不動産屋として
投資物件を選ぶ時の
ノウハウを公開している
不動産コンサルティングマスターの
土屋多江子です！
今日は
横須賀のアメリカ海軍の
ベース専用賃貸物件の
契約＆引渡しでしたー！
最終チェックで
消火器の英語表記チェックと
資源回収ゴミの情報を
掲示板に貼ってきました！
基本的に横須賀市は
ゴミの分別方法の説明書など
市民向けの情報は
全て英語表記版があるので
助かります♪
さて、本日のお題は
ズバリ！
「レントロール」です！
不動産投資を勉強し始めた方は
知ってる言葉だと思います！
しかし
意外と不動産屋の営業マンが
知らない場合があります（笑）
不動産売買物件をいくつも担当しているのに
不動産投資の事は良く知らず
一般の売買物件と同じ扱いで
引き受けているケースもあります！
そのような場合の担当営業マンに
「レントロールを下さい」と伝えても
「は？」という答えが返ってくることもあります。（笑）
そんな時は
「毎月の収入の明細と入居者の属性を一覧で下さい」
と伝えましょう！
個人情報なので
実際に購入契約をするまでは
入居者一覧は出してくれません。
なので、年齢や性別、家族構成
どんな仕事をしているかなど聞いてみましょう！
マンションやアパートを１棟買いする時は
現在どんな状況なのか把握することが重要です！
そもそも「レントロール」で
何が分かるのでしょうか？
★賃料
中古の１棟買いの場合
賃料にバラつきが無いかどうか
確認する必要があります。
古くから入居している人に比べて
新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合
次に入れ替わる時は賃料が下がると予想できます。
利回り計算も直近の入居者の賃料を元に計算しましょう！
そうする事で、将来の利回りを予想できます。
★敷金
賃料と同じく
新しい入居者の敷金の月数が
減っている場合は入居者募集に
苦戦していることが考えられます。
逆に敷金が２～３ヶ月と高いままの場合は
今後、敷金の月数を少なくすることにより
新たな入居者を獲得できる余地があります。
しかし
最近では敷金礼金ゼロの物件が
当たり前となっていますので
敷金の額は参考にならないと思っています（笑）
★入居者の属性
法人や女性の入居率が高い方が
安定した賃貸付けを期待できます。
又、近隣の大学などの学生が多いと
需要はあっても
４年毎に入れ替わりがあったり
年寄りの一人暮らしが多い場合は
孤独死対策が必要だったりします。
とにかく
購入後にどんな問題に悩まされるのかが
ある程度見えてきます。
★入居年月
入居年月がある程度ばらけていた方が
安定性があります。
契約終了で一気に退去してしまう可能性も
少ないと考えられます。
直前数ヶ月の新規入居者が多い場合
または直前数ヶ月の賃料が高い場合は
物件を高く売るために
無理矢理入居させている可能性もあります！
中には、フリーレント（最初の１ヶ月分の賃料をサービスする事）で
無理矢理入居させていたりする場合があって
物件購入後に一斉に退去したり
または退去後の賃貸付けに
苦戦する可能性もあります！
