日中悪化で安全？不動産に資金流入 Ｊ－ＲＥＩＴが高値記録

　投資家から集めた資金でオフィスビルなどを取得し、賃料収入や売却益を分配する不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）の相場が上昇している。今月１８日には東京証券取引所に上場する全銘柄の値動きを示す「東証ＲＥＩＴ指数」が、１年４カ月ぶりの高値をつけた。背景には不動産市況の底入れに加え、収益が海外動向に左右されにくく、沖縄県の尖閣諸島をめぐり日中関係が悪化する中でも「安全な投資先」とみなされていることがある。

　東証ＲＥＩＴ指数は４月に１０００台をつけた後、落ち込んでいたが、９月下旬に再び回復。今月１８日には昨年６月以来となる１０３４・９８まで上げた。東証１部全銘柄の値動きを示す東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）が１９日時点で７５４・３９と、３月下旬の年初来高値（８７２・４２）を依然下回っているのとは対照的だ。

　不動産市場では、オフィスの供給ラッシュで市況が悪化する「２０１２年問題」が懸念されていたが、ここにきて大型物件の供給は途絶えつつある。このため、空室率が改善しており、賃料も下げ止まって賃料収入が増えていくと予想されている。

　株式の配当に当たる分配金の利回りが５％台前半と、０・８％程度の１０年物国債や、東証１部平均で２％半ばの株式より高く、妙味があると判断する投資家は多い。

　さらにＪ－ＲＥＩＴの投資対象は国内不動産に限られ、海外動向が収益や相場に及ぼす影響が少ない。みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは、世界経済や日中関係の先行きが読みづらい中、「投資の避難所になっている面もある」と指摘する。

　石沢氏は「不動産市況の改善はこのまま続き、東証ＲＥＩＴ指数は来年６月ごろに１２００まで上昇するのでは」と予測している。

from Nikkei Biz

ＤＩＣ企業年金：英米の不動産投資に関心－日本回復に時間

10月19日（ブルームバーグ）：ＤＩＣ（旧大日本インキ化学工業）企業年金基金は、アメリカやイギリスなど海外の不動産関連資産に対する投資の継続を検討している。日本の不動産投資に比べ収益率が高いためで、歴史的な円高も背景に投資の機会をうかがっている。同基金では国内不動産市場の回復には時間がかかるとみている。

運用執行理事の近藤英男氏によると、「米英ではダウンサイド・リスクを抑えつつ、投資の成果が得られそうだ」と述べ、投資に関心を示した。同基金はこれまでに米英で組成された不動産私募ファンドなどにポートフォリオ全体の３％相当を投資している。

不動産情報会社ＩＰＤジャパン の調査では、海外投資の優位性を示す結果が出ている。不動産への直接投資による収益率（2011年の年間）は米国が14.9％、英国が7.8％。日本の3.3％を大幅に上回った。

一方、近藤氏は日本の不動産投資市場について、「不動産価格の調整はなだらかなだらかで、不動産投資のポジションの調整もゆっくりしたペースでしか進んでいないので、回復に向かうにはまだ時間がかかるだろう」と見通した。

ＤＩＣ企業年金基金が運用目標とする運用収益率は年3.5％。３月末現在の運用資産残高は871億円で、2011年度の運用利回りは3.02％だった。資産構成割合は国内債券11％、国内株式17％、外国債券25％、外国株式30％、一般勘定14％、その他資産が３％だった。

FCの不動産会社って…

センチュリー２１をはじめ、FCで稼ぐ"不動産屋さん"が多くいます。

●×△不動産㈱が、FC料を払って、看板に「ケイン小杉」を出したりするんですが、何も知らない方ですと、思わず大手かと思っていくものの、実は。。。

コンビニや飲食のFCと違って、人の能力や経験に大きく左右されるのは「不動産」です。

同じ物やサービスを売るFCと違うので、なぜ●×△不動産はFCに高い手数料を払ってでも、センチュリー21だの、CBだののFCの看板を掲げたいのでしょうか?

↓FCも大安売りです。

不動産FCのコールドウエルバンカー、加盟店募集でキャンペーン

　不動産フランチャイズ事業を展開するコールドウエルバンカーアフリエイツジャパン(東京都渋谷区)がこのほど、新規加盟店募集キャンペーンを開始した。首都圏限定で、募集店舗数は20。期間は年内までとしている。

　通常月額350万円の加盟金とロイヤリティの最低保証額を無料とする。加盟店は、別途総収入の6%を本部に支払う。無料期間は5年の契約期間内とする。

　また同社は10月から、提携しているウェブサイト制作会社のダイヤモンドメディアと合同で加盟店募集セミナーを実施している。直近では10月30日の午後6時から、同社会議室(東京都渋谷区道玄坂1の17の11ミナミビル8階)で行う予定だ。

カリフォルニアの不動産マーケット 価格下落からようやく好転へ

カリフォルニアの不動産マーケット 価格下落からようやく好転へ

アメリカの不動産市場は下落を続けているが、この数カ月で価格が上昇基調に入っている。アメリカでの不動産投資や将来の移住に興味を持つ方にとって、最新トレンドを把握することは重要だ。2004年より渡米し、アメリカ進出と不動産投資の支援ビジネスを運営する筆者が、カリフォルニア州ロサンゼルスの例を見ながら、その背景と現状、今後の見通しを報告する。

2007年ごろをピークに価格は下落、「ショートセール」が増加

アメリカの不動産マーケットは2006～2007年をピークに下落の一途を辿ってきた。私が住むカリフォルニア州ロサンゼルスも不動産取引が盛んな地域であるため、2000年を過ぎたころから価格が急激に上がり始め、全米の平均値以上に高騰した。当時、私はちょうど渡米したばかりのころだったが、友達が都心部では価格が高いため、車で1時間以上離れた郊外のリバーサイドの新興住宅地の家を探していたのが思い出される。
カリフォルニアは2007年ころが値上がりのピークだったが、昨年までの約5年の間に、需要の高い住宅地で20%～30%、郊外の住宅地では40%～60%まで下落し、日本のバブル崩壊後のような市場となった。

物件価格の推移（全米vsカリフォルニア州比較）。アメリカの住宅価格は2006～2007年にピークを迎えたが、カリフォルニア州の値上がりはアメリカの平均値を大きく超えるものだった。© California Association of REALTORS®

この影響でここ数年は、家を売ってもローンの残債が全額返済できない「債務超過物件」が増加してきた。
ただ日本と違う点は、アメリカの住宅ローンは返済できなくなった場合、担保になっている資産（不動産）以外に債権の取り立てが及ばない、いわゆる「ノンリコース・ローン」が主流であるため、残債務の負債は銀行がかぶることになる。これは売値が残債額よりも「Short＝足りない」ということで「ショートセール」と呼ばれているが、カリフォルニア州の平均では取引の約2割強がショートセールとなっている。

カリフォルニア州内・通常の売買とショートセールの比較。折れ線グラフは青が一般の取引、緑がショートセール、赤はフォークロージャーとなって債権者による販売物件の比率。© California Association of REALTORS®

低金利で購入意欲が高まり、価格は上昇基調に

この物件価格の下落も、今年の夏でようやく上昇基調に転じてきた。
この背景には、住宅ローン金利がアメリカ史上最低水準を更新していることが影響しているが、10月現在の30年固定金利は3.5%。日本の方からは「それで安いの？」という声が出そうであるが、アメリカでは1994年は9%台、2000年は7%台後半、2007年でも6%台だったことから考えると、現在は非常に低い水準であると言える。

アメリカの住宅ローン金利の推移　© Mortgagae-X.com

カリフォルニアの各地は賃料が比較的高いため、購入を考えるファーストバイヤー（一次取得者）の意欲が高く、また価格がピークから下がりきったと判断する投資家による現金一括での購入も増えている。
一方で、ピークから下落が続く市場の中で、売却する必然性のない売主は「売り控え」「様子見」を続けている。購入需要は高く、売却希望が少ない。これによって、特にこの1年の間で物件の流通量が激減した。
日本関連の生活諸施設が充実したエリアであるロサンゼルス・トーランス市の例を挙げると、2011年8月に中古一戸建ての流通戸数は224件であるのに対し、2012年8月は99件と半数以下と少なくなっている。

ロサンゼルス／トーランス市の一戸建ての物件流通戸数推移　© Trendgraphix

このように少ない選択肢のなか、妥当な価格でコンディションの良い物件が出ると、数日の間にオファーが複数入ることも珍しくない状況となっている。
そして競合に勝ってオファーが選ばれるために価格が競り上がっていき、その結果、全体の物件売り出し価格、成約価格が共にじわじわと上昇してきたのが現状だ。

価格は底値からゆるやかに上がっていく？

今後の展望としては、低金利がしばらく続く限りはバイヤーの購入意欲はキープされることと思われる。アメリカは新学期が9月であるため、ファミリー層の動きとしては2、3月ごろから家を探し始め、夏の前には購入のオファーを入れ、契約後に夏休み中に引越しを完了するというのが一般的だ。つまり、今から冬にかけてシーズン的にはスローダウンする時期であるため、次に市場が活発になるのは年明け以降。物件価格は底を打ったものの、今後の不動産市場はしばらく堅調な動きが続くものと思われる。
流通物件数は少ないものの価格は低い水準であるため、居住・投資ともに購入するには良いタイミングだと言える。今後も引き続きウォッチしていきたい。

米高級不動産業界、「売れないなら値上げ」の傾向も

売れ残りは「値上げ」で勝負？ 豪華不動産に新たな動き

不動産の豪華物件市場が回復の兆しをみせるなか、売主のなかには販売価格を――リスキーながらも――つり上げる動きが出ている。例えば、マイアミビーチにある邸宅は2010年に2900万ドル（約23億円）で売りに出されたが、売れないので4000万ドルに値上げされた。

パシフィックホールディングスの会社更生手続きが終結

パシフィックホールディングスの会社更生手続きが終結

2009年3月に経営破綻したパシフィックホールディングスの会社更生手続きが終結した。金銭債権総額の3分の2以上の弁済を完了。更生計画に不履行が生じていないことを東京地方裁判所が認め、更正手続きが終結した。更正期間は当初予定の5年間より短縮している。

世界の不動産ハンターがベルリンに

　ベルリンでは、安い賃料と放棄された倉庫を背景にナイトクラブやギャラリー、アトリエなどがにぎやかに並び、欧州で最もホットな文化的メッカの一つとなっている。しかし、このドイツの首都は最近までは、新規の大型マンション建設も数えるほどしかなかった。

　現在は人口350万のベルリンで高級マンションが急増している。この1年間の同部門の建設は10倍近くに増えている。この変貌は、ベルリンは貧しいアーティストの街からクリエイティブ産業の世界的首都になるとの以前からの人気のある見通しを立証している。

　最も大きなプロジェクトのうちのいくつかは、議会や政府の建物があるミッテ地区で行われている。この地区は旧東ベルリン地区だが、同市の歴史的心臓部に当たり、例えばブランデンブルク門やベルリン大聖堂などがある。ここはベルリンの壁崩壊後に最初に復興されたところだ。

　同地区のプロジェクトでも高級なものの一つが、シュプレー川沿いのヨー・ベルリンだ。段々型10階建てのこのマンションのファサードはベルリンの建築家アイケ・ベッカー氏の設計によるもので、内装はフランスのデザイナー、フィリプ・スタルク氏が担当した。来年末完成予定の総戸数95の同マンションは、英ロンドンのヨー社がデベロッパーと組んで37都市で設計・販売する国際的な高級住宅ネットワークの一部だ。

　同マンションの角部屋ペントハウスの価格は280平方メートルで364万ユーロ（3億7000万円）。プロジェクトの広報担当者によると、既に75％が売約済みで、買い手の多くはドイツのほかイタリア、米国、中国、オーストラリアの人たちだという。マンション全体の販売総額は約1億0700万ドル（83億9000万円）。

　ヨーはいわゆるウェルネスとスパ・ゾーンを提供しており、このほかバー、アトリウム（吹き抜け空間）、カフェも付いている。これらのことは、24時間のドアマンやフィットネスルーム、無料の窓掃除が最近やっと広まりだしたベルリンではあまり例がない。

　その近くの、ダス・マイスターハウスとして知られるリビング・バウハウスのペントハウスは300平方メートルで700万ユーロに上る。内部はカスタムデザインで、買い手はプールや暖炉、冷却パネル付き天井、冷蔵室、ワインケラー、豪華キッチン、同バスルームなどを選択できる。夜間は建物がLED照明でライトアップされる。モンゴル大使館は来年2月、最初の入居者となる。

　ミッテ地区で最も新しいプロジェクトの一つが、ウンターデンリンデン通りとシュプレー川に挟まれた場所にある総戸数64のルクス。調査会社ジョーンズ・ラング・ラサールによると、スペインの不動産会社トリプルAが建設しているしゃれたガラス構造のこのマンションの販売価格は34万9000～410万ドルで、1平方フィート（0.093平方メートル）当たりでは540～1260ドル。同地区の平均は400ドルだ。開発・建設コストが5800万ドルと推定されるこのプロジェクトは10月中の着工を予定しているが、既に55％程度が売約済みとなっている。

　ルクスを販売しているニコラウス・ツィーガートによれば、全て合わせると、現在9件、総戸数260のマンションが建設中、あるいは計画段階にあり、平方フィート当たりの平均価格は600ドル（1平方メートル当たり5000ユーロ）だ。

　昨年末から建設が進められているもう一つの建物が、外務省近くのクロンプリンツェンゲルテン（皇太子の庭）で、工費は1億1000万ドル。この建物には価格が40万～400万ユーロの住宅約50戸が含まれており、ペントハウスではルーフトッププールを付けることもできる。販売担当のICONインベストメントコンサルティングは75％が売約済みだとしている。完成は14年末の予定。

　しかし、ベルリンの高級マンションは市場全体の3％程度しか占めていない。大方の裕福な買い手が伝統的に西部の郊外に引き付けられているベルリンが、ハイスタイルな都市生活向きになれるのかどうか疑問視する向きもある。

　買い手の需要がより高級な建物に向かっている一因は、ノキア、ドイツ鉄道、バイエルといった企業が政府の拡充と時を同じくして幹部社員らをベルリンに連れてきて、より裕福なライフスタイルが一般的になりつつあることだ。不動産会社ベルリン・キャピタル・インベストメンツの国際販売部門トップ、カディン・エンリケス氏は「ベルリン市民は支出を増やそうとしている」と述べた。07年にパリからベルリンに移ってきた同氏は、当時はミッテ地区の女性はくつろいだ服装をしていたとし、「ピンヒールを履いている女性はいなかった」と述べた。だが今では「ネイルアートをしなかったり、ヒールのない靴を履いている人は見かけなくなった」としている。07年は、米国の俳優ブラッド・ピットさんとアンジェリーナ・ジョリーさんがミッテ地区にロフトを購入した、と地元メディアが報じた年でもある。

記者: Laura Stevens、Vanessa Fuhrmans

果敢な不動産投資が十数億ドルに 米主要都市のオフィスビル市場高騰で

　現在売却交渉が進められている米ニューヨーク・マンハッタンのミッドタウン地区にそそり立つレンガ造りのオフィスビル、ワン・ワールドワイド・プラザ。その売却益は、金融危機の際に購入された国内単体物件としては過去最高になる見通しだ。

"アジア資金を欧米へ"の流れが徐々に

PERE記載のAsia関連記事よりピックアップ。

●MGPAはまた日本を再度縮小して、オーストラリアと中国を伸ばすようです。最近、銀座案件などなど徐々に新規投資をはじめていたようにみえたMGPAでしたが…

●GLPは日本のアセット(倉庫)をCBREに売却。

●GICが学生向け住居のビジネスを拡大する。

●コーナーストーンが元気なアジアマネーをUSなどに引き込むため、東京にオフィスをオープン。

等

From PERE

MGPA scales back Japan division in Asia restructure

09 Oct 2012 16:56 GMT The Asia- and Europe-focused private equity real estate firm has downsized its Japanese division by nine as it seeks to redeploy and grow its presence in Australia and China.

End for RREEF’s opportunistic real estate business

05 Oct 2012 13:34 GMT Platform CEO Chris Papachristophorou is to follow RREEF's global CIO Kurt Roeloffs out of the door as the €42bn investment manager looks to concentrate on core business lines.

GLP sells stake in $1.6bn Japan portfolio to CBRE Global

05 Oct 2012 11:22 GMT CBRE Global Investors’ multi manager platform buys GLP out of a 16.7% stake in a $1.6bn Japan logistics portfolio it bought with Chinese sovereign wealth fund CIC last year.

Malaysia’s KWAP exchanges on £200m London office

03 Oct 2012 13:28 GMT Kumpulan Wang Amanah Pencen has exchanged contracts to buy 10 Gresham Street from a JV between CPPIB and London-REIT Hammerson as it looks to build on its early international forays.

Grosvenor, Harvest form China RE platform

25 Sep 2012 08:57 GMT The London-based real estate investment and fund management firm has formed a China-focused platform with China’s second largest asset manager. It will be run by ex-Harvest Capital Partners CEO Rong Ren.

MGPA marks Australia arrival with A$105m office buy

19 Sep 2012 11:13 GMT One month after opening its first office in Sydney, the Europe and Asia focused private equity real estate firm has notched its maiden investment in the city.

Gaw’s Downtown Properties makes first UK purchase

18 Sep 2012 16:45 GMT The Los Angeles-based associate company of Gaw Capital Partners has bought Vinters’ Place in London on behalf of a South Korean consortium for £150m.

GIC expands student housing tie-up with UNITE

14 Sep 2012 16:46 GMT GIC deepens its hooks into the future London development pipeline of London-listed student housing developer UNITE Group with the launch of another JV with first rights on all its developments in the capital city.

Cornerstone opens for business in Tokyo

10 Sep 2012 14:29 GMT The Hartford, Connecticut-based real estate investment management subsidiary of Massachusetts Mutual Life Insurance Company has hired ex-Savills executives to help attract Asian investors into its US and Europe real estate equity and debt investments.

MSREI beefs up ranks with Asia fundraising hire

10 Sep 2012 12:47 GMT Morgan Stanley’s real estate investment unit has hired Martijn van Eldik from CBRE Global Investors to lead its capital raising exploits in Asia. An equivalent hire in Europe is expected shortly.

Goodman’s next sovereign wealth fund JV is in Japan

07 Sep 2012 10:54 GMT The Sydney-based logistics real estate developer and investment manager has now forged a tie-up with the Abu Dhabi Investment Council with a view to investing more than $1 billion in the major logistics markets of Japan.

明治天皇宿泊の「明治記念館」保存へ

「保存」では無く、「活用」という道はないものか。。。

明治天皇宿泊の「明治記念館」保存へ

明治天皇が北陸巡幸（１８７８年）の際に宿泊された由緒ある建物ながら、老朽化が進み、解体が検討されていた富山県朝日町の木造邸宅「明治記念館」が保存されることになった。

　専門家の調査で、金箔(きんぱく)や高級建材を使った貴重な建築物と判明。町は、２０１４年秋に開館予定の町立図書館と同じ敷地内に整備し、人々が集う拠点にしたい考えだ。

　調査は、建築職人などを養成する専門学校「職芸学院」（富山市）の上野幸夫教授（５５）が行った。上野教授によると、明治記念館は木造瓦ぶき平屋で床面積は約１４２平方メートル。旧金沢藩の十村(とむら)役だった伊東家の旧家で、明治天皇巡幸のため、飛騨地方からヒノキの最高級材を取り寄せて改修された。天皇が宿泊された上座敷の壁一面には金箔(きんぱく)が施してあり、上野教授は「随所に匠(たくみ)の技が光り、ここにしかない個性がある」と評価する。

　１９１６年（大正５年）に伊東家から旧泊町に寄付され、３３年（昭和８年）に史跡に指定された。明治記念館として町のイベントなどで使われていたが、シロアリ被害が進行。９８年頃からは空き家状態となり、町の検討委員会が２００８年、「解体が適当」とする報告書をまとめていた。

　今年１月、伊東家の子孫から記念館の存続を求める陳情が町議会に出され、町が上野教授に調査を依頼。上野教授が「文化的観点で見ると、町内で最も残すべき建物である」とする「考察」をまとめたことなどから、９月定例会で陳情が採択され、保存が決まった。

　整備費は、７割が地方交付税で補填(ほてん)される過疎債で賄う予定。１９８０年と比較した２００５年の町の人口減少率が１７％を超える２１％だったことで、２０１０年に過疎地域に指定され、起債が可能になった。町は、記念館に隣接する町商工会館を解体して町立図書館を建設し、文化施設として一体的に整備する方針で、「図書館と行き来をすることで、にぎわう施設にしたい」（総務課）と期待している。（池本佐恵）

（2012年10月9日 読売新聞）