッシュフローの割引現在価値で計算できると考えている。

 

キャッシュフローは、（賃料+共益費）×（1-空室率）で計算できるのであるが、今回は空室率は0％で計算した。また賃料＋共益費は同じマンションで賃貸で出ているものを参考に考えられる。

 

割引率は、ベース割引率＋プレミアム率＋立地＋経年　等で決めることができる。

 

今回の物件を単価から逆算すると、割引率は3.5％強であった。

 

割引率を積み上げベースで計算すると、約4％程度と考えていたので、0.5％分割高である。

 

これを単価に直すと現時点のキャッシュフローを基準とすると15％弱ほど割高なことになる。

 

これを許容できるかどうかという判断をするわけだが、将来キャッシュフローの変動がどうなるかということを考えなければいけない。

 

その際には、個別物件の賃料の今後の変動状況とインフレ・デフレを含めたマクロとしての住居用不動産賃料の今後の変動状況とを考慮する必要がある。

 

個別物件の変動は、一般に何も行わなければ経年すれば不動産の賃料は下落すると考えている、それをバリューアップでどの位下落幅を抑えるあるいは高めることができるか、又地域のベンチマーク性のある物件賃料は下落しずらいということを考慮しながら判断していく。

 

マクロとしての不動産賃料は、長期的な物価上昇率に連動すると考えるので、それを参考に考えていく。

 

これらを考慮すると、今回の引っ越し先不動産の価格は、割安でなないが許容できないほど割高でもないという判断に至り、購入することとした。

 

ちなみに以前すんでいたマンションは2000年代後半に購入したが、リーマンショックの影響があったせいか、かなり割安（利回りベースで+4％）に購入できた。

引っ越しを機に買い替えたもの

引っ越しを機に耐久消費財の買い替えも行った。

 

買い換えたのは、

１　ドラム式洗濯乾燥機

２　冷蔵庫

３　電子レンジ

４　テレビ

５　食器洗い乾燥機（純粋には買い替えではないが）

 

である。

 

その理由は、

１　ドラム式洗濯乾燥機は、2007年に購入してほぼ16年利用しており、補修部品も既に製造及び在庫ともない状態であった。実際洗濯機からの水漏れがあった時には自分で接着剤で穴埋めするなどして修理していたので、寿命と判断。ほかの人のブログ等を見ると皆もっと早い段階で買い換えているようだ。

 

２　冷蔵庫はそもそも引っ越し前の部屋には、大きな梁があったため高さが抑えられ、結果容量の小さな冷蔵庫しか置けなかった。引っ越し先には梁もなく天井高も高いため、容量の大きい冷蔵庫に買い替えと判断。

 

３　電子レンジは、購入したのは1990年頃であり、既に30年以上経過しており、基本的な温めるという機能も時間がかかるようになっていたので買い替えと判断。

 

４　テレビは引っ越し先には、壁掛けユニットが残置されていたので、これを利用する形で買い替え。使っていたのは32型で小ぶりだったのも買い替えの理由（55インチに買い替え）。

 

５　食器洗い乾燥機は、据え置きタイプのものを設置していたが、引っ越し先にはビルトインタイプのものが既に備えつけられていたのでそれを利用することとした。

 

また引っ越しを機会に、リビングテーブルとダイニングテーブル＆チェアを処分した。

理由はリビングテーブルがあるとそこに物を置いてしまうためと、ダイニングはカウンターで食事をするので不要と判断した。

引っ越しに関して感じたこと

先日のブログで引っ越ししたと記載したが、そのことに関して感じたことを若干記載しておく。

 

まず引っ越し先は築７年程度の築浅物件（マンション）であるが、新築時と比較して約40％価格上昇していた。一般にマンションは土地部分が少ないので新築時が最高値でそこから下落して15年程度で底をうち築30年までは横ばいと考えていたので、複利で年5％の上昇はやや意外であった。

 

しかしそれよりも、引っ越しに伴い以前のマンションを業者買取で売却したのだが、この物件が購入時2.2倍で買い取ってもらえたことにビックリした。ちなみにこの物件は築35年で購入し築52年で売却したことになる物件である。複利ベースでは4.7％から4.8％といったところである。

 

利回り的には築浅物件の方が高いが、築50年を経過したマンションの価格が35年経過時点比で築浅物件と遜色ない位の利回りで上昇するとは、経年度合いを考えると予想もしておらず、都心部のマンション価格上昇の影響が新築・築浅物件から経年を経た物件まででていることを実感した。

 

ちなみにこの物件は買い取った業者がフルリファームをかけ、そこにマージンを乗っけて販売するということだそうだが、この築年数でも十分買い手はあるとのことであった。

新築・築浅物件が初めてのマイホーム所得層では購入できない価格になっているので、経年物件であってもフルリフォームをかければ相対的に割安に見えて引き合いが結構あるのだそうだ。

引っ越し

昨年大きな環境変化があった。

 

15年超住んでいた所から引っ越しをした。

 

新しい住まいは旧住居から徒歩15分のところである。

 

引っ越しを決めたのは、今後の加齢を踏まえたバリアフリー対応が旧住居では難しかったからだ。

 

ポイントは以下の三点

１　旧住居は耐震補強をおこなっているものの築50年をすぎていること。

２　住居に大きな梁などがあり、リフォームの制約になる部分が大きいこと。

３　建て替えについてはまだ話がつく段階ではなく。又仮に建て替えが可能でも容積率の関係で、延べ床面積を増やすことは難しいこと（資金負担がフルにかかる）

 

具体的には、築50年を過ぎているので、躯体のコンクリートにはダメージが見受けられないものの、共用部である給排水管設備や屋上の防水など、今後のメンテに不安があった。

また専有部においても、室内に大きな梁や段差があり、老後を見据えたリフォームを行おうとしても制約が大きく満足なリフォームができそうになかった。

又現状の共用部、専有部に問題があっても建て替えが想定されているなら、その問題は解消しているだろうが、それも現状見込めない。

 

以上の理由により、引っ越し先を探した。

 

住環境的には旧住所に不満はないので、旧住所周辺のところで既にバリアフリー化あるいはリフォーム対応が可能な物件をさがした。

 

同時に重きを置かない点として、駅から15分程度離れていてもいい、駐車場不要、共用部の付帯設備（ロビーやパーティルームなど）不要、タワーでなくてもいいとした。

 

幸い引っ越し先を探してから２ヶ月程度で、築10年以内、低層、フルフラットでバリアフルー対応という条件にほぼ見合った物件を探すことができた。

 

 

 

公的年金の受給について（年金受給の繰り下げ繰り上げの有利不利）　その6

想定する人物像（家族の有無、性別、65歳受給額、世帯総収入額など）に影響されるが、今回仮定した人物（65歳年金受給額200万他に申告する収入なし（源泉徴収で終了するものはあっても可）で、1962年4月2日以降生まれの男性、独身で東京都在住）においては、以下のことがいえると思う。

 

・通説では、できるだけ年金受給を遅らせた方が高齢化を見据えれば有利といわれているが、税・社会保険と再投資利回りを考慮すれば、一概にそのように結論付けることはできない。

 

・具体的には60歳受給に前倒ししても、税・社会保険を考慮すれば再投資利回りが0％でも、累積受給額は60歳の平均余命（25年程度）においても65歳受給あるいは70歳受給のそれを下回ることはない。

 

・また同様に再投資利回りが2％なら90歳程度まで、4％なら100歳超でも60歳の累積受給額は、65歳受給あるいは70歳受給のそれを下回ることはない。

 

このように今回仮定した人物像では通説通りにはならなかったが、その理由はなんであろうか？

・ひとつは今回仮定した人物像が特殊かもしれないということ。

ただ厚生労働省「令和元年度　厚生年金保険・国民年金事業の概況」によれば、厚生年金（国民年金を含む）の受給金額（月額）は、男性で月額164,770円（12倍すれば198万程度）、女性で月額103,159円(12倍すれば124万程度）なので大きな乖離はないと思える。

しかし夫婦２人でもらえる年金額の平均は最大月額267,929円(夫婦双方とも会社員）～月額112,565円（夫は自営業、妻は専業主婦）まで大きな差があるので夫婦合計を想定すれば異なる結果となるかもしれない。

 

・次に通説では再投資利回りを想定していないこと。

なぜ再投資利回りを想定しないかその理由は不明であるが、もしかしたら「公的年金は保険」ということにとらわれているのかもしれない（ただ保険は金融商品ではないという前提を置いてしまっていることには注意が必要だ。私は保険も確率分布で計算された金融商品と考えている）。

また日本の公的年金は「賦課方式」をとっており、現在の保険料が蓄積・運用されて将来自分の年金になる（積立方式）のではなく、現在の保険料は現在の受給者に支払われているので、原則運用利回りは想定していない。しかし賦課方式は物価上昇があれば、それにあわせてある程度調整して年金受給額を引き上げることができる。

以上の理由から日本の公的年金は再投資利回りを想定していないのかもしれないが、実際キャッシュフローの有利不利を考えるのなら再投資利回りを考慮すべきであると私は考える。

 

以上が今回のシミュレーション結果と分析であるが、かなり仮定（人物像あるいは現時点をベースにおき、将来の変化は考えていない）をおいた分析であることには注意が必要である。