不動産投資本の紹介。
＃地方
＃フルローン
＃高利回り
を追求した投資手法で４０か月に資産総額３億、
家賃年収４７００万を
達成したノウハウが克明に描かれている。
成功秘話だけでなく、失敗も織り込まれている。
そして、最も特筆すべきノウハウは、
そんな「何年でいくら儲けました」的な部分よりも
「地方」でいかにしてホッタラカシにせづ、
アパートを運営していくかが、
言葉を選ばなければ「自動操縦」していくかが、
一番、特筆すべきこの本からの学びだ。
個人的には、もっと大きな気づきがあったのだけど。
それは、私に個人的に聞いてほしい。
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４９年経過したら建物はどうなるか？
▼室内全体
近づいてみる。この壁のへこみは 配管 あと だ。
当時はガス管や水道管を 何と 壁内 に埋め込んでいた。
▼
外壁の切断面。モルタルが壁全面に厚さ１ｃｍほど塗られている。
厚いな～ よく、落ちなかったな～
▼
▼床のコンクリート厚さは 何と９．５ｃｍ
今は２０ｃｍもあるのに！
▲鉄筋も凸凹がない丸鋼といわれるものです。
（結論）
＃床コンクリートが薄い
＃壁に厚いモルタルを塗っている（が、はがれてはいない）
＃壁に配管を埋め込んでいる
この時代の工事の精度はこんなもの。
文句をつけたら言えばきりがない。
今日の一番大きな発見
こういった文句つけたい建物でも４９年間、何もなく建っていた
これは動かしがたい事実、それをこの目で見たこと。
これはデカイ。
最近、築１０年程度のマンション構造の苦情をよく受ける。
多くの人は、神経質になりすぎているよね。
我々はマスコミの影響を受けやすい。
僕も含めてだけど、もっと、人生の大切な時間を
楽しいことに使った方がいいと思います。
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業界人の忘年会、といってもいわゆる「●●宅建協会」とか、
そういうたぐいの集まりではない。
こんな集まりだ 。
起業塾は１１期で３００名ほどの卒業生がいる。
不定期だが月１程度、卒業生による情報交換会＝飲み会 が行われる。
昨日は２００８最後の飲み会＝忘年会だった。
いつもと違うのは、飲み会に突入する前に、
２人の起業家による、２００９新事業のプレゼン大会が行われたことだ。
１ 都心のセレブ地区の１、２階の外装に特化した店舗の改装＆サブリース事業
２ ラクテンポ＝楽店舗事業＝再開発地区内等で超高層ビル建設を待つ間の虫食い土地の暫定借地利用事業
いずれも、２００９にスタートする。
僕は「２」に微力ながら、出資したいと思う。
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その壁を超える工法の現場見学を先週末に行ってきた。
周囲は３階だて
。同じ高さで４階建て。
多くの用途地域（商業系除く）では、高さ１０ｍ超のアパートが建ちにくい。
「日影規制（にちえいきせい）」という制限があるからだ。
容積率が３００％とかあっても、まず使いきれないのが普通。
なぜならば、『１０ｍの壁』は多くの場合、３階建てまでになるからだ。
ハウスメーカーが３階建てを超えると、
とたんにプランニング力が低下するのはこのせいだ。
▼ 『１０ｍの壁』を超える工法がある！？
この工法について大臣認定をとっているので建築確認が短くて済む。
ちなみに●ーベルメゾンなどの有名ハウスメーカーでも
同様な認定をとってます。
この建築会社のような新興会社にはめずらしいですね。
びっくりしました。
参考までにそのメーカーはこちら↓
内装もグレードが高かったデス。このレバーハンドルも標準らしい。
来週１２月７日（日）に見学会があるようです。
くわしくはこちら 。
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秋の長雨は 
雨漏りの季節。
今日の夕方、「天井から雨が漏る」とクレームを受けた。
最上階の直下階の天井から水が漏ってくるという。
雨漏れ対応で大事なこと２つ。
１ 家具などの動産の被害を最小限にとどめる為、移動や養生をする。
２ 屋上の樋（トヨ）がつまっていたらそれを即解消させる。
１，２をするため、スタッフを現地に派遣。
１を実行した後、屋上を見るとプール状に。
プールになる理由は多くの場合、こんなふうに草が生えているか
こんなフウに
ドレイン（雨どいにつながる穴）が泥が詰まっている。
そして、屋上はプールになる。
そして屋上の立ち上がり（パラペット）の防水が弱いところから
水が屋内に入る。
スタッフにドレインを金具（家庭用ドライバーでいい）でほじくることを指示。
つまりはみごと解消
雨漏りはとまった（ようだ）。
明日以降、雨がやんでから、水が漏れる場所（原因）を特定する。
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ＲＣ造
コンクリート打ち放し カッコイイデス
そして、構造体＝骨組み がムキ出し でもあります。
柱を拡大すると・・・
横に走っている溝は・・・
そう！
「誘発目地＝ゆうはつめじ」
クラック＝ひびわれ を 誘発＝わざと入れ させます、ここに。
なぜか？
＞＞理由はこちら
つづく・・・
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そんなあなたへ
この週末、娘の学校は運動会。
病み上がりの娘を連れて見学に。
高学年の組体操を見ていたら、何故か感動～
涙ぐんでしまった
年を取ったせいか、涙もろくなった。
事情により今年は見学、来年は参加させるぞ！
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ベランダの入隅 ↑
ここは建物が挙動しやすい。
だから挙動してもよいような納まりにするものだ。
写真の納まりはタイル部分のメジにモルタルを詰めている。
せっかくタイル以外部分はメジを切ってシーリング処理しているのに。
残念な納まり、だ。
建物の構造躯体はこのような小さな気遣いをしておけば、長持ちする。
こういった工事監理の大切さ、がお分かりいただけるのは、
このような小さな気遣いだ。
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