↑ こちらをごらんください。
このグラフのたった２点で「金持ち物件」か「貧乏物件」がわかります。
入力は５分、判定は１秒。つまり５分１秒で投資するか？否か？が判定できます。
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居住者さんからリビング天井のクロスにシミができた。対応してください、との申し出。
水漏れは緊急かつデリケートな問題だ。
原因の特定が難しいからだ。
雨漏れか？
配管の不具合か？
そしてたまにあるのが上階からの 粗相そそう だ。
こぼし水 とも言う。
これら3つの原因特定を平行して進める。
雨漏れ、配管不具合なら、水が断続的、あるいは継続的に天井から水が落ちて来るのでとにかく対応を至急しなければならない。
そうでなければ、対応は急がないが、扱いがデリケートになる。
上階と下階の人間関係に発展するかもしれないからだ。
慎重に扱おう。
多分、今回は こぼし水 。
まずは居住者に話を聞こう。
事実を出来るだけ正確に把握することが最も大切だ。
乞うご期待して欲しい。
水漏れは緊急かつデリケートな問題だ。
原因の特定が難しいからだ。
雨漏れか？
配管の不具合か？
そしてたまにあるのが上階からの 粗相そそう だ。
こぼし水 とも言う。
これら3つの原因特定を平行して進める。
雨漏れ、配管不具合なら、水が断続的、あるいは継続的に天井から水が落ちて来るのでとにかく対応を至急しなければならない。
そうでなければ、対応は急がないが、扱いがデリケートになる。
上階と下階の人間関係に発展するかもしれないからだ。
慎重に扱おう。
多分、今回は こぼし水 。
まずは居住者に話を聞こう。
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修繕工事を工務店に依頼するとき、
多くの人が悩む「コスト？わかんな～い・・
」「私、ボラレテない？
」
そんなとき、ボクは ↓ これでチェックする。
特に外壁修繕工事など、工務店によってバラバラな単価はこれで一発だ。
今度の交渉は、これで決まり！（のハズ だ 
）
毎年、更新される。２年に一回、買えばいいね。
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融資を含めて不動産投資の基礎知識・実践的ノウハウを学ぶには、
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この赤い部分のような 
基礎のひび割れ を発見した！
あなたならどうする？
上に見えるのは 換気口＝風窓 といって床下の
湿気を防止する欠き込みだ。
新築なら今はこの工法を使わない。
古い建物には よ～くある。
そこからこうした ひび割れ がよくおきる。
ひびに０．３ｍｍ以上の幅があれば、注入剤を注入するなどして
「基礎の一体化」をはかろう。
０．３ｍｍ未満なら、経過観察＝放置プレイ だ。
詳しい対策方法は
「増山塾DVDセミナー：木造アパートの裏側」で触れている。 小予算で中古木造アパートの耐震性をUPさせる方法
増山家の所有物件で耐震工事を実験した。
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「かし」とは何か？
かし＝キズ のことだ。 不動産業界人でも、「かしとは何？」に即答できる人は少ない。
↑ たとえばこれは「屋上防水」の亀裂だ。
あなたが買った「
くだもの」にキズがあったら、あなたはどうするだろうか？
傷のないものに、交換してもらうだろうか。
料金を返してもらうだろうか。
キズの部分を取り除いてもらうだろうか。
建築の場合、キズ＝かし があったらこうなる。
新築の場合「品確法」という法律がある。
少なくとも１０年間、売主または建設工事請負者は、構造躯体・雨漏れについて保証しなければならない。
保証とは
・キズを直す＝修理、補修
・買取＝（修理不能のとき）料金を返してもらう
・賠償
のことだ。
あなたは買った建物、新たに建設した建物が、
１０年目が近付いたら、保証 の請求を売主等にしなければいけない。
しなかったら、大損だ。
ほとんどの人が、請求をしていない。
なぜならば、こういった不動産に関する知識を、ほとんどのひとが知らないからだ。
だから「手抜き工事」や「偽装」が世の中から、なくならないのだ。
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木造アパートの裏側 増山家の所有物件で実験しました
コンクリートのひび割れを「クラック」という。
通常０．３ｍｍまでなら、補修をしなくても差し支えない、と専門家の間では言われている。
０．３あるか、ないかは「クラックスケール」で測るんだ。
僕はモチロン、持ち歩いている。
アパマン建築士には必需品だ。
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▼コンクリートに「ひび割れ」を意図的に起こす！？
中央のへこみ部分はRCマンション新築時に意図的に作ります。
これを「誘発目地」といいます。
何と、「ひび割れ」を誘発させる
のです。
地震で建物が動くとコンクリートにひびわれがおきやすくなります。
どこかわからないところに「ひび割れ」がはいるよりも、
意図的に「ひび割れ」を意図した部分に誘発させるのです。
極論すると、コンクリートに「ひび割れ」がはいっても、
耐震性には問題は無いのです。
問題は「ひび割れ」から水が浸入し中の鉄筋が腐食することなのです。
それを防ぐ為「誘発目地」に意図的にひび割れを起こさせ、
そこにシーリングをして水の浸入を防ぎます。
あなたのマンションに「誘発目地」はちゃんとありますか？
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▼ なぜ？ アネハ事件 が起こったか？ 今もその温床は・・・
今回から数回にわたって、アネハで世間を騒がせた 「建築構造＝耐震偽装」の話をしたい。
これを語るには、あわせて「不動産・建設業界の裏のウラ」 も語ることになる。
正直、僕がこれを語っても儲からない。 あなたが、これを聞いても儲からない。
だから、時間がない人はここで閉じてもらって構わない。
「建築構造＝耐震偽装」は 安全に関することだ。
命にかかわることだ。
そして大家業で儲かってハッピーになるためには、 あなたと顧客の命あってのことだ。
この考えに賛同いただける方は、ここから先を 注意深く読み進めてほしい。
▼なぜ、僕が今、「耐震偽装」こんな話をするのか？
もう、「耐震偽装」から何年もたつ。
僕は先日、わけあって「地上げビジネス」から手を引いた。
そして「建築構造」「マンション補修」のビジネスに取り組みはじめた。
じきに日本中で「建築構造」「マンション補修」が、
極めて大きな社会問題になることが火を見るより明らかだからだ。
▼ 目を覆いたくなるほど劣悪な労働環境・・・・
これらのうち「建築構造」は特に重要だ。
それを「ビジネス」として取り組みはじめた。
「ボランティア」では ない。
「建築構造」は命にかかわる。
だからこのビジネスのフィーは当然、高額だ。
医者が年収が高い のと同じだ。
弁護士のフィーが高い のと同じだ。
しかし、世の中の多くの「建築構造」を 専門に生業としている人のフィーは低い。
驚くほど低い。
多い人で 年収５００万円 程度だ。
そして労働時間は超長い、過酷な労働環境だ。
そして今の若い人は「建築構造」専門家にならない。
なりたがるわけ、ないじゃん。
だから「建築構造」専門家の数は激減しているんだ。
これって、実は知られざる、深刻な状況なんだ。
▼ タタかれるのに慣れきった業界・・・
欧米では「建築構造」専門家の地位は、 弁護士と同等だ。
当然だと僕は思う。
ではなぜ、日本では 「建築構造」専門家の地位が低いのか？
理由はひとつ。
顧客が獲得できないからだ。
日本の「建築構造」専門家は自ら顧客が獲得できないんだ。
つまり彼らがやっているのはほとんど 下請（したうけ）の仕事なのだ。
多くの日本の「建築構造」専門家は タタカれたフィーしか獲得できない人たちだ。
立ちあがって欲しいからあえて 過激な言い方をする。
▼ 今こそ、立ち上がれ！
しかし、立ち上がろうとしている「建築構造」専門家に まだ僕は出会っていない。
だから私がその役割をやる。
僕は「建築構造」専門家ではないから、 彼らを前に出すべく、その旗振り役をやる。
話ががそれた。
日本の「建築構造」専門家は タタカれたフィーしか獲得できない人たちだ。
これがアネハ事件が起きた理由だ。
ではなぜ、日本の建設業界はそのような構図になっているのか？ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・
今回はここまでにしよう。
PS.
耐震性が重要なのははRC造に限らない。
大家には入居者の安全を守る、責任がある。
築古木造アパートを心配な貴方へ
【編集後記】
築１０年未満のアパート・マンションをお持ちのあなたへ
無料もしくは格安で建物を補修できるチャンス！
「かし担保責任」 この言葉をあなたは知っているだろうか？
建物を販売した者、建物を建てた者には、 建物を取得した人にたいして、 構造躯体は１０年間、
それ以外は１年または２年 補修もしくは損害賠償、または買い戻す責務がある。
これを「かし担保責任」という。
これをうまく活用して、あなたのマンションを １０年間は無料で補修できる可能性がある。
ただし、施工会社や担当者によって うまくいく場合と行かない場合があるよ。
もしもあなたが、このチャンスを生かしたいなら、 あなたにこの方法を伝授するコンサルティングをしよう。
▼電話コンサル：５２５０円（２０分 税込）
▼面談コンサル：２１０００円（１時間 税込）
売買契約書または請負契約書を用意して いますぐ返信メール しよう！
件名「１０年未満マンションを無料で補修コンサル希望」 で、返信してね。
・お名前
・住所
・携帯電話
・築年数
・どこを補修したいか
を教えてほしい。
多忙なため、先着３名だ。
＝追伸＝
あくまでも「壊れたところ」の補修だ。
グレードアップはダメだよ。
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「新米大家さん」のあなたへ
あなたの悩みはこうではないですか？
▼私と入居者との契約書、ダイジョウブなのかな～？
▼敷金返金で争うケースがあるようだけど
ウチはダイジョウブかな～？
こんな悩みを持つあなたに朗報です！
こちらで、悩みを一緒に考えましょう！
↓ ↓ ↓
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『増山塾公認 新米大家ワークショップ（第２回）』
（旧称 オフ会）
ワークショップ（ＷＳ）とは・・・・・
×「お悩み」のぼやきあい
○「知恵」と「勇気」と「アイディア」を共有する「相互扶助」
▼日時 ： 平成１９年７月１４日（土）
午後１時３０分～午後４時３０分位
▼場所 ： 東武東上線大山駅近く
▼参加費 ； ５００円程度（当日お願いします）
▼内容 １ 賃貸借契約書を見てみよう！
２ 敷金について考えてみよう！
３ 参加者の賃貸経営の実例を聞いてみよう！
☆番外編・・・登記簿の見所、見方
※ 御自分の物件の賃貸借契約書のコピーをお持ちください。
（任意です。）
※ 販売・勧誘を目的とする参加はご遠慮ください。
▼やる気のある熱心な大家さんの集まりです！！！
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（お申し込みいただき次第、さらに詳細をお知らせします。）
▼今回のワークショップに参加すメリットは・・・
・あなたの賃貸借契約書に不備がないか？がわかるようになります。
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・「定期借家契約」のもっとも重要なポイントがわかるようになります。
・「敷金返金請求」について世の中の常識がわかるようになります。
※ アパマン経営をして体験している実例（成功事例、失敗事例）を
参加される人同士で、シェアしましょう！
※ 相互扶助をすることで何倍も成果が得られます。
※ 「教えて教えて」ばかりの方は、お断りいたします。
※ あなたの体験を他の参加者に教えてあげましょう。
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