不動産競売物件の落札価格が下落傾向

最低売却価格との差異に着目している点は興味深いですが。。。応札や落札の程度を調整するために、裁判所と鑑定人で「鑑定価格の調整」する点を反映出来ないのが残念な感じです。

あまりに応札が多くて最低売却価格との差が激しいと、当然に鑑定士は裁判所に怒られ、反省して、次の評価に臨みますし、逆に全く応札が無く落札に時間がかかるようですと、やはり鑑定人の責任になります。

ここに調整があることは一般的には知られていませんが、当然ですよね。

不動産競売物件の落札価格が下落傾向

SankeiBiz

関東エリアの不動産競売情報を扱う株式会社エステートタイムズ(所在地：東京都豊島区、代表：阿南 順也)が、2012年上半期の不動産競売統計(期間入札)を発表します。

■概況
関東エリア1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)の不動産競売物件は、落札率・落札価額ともに上昇傾向が続いていました。今年(2012年)上半期も高い落札率は続いていますが、落札価格は昨年から下落傾向を示しています。減少傾向が続いていた期間、入札物件数は今回もやや減少しましたが、減少幅は小さいものでした。

■期間入札物件数
2010年以降、期間入札物件数は大きく減少しました。今年も前年同時期に対してマイナス8％と減少していますが減少幅は小さくなり、また、2011年下半期とは物件数はほぼ同数でした。地裁別では東京地裁と千葉地裁は5％、横浜地裁は8％、さいたま地裁は14％の減少でした。

■入札状況
90％前後の高い落札率が続いていますが、東京地裁以外はやや下落しました。千葉地裁は88.9％と前年同時期と比べ3.2ポイント下落(本庁マイナス3.9ポイント、松戸支部マイナス1.6ポイント)、横浜地裁とさいたま地裁はやや下落しましたが、どちらも本庁では上昇し、支部で下落の傾向でした。東京地裁本庁・横浜地裁本庁は今回も96％を超える高い落札率でした。

落札物件の平均入札本数も各地裁で減少しました。昨年の上半期は東日本大震災の影響で一時的に入札数が減少した時期でしたが、今回全ての本庁・支部で昨年上半期と比べて平均入札本数が減少しました。本庁・支部単位で最も減少したのは千葉地裁松戸支部で前年同時期比マイナス3.0本で5.7本、次いで横浜地裁相模原支部がマイナス1.9本で6.5本でした。平均入札本数の最も多かった横浜地裁本庁はマイナス1.2本で9.9本、少なかったさいたま地裁熊谷支部はマイナス1.0本で5.1本でした。

(落札率は期間入札の公告に付された物件中、取下等で開札の対象外となった物件を除いた落札物件の割合)。

■物件価格
売却基準価額のメジアン(中央値)は856万円で前年同時期よりわずかに上昇しました(プラス26万円)。地裁別では横浜地裁は42万円上昇し953万円、さいたま地裁は717万円、千葉地裁は503万円と前年並み、東京地裁は22万円下落し1407万円でした。

落札価格は2009年以降大幅に上昇して高い水準が続いていましたが、2011年より下落傾向を示しています。落札価格の売却基準価額に対する乖離率のメジアンは各地裁で下落し、前年同時期の1.45倍からマイナス0.08ポイントの1.37倍でした。本庁・支部単位では最も下落幅の大きかった千葉地裁松戸支部はマイナス0.21ポイントの1.34倍、最も乖離率の高かった千葉地裁本庁はマイナス0.08ポイントの1.55倍、低かった東京地裁立川支部はマイナス0.07ポイントの1.15倍でした。東京地裁本庁・横浜地裁本庁・さいたま地裁本庁など高い落札率がさらに上昇したエリアでも落札価格は0.08～0.12ポイントと大きく下落、多くの本庁・支部で2011年上期、下期、2012年上期と落札価格が下落しています。

タイの不動産会社、北海道のスキーリゾート買収

タイの不動産会社、北海道のスキーリゾート買収

【タイ】タイの不動産会社プロパティー・パーフェクト（ＰＦ）は２７日、札幌近郊のリゾート施設「キロロリゾート」（北海道余市郡赤井川村）を買収すると発表した。買収費用は約８・３億バーツ。

　キロロはホテル２軒（客室数４２２）とスキー場からなり、敷地面積４８ヘクタール。アウトドアやゴルフ、温泉も楽しめる。韓国、香港、台湾といったアジアからの観光客が増えているものの、苦しい経営が続いていた。

　ＰＦはまず、不動産会社シェアグループ（東京都渋谷区）の株式６９％を約４２００万バーツ（約１億円）で取得。シェアグループが「キロロリゾート」の資産と運営会社キロロアソシエイツの全株を三井不動産リゾートから約５・５億バーツで取得する。このほかに取引にともなう税金約２・８億バーツが発生する。買収資金はＰＦと金融機関がシェアグループに融資する。

　ＰＦは主にバンコク首都圏でマンション、一戸建てなどを開発。２０１１年は総売上高８２・５億バーツ、最終利益４・９億バーツだった。

　タイでは日本旅行の人気が高まり、日本政府観光局（ＪＮＴＯ）によると、１―７月に日本を訪れたタイ人は前年同期比１０４・２％増、２０１０年同期比１７・９％増の１４万８８００人に上った。特に北海道はタイの有料テレビ局で北海道だけを扱った日本の観光番組が放送されるなど、人気が高い。タイ国際航空はこうした人気を当て込み、１０月３０日から来春にかけ、札幌―バンコク直行便を週３往復運航する予定だったが、予約が好調なため、１２月３０日から週４往復に増便することを決めている。使用機材はエアバスＡ３３０―３００型機（ロイヤルシルククラス４２席、エコノミークラス２６３席）。

米連銀報告 4不動産市場は概して改善

2012/08/30 （木） 03:06

不動産市場は概して改善。住宅市場は販売と建設が伸び価格が上昇。

大阪府、不動産会社に業務停止命令

2,700人も集めたところが凄い会社だ。相当にコストをかけて広告宣伝して、営業マンも相当に抱えないと難しいでしょう。。。

そうした多大な不動産以外のコストや運営者利益が不動産価格に上乗せされていることが分かっていても、やっぱりそうした投資をやってしまう個人投資家。。。

大阪府、不動産会社に業務停止命令　

2012.8.30 02:04

　出資者を募ってテナントビルを借り上げるなどし、賃料収入を分配する不動産の投資事業で、契約書の記載に不備があったとして、府は、不動産会社「都市綜研インベストファンド」（大阪市中央区、柳瀬健一社長）を不動産特定共同事業法に基づき、２９日から６０日間、不動産特定共同事業の全業務の停止を命じた。

　府によると、同社の倉庫やビルへの出資を募る４商品の契約書に、物件の所在地や稼働率の推移などの記載漏れや不備が見つかった。出資者は全国で延べ約２７００人。

アジア中小国に投資資金が流入―株・債券・不動産が上昇

アジア中小国に投資資金が流入―株・債券・不動産が上昇

2012年 8月 29日 9:19 JST

　一部アジア諸国に外国人投資家が資金を流入させ、これら諸国の通貨や株式、不動産価格が上昇している。このため、景気減速を抑えようというアジア諸国の政策当局者は、対応が難しくなる恐れがある。

三井不動産、米ワシントンでオフィスビル開発用地を取得

バブル彷彿!?　金持ち日本が海外投資へ走るのは、国内に金が余っている証です。

もちろん適正な投資で、高値掴みをしていなければ良いんですが。。。

三井不動産、米ワシントンでオフィスビル開発用地を取得

MSN 2012.8.28 16:53

　三井不動産は２８日、子会社の三井不動産アメリカが、米・ワシントンＤ．Ｃ．でオフィスビル開発事業用地を取得したと発表した。同社グループでは、海外事業強化を図っており、ワシントンＤＣでのオフィスビル事業は今回で４件目となる。

　開発するビルは、ワシントンＤ．Ｃ．の主要オフィスエリアであるＣＢＤ地区に位置する「１２００　１７ｔｈストリート（仮称）」で、敷地面積は約１５８０平方メートル、地上１１階、地下２階で、事務所と店舗が入居する予定。総工費などは未定。

相続不動産の譲渡税率は？

相続税は合理性を追求する不動産鑑定士と組むと、大幅に節税できるものです。

何ら主張をせずに納税するのは非常に素晴らしい行為ですし、余裕がある方はより多くを納税して頂きたいと思いますが、少なくとも公平性の観点から見直し頂くことをお勧めします。

不動産売買も同様で、相当に余裕資金を蓄えられている投資家の方は、高い価格で買って不動産市況を活性化し、余裕の無い方に保有不動産を安く提供することで分配するのも一理あるかも知れませんが、市場価値を十分に理解した上でお取引に臨むべきだと思います。

YOMIURI ONLINE

Q: 相続不動産の譲渡税率は？

　13年前に父を、3年前に母を亡くし、実家の土地建物を都度2分の1ずつ相続で取得してきました（兄弟はいません）。この相続不動産を売却することになりましたが、譲渡税率はどうなりますか？

　長期所有の15%になるのか、短期所有の30%になるのか、または、相続時期により按分するのか教えて下さい。
（T.C　46　東京都）

A: 長期所有の税率が適用されます

　土地建物を売却する場合の譲渡所得は、譲渡する年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期所有・短期所有の区分がなされ、それぞれ所定の税率が適用されることになっています。

　通常、所有期間は実際の取得日から計算するのですが、相続により取得した場合には、取得日は相続の時期ではなく、亡くなった方が取得した日を取得日として取り扱うことになっています。

　ご質問と直接は関係ありませんが、贈与により取得した場合も同様に、贈与した方の取得日が取得日として取り扱われます。

　T.Cさんの場合は13年前の相続で、お父様から持ち分2分の1を相続されていますので、お父様の取得日はそれ以前であると考えられますから、この部分は長期所有となります。

　3年前にお母様から相続されたお母様の持ち分2分の1が、お父様（夫）からの13年前の相続によるものなのか、最初からご自分で所有されていたものなのかはわかりませんが、いずれの場合であっても13年より以前の取得日となると考えられますから、この部分も長期所有となります。

　なお、ご質問には住民税の税率の記載がありませんので、念のため住民税の税率と合計の税率も記載させていただきます。

長期所有の税率　所得税15％＋住民税5％＝20％
短期所有の税率　所得税30％＋住民税9％＝39％

　（三上孝一・税理士）

（2012年8月24日 読売新聞）

京王電鉄、不動産事業を拡大 15年３月期

電鉄各社は、将来的な業績の伸びが見込めない中、アグレッシブな資金調達を背景にして、不動産事業を拡大しています。また内資主導の不動産市場は、当面続くと思われます。

京王電鉄、不動産事業を拡大　15年３月期

2012/8/25 日経

京王電鉄は2015年３月期に不動産事業の営業利益を105億円と13年３月期予想比で14％増やす計画だ。

不動産市場の透明度、日本は２５位に低迷／ＪＬＬ調べ

不動産市場の透明度、日本は２５位に低迷／ＪＬＬ調べ

　　米ジョーンズラングラサールが世界の不動産市場の透明度を数値化した「グローバル不動産透明度インデックス」によると、日本は2年前の前回調査よりもワンランクアップしたものの、25位と低い結果となった。

　　世界で最も透明度が高かったのはアメリカで、イギリス、オーストラリアが僅差で続いた。オランダ、ニュージーランド、カナダ、フランス、フィンランド、スウェーデン、スイスが「透明度高」に位置づけられた。

　　成長市場であるメキシコ、インドネシア、韓国、トルコのＭＩＳＴは、韓国を除く3カ国が躍進。透明度が向上した市場の上位にランクイン。地域別では中南米の透明度が高まった。

　　日本の25位は経済発展の水準から見ると低位に位置する。オフィスセクター以外のマーケットファンダメンタルズの情報が相対的に乏しく、共益費についての透明度が低い。（情報提供：週刊住宅新聞社）

国交省、「不動産価格指数」提供開始へ、国全体のマーケット状況を把握

不動産市場を不透明のまま維持して、不動産業者の利益が保とうとする意図はみえみえで、

一方で都合よく、指数で何とか日本への投資を活性化しようとしても、情報が不透明なままでは活性化は期待できません。。。

売買情報を詳細に公開して、より流動性の高い商品設計ができるようになれば、日本の不動産市場は大きく飛躍します。いまのまま不透明な市場で、流動性が確保されていないと、価格の変動を恐れる以前の問題で、そもそも投資対象にできないものです。

米国の不動産関連の金融商品は、日本の投資信託に入って、日本の個人投資家等が買っているのに、日本の不動産関連の金融商品(REIT以外)は時価と流動性が無いため、日本の投資信託に入っておらず、一般の方が買うことは出来ません。

国交省、「不動産価格指数」提供開始へ、国全体のマーケット状況を把握

　同省では2006年から「不動産取引価格情報」の提供を開始しているが、そこに集まる年間約30万件の住宅・マンションなどの取引価格情報を活用する。2008年度の平均指数を100とし、物件ごとの個別取引特性を排除した上で指数化する。

　指数情報は、「更地・建物付き土地」「マンション」と、それを総合した「住宅総合」。全国、ブロック別(北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、四国、九州、沖縄)、都市圏別(南関東、名古屋、京阪神)に提供する。実際の取引者へのアンケート調査情報を基データとし、速報値が出されるのは約5カ月後。現地調査による詳細な情報を加えて作成した確報値は、1年後の発表となる。

　今回の価格指数は、サブプライムローン問題やリーマン・ショック、ヨーロッパの経済危機などから、不動産価格動向を国際共通指針のもとで把握する必要性の認識が、諸外国間で高まったことを受けて実現したもの。政府がこのほど策定した「日本再生戦略」の中でも、その整備の重要性が指摘されていた。国土交通省では、「特に外国の投資家からの『日本全体のマーケット状況を知りたい』というニーズに応えるものだ」としている。

　なお、東京証券取引所が2011年4月から公表している「東証住宅価格指数」は、首都圏の中古マンションの価格動向に限定して指数化しているもの。