容積率って何？ オーバーしてると融資が受けられません！

不動産屋として

投資物件を選ぶ時の

ノウハウを公開している

不動産コンサルティングマスターの

土屋多江子です！

今日は

クライアントの物件の

境界立会いでした～

お隣さんは法人ですが

昭和40年代に

その土地を取得して依頼

ずっと野放しの状態

だそうです。>_<

購入時の担当も

現在は居ないらしく

今日来た担当者も

立会いの事より

その相談話に

話題が集中してしまいました（≧∇≦）

「この土地どうすんだろ」

を連発してました

是非是非

ご相談くださいね～！

さてさて

本日は

前回の「建ぺい率」

に引き続き

「容積率」のお話です！

「容積率」とは？

容積率とは、

建築物の

延床面積の

敷地面積に

対する割合の事です。

ちなみに

延床面積とは

全ての階の面積の

合計です。

こちらは

前回の「建ぺい率」とは違って

分かりやすいです！

土地の面積×容積率＝最大　延床面積

となります。

そして

この延床面積ですが

容積率をオーバーしてしまっている

物件が意外とあります！

これが実際の販売図面です！

↓↓↓↓↓

要チェックの所を

水色のマーカーで

引いてあります！

この物件の場合

土地の面積×容積率＝最大延床面積

189.88㎡×200％＝379.76㎡

最大に建てても

延床面積は379.76㎡です。

しかし

建物の合計面積は

405.55㎡なので

完全にオーバーしています！

そして

備考欄にも

オーバーしている事が

記載されていますね！

既存の建物で

容積率がオーバーしている

主な理由は

相続などで

途中で敷地を分割して

売却した為に

残った建物の

建ぺい率、容積率に対して

土地の面積が

足りなくなってしまっている

パターンと

もう一つは

完全に

違法建築です（笑）

バブルの頃に

建てられた物件は

結構いい加減な物が

あったりします！

ただ、問題なく使えれば

良いという話では無く、

建ぺい率、容積率

をオーバーしてしまっている

物件は理由を問わず

違法建築とみなされてしまいます！

それから

売ってはいけない

と言う事でもなく

投資家が良い！

と思ったら

買ってもいいんです！

但し、現金で！！！

結局は

不動産投資において

避けることができない

銀行の融資審査の段階で

「担保評価に値しない」

と言うことで

話にも乗ってくれません！

なので

どんなに良い物件でも

どんなに利回りの良い物件でも

銀行が乗らない物件は

考えるだけで

時間の無駄なんです！

販売図面をもらったら

まずは

土地の面積から

建ぺい率を掛けて

建築面積が

超えていないか？

次に容積率を掛けて

延床面積が

超えていないか？

確認しましょう！

万が一

超えてしまっていたら

その場で

その物件は

諦めましょう！！

さあ！

あなたは徐々に

自己判断で物件選びが出来るようになります！

不動産コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

建ぺい率って何？ 地域によって違うので、建ぺい率で建物の規模が決ります！

不動産屋として

投資物件を選ぶ時の

ノウハウを公開している

不動産コンサルティングマスターの

土屋多江子です！

今日は

あるセミナーの申し込みをしました！

インプットも大事ですからねー♪

３日間、朝から夕方まで

ビッチリの内容です（笑）

そこで吸収した内容は

少しずつアウトプットしていきますね！

さてさて、

本日のテーマは

「建ぺい率」のお話です！

「建ぺい率」とは？

★★★★★★★★

建築面積の

敷地面積に対する割合

★★★★★★★★

のことで

「建蔽率」と書きます。

「蔽」には

「おおう、かくす、さえぎる」

などの意味がありますので

「敷地面積のうち

建物がおおっている

面積の割合」と

イメージして下さい！

イメージと言っても

分かりにくいので

またまた

絵に描いてみましたー！

↓↓↓↓↓↓

そして

よく勘違いされているのが

建ぺい率は

１階部分の面積だと

思っている方が

とても多いです（笑）

建ぺい率の対象となる

建築面積は

「建坪（たてつぼ）」

ともいわれますが

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

建物を真上からみたときの

水平投影面積

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

なんです。

それから

この「建坪」は

延床面積（1階と2階の合計面積など）

ではありませんから

注意してくださいねー。

これも

イメージしにくいので

絵に描いてみましたー（笑）

↓↓↓↓↓↓↓

地域によって

この建ぺい率は

違っていて、幅は

30％～80％まであります！

例えば

土地が100㎡の場合

30％の地域では

30㎡。

80％の地域では

80㎡です。

同じ面積の土地でも

地域によって

建てられる建物の

規模がまったく

違うものになってしまうのです！

どう言うことかというと

アパートが

4戸なのか

8戸なのか

の違いが出てきて

収入に影響してしまいます！

単純計算で

倍の違いですからねー！

～～～～～～～～

本日のポイントは

次の２点です！！

～～～～～～～～

①建ぺい率が低い地域では

　土地の広さが充分あるか？

又は

②土地が狭くても

　建ぺい率が高くて

　希望している大きさの

　建物が建築できるか？

この２点に注意して

検討しましょう！

さあ！

あなたは徐々に

自己判断で物件選びが出来るようになります！

不動産コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

借地権とは？

不動産屋として

投資物件を選ぶ時の

ノウハウを公開している

不動産コンサルティングマスターの

土屋多江子です！

最近は

新築のアパート用地を

毎日探しています（笑）

良さそうな土地があったので

見に行って来ました！

日当りも良くて

のどかな所でしたが

どうしても

社長の

こだわりプランが

入らず、

却下されました（笑）

えー

本日は

あなたに質問から！

・借地権（しゃくちけん）

・底地権（そこちけん）

という言葉を聞いたことがありますか？

なんとなく聞いたことが

あるかもしれませんが

いったいどんな権利なのか？？

図に描いてみました（笑）

簡単に言うと

＝＝＝＝＝＝

土地と建物の

所有者が違う

＝＝＝＝＝＝

と言うことです！

そして

不動産取引において

地上の権利である

「借地権」の権利を

売りに出している場合が

意外とあります！

しかも投資用でよく見かけます！

仮に

その「借地権」を

買ったら、どうなるのか？

時価相場１０００万円の土地だとしたら

借地権の権利７０％の場合は

７００万円の代金になります

それでいて、土地の権利はありません！

しかも毎月、土地の所有者に

地代を払う事になります。

更に、２０年後には

更新料がかかります。

この更新料が結構な額なのです

土地の固定資産税の３～５倍が

年間の地代相場です。

それを１２で割ると

１ヶ月分の地代になります。

そして

地主によりますが

２０年に一度更新料がかかります

相場は地代の

１００ヶ月分から

２００ヶ月分！！！

金額にすると

地代はウン万円

更新料はウン百万円となります！

そして更に更に

建物を建て直す時も

建築確認の承諾料を

地主に払う必要があります。

こちらもウン百万円です（笑）

普通に土地を買うよりも

割引で買えるので

借地権を好んで買う

投資家さんもいますが

初心者の方は避けた方が

良いと思います

なぜかと言うと、

万が一、何かあった時に

売りにくい物件だから

と言う事で！

最初は何と言っても

「所有権」

を買いましょう！

取り寄せた販売図面の

「権利」の欄を

確認して下さい。

そこに

「借地権」

と書いてある物は

却下しましょう！

これが実際の販売図面です！

↓↓↓↓↓↓

水色のマーカーで

ラインを引いた部分を

確認して下さいね～！

借地権の物件は金額が

安いので

引っかからない様に

して下さいね！

安い物件には訳があります！

権利の欄に

「所有権」と

書いてあるものを

選びましょう！

あなたは徐々に

自己判断で物件選びが出来るようになります！

不動産コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

◯◯で、どんな物件なのか分かります！

不動産屋として

投資物件を選ぶ時の

ノウハウを公開している

不動産コンサルティングマスターの

土屋多江子です！

今日は、

インターネットなどで

物件を見つけた後、

自己判断する時に

一番最初に用意するもの

を教えます！

それは

～～～～～～～

「販売図面」という

物件の資料です！

～～～～～～～

分からない人の為に

見本を貼ります（笑）

↓↓↓↓↓↓↓↓

なんだあー！

と思われそうですが・・・

インターネットには

載っていない

必要な判断材料が

販売図面には

たくさん掲載されています！

紙のチラシも物件を

数多く掲載する為に

物件の詳細情報を

極限まで削っている為

必要な判断材料が

すべて揃っていない事が

多いんですよねー。

で、

この販売図面ですが

不動産屋に問い合わせすると

もらえます！

楽待や

不動産投資連合体

HOMES

等々

どこのサイトで探しても

必ず担当の不動産業者と

担当者が掲載されてますので

そこへ電話をして

１、まだ物件があるかどうか

　　を確認します。

まだあったら

「この物件の詳しい資料を

下さい！」

もしくは

「この物件の販売図面を下さい」

と言って

２、FAX

　　又はemailで

　　ゲットしましょう！

郵送という手段もありますが、

言うまでもなく

時間がかかりますからねー

早い者勝ちの

不動産投資の取引においては

オススメしません！！

そして、その時に

どうしても連絡先や

名前を教える事になります

しつこい営業電話が

かかってきても

「今、検討中です！」

と言って

営業トークに

乗らなくても

大丈夫です（笑）

不動産屋の営業マンは

所詮、仲介手数料しか

頭にありませんので

本当の不動産賃貸経営の事を

理解している営業マンは少ないです。

「利回りが良いですから」

多分、これしか言いません（笑）

ここで

不動産屋の縦割り制度の

問題についてお話します！

不動産屋は大概

売買の担当

賃貸の担当

というように

完全に分けています

ところが、不動産投資においては

このどちらの要素も必要なります！

しかし、買う時は

普段、売買専門の担当者が

相手となりますので

実は賃貸の事を

よく分かっていません（笑）

ここは

あなたが判断をするしか

ありません！

物件ごとに

この物件は大丈夫かどうか

その都度、コンサルタントに

相談していたら

金額も大変ですし

良い物件ほど

競争率が高いので

すばやく判断しないと

すぐに決まってしまいます！

あなたが

自己判断する為には

まずは

販売図面を取り寄せましょう！

私は

この販売図面を見て

物件の善し悪しの

７０％を判断しています！

これだけで

無駄脚が無くなります。

不動産屋の

しつこい営業マンを

恐れずに

どんどん電話して

数多くの

販売図面をゲットして下さい！

このブログは

あなたが、徐々に

自己判断で物件選びが

出来るようになります！

不動産コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

買う時に将来残るお金が決まる？！

不動産コンサルタントの

土屋多江子です！

今日は、

不動産なんでもニュースレターの

締切日でしたー！

ギリギリセーフで間に合いました（笑）

さてさて、本日は

不動産投資と切っても切れない問題

それは

「税金対策」

===============

投資物件を買ってはみたものの

せっかく残った現金は

税金を払うと無くなってしまいます

どうしたら良いでしょうか？

===============

という相談をよく受けます。

結果から言うと

この場合

どうにもなりません！

年金代わりとして

定年の頃に返済が終われば良し！

と思うしかありません（涙）

ズバリ！

不動産投資の税金対策は

購入時点で決まります！

税金対策のポイントは2点です！

★★★★★★★★★★★★

1、「法人を利用する」

★★★★★★★★★★★★

法人を利用する理由は

なんと言っても税率です。

個人の所得税の最高税率が

今年値上がりしました！

4000万円以上は収年

45％です。（約半分？！）

一方、安倍政権は

グローバル化を掲げて

法人税の税率を引き下げる

動きがあります。

法人にも色々種類がありますから

別の機会に触れていきます♪

★★★★★★★★★★★★

2、「購入時に売買契約の

　　土地建物代金の内訳で

　　建物価格を

　　最大限大きくする」

★★★★★★★★★★★★

これは減価償却費を最大限利用する為です

新築の場合は、建築費用が

毎年定額法で減価償却費として

使えます。

減価償却費とは

現金が動かない経費なので

中古物件の場合は

全額、経費として使えない場合もありますが

契約時に売主さんに内訳表示の

交渉をしてみましょう！

以上2点のポイントは

お分かりいただけましたでしょうか？

更に気づいた方は流石です（笑）

実はこの2点のポイント

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

購入時に実行しないと

後から変更できないんです！

私も不動産投資初心者の頃

この罠に陥りました（笑）

大きな更地を建設会社に貸してたんです。

毎月の賃料は50万円でした。

そのうち、返済額は半分くらい。

資材置き場でしたので

建物は不要でした

建設費がかからない

建物メンテナンス費用もかからない

まあまあ良い値段で貸せるじゃない♪

ラッキー♪

なんて思ってたんです（笑）

ところが減価償却で使える

建物がありません

返済したお金のうち

利息と固定資産税しか

経費として認められず

元金も利益とみなされます

収入の約半分が税金となって

手元には何も残らず···

これでは

「リスクを背負ってる意味無いじゃーん」

という事で、会計の勉強をしました。

そのうち

先ほどの2点のポイントに辿り着きまして

結果「手の施しようが無い」

という事で

その土地は売却しました（笑）

本日のまとめです！

不動産投資の税金対策は

·法人名義で

·建物価格を最大限大きくして

購入する事です！

さあ！

どうやったら1件目の物件が購入できるか？

私と一緒に考えましょう！

不動産コンサルタント

土屋多江子でした～♪