ＵＰＲＥＩＴ制度、米国で不動産活性化に実績 日本では利用促進の制度不可欠

　［東京　２日　ロイター］　国内の不動産市場活性化の一方策として、ＵＰＲＥＩＴ（アップリート）と呼ばれる制度の導入に注目が集まっている。ＲＥＩＴ（不動産投資信託）に不動産を現物出資する際、不動産譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることを可能とする仕組みで、米国では導入をきっかけにＲＥＩＴ市場は４０倍に拡大した。ただ日本では市場環境が異なるほか、事業会社など不動産所有者にはインセンティブが働きにくいとされることから、利用促進のための制度が不可欠と指摘されている。

　＜Ｊ─ＲＥＩＴ市場が６倍に拡大との試算も＞

　バブルの後遺症が長引く日本の不動産市場を活性化させようと２００１年に導入された日本版不動産投資信託、Ｊ─ＲＥＩＴは徐々に規模を拡大させてきているが、時価総額は３．３兆円と依然として米国の１０分の１以下だ。不動産投資市場全体では、日本は全世界の約１０％と米国の約２７％に次ぐ２番目であり、Ｊ─ＲＥＩＴの低迷ぶりが目立っている。国土交通省が発表した７月１日時点の基準地価は全用途平均で前年比２．７％下落し、２１年連続で前年割れ。東京、大阪、名古屋の３大都市圏では下落幅が縮小するなど不動産市況は底入れの兆しが見え始めているものの、資産デフレ脱却までの道のりは遠い。

　Ｊ─ＲＥＩＴ市場の活性化策の一つとして注目されているのがＵＰＲＥＩＴ制度の導入だ。ＵＰＲＥＩＴとは不動産所有者が所有する不動産を現物出資する際、不動産譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることを可能とする仕組み。米国では、１９９２年に投資銀行がＵＰＲＥＩＴのスキームを創設したことをきっかけに、ＲＥＩＴ市場の時価総額や流動性が飛躍的に向上した。米ＲＥＩＴ市場の時価総額は１９９１年の１２９億ドルから現在では５０００億ドル超と導入前に比べ４０倍近くに拡大している。

　米国ではＲＥＩＴに現物出資した場合に課税されてしまうが、組合に現物出資すれば課税されないため、不動産所有者が組合に現物出資し、ＲＥＩＴがその組合の持ち分を保有することで間接的に不動産をＲＥＩＴ化するというスキームを作り出した。２つの税制を一つの傘のもとに組み入れることがＵＰＲＥＩＴ（Ｕｍｂｒｅｌｌａ　Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ　ＲＥＩＴ）の名前の由来となっている。

　現在、日本では任意組合への現物出資時に原則としてキャピタルゲイン課税が発生するうえ、ＲＥＩＴ自体への現物出資も制度上できず、ＲＥＩＴ市場に大型の優良物件が多数供給されない一因となっている。ＵＰＲＥＩＴ制度を用いて現物出資が可能となり、課税が繰り延べられるといった税制上のメリットが生まれれば、大手不動産会社が保有する丸の内や大手町などに並ぶ優良物件をＲＥＩＴに現物出資するインセンティブにつながりやすいとの期待が大きい。

　流動性が向上すれば、個人投資家だけでなく、従来、不動産への投資を行っていなかった年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）など新たな大口投資家も参加しやすくなる。ゴールドマン・サックス証券・不動産アナリストの岡田さちこ氏によると、預かり資産で世界トップ２０の年金基金の不動産への平均投資比率は３％強とされ、ＧＰＩＦに当てはめれば、不動産およびＪリート市場への投資金額は３─４兆円となる。

　日本の上場企業が保有する賃貸等不動産の時価は約３６兆円。これらがＵＰＲＥＩＴ制度を通じてＲＥＩＴに組み込まれれば、ＲＥＩＴ市場の時価総額が現在の３．３兆円から２０２０年には２１兆円に拡大し、米国に次ぐ世界第２位のＲＥＩＴ市場になると岡田氏は話す。

　ＵＰＲＥＩＴ制度の創設はＲＥＩＴ側にもメリットがある。現状のＲＥＩＴは、市場から調達した資金を基に不動産を購入・運用し、その収益を投資家に還元するというスキームが主体だが、ＵＰＲＥＩＴ制度を活用すれば、ＲＥＩＴは不動産を取得するために資金を用意することなく、現物出資した不動産所有者に対し投資証券を発行するだけで不動産を取得することが可能となる。既存投資家にとっては現値水準を下回る発行価格で投資証券が不動産所有者に発行されれば１株あたり価値が希薄化する可能性はあるが、取得する不動産が高収益物件であれば、将来的にはプラス寄与も期待できる。

　＜不動産所有者への動機付け制度が不可欠＞

　ただＵＰＲＥＩＴ制度を創設したとしても不動産所有者が現物出資しなければ「絵に描いた餅」となりかねない。米国との大きな違いは、日本は大手不動産会社が優良不動産を多く抱えること。国内の大手不動産会社が、自社に抱える優良不動産を現物出資するためのインセンティブが欠かせない。

　もともと未公開が多い米国の不動産会社に対し、国内の大手不動産会社はほとんどが上場を果たしており、エクイティ市場を用いた資金調達が可能なため、９０年初頭の米国のように資金調達手段の多様化は特段必要ではない。また、大手不動産会社は保有する優良物件を担保に低金利の資金を調達しており、「ＵＰＲＥＩＴを用いて保有不動産をＲＥＩＴに現物出資すると不動産担保としての資金借り入れが出来なくなる」（ＳＭＢＣ日興証券シニアアナリストの鳥井裕史氏）ことも阻害要因とみられている。

　不動産業界からは「ＵＰＲＥＩＴ制度はあくまで譲渡益課税の繰り延べであり、免税ではない。不動産所有者からみれば、現物出資の対価として得られる出資持ち分を段階的に売却することで利益計上や課税のタイミングをコントロールする程度しかメリットがない」（三菱地所）との声が出ている。バブル崩壊後、事業会社が保有する不動産のオフバランス化が進んでいることから、含み益のある不動産がどの程度あるか不明なため、ＵＰＲＥＩＴ制度が創設されてもそれほど利用が進まないとの指摘もある。

　現在、国土交通省、経済産業省、金融庁などで不動産市場の活性化に向けた新たな検討会の立ち上げを進めている。「２０１２年度中にも何かしらの結論を出したい」（国土交通省・土地・建設産業局の池田真氏）という。ＲＥＩＴの自己投資口取得やライツ・オファリング、インサイダー取引規制の導入などとともにＵＰＲＥＩＴ制度の採用についても検討される見通しだ。資産デフレ脱却に向け前進できるような制度づくりが求められている。

　（ロイターニュース　杉山容俊　編集：伊賀大記）

韓国国民年金公団 不動産など海外投資を拡大

【ソウル聯合ニュース】韓国の国民年金公団はこの数年間、世界各国の大型不動産やインフラなどの実物資産やプライベートエクイティ（ＰＥ）ファンドに多額の投資を続けている。

　公団は２日、今年の海外投資が７月末時点で５７兆２０００億ウォン（約４兆円）に上ることを明らかにした。２００８年は１５兆１０００億ウォンだったが、昨年は４６兆８０００億ウォンまで拡大した。基金に対する海外投資の割合も、２００８年の６．８％から昨年は１３．１％に、今年も７月末で１５．２％に上昇している。

　海外投資の内訳をみると、株式と債券に集中しており、不動産やインフラなど非金融の実物資産とＰＥファンドへの投資比重は小さい。しかし、低成長と低金利時代を受け、公団は投資の多様化の一環として代替投資にも力を入れ始めた。昨年の場合、代替投資の収益率は１２．０％で、投資資産群の中で最も高かった。

　公団の海外大型投資は、２００９年に東京の大型オフィスビル、ＫＤＸ豊洲グランドスクエアに９７０億ウォンを投資したことに始まる。

　英国では２００９年に、ロンドンの新金融街に立つ主要高層ビルの一つ、ＨＳＢＣタワーを７億７２５０万ポンド（約９７２億円）で買い取ったほか、高層オフィスビル２棟に１７３０億ウォン、１８５０億ウォンを投じた。２０１０年にロンドン近郊のガトウィック空港にも１７４０億ウォンを投資し株式の一部を確保している。

　オーストラリアでは２０１０年にシドニーのオフィスビルに７５７０億ウォン、２０１１年に有料道路に３７７０億ウォンを投資した。

　米国への投資としては、２００９年のショッピングモール（投資額１５２０億ウォン）、２０１０年の石油製品輸送会社（１兆２３００億ウォン）、２０１１年のニューヨーク・マンハッタンの３５階建てビル（投資金額は未公開）などがある。また、２０１０年にドイツ・ベルリンの複合施設、ソニーセンター（３３８０億ウォン）にも投資した。

中国の不動産市場、今後２年で崩壊か！

元内閣参事官・嘉悦大教授、高橋洋一

　先日の反日デモがエスカレートした背景には、中国経済の悪化があるとの見方がある。米ゴールドマン・サックス証券によれば、日本の対中国直接投資は２０１１年に前年比７４％増の１２６億ドル（９８００億円）。最近の日中関係の悪化、中国国内の反日運動による事業の障害などから、日本企業の中には対中国直接投資をあきらめるところも出ている。これは、世界でも同じで、外国企業の対中投資は１～８月累計で３・４％減となっている。

　これらは政治的な背景だけでなく、中国の経済成長が鈍化しているからでもある。中国の代表的な株式指標の一つである上海総合指数はリーマン・ショック直後以来となる２０００割れに迫っている。

　そもそも中国の今の状況がバブルなのかだろうか。しばしば政府関係者などが口にするのが、「１平米あたり月収の２カ月分以内ならバブルでない」というものだ。そして、今はギリギリ違うという論法だ。もっとも夫婦子供２人で８０平米とすると、１６０カ月分の月収というわけで、１３年分の年収に相当する。かつて日本で５・５年分の年収以上だったら住宅価格が上がり過ぎという議論から見ると、日本人の目から見れば確実にバブルにみえる。

　中国を考える時に、本コラムでよく出てくる「国際金融のトリレンマ（自由な資本移動と金融政策の自由度、固定相場制の３つの政策を同時に実現できないこと）」が必要だ。一般に先進国では、外資導入のために自由な資本移動は必須となるので、固定相場制と自由な金融政策のチョイスになる。

　これを中国に当てはめると、中国はまだ自由な資本移動とは言えないかもしれないが、そのうち自由な資本移動になる。とくに、外資の引き上げという話が出てくると、外資規制は行えなくなるので、そのスピードは速まる。

　つまり、いずれ将来、固定相場（ドル・ペッグ）をとるか、自由な金融政策をとるかになる。これまでのところ、政治的に輸出主導の勢力が強かったのでドル・ペッグになっていた。そのため、国内にマネーが多くなり、それが金融資産・不動産市場に向かって、バブルを起こしているように筆者にはみえる。

　いまの株価を見ていると、それは一部崩壊しつつある。株式市場と不動産市場はともに資産市場なので、似たような動きになる。ただし、株式市場のほうが２年くらい動きが先行する。今の株式市場の動きから将来を大胆に予測すると、今後２年くらいで大規模な不動産市場でのクラッシュがあるかもしれない。

　もっとも、「バブルは崩壊して初めてわかる」というグリーンスパン前ＦＲＢ議長の言葉もあるので、事前に予測するのはかなり難しい。

　ただ、今回の日中での関係悪化が表面化し、中国経済を実は裏から支えている対中直接投資が一斉に引き出されるようだと、バブル崩壊は意外と早く来るかもしれない。対中ビジネスの関係者にとっては、目先の政治環境悪化とともに頭の痛い話だろう。

バンコクなど東南アジアの不動産に投資妙味－ドイツ銀

　　９月28日（ブルームバーグ）：東南アジア のバンコクやジャカルタ、クアラルンプールといった都市は高リスク資産の保有を通じリターン向上を狙う投資家にとって魅力的だと、ドイツ銀行のＲＲＥＥＦ部門はみている。

ドイチェ・アセット・マネジメント（アジア）の１部門、ＲＲＥＥＦリアル・エステートのアジア太平洋地域担当調査・戦略責任者、レスリー・チュア氏はスーパーマーケットやコンビニ、電子商取引専用の倉庫を含む物流施設などの商業不動産が好機を提供していると指摘。供給不足を理由に、シドニーとメルボルンのオフィス市場も魅力的だと述べた。

ＲＲＥＥＦは投資家に対し、債券や株式など伝統的な資産の運用低迷に対処するため、アジアの不動産など代替投資を増やすことで分散化を図るよう勧めた。欧州債務危機と世界的な景気減速で他の地域では支出が抑制される中、東南アジアの中間所得者層拡大とライフスタイルの変化が小売企業を呼び込んでいる。

チュア氏はシンガポールでのインタビューで、「投資家は苦しい状況だ」と語った上で、「リスク回避が必要だが、株式・債券市場の不安定さやどういったリターンが得られるかを考えれば、リスクを取る必要があり、それは通常、不動産などのハードアセットに乗り換えることを意味する」と説明した。

東電、子会社株・不動産を売却－再建へ合理化策

東電が「不動産売却」という記事は何回も出てますが。。。実際に昨年から何回かに分けて、いくつかの信託銀行が一生懸命売ってます。

徐々に合理化を発表するのではなく、ちゃんと全体をみて、きちんと合理化してほしいものです。小出しは合理的ではその場しのぎを続けているようにもみえ、決して合理的では無いです。

合理的ではない合理化?! って変ですね。

　東京電力は２７日、子会社のデータセンターの株式の過半数、および本社機能の一部が入居する不動産を売却すると発表した。売却額はそれぞれ約３３３億円、約２５１億円。いずれも経営再建に向けた一連の合理化策の一環。データセンターのアット東京（東京都港区）の保有株式のうち、５０・８８２％分を１０月３１日付でセコムに譲渡。また、子会社の東電不動産（同中央区）が所有する東新ビル（同港区）を２０１３年３月末までに購入者へ引き渡す。
　いずれも東電の再建計画「総合特別事業計画」で売却の方針となり、競争入札の結果、譲渡先が決まった。アット東京はセコムからの要請で東電は出資比率３３・３３４％の大株主として残る。もう１社の株主であるインテックの出資比率（１５・７８４％）は現状のまま。東電は譲渡額から簿価を差し引いた約２４８億円を株式譲渡益として計上する。

PERE

FYI,

Cornerstone opens for business in Tokyo

10 Sep 2012 09:29 EST The Hartford, Connecticut-based real estate investment management subsidiary of Massachusetts Mutual Life Insurance Company has hired ex-Savills executives to help attract Asian investors into its US and Europe real estate equity and debt investments.

Goodman’s next sovereign wealth fund JV is in Japan

07 Sep 2012 05:54 EST The Sydney-based logistics real estate developer and investment manager has now forged a tie-up with the Abu Dhabi Investment Council with a view to investing more than $1 billion in the major logistics markets of Japan.

デトロイトで住宅価格急騰 自動車産業復調、不動産需要が増大 2012.9.27

いまは余剰資金の行く場所が無く、日本の一部ではバブルの雰囲気が感じられますが。。。

金融で下支えしている間に、早く景気が回復しないと、不動産市場は安定しません。

日本だけ頑張っても意味が無いので、とにかく世界経済のイニシアティブをとるぐらいの気概で、日本の政治家には活躍してほしいものです。

デトロイトで住宅価格急騰　自動車産業復調、不動産需要が増大

2012.9.27 05:00

　米ミシガン州デトロイト市の一部地区で住宅価格が急騰している。州内に集積する自動車産業の復調に加え、銀行の差し押さえにあった不動産を投資家らが短期間に転売していることなどが背景にある。

　先月、デトロイト市内にある２階建てのれんが造りの家が４万７２１４ドル（約３７０万円）で売れた。２年前に米銀大手ＵＳバンクが差し押さえた物件だ。米投資会社が昨年１２月に３３８３ドルで購入して以来オーナーは４人目で、価格は半年余りでほぼ１４倍に跳ね上がったことになる。

　住宅ローン情報を提供する米ＦＮＣによると、同市の７月の住宅価格は前年同月比７．２％上昇し、この１０年余りで最も高い伸びとなった。ＦＮＣのロバート・ドーシー最高データ責任者（ＣＤＯ）は「自動車産業の復活と住宅市場の底入れとの組み合わせは非常に力強い。一部の自動車工場を２４時間操業に切り替える動きもあり、これが一時限界まで落ち込んだ市内の住宅需要の増大をもたらしている」と指摘する。

　デトロイト市にはゼネラル・モーターズ（ＧＭ）が本社を置き、フォード・モーターとクライスラー・グループもその近郊に本社を構える。

　調査会社オートデータによると、８月の米新車販売台数は前年同月比１９．９％増え、アナリスト予想を上回る伸びを見せた。２０１２年通年では１４００万台を突破し、０７年以来最高となる見通しだ。同月にはクライスラーは１４％増、ＧＭは１０％増、フォードは１３％増をそれぞれ記録した。

　こうした好調な販売を背景に、各メーカーは工場の操業時間を相次ぎ延長している。フォードは市近郊にある複数の工場で夜間生産を実施。クライスラーもミシガン州ウォーレンの金属プレス工場を２４時間体制で稼働させているほか、デトロイト市内の「ジープ」の工場で１１月から、従来の２シフト制に代え３シフト制を導入する予定だ。

　デトロイト市は数十年にわたる低迷から抜け出せず、００年以降に人口が２５％も減った。最近の雇用情勢の改善を背景に住宅価格は安定化したものの、同市の住宅の平均価格は２万３２２ドル（ミシガン不動産協会調べ）と、都市部では依然として全米最安の水準だ。

　また同州で不動産仲介を手がけるマイク・シャノン氏は、住宅市場の回復は一様でないと指摘。「デトロイトの良い地区では家屋が不足している。価格の上昇は市内で偏りがある」と話す。デトロイト不動産協会のランドルフ・バーカー理事によると、同市の不動産市場は過去に大幅に落ち込んだため多くの大規模な機関投資家が二の足を踏むようになり、現在はより規模の小さい投資家が支配しているという。（ブルームバーグ　Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｍ．Ｈｏｗｌｅｙ、Ｊｅｆｆ　Ｇｒｅｅｎ）

スパークス：初の不動産私募ファンド設定－当初90億円、最大400億円

大赤字出して失敗しても、過去に投資家に大損出しても、またお金を出してチャンスをくれる投資家がいるんです。確かに、各証券会社、投信も大損出しても、同社の商品をまた買ってしまう人が多いですもんねぇ。

スパークス：初の不動産私募ファンド設定－当初90億円、最大400億円

　　９月27日（ブルームバーグ）： 独立系運用会社スパークス ・グループは28日、伊藤忠商事系のＡＤインベストメント・マネジメントとともに、同社としては初の不動産私募ファンドを設定する。スパークスが26日、正式発表した。90億円規模でスタートし、将来は最大400億円を目指す。国内の不動産市況が下げ止まりの兆しを見せていることが背景にある。

ただ、国内の資金提供者は少ない中、中東の政府系ファンドが出資金などに当たるエクイティ部分（26億円）の９割を出資する。阿部修平社長は、「海外の政府系ファンドに道を広げ新しい資本が入ってくることは意味がある」と述べた。

同社長によると、当初の投資対象は東京と名古屋の賃貸住宅６棟。2013年３月期までにファンドの規模を約300億円まで拡大し、最大で400億円を計画。これに伴い、投資家の出資を計100億円まで広げる。ファンドの運用期間は５年、投資利回りは８％程度を目指す。ブルームバーグ・データによると、東証上場のＪリート（日本版不動産投資信託）の配当利回り は26日現在、5.08％。

ＡＤインベスト系の不動産投資法人、アドバンス・レジデンス （ＡＤ）投資法人もファンドに一部出資する。スパークスはファンドの管理報酬を受けるほか、投資家への説明や報告などから収益を得る。同社は前期14億円の赤字だった営業損益について、今期中の黒字化を目指している。

スパークスは不動産だけでなく、太陽光発電所などの割安な実物資産投資をベースに安定的な収益の確保を目指す方針。同社長は「専門知識のある企業と共同でさまざまな領域に積極的に取り組んでいきたい」との考えを示した。

シャープの再建計画の概要

シャープの再建計画の概要

2012年 09月 26日 17:57 JST

［東京　２６日　ロイター］　シャープ(6753.T: 株価 , ニュース , レポート )は、主要取引銀行に再建計画を２４日に提出した。２０１２年度下期の営業黒字化、２０１３年度通期の営業・当期損益の黒字化を目指す。この計画をもとに主力取引銀行は２７日にも追加融資を決定する。計画の概要は以下のとおり。

＊連結人員５万７０００人中、最大１万１０００人の人員削減。内訳は、年度内に５０００人の削減（８月２日発表）。鴻海精密工業(2317.TW: 株価 , 企業情報 , レポート )への海外テレビ組立２工場（メキシコと中国）の売却で３０００人の追加削減を検討。売り上げが下がった場合の危機管理として、マレーシア工場（２１００人）の売却も視野。

＊管理職・一般社員の給与・賞与削減で固定費削減。

＊米太陽光発電会社のリカレント・エナジー（米カリフォルニア州）の売却検討。

＊鴻海との中国向け携帯電話の共同開発。中小型液晶の協業検討。

＊堺工場（大阪府堺市）の敷地の流動化を検討。

＊東京市ヶ谷ビルの売却を検討。

＊保有株式の売却を検討。

＊携帯電話事業の黒字化。再建が難しいと判断すれば富士通(6702.T: 株価 , ニュース , レポート )との事業統合も視野に。

注）発表と取材に基づき構成しました。

ＲＥＩＴへ資金流入続く オフィス系の上昇目立つ

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）への資金流入が続いている。上場する不動産投信の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数は25日、約5カ月半ぶりに節目の1000台を回復した。都心部のオフィス市況の回復期待を支えに、オフィス系不動産投信の上昇が目立つ。国債や株式に比べた利回りの高さに注目した買いも根強く、中長期的にも資金流入が続くとの見方が多い。

　25日の東証ＲＥＩＴ指数は1003.79と前日比0.97％上昇した。

　同指数は6月以降、上昇基調。当初は収益が安定した住宅系の投信が人気だったが、最近はオフィス系の値上がりも目立つ。オフィスビル仲介大手、三鬼商事によると、東京都心のオフィスビルの平均空室率が8月末まで2カ月連続で低下。「賃料の底入れも見えてきた」（系統金融機関）といい、今後の収益拡大を見越してオフィス系投信を買う動きが目立つ。

　今月に入ってからの投資口価格（株価に相当）の上昇率は、オフィス系の森ヒルズリート投資法人が9％高、大和証券オフィス投資法人が8％高と、住宅系の野村不動産レジデンシャル投資法人やインヴィンシブル投資法人（ともに5％高）を大きく上回る。

　投資口価格に対する分配金（配当に相当）の比率である利回りが平均5.2％と、東証1部の予想配当利回り（約2.5％）や長期金利（0.79％）より高いことに注目する投資家も多い。地方銀行など国内金融機関に加え、個人も投資信託経由で不動産投信を買う動きがあるという。

　最近の値上がりで、目先は新規上場や、物件取得資金調達のための公募増資が活発になる可能性があり、短期的にはＲＥＩＴ相場の上値を抑える可能性もある。「大口テナントがより安い賃料の物件を求めて退去する動きが続けば、オフィス系不動産投信の収益拡大期待が薄れる」（野村証券の荒木智浩シニアアナリスト）との指摘もある。

　半面、金融庁が自己投資口買い（企業の自社株買いに相当）の解禁を進めるとの観測や、政府が不動産投信の資産規模を2020年までに倍増させる目標を日本再生戦略に盛り込むなど「投資家の政策期待は根強い」（ＳＭＢＣ日興証券の鳥井裕史シニアアナリスト）。ＲＥＩＴ相場の中長期的な上昇基調は変わらないとの見方は多い。

[2012/9/25　日本経済新聞 電子版]