不動産屋として
投資物件を選ぶ時の
ノウハウを公開している
不動産コンサルティングマスターの
土屋多江子です！
↑
こちらの写真は
いつも物件のお祓いなどで
お世話になっている
お寺の裏側の海岸です。
場所は三浦市の初声町で、
三浦半島の相模湾側は
夕日の絶景ポイントになります！
この日は富士山もくっきりでした～♪
なので、別荘も多いですね！
さて、
本日のお題は
「42条2項道路」
「セットバック」
です！
皆さんは
「2項道路」と
「セットバック」
聞いたことがありますか？
建築確認取得の条件に
前面道路の幅員が
4ｍ以上必要とあります。
しかし、
昔からある街や路地は
幅員が4ｍに満たない道路が
意外とあります。
昔から道路として
認知されているのに
現状では幅員が
4ｍに満たない道路を
「42条2項道路」
と言います。
分かりにくいので
2項道路と
セットバックの関係を
今日は
動画で説明します！
↓↓↓↓↓
「2項道路」と
「セットバック」
の関係が分かりましたか？
動画にもありましたが
細い道路でも
皆がセットバックして
道路幅として4ｍになると
車の進入もできるようになります！
が、しかし
セットバックは
新築にする時に
適用されますので、
古～い家をリフォームしながら
住んでいる方の所は
なかなかセットバックしません。
それから、
自分の敷地という
概念が強い方は
そこに花壇を作ったりして
通行の妨げになっていたります。
なので、
大概、敷地までの車の進入が
出来ない場合があります。
いくら再建築ができても
メイン道路から敷地までの
アプローチが悪いと
不動産としての
価値が下がります (T ^ T)
不動産投資物件で
よくあるのが
2項道路に接していて
駅から徒歩圏の物件です。
車の進入が出来なくても
駅までが近いので
駐車場の必要が無く、
単身者向けの
ワンルームが多いです！
これが実際の販売図面です！
↓↓↓↓↓
ピンク色のマーカーで
チェックした所を見て下さい！
このような物件は
駅まで近いので
案外、空室率は
低いのです！
しかし！
残念ですが
車の進入が出来ない物件は
銀行の査定評価が下がります。
かなりまとまった額の
自己資金を入れないと
銀行が
担保評価をみてくれません。
自己資金を少なく
始めたい人には
逆にハードルが高い
物件になってしまいます！
本日のまとめです！
↓↓↓↓↓
2項道路に接している場合は
・セットバック部分を確認する！
・その上で、建ぺい率・容積率は
オーバーしていないか確認する！
・メイン道路から敷地までの
アプローチを確認する！
【多江子の裏技！】
2項道路の確認事項に
メイン道路から敷地まで
現地で確認する必要がありますが
私の裏技は
グーグルのストリートビューを使います！
あれって
グーグルさんが車で走りながら
撮影してますからね～ ♪(´ε｀ )
ストリートビューが見れない＝車の進入不可
そうは思っても
最初のうちは
実際に現地を見てました。
でもやっぱり
100％却下物件となりました！
その結果、今では
ストリートビューで
見れない場所は
最初から却下してます（笑）
さあ！
あなたは徐々に
自己判断で物件選びが出来るようになります！
不動産コンサルティングマスター
土屋多江子でした～！