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≪ワンストップ不動産コンサル≫ 第一管財 (東京)

不動産関連のニュースをピックアップ
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地価が上昇する地方都市

ある企業の相談で、静岡を訪問した際のヒアリングで、静岡では「長泉町」がポジティブであるとのこと。

地価公示のデータでみると、2009年(2008年内の取引)以降、全国的に地価が下落しておりましたが、地方の一部地域には逆行して上昇している場所が確認できます。特に「長泉町」は、2010年の地価公示で住宅地中で、「名古屋市緑区」と「長泉町」だけが上昇したことで脚光をあび、2011年と2012年も若干上昇し、底堅い動きをみせています。



価格決定のメカニズムから紐解くと、小都市であれば、第2、第3の「長泉町」を作ることは夢ではありません。また小さな地域に集中・限定すれば、全国のいずれの地域でも、地価を上昇に転じさせることは難しくありません。



第一管財 代表

よく言われることですが、収益用不動産は不況期でも期中のCFが安定しており、景気の浮揚期にはキャピタルゲインも狙えます。ただそんなに都合の良いことばかりではありませんが。。。


【シンガポール】不動産投信導入10年、ほとんどが高利回り

シンガポール初の不動産投資信託(REIT)のキャピタモール・トラストが設定されて10年が経過した。ほとんどのREITが安定的収益を上げており、不況時でも安定的利殖が見込める投資商品との名声を獲得した。

  これまでに設定されたREITは22本で、累積利回りがマイナスなのはわずかに4本。全体の平均利回りは年8%で、同期間のストレーツ・タイムズ指数上昇率(同5%)、不動産投資利益率(6%)、国債利回り(4%)を上回った。

  REITが投資する資産は、ショッピング施設、オフィス、工業施設の3種が多い。最も高利回りなのは工業不動産で資金を運用するREITで、メープルツリー・インダストリアル・トラストの利回りは年25%。

  ショッピング施設に投資するREITでは、メープルツリー・コマーシャル・トラスト、フレーザーズ・センターポイント・トラストなど3本が約15%の利回りだった。

  オフィスビルに投資するREITではサンテックREITとキャピタコマーシャル・トラストが10%強。

  REITは賃料収入から経費を引いた残りのほとんどを分配金として投資家に支払う。分配金の予想がつくため機関投資家の間で人気が高い。(情報提供:AsiaX)

昨日(7月8日)に、三野村株式会社と合同で、不動産投資勉強家を開催致しました。

都内の個人投資家の方々のご参加頂き、無事に終了致しました。ご参加頂いた方々には、御礼申し上げます。


三野村株式会社は、下記Wikipediaにある通りの名門で、現在は清澄白河の歴史的建造物にて、主に資産管理を行っております。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E9%87%8E%E6%9D%91%E5%88%A9%E5%B7%A6%E8%A1%9B%E9%96%80


(会場の様子)
第一管財のブログ-三野村会議室


世界的に不動産市況は回復基調にみえます。

ただ不動産全てが回復する訳ではない点に留意が必要ですが、いわゆる"指標"は先行的に発信されないため、既に一部では相当に上昇をはじめていることが確認されたと判断出来ます。



底値を固める不動産価格。REITがアツイ!

(日刊SPA)

http://nikkan-spa.jp/240037

上記の記事は某事件で名を落とした植草氏コメントですが、低金利政策の継続はバブルを誘発し、また景気浮揚には資産価格の上昇は欠かせません。このまま経済が底辺を彷徨うことを前提としない限り、反騰の可能性は高いと考えます。


不動産業の景況感、3か月ぶり改善 帝国データバンク6月調査

(住宅新報社)

 帝国データバンクの景気動向調査によると、不動産業の6月の景気動向指数(0<悪い>~100<良い>・50が判断の分かれ目)は前月比0.3ポイント増の38.2ポイントとなった。3か月ぶりに改善。帝国データバンクは、「新年度入り後の需要の動きは弱いものの、政府による住宅取得支援策などが都市部を中心に好材料となった」と見ている。




 現在の景況感について不動産業者からは、「多少、設備投資の兆しがでてきた」や「首都圏では6月になり引きあい件数も少し増えてきた」という好感触の声がある一方、「新築、中古とも売買成約件数が減っている」や「人、モノの動きが悪い。購入金額も低迷している」といった意見が聞かれている。また、先行きについては、「消費税増税前の駆け込み需要の発生を見込む」といった声が聞かれた。




 景気動向調査は、2万2800社を対象に実施。1万589社から回答を得た。うち、不動産業の回答は265社。



JPモルガン証券では不動産統計に変化の兆しと解説。

(NSJ日本証券新聞 2012/7/6)

 三鬼商事が7月5日に発表した東京オフィスビル市況で、6月の都心5 区の平均空室率は前月比0.03%上昇の9.43%となった。
 しかし、先行指標となる新築ビル空室率は、5月39.16%→6 月36.37%と順調に低下してきているとJPモルガン証券では解説。
 国土交通省が発表している四半期地価(地価LOOKレポート)も上昇ポイントが増加してきていると指摘。
 上昇・横ばいポイント数は2011年の第4四半期の86地点→2012年の第1四半期の102地点に。
 売買も7月5日の日経新聞に、不動産ファンドのケネディクスが510億円で新生銀行旧本店を購入と報じられたが、大型物件の取引が再開してきていると紹介。
 
 JPモルガン証券では住友不動産(8830 )に注目している。住友不動産のオフィス契約年数は2年であるところから、オフィス収益の回復タイミングが大手3社の中では最も早い。

 NTT都市開発(8933 )はネットアセットバリューによるバリュエーションが割安で、オフィスの空室率は3月末で同社都心5区が2.0%と低いため注目と紹介。(W)

 14時40分現在、住友不動産(8830 )の株価は、6円高(0.32%高)の1,897円。



株価と同様で改善の兆しがみえた時点では、一般的には上昇織り込み価格で参加することになります。今後の投資は、より慎重な調査・分析が必要になります。≪第一管財≫

(NEWS)

東京本拠クロイソス:シンガポールの信託上場で約505億円調達

7月4日(ブルームバーグ):東京を本拠とするファンド、クロイソス・グループは日本の不動産購入向けに8億シンガポール・ドル(約505億円)を調達するためシンガポールで事業信託を上場させる計画だ。事情に詳しい3人の関係者が明らかにした。

情報は非公開だとして関係者のうち2人が匿名を条件に述べたところによれば、クロイソスは丸紅 と大和ハウス工業から東京と大阪にある9カ所のショッピングモールを買い取る計画。シンガポール上場予定の信託の名称は「クロイソス・リテール・トラスト」になるという。

関係者は、米シティグループ とシンガポールのDBSグループ・ホールディングスが上場業務を担当すると説明。年内上場の可能性が高いと付け加えた。

シンガポールの登記所によれば、クロイソス・リテール・アセット・マネジメントは3月にシンガポールで不動産投資信託として法人化された。関係者の2人によれば、同社の取締役で台湾人のジム・チャン氏が上場する事業信託の最高経営責任者(CEO)となる。

チャン氏に取材を試みたが今のところ連絡は取れていない。大和ハウスと丸紅はコメントを控えている。


米ショッピングセンター稼働、4~6月に増加-賃貸料も上昇


 7月6日(ブルームバーグ):米国のショッピングセンターの稼働面積は4-6月(第2四半期)に拡大し、賃貸料も上昇した。不動産開発が少なかったことが背景。米不動産調査会社レイスが指摘した。

レイスが6日発表したリポートによると、近郊型ショッピングセンター稼働面積は206万平方フィート(19万1000平方メートル)の純増。稼働が低迷し始めた2008年1-3月(第1四半期)以来で3番目の大幅な拡大となった。

レイスのシニアエコノミスト、ライアン・セベリノ氏はリポートで、「4-6月期の数字は、近郊型ショッピングセンターのゆっくりとした回復が定着しつつあることを示す心強い裏付けだ」と指摘。ただ、「もう数四半期にわたって改善が見られるまで、好転を宣言することに慎重な姿勢を変えることはない」と説明した。

空室率は少なくとも12年ぶりの高水準から低下しつつある。ショッピングセンター建設の低迷で利用できる物件が限られているためだと、レイスは分析した。テナントが実際に支払った賃貸料は平均で1平方フィート=16.55ドル(約1300円)と、前年同期の16.49ドルから上昇した。

米高級ホテルでアイススケートやヨガ、美術鑑賞も-収入増へ

 7月5日(ブルームバーグ):米ニューヨーク市のマンハッタンにあるユニオンスクエアで新築される高級ホテルには、画廊か診療所、ヨガセンターのいずれかが設置される予定だ。収入の10%以上を175室あるホテル以外から生み出す計画の一環だ。

このホテルを保有・運営するハーシャ・ホスピタリティー・トラスト の社長で最高執行責任者(COO)のニール・シャー氏は「コスト削減についてはできる限りのことをやった。当社の不動産と立地を利用し利益を生み出す段階に来た」と語る。

新規の不動産開発が増加する中、ホテル関連会社は新たな収入につながる施設の建設を進めている。ハーシャやハイアット・ホテルズ などのホテル保有会社は、夜間には料理パーティーの会場として利用できる会議室を設けたり、ロビーを上の階に設置し1階には店舗やスケートリンクを開設したりすることによってスケート靴の貸し出しなどを収入につなげようとしている。

ホテル建設のペースは来年末にかけて他の商業不動産を上回る見通しだ。米建築家協会は、ホテル開発が今年10%、2013年には約20%増加する可能性が高いとの見方を示した。

ロバート・W・ベアードのアナリスト、デービッド・ローブ氏(ミルウォーキー在勤)によると、ホテルには従来、バーや会議スペースが設置されてきたが、新プロジェクトでは不動産の細部に至るまで収益を増やすために利用する戦略の重要性が高まっている。ホテル保有会社は過去3年間、経費削減に努めてきたが、宿泊料以外の収入に重点を置いているという。


NYマンハッタン、小規模住宅の販売好調-家賃値上がり反映

  7月3日(ブルームバーグ):ニューヨーク市マンハッタンでの4-6月(第2四半期)の住宅販売はワンルーム型と寝室1部屋の住宅が大半を占めた。家賃値上がりと低水準の住宅ローン金利で初めて住宅を購入する人が増えたためだ。

ニューヨークの不動産鑑定会社ミラー・サミュエル と不動産仲介のプルデンシャル ・ダグラス・エリマン・リアル・エステートが3日発表したリポートによれば、4-6月期のコンドミニアムとコープ住宅の販売は2647戸で前年同期とほぼ変わらなかった。中央価格は2.5%下落の82万9000ドル(約6600万円)。

サミュエル・ミラーのジョナサン・ミラー社長は、ワンルーム型と寝室1部屋の住宅が販売戸数全体の53%を占め、初めて住宅を購入する消費者が最大8000ドルの連邦税控除を受けられた2009年10-12月(第4四半期)以来の高い割合となったと指摘。昨年4-6月期のこうした小規模住宅の全販売戸数に占める割合は49%だった。

ミラー・サミュエルとプルデンシャルによると、今年1-3月(第1四半期)のマンハッタンでの家賃(中央値)は前年同期比7.1%上昇の月額3100ドル(年額3万7200ドル)だった。


ゴールドマン:日本で不動産投信運用へ、最大3000億円-市況底と判断


 7月2日(ブルームバーグ):米ゴールドマン・サックス は日本の不動産市況が底値圏と判断して私募不動産投資信託(リート)の運用を開始、最大3000億円程度の資産規模を目指す。ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント戦略マーケティング部のタロー・スクワイヤーズバイス・プレジデントがインタビューで語った。

私募リートは最大300億円の資産規模で8月に運用を開始、5年以内に10倍に拡大させる意向だ。オフィスビルが6割以上で残りが賃貸住宅と商業施設、東京の物件を中心に投資する。スクワイヤーズ氏は「日本の不動産市況の底値は近い」と予想、「向こう半年か1年以内に底値を打つと考えている」と述べた。

日本の不動産会社の私募リート組成は相次いでいる。3月に約760億円で運用を開始した三井不動産 グループのリートは3年後に2000億円規模までの拡大を狙う。三菱地所 野村不動産 も、国内年金基金など機関投資家の投資ニーズを背景に運用に乗り出した。ここにゴールドマンも加わることになる。

米不動産サービスのCBREグループ幹部アンディ・ハーファート氏は東京の不動産価格について、07年のピーク時から約40%下落後に今年は横ばいで推移、市況が安定しつつあるとの見方を示した。こうした中でスクワイヤーズ氏は「私募リートはこれまで市場に足りなかった商品で、とても成長性がある分野だ」と述べた。