政府系ファンドが不動産投資を積極化

　世界最大の政府系ファンド（SWF）であるノルウェーの「政府年金基金グローバル」（NGPFG）は、2010年初めの時点では、不動産投資を行っていなかった。しかし3年経った現在は、ノルウェー中央銀行の投資運用部門を通じ不動産に約67億ドル（6400億円）の投資枠を設定している。

 

John Schults / Reuters

ノルウェーのあるファンドは、パリの建物に投資した

投資先は、欧州主要国の首都にある優良オフィスや店舗物件が中心で、この後10年間にさらに数十億ドルを投じる計画である。同部門のファンドマネジャーは、2020年までに、NGPPGの運用資産総額6900億ドルのうち最大5％を不動産に投資し、それに見合う額だけ債券保有を減らす意向を表明している。

　NGPFGの心変わりは、国債利回りが歴史的な低水準となっていることから、SWFや年金基金など世界的な大手ファンドがより大きなリターンを求めるようになったのを象徴している。この変化は、世界の不動産市場に大きな影響を及ぼしている。

　カナダ年金基金投資委員会（CPPIB）の不動産投資部門の責任者であるグレーメ・イーディー副社長は、「債券利回りは超低水準となっており、人々はリスクは高いがリターンははるかにいい不動産に投資しようと結論を下している」と話す。CPPIBは今では、1726億ドルの運用資産のうち11.1％を不動産に投じている。2007年には不動産投資の比率は4.3％にすぎなかった。

　米国、ドイツ、日本の国債など最も安全とされる10年物国債の利回りは過去12カ月間に1.5％以下に落ち込み、その水準から大きく反発せずに推移している。一方、不動産コンサルタント会社ジョーンズ・ラング・ラサールによれば、不動産の投資リターンは優良物件では3－6％に達しており、07年以降十大不動産市場のうち9市場で不動産のリターンと国債利回りとのスプレッドが拡大している。

　世界の株式市場は最近上昇局面となっているが、総リターン目標を4％以上に置いている保守的なファンドを含め、大手投資ファンドは不動産市場でより大きな利回りを得ようとしている。インフラ・プロジェクトやプライベートエクイティー・ファンドへの投資リターンは魅力的だが、多くのファンドが不動産を選好している。全米教職員年金・保険基金（TIAA-CREF）のグローバル不動産部門の責任者であるトム・ガーブット氏は、「大手ファンドは手始めに不動産に向かう」と語る。

　不動産物件を物色する大手ファンドが増えていることから、専門家の間では向こう10年間に不動産投資は急増すると予想されている。ジョーンズ・ラング・ラサールは、世界の商業用不動産取引は､12年の4500億ドルから30年には1兆ドルを突破し、金融危機前の水準を大きく上回ると予想している。同社の欧州・中東・アフリカ部門のクリスチャン・ウルブリック最高経営責任者（CEO）は、「不動産資産に対する投資家の買い意欲はおう盛だ」と指摘し、「金利は低水準にとどまり、国債利回りは2％以下のままで推移するとみられるため、不動産への選好は13年以降も続くだろう」と語る。

都内景況、２年半ぶりにプラス 建設・不動産がけん引

　東京財務事務所は12日、都内の法人企業景気予測調査を発表した。2013年１～３月期の全産業の景況判断指数（ＢＳＩ）は0.9と、10年７～９月期以来２年半ぶりにプラスに転じた。「アベノミクス」への期待や東日本大震災の復興需要で建設・不動産業界がけん引した。円安・株高を受け、中小企業の４～６月期の先行き見通しもプラスに改善する。

　ＢＳＩは12年10～12月期（マイナス3.6）から4.5ポイント上昇した。景況感の改善が目立つのが建設や情報通信など非製造業だ。

　建設は復興需要が業績を押し上げる。「復興事業はこれからが本番」と語るのは大成建設の担当者。昨年５月に受注した宮城県気仙沼市でがれき処理のための焼却炉が昨年末に完成。足元では町の高台移転に伴う土地の造成工事も本格化している。

　都内ではオフィスビルの建設が相次いでいる。京橋地区では東京建物などが開発中の大型複合ビル「東京スクエアガーデン」が３月末に完成する。「株高による資産効果も大きく、新ビルのオフィスへの入居希望の問い合わせが続いている」と東京建物の担当者は話す。

　森ビルは新橋・虎ノ門地区で地上52階建て、高さ247メートルと都内では２番目に高いオフィスビル「虎ノ門ヒルズ」を14年に開業する。建設・不動産業界は震災直後の様子見ムードから一転、低金利の追い風もあって再開発ラッシュに沸いている。

　製造業はマイナス5.6と水面下だが、急速な円高修正で改善に向かっている。

　特殊油圧シリンダーを製造する南武（東京・大田）は昨年10月から直近までの売り上げが前年に比べ約１割増。自動車の生産拡大を背景に海外の需要が増加している。野村和史会長は「今後、アベノミクス効果などで経営環境はさらに良くなると思う」と語る。

　ただ、原材料費や燃料費の上昇などが収益を圧迫する食料品、運輸・郵便は悪化するなど業種ごとにバラツキがある。規模別でも大企業が6.3に対し、中小企業はマイナス16.2と景況感に温度差があるのが現状だ。

　第一生命経済研究所の熊野英生首席エコノミストは「今回の結果はまだ期待先行の面も大きい。今夏以降に大企業の業績の改善や賃金の上昇が進んでくれば、中小企業にも恩恵が波及してくるだろう」と指摘する。

　円安・株高の経営マインド改善の影響は大きく、４～６月期の見通しでは全産業で2.9と一段の改善を予測している。中小企業も0.8とプラス圏への浮上を見込んでいる。今後、持続的に景気が持ち直すかは中小企業に好景気の恩恵が波及するかがカギを握る。

　ＢＳＩは景況が前期に比べ「上昇」と答えた企業の割合から「下降」の割合を差し引いた値。資本金1000万円以上の会社が調査対象で、今回は都内企業3503社から回答を得た。

ＴＰＧが不動産ファンド設立へ、目標額は最低10億ドル

［１３日　ロイター］　米ウォールストリート・ジャーナル（ＷＳＪ）紙は、米プライベートエクイティー（ＰＥ）のＴＰＧTPG.ULが不動産ファンドを初めて設立する計画だと伝えた。目標額は少なくとも１０億ドル。

ＷＳＪが関係筋の話として伝えたところでは、ＴＰＧはこのファンド向けに２０１３年下半期から資金を調達し始める見通し。

米国に初の賃貸住宅 三井不動産、ＮＹにタワーマンション

2013.3.13 16:05

　三井不動産は１３日、米国子会社を通じ、米国で賃貸住宅事業に参入すると発表した。米ニューヨークで、現地のデベロッパーや不動産ファンドとの共同事業「１６０マディソン」計画に事業参画し、地上４２階・地下１階建てのタワー型賃貸マンション（総戸数３１８戸）を今年夏に着工し、２０１５年秋に完成させる計画としている。

　同社は中長期経営計画で、海外事業を成長分野のひとつに位置づけている。米国事業については、ニューヨークなど３都市でオフィスビルを展開するほか、ハワイでホテル事業を行っており、今回は賃貸住宅事業を加えたことで「米国内でさらなる事業機会の獲得を目指す」としている。

外国人が韓国不動産市場から撤退

米国ゼネラルエレクトリック（ＧＥ）が韓国の不動産市場から手を引く。韓国不動産に投資して１０年ぶりのこと。ＧＥの不動産投資部門であるＧＥリアルエステート韓国支社は昨年、ソウル・論ヒョン洞、城南市（ソンナムシ）、大邱市（テグシ）のビルなど４０００億ウォンに達する物件を売りに出した。ゴールドマンサックス資産運用も韓国上陸から５年で撤退する。

韓国の不動産市場から外国系資本が離れている。業界によると現在韓国の不動産市場に残っている外資系投資会社は２０社程度だ。これは２０００年代半ばの３０％水準だ。Ｒ２コリアのキム・テホ理事は、「この２～３年間に損失を出した外資系投資会社が韓国の不動産市場では商売にならないと判断して手を引くもの」と伝えた。

「セルコリア」の風も激しい。不動産コンサルティング会社のメートプラスの調査によると、外資系投資会社は２０１１年に１兆１２３５億ウォンに達する韓国のオフィスビルを売った。昨年は１８０３億ウォンを現金化した。米国系投資会社のマックスＣＩは昨年初めにソウル・汝矣島（ヨイド）のビルを現代カードキャピタルに９２５億ウォンで売った。現在外資系投資会社が売りに出したオフィスビルだけで２０件を超える。これに対し昨年の買い入れは全くなかった。

これら企業が韓国の不動産市場を離れる最も大きな理由は収益率の悪化だ。国土海洋部によると２００８年の韓国のオフィスビル収益率は年１３～１４％に達したが最近は５～６％に下がった。供給が増加しソウルの平均空室率は４．４％と１年間に１．５ポイント上昇した。

当分事情が改善するようでもない。最近ソウル・乙支路（ウルチロ）のセンターワン、汝矣島のＩＦＣなど大型オフィスビルが竣工した上に、今後も竜山（ヨンサン）国際業務地区、蚕室（チャムシル）第２ロッテワールドなどに大規模業務施設が入る予定だ。韓国建設産業研究院のホ・ユンギョン研究委員は、「来年のオフィスビル新規供給は今年より２０％ほど増加するとみられる、ほとんどがソウル・麻浦（マポ）や汝矣島など都心圏に集まっており当面は空室率が簡単には下がらないだろう」と話した。

売買差益に対する期待感も低くなった。リーマンブラザーズリアルエステートパートナーズコリアは２００５年に９５５億ウォンで買い取った明洞（ミョンドン）Ｍプラザを２０１１年に１７００億ウォンで売った。６年で７４５億ウォンの差益を得たが、改装費や金融費用などを考えると利益を出すことはできなかったという。メートプラスのピョン・ジェヒョン氏は、「賃貸収益はもちろん売買差益に対する期待感が低くなった。米国や欧州の収益率は平均８％で韓国より高く、あえて残る理由がないと判断したもの」と説明した。

景気低迷も影響を及ぼした。ＦＲインベストメントのアン・ミンソク研究員は、「米国・欧州に本社がある場合、本社の資金事情が良くないとの理由などで撤収したりもする」と話した。

外資系資本が撤退しているがただちに不動産市場が大きい影響を受けることはないとみられる。韓国の企業や機関投資家が売りに出された物件を買い集めているためだ。

中国、インド、豪州、日本の不動産に注目－モルガンＳ

　１月22日（ブルームバーグ）：米モルガン・スタンレーの不動産部門は利回りが記録的な高水準となっている不動産市場に投資機会を見いだしている。

モルガン・スタンレー・リアル・エステート・インベスティングの世界共同責任者、オリビエ・デプールピケ氏によると、アジア太平洋地域では中国とインド、オーストラリア、日本を中心に投資している。中国とインドはその人口構成から需要が強く、オーストラリアと日本は資金調達コストの低さが妙味だという。

世界の11カ国に280人の不動産事業担当人員を抱えるモルガン・スタンレー は、不動産投資の約45％を米国、33％をアジア、22％を欧州で行っている。米国、日本、オーストラリアなど多くの先進市場では不動産と、例えば米財務省証券などリスクゼロ資産への投資リターンの格差は最大400ベーシスポイント（ｂｐ、１ｂｐ＝0.01％）に上るとデプールピケ氏は指摘する。

同氏は21日、シンガポールでのインタビューで、「アジアと米国には引き続き収益機会がある」と述べた。

原題：Morgan Stanley Finds Opportunity in Distressed PropertyAssets（抜粋）

記事に関する記者への問い合わせ先：ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ Pooja Thakur pthakur@bloomberg.net

記事についてのエディターへの問い合わせ先：Andreea Papuc apapuc1@bloomberg.net

更新日時: 2013/01/22 16:37 JST

三井不動産、大型物流施設に本格参入 １７年度までに２０００億円投資

　三井不動産は１７日、大型物流賃貸施設事業に本格参入すると発表した。２０１７年度までに約２０００億円を投じ、主に単独開発で毎年４～５物件の開発を進める方針だ。ネット通販業界などから大型物流施設の需要が高まっているのに対応する。

　同社は昨年４月に物流施設事業部を新設し、千葉県の市川塩浜に外資系企業と共同で物流施設開発を始めている。今後、単独で千葉県船橋市、埼玉県八潮市、同久喜市、東京都日野市、神奈川県愛川町の首都圏５物件と、堺市の近畿１物件の計６物件を順次開発する。その後も需要の多い首都圏を中心に、開発を行う考えだ。

　収益目標は非公表だが、物流専門のＲＥＩＴ（不動産投資信託）の立ち上げも検討する。

　会見した同社の飯沼喜章専務は、事業の本格参入にあたって「数多くの用地情報や、不動産開発ノウハウ、ビルなどのテナントとのネットワークなど強みを生かしていく」と述べ、既存の開発会社との差別化をアピールした。

三井不動産、「東京ミッドタウン」改装 ３割入れ替え

　三井不動産は複合施設「東京ミッドタウン」（東京・港）の商業施設を改装し、全店の約３割を入れ替える。都心への人口回帰に伴って親子連れ客が増えており、家族向けの衣料・雑貨店を導入する。近隣では森ビルが運営する「六本木ヒルズ」も２割近い店舗を改装。都心の商業施設の競争激化に対応する。

　４月25日までに42店が新規出店・改装する。2007年の開業以来初の大規模改装となる。米国発の高級衣料品セレクトショップ「ロンハーマン」やワールドの新業態「ＪＥＴ六本木」は子供服売り場も併設。親子で利用できる衣料・雑貨店を10店前後そろえる。改装後の年商は11年度に比べ１割増の250億円を目指す。

　都心では昨春に東京スカイツリータウンや渋谷ヒカリエなどが相次ぎ開業。業界推計では12年末時点の都内の商業施設の店舗面積は09年末より２割近く増えた。

改装可能な賃貸物件のみを集めた不動産検索サイト【DIYP - Design It Yoursel

不動産プロデュースチーム CityLights(所在地：東京都渋谷区、代表:村井 隆之)は、改装可能な賃貸物件だけを検索できるWEBサービス【DIYP - Design It Yourself Project -】を運営しています。

URL： http://www.diyp.jp

■サイト開設の背景
海外では当たり前とも言える賃貸物件の改装が、日本ではあまり一般的ではありませんでしたが、クリエイター層などを中心に、昨今、人気が高まってきています。同時に、入居者が室内の壁紙を張り替えたり、天井を抜いたり、ペイントができたりするような自由度の高い物件が市場に増えつつあります。

背景としては、東京オリンピックからバブル期にかけて過剰に供給された物件の貸し余り(賃貸市場の2割が空き物件と言われている。)、過疎化した地方の不動産市況などがあります。貸す側としても、市場に溢れる他の部屋との差別化を図りたいという事や、古い部屋を入居者がバリューアップしてくれるならば嬉しいといった思いがあります。このような賃貸の在り方が、今後更に増加していくであろう事を想定し、専門的に改装可能物件を閲覧検索できるサイトを公開し、ニーズに応えていくためにこのサービスをリリースしました。

■サイト詳細
サイトは、写真を中心に、物件の特色をコメントにして分かりやすく説明し、住所や間取り等、必要な情報を可能な限り全てオープンにしています。また、退去時の改装箇所に対する原状回復に関しても、物件ごとに対応が異なるため、分かりやすく、トラブルの無いように明示しております。

不動産オーナー、事業者に対しても、借り手のつきづらい物件等に対するリーシングソリューションの一つとしても活用していただけるよう、改装可能として物件を貸し出す事に対するメリット、注意点、契約書類の作成に関してのアドバイス等を行っています。

不動産活用の新しい形として広まりつつある改装可能物件を市場に定着させ、物件を必要としている方に、楽しく生活の場を検索して頂くためのサイトです。

※尚、実際に改装をして入居されている方への取材および、お部屋のビフォーアフターのご紹介についてもご協力頂ける部屋がございます。

■会社(サイト運営)概要
運営者： 不動産プロデュースチーム CityLights
代表　： 村井 隆之
所在地： 東京都渋谷区桜丘町9-17 TOC第3ビル402号室
URL　 ： http://www.diyp.jp

日経ビジネス

日経ビジネス

東京都心を中心に不動産市況の回復基調が鮮明になってきた。世界的な金融緩和の流れの中で、国内外の資金流入が加速。「オフィス内需」が頭打ちとなる中、回復を本物にできるだろうか。

　不動産市場がにわかに活気づいている。REIT（不動産投資信託）の値動きを示す東証REIT指数は、足元で急速に改善し、12月に入って1年7カ月ぶりの高水準となった。三菱地所など大手デベロッパーの株価も11月に軒並み年初来高値をつけた後、高値圏での推移が続いている。

　短期資金流入と構造的な需給ギャップの解消。2008年秋のリーマンショック以降、低迷し続けてきた不動産市況に薄日が差しているのは、2つの要因が同時に浮かび上がったからだ。

　「少しでも高い利回りを求めてさまよう資金」。ゴールドマン・サックス証券の馬場直彦チーフ・エコノミストがこう言い表すように、国内外の投資マネーが今、日本の不動産市場に“漂着”している。

　積極的な金融政策に動こうとする日銀と、その日銀に一段の緩和を迫る新政権の姿勢から、市場には、日銀によるREIT買い入れが進むとの根強い期待がある。また、日本に限らず各国中央銀行の量的緩和拡大で、国債金利はゼロ付近で推移する。東証に上場するREITの平均利回りは約5％と、国債や株式投資信託に比べ利回りが高く、海外投資資金の流入を誘っている。

2013年も需給改善傾向へ

　マクロ環境による資金の流れに加えて、この秋以降、東京都心のオフィスを中心とした不動産の需給ギャップ改善が進んでいる。リーマンショック以前に建設が決まっていた都心部の大型開発がようやく一巡し、新規の供給が減少。この1年、9％台という異常な高水準にあった都心のオフィス空室率はようやく8％台まで低下した。

　下グラフの通り、足元の東証REIT指数の上昇とオフィス空室率低下の動きは逆相関の関係にある。2013年についても、「リーマンショックの反動で新規供給は少なく、需給改善の傾向が続く」と期待する声は多い。

　もっとも、現在の不動産市況の改善は短期的資金によるところも大きいだけに、必ずしも盤石とは言えない。むしろ、「海外投資家は安定的な配当狙いの長期保有というよりは、短期利益目当てのため、市況が上昇したところで利益確定の売りに動く傾向がある」（ゴールドマンの馬場氏）。

　市況が振るわなかったこの4年間、都心を中心とした不動産は、賃料こそ下落したが、魅力そのものが大きく増したとは言いがたい。国内のほかの地域に比べて人口流入は続いているものの、長期的には国全体の人口減や企業活動のグローバル化による「オフィス内需」の減少は避けられない。にわかな市場の活況は、あくまで「ほかに有望な投資対象がない」という消極的な選択の結果と見る向きもある。

　活況を長期的な市況の回復につなげようと、デベロッパー各社は次なる都心開発に乗り出している。従来型のハコモノ建設に終わらず、コンセプト提案型で新たな需要を取り込もうとしているのが特徴だ。

　2016年、千代田区大手町一角の高層ビル最上階に天然温泉がわき出す大浴場が現れる――。

　荒唐無稽な話のようだが、これは三菱地所が構想する大手町の次期開発計画の重要な機能の1つだ。同社は今年10月、都市再生機構とともに、旧日本経済新聞本社などの跡地に、「大手町フィナンシャルシティ」を竣工させた。引き続き、これに続く再開発に着手する方針だ。

　この一連の開発の根底には、「丸の内・大手町エリアを日本の『シリコンバレー』にしたい」（三菱地所の木村惠司会長）との狙いがある。

　具体的な戦略の1つが外国企業の誘致で、ビル最上階の温泉計画も日本ならではの魅力を外国人に訴求しようという考えの下に生まれた。大手町フィナンシャルシティでも、聖路加国際病院の分院をテナントに呼び、英語での完全応対を可能にした。

　また、外国企業とともに、技術力に優れる国内の中小企業の呼び込みを急ぐ。既に同社は技術やビジネスモデルの交流を目的とした会員制クラブを設けているが、次期開発ではこうした交流空間を拡張し、外国企業との接点を広げる。「海外から見た日本には技術という市場がある。都心をハブ機能にしたい」（ビル営業部の石田岳生副長）。

　大手町の北に位置する下町、神田では、住友商事が安田不動産や博報堂などと共同で再開発を進める。11月にはその目玉となる、工費200億円を投じる大型ビルの建設を開始した。

　神田は北部に国内最大の古本屋街・神保町を擁するが、南部はオフィス密集地で土日の人通りが極端に少ない。住友商事ビル事業部の櫻内昌雄氏は「下町ならではの奥深く多彩な個性を持っているが、その魅力が認識されていない部分がある」と話す。

　再開発では、オフィスや商業施設を集中させた最新鋭ビルを建設する一方で、神田祭や芸術イベントなどで地域住民が活用できる文化的スペースも確保。周辺に住環境も整備することで、平日・土日を問わない人の流れを呼び込む考えだ。

（写真4点：的野 弘路）

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ライバルはアジアの都市

　長きにわたる経済停滞で、日本の存在感は低下している。この間に、高度な物流や金融の機能を備えた香港やシンガポールといったアジアの先進都市が大きな成長を遂げた。

　海外からの投資資金が集まる今、企業の技術力や文化といった特徴を含む、日本ならではの都市の魅力をいかに訴求できるか。世界の先進都市との競争の中で、都心不動産の活況を短期的なものに終わらせないためには、単なる再開発を超えた、都市を丸ごと作る思想が求められそうだ。

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