私の出身行の話ですが、虎の子のCLSAを売却するほど、欧州は相当に厳しい局面にあるようです。
３月29日（ブルームバーグ）：仏クレディ・アグリコル の投資銀行部門クレディ・アグリコルＣＩＢは、証券部門ＣＬＳＡの株式80.1％の売却に向け、中国の中信証券（Ｃｉｔｉｃ証券）と独占的に交渉を進めている。
時価総額で中国最大の証券会社、中信証券 は昨年６月に、クレディ・アグリコルの証券部門ＣＬＳＡとクレディ・アグリコル・シュブルーの株式それぞれ19.9％を計３億7400万ドル（現在の為替レートで約310億円）で取得することに合意している。フランス３位の銀行、クレディ・アグリコルは29日に電子メールで配布した資料で、ＣＬＳＡを中信証券に完全売却する計画であることを明らかにした。クレディ・アグリコル・シュブルーは今回の交渉には含まれないと説明している。
９月11日（ブルームバーグ）：ドイツ銀行 が日本の不動産関連の投資銀行業務を縮小することが明らかになった。複数の関係者によれば、不動産投資銀行法人部に所属する３人の従業員のうち２人が退職を言い渡されたもよう。
ドイツ証券 は先週、東京を拠点に同部を統括していた東苑直樹氏を含む複数のバンカーに対し、解雇を通告した。事情に詳しい関係者への取材で分かった。ドイツ証のアストン・ブリッジマン広報担当はコメントを控えている。
ドイツ銀の最高経営責任者（ＣＥＯ）職をヨゼフ・アッカーマン氏から引き継いで４カ月足らずのアンシュー・ジェイン、ユルゲン・フィッチェン両共同ＣＥＯは、同行にとってこの８年で最大の事業見直しを準備しているもようだ。11日に両ＣＥＯは30億ユーロ（約3000億円）の経費削減策の詳細について説明する見通しだ。
同行は日本で不動産関連の投資銀行ビジネスで収益を上げてきた。ブルームバーグ・データによれば、７月の日本プライムリアルティ投資法人 の公募増資ではジョイント・グローバル・コーディネーターを務めた。2011年には日本リテールファンド投資法人やユナイテッド・アーバン投資法人の公募増資案件で主幹事を務めた。
国内不動産市場
ドイツ銀の今回の不動産投資銀行業務の縮小は、国内市況が回復してきている動きに逆行している可能性がある。クレディ・スイスの望月政広アナリストは、日本の不動産マーケットは東京のオフィスの空室率が低下し始めたことや、不動産セクターへの銀行の貸し出しが伸び始めたことから回復の兆しを見せているという。
オフィス賃貸仲介業の三鬼商事によれば、８月の都心５区の拠点 の空室率は9.2％と６月の9.4％から２か月連続で下落している。
From PERE Asia
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先日会った友人は、「ベトナムでは底を狙った投資家の回帰がある」と言っていましたが…
ホーチミン：不動産市場の低迷で市場から投資家が撤退
ホーチミン市では、分譲住宅や分譲区画の価格が昨年末に比べ30～40％下落しているにもかかわらず、市場にほとんど動きがみられない。転売による売却益を期待する不動産投資家は徐々にこの市場から撤退しているもようだ。4日付トゥイチェー紙(電子版)が報じた。
9区のドースアンホップ通りには分譲住宅や分譲区画が多く「不動産通り」と呼ばれている。タンロン不動産取引所のリー・タイン・ビン所長は、「半年前に比べ地価が20％強下がっているが、ほとんど売れない。 旧正月 ( テト )前には月に2～3件の取引が成約したが、今では1件がやっとだ」と話す。
不動産市場低迷の影響で、年初からこれまでにこの通りの5か所の不動産取引所が閉鎖に追い込まれた。物件を所有している多くの投資家は、この状況に頭を抱えている。その1人であるクオンさんは、2010年に銀行から融資を受けて1平方メートル当たり1280万ドン(約4万8300円)で区画を購入したが、転売できずに利子を支払い続けている。
日本の物流施設取得へ－豪不動産グッドマンがアブダビと提携
９月７日（ブルームバーグ）：産業用不動産の投資信託でオーストラリア最大手のグッドマン・グループ は７日、アブダビ投資評議会（ＡＤＩＣ）と提携して日本で倉庫などの物流施設に投資すると発表した。
グッドマンの資料によると、同社がＡＤＩＣと設立した不動産投信は５億ドル（約390億円）の資金を集めた。これは、同投信のレバレッジ能力と合わせて、東京や大阪などの主要都市で物流施設を10億ドル以上取得できる規模だという。ＡＤＩＣは、アラブ首長国連邦（ＵＡＥ）アブダビ首長国の政府系ファンド（ＳＷＦ）。
また、別の不動産投信「グッドマン・ジャパン・コア・ファンド」は世界的な機関投資家３社から資金を受け入れたとも発表した。
日本の物流施設は空室率が改善し、投資家を引き付けている。空室率は約２年前には過去最高水準だった。不動産サービスのＣＢＲＥグループ によれば、首都圏の大規模なマルチテナント型物流施設の空室率は６月末現在3.6％と、昨年12月の5.2％から低下。昨年の震災後に、メーカーがサプライチェーン（供給・調達網）と流通網を見直していることが背景にあるという。
グッドマンとＡＤＩＣの不動産投信は、東京湾と大阪の開発プロジェクト計３件、総賃貸面積合わせて25万平方メートルへの投資から運用を始める。
興和不動産と常和グループ 銀座でホテル開発
興和不動産と常和グループは、東京・銀座でビジネスホテル「ホテルユニゾ銀座(仮称)」(306室)を共同開発する。9月7日に共同事業協定書に調印した。2015年春の開業を目指す。
場所は、高級ブランドの旗艦店や百貨店が建ち並ぶ銀座通りのすぐ東側で、東京地下鉄銀座一丁目駅から徒歩1分、銀座駅からも5分ほど。東京駅からも徒歩圏内にあり、ビジネスや観光、ショッピングの拠点として幅広い利用を見込む。
土地面積は848平方メートルで、地上12階・地下1階建て。
興和不動産は総合ディベロッパーとして都市開発事業を、常和グループは、都心や地方大都市中心に賃貸オフィス事業や宿泊特化型ビジネスホテル事業を展開している。
企業内のコンフリクトはどこまで抑えらえるのか。。。
①同一の会社が複数の投資家を抱えた時
良い案件をどのファンドに組み込むのか? コンフリクトを回避するためには、それぞれに担当をつけて情報共有を排除するが、もしそうなれば企業グループとしての優位性は無くなり、むしろ中小の方が的確に顧客の要望に応えられる。
②仲介部隊
信託銀行の大きな収益源の不動産売買の仲介手数料。顧客に資産売却を依頼された時に、自己抱える投資家に優位な情報を与えることに問題は無いのか。
もしこれが問題となれば、やはり企業グループとしての優位性は無くなってしまうだろう。。。
９月５日（ブルームバーグ）：三井住友トラスト・グループ の三井住友トラスト不動産投資顧問 （東京都千代田区）は運用資産規模を2014年３月末までに前期（12年３月期）比で２倍以上の5000億円に拡大する考えだ。欧州債務危機や世界的な景気減速懸念を背景に、海外の金融市場の低迷が続く中、日本の不動産市場の安定性に注目した資金の呼び込みを図る。
同社の木村光男社長が４日、ブルームバーグ・ニュースの取材で明らかにした。木村社長は「14年３月期には5000億円の運用資産を安定的に確保したい」と語った。前期末の運用残高は2258億円だったが、今後さらに私募ファンドを組成することで拡大を目指す。
日本銀行がデフレ脱却に向け、金融緩和の継続方針を打ち出す中、東証ＲＥＩＴ指数は安定した賃料収入やオフィス市況の回復期待などが好感されて、比較的底堅い。年初以来の騰落率（９月４日終値）はＴＯＰＩＸ指数 のマイナス0.26％に対し、東証ＲＥＩＴ指数 はプラス15.91％となっている。
木村社長は、投資家の資金が行き場を失っていると指摘したうえで、「日本の不動産投資が見直されている」と述べた。また、海外投資家にとっては、円高進行も資産価値の押し上げ要因となるため、対日投資を進めている。三井住友トラスト不動産投資顧問は仏保険大手のアクサグループ と協調して投資ファンドをそれぞれ組成、８月に両社で合計100億円の資金を調達した。都内のオフィスビルを投資対象とし、今後５年間で最大1000億円の運用資産規模を目指す方針だ。
市況回復の兆し
こうしたなか、不動産市場への投資資金の流入も増加している。三井住友トラスト基礎研究所の調査では、日本国内の不動産を対象とする私募ファンドの市場規模は12年６月末は約18兆3000億円と半年で約5400億円増加し、03年の調査以来過去最高となった。
ドイツ銀行の不動産投資部門、ＲＲＥＥＦのデータによると、2011年の東京のオフィスビルのトータルリターン（賃貸収入と資本価値を含む）はプラス3.4％と、前年のプラス0.5％を上回った。それ以前は３年連続でマイナスだった。
同社はまた、株価の動きに左右されやすい日本版不動産投資信託（Ｊリート）とは別に、長期安定運用を重視する機関投資家向けの商品として、私募ＲＥＩＴの設立も計画している。投資対象や資産規模などの具体的な詳細について、木村社長は「年度内には決める」と述べた。
海外からドイツ不動産市場への投資マネーの流入が加速している。外国投資家による今年上期の住宅用不動産購入額は３３億ユーロ（約３２５０億円）と、同市場の直近ピークに当たる２００８年以来最高の水準。旧東独でよく見られた無味なプレハブ式大型マンション「プラッテンバウテン」の売買も活発だ。欧州債務危機の出口が見えないなか、独不動産は資金の安全な逃避先と見られているのに加え、国債に比べてリターンが高いことなども背景にある。
◆“プレハブ団地”妙味
世界最大のプライベートエクイティ（ＰＥ＝未公開株）投資会社、米ブラックストーン・グループは今年３月、経営破綻した投資会社から独国内のマンション約８０００戸を購入することで合意した。その多くは東部にあるプラッテンバウテンだ。コンクリートの塊を組み合わせて建造するプラッテンバウテンは旧東独で好まれ、小さい窓、低い天井、単調なファサード（正面外観）－といった特徴を持つ。米投資会社サーベラス・キャピタル・マネジメントも５月、同じく破産した独企業の債務再編の一環で、プラッテンバウテンを含む西部の住宅２万２０００戸の買い取りに応じた。
「プラッテンバウテン（への投資）は非常に効率的。１カ所で多数を購入でき、同じやり方で管理できる似たようなマンションを１０００戸単位で得られるからだ」。アーンスト＆ヤング・リアル・エステートのパートナー、クリスチャン・シュルツブルコー氏はこう指摘する。
米不動産サービス大手ジョーンズ・ラング・ラサールがまとめたデータによると、外国投資家が上期にドイツ住宅用不動産に出資した額は３３億ユーロ。これは０８年以来最高で、既に１１年通期（２４億ユーロ）を上回る水準だ。
背景には欧州債務危機が続くなか、安全な投資先が求められていることがある。欧州連合（ＥＵ）欧州委員会によるとユーロ圏の今年の成長率がマイナス０．３％に落ち込む見通しなのに対し、ドイツ連邦銀行（中銀）によると同国は１％のプラス成長が予想されている。
高い投資リターンも魅力だ。米欧などの中央銀行による超低金利政策を受けて債券利回りは低下しており、独１０年物国債では１．３５％程度。これに対し、独調査会社ブルヴィーン・ゲーザの住宅投資アナリスト、アンドレ・アダミ氏によると、ベルリン中部の標準的な集合住宅では現行相場で賃料収入により年約６％のリターンが上がるという。米ＰＥ投資会社アポロ・グローバル・マネジメントの欧州不動産責任者、ロジャー・オーフ氏は「ドイツの住宅は欧州で相対的に魅力の高い資産クラスの一つだ」と指摘する。
◆「バブルの端緒」警戒
現在、ドイツでは大規模な住宅資産の買い手の前に多くの選択肢があるに違いない。投資家が０８年以前に負った債務を償還するため、同国で今年、マンション計１０万戸近くを売却するからだ。
これらの不動産の購入に当たっては一般的に、実施されたローンがプールされ、それを担保に商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）が販売されている。ブルームバーグの集計によると、約８８億ユーロの集合住宅関連のＣＭＢＳが１４年末までに満期を迎えることになっており、不動産所有者に持ち分の売却や借り換えの圧力がかかっている。米ＰＥ投資会社フォートレス・インベストメント・グループは近く、ドレスデンにあり大半がプラッテンバウテンの集合住宅３万８０００戸を売りに出す計画だ。
ドイツの不動産価格は他の多くの欧州諸国に比べると安いものの、この３年間は上昇に拍車がかかっている。地元の不動産仲介会社インモビリエンスコウトによると、不動産ブームの勢いが最も強いベルリンとミュンヘンでは過去１年間に１６．８％上がったという。
こうしたなか、市場の過熱を懸念する声も上がっている。独レーゲンスブルク大学不動産研究所のシュテフェン・セバスチャン所長は、最近の相場上昇はバブルの端緒である可能性も否定できないと指摘。「今のドイツ住宅市場への投資は投機的な性格が強く、リスクが高くなっている。特に外国投資家はドイツを安全な逃避先と見ているが、ドイツの不動産市場は欧州の残りと切り離されているわけではない」とクギを刺した。（ブルームバーグ Ｄａｌｉａ Ｆａｈｍｙ）
【中国証券報】 国外で債務危機を背景に不動産業界が徐々に崩れつつある。英エコノミスト誌によると、追跡調査対象の２１カ国のうち、１２カ国は不動産価格が前年同期比で下がった。そのほかの９カ国では、５カ国の不動産価格上昇幅が１年前より縮小している。最も深刻な欧州では、投資規模が資産受け入れラインを超え、過度の不動産バブルが生じている。 アイルランドでは不動産価格が一直線に下がっている。２０１０年４月から、英エコノミスト誌統計対象の最下位だ。金融バブル崩壊が原因とされる。９５年から、同国で不動産価格が６倍になり、０７年を天井に下落。これまでに半額となった。スペインでは今年第２四半期（４～６月）に下落を始め、最高値から２３％下がった。２５％もの失業率と公正水準以上の不動産価格、所得比を考えると、スペインで不動産価格は続落する。 今回の不動産崩壊は穏やかで、地方によって程度が異なっている。欧州諸国では急落、米国では小幅反転中だ。米国で不動産価格は最高値となった０６年から３分の１下がり、公正価値を１９％下回った。販売数が長期の平均値を下回るが、販売は上がっている。借入金返済停止件数が３年来の低水準に落ちた。３０年物固定金利モーゲッジの実質金利も３０年来の低水準を記録し、市場安定化の目的が明白だ。 アジアでは好況と不況が半々の状況。中国本土市場は安定し、香港では不動産の上昇幅が１年前に２８％だったが、今は６％となった。ここ数カ月、シンガポールで上昇幅も狭くなりつつある。ベトナムは債務危機の正念場に差し掛かっているようだ。ニューヨーク・タイムズ紙は、ベトナムの大都市に中途半端な建築現場が点在しており、大好況だった不動産市場は崩壊したと報じた。ベトナムの中央銀行は、銀行への借入金返済が停止したケースが全体の１０分の１を占めると発表したが、格付け会社フィッチレーティングスは、実質的な貸し倒れの比はずっと高いと悲観視する。５年前、ホーチミン市サイゴン川の両岸にある工業団地では、地価が中国上海市の張江ハイテクパーク並みだった。 金融バブルは資産バブルの前提で、全世界の金融デレバレッジにおいて、グローバル化の資産バブルは不可避。緩和もできない。 米国、欧州からアジアまで、不動産、コモディティーの価格が値下がりし、鉄鉱石などの価格は３年来の最低に落ちた。バブルが大きく、レバレッジが長く、好況な地区であれば、債務危機が発生すると不動産価格下落の幅は大きくなる。 経済と不動産は血迷ったような上昇を経験した。スタグフレーションになれば、通貨発行だけで緩和できなくなる。米国の通貨発行で同国の不動産がサブプライムローン危機前の高値に戻ることはあり得ない。現在の不動産市況の持ち直しは、米国経済に対する世界投資家の信頼感の表れで、日本、アイスランドに比べて米国は運がよく、バブルが生じたが相応の災難は蒙っていない。日本は２０年も続いて苦戦中だ。バブル経済が崩壊し、日銀の金融緩和も市場を救えなかった。日本の国土交通省が昨年９月２０日発表した土地統計では、１１年に日本の基準地価が前年度より３．４％下落し、２０年連続の下落を記録、価格は過去最高値の３分の１に過ぎない。大幅下落後も、日本で地価、特に繁華街の地価は低くない。１１年に最高の商業地価格は、東京都中央区の明治屋銀座ビルの１平方メートル１９７０万円で、最高の宅地価格は、東京都千代田区五番町の１平方メートル２８１万円だ。 局地的なバブルはまだある。香港とシンガポールの不動産市場は逆行高の動きだ。東南アジア金融危機後、香港で不動産価格は急騰し、サブプライムローン危機後、世界の不動産市場の総崩れに逆行し、香港では急上昇が続いた。ナイトフランクによると、１１年末までの５年間で香港で不動産価格は９４％高騰した。ドルペッグ制度によるインフレ圧力、低金利、本土からの買い手、本土から香港に移行する人口と資金は、香港の不動産価格を押し上げる要因だ。だが、本土の輸出減、黒字減、資産移転が一定程度になったため、香港の上昇幅は縮小する見通しだ。香港の商業地の賃貸料も世界一となった。さらに高くなると、香港は新たな産業空洞化に陥る恐れがある。 北欧のノルウェーにも注目が集まる。不動産価格が５年間で約３０％上がったためだ。南欧から移民が移入し、ノルウェー資産がリスク回避型資産となって大量の資金が殺到。不動産価格を押し上げてきた。同国の１０年物国債の利回りは１．８％のみで、米国をやや上回る程度。中央統計局（ＳＳＢ）によると、２９年になると、同国の人口は２０％増え、６００万人に達する。このような急増の動きは数十年も続くという。ノルウェーの金融規制当局が警告を発せず大鉈を振るうと、不動産価格が抑制され、バブル崩壊が再び起きる。 中国本土の不動産市場も崩れるとみられる。香港と同様で、通貨とインフレ圧力にさらされ、賃貸料も不動産価格も上昇するが、コストや賃貸料などに対して、不動産価格は相対的に下落する過程にある。 これは「ゆっくり温まる湯の中でカエルをゆでるような」軟着陸と言えよう。（翻訳 金慧／編集翻訳 恩田有紀）
尖閣諸島の価値は国境に影響し、漁業権、海底資源などの経済的効果に加えて、国防の観点でも重大な問題です。
20億円が妥当かどうかなんて議論する余地は無く、もし中国とビッドしたら、数百億、数千億になってもおかしくないのです。公益性からみて、価格云々では無く、早々に強制収用なりの手段を講じるべきです。
魚釣島では6か所の水が流れや野生のヤギが確認され、人が住めることもわかった。周辺海域にはウミガメもいて、ダイビングなどのレジャーも利用できる可能性もある。
これまで全国から都に集まった購入のための寄付金は13億5000万円に達しており、都は今後20億円を軸に地主と購入交渉を進めるという。
宮古島出身の女医・友利新｢私たち、領土問題はあまり知らなかったんです。調査をして頂いて、しっかり見極めさせて欲しい｣
キャスターのテリー伊藤｢20億円の大金を出すんだから、現地調査は当たり前。何にも知らないで金だけ出すというのは、これも気持ち悪い｣
9時間かけて調査を終え石垣港へ戻ったが、10月には再調査を行う予定で、この時は石原都知事も同行する意向という。
住友信託とアクサは2009年10月にファンド設立の推進をはじめてから、ようやく3年かかったようですが、記事をみる限り、まだ資金調達が出来ていませんので、3年前と何も状況は変わっていないようです。。。
確か3年前は「住居系」だったのが「オフィス系」になったような気がしますが、いずれにしても投資はしていないようです。
なかなかファンドレイズ出来ずにいる状況をプレス発表して、何かメリットがあるのでしょうか???疑問です。一義的にアクサの資金運用でしたら、とっくに投資を開始していますが、結果をみると第三者の資金で投資しようということのようです。
フランス企業にいたこともあって、何となく応援したい気持ちです。
成功を心よりお祈りします。
仏保険アクサ、日本で不動産ファンド 三井住友信託銀行と
2012/8/30 23:50 日本経済新聞 電子版
仏保険大手のアクサグループが日本で不動産投資に乗り出す。三井住友信託銀行と協調して、東京都心部のオフィスビルに投資する私募ファンドを設立する。国内外の機関投資家などから資金を調達し、1000億円規模の運用を目指す。
31日にもファンドに出資する初回の投資家募集を終える。アクサが海外の投資家、三井住友信託が国内の投資家をとりまとめる。まずファンドへの出資金と金融機関からの借り入れで合計200億円の…
