不動産屋として
投資物件を選ぶ時の
ノウハウを公開している
不動産コンサルティングマスターの
土屋多江子です！
今日は
クライアントの物件の
境界立会いでした～
お隣さんは法人ですが
昭和40年代に
その土地を取得して依頼
ずっと野放しの状態
だそうです。>_<
購入時の担当も
現在は居ないらしく
今日来た担当者も
立会いの事より
その相談話に
話題が集中してしまいました（≧∇≦）
「この土地どうすんだろ」
を連発してました
是非是非
ご相談くださいね～！
さてさて
本日は
前回の「建ぺい率」
に引き続き
「容積率」のお話です！
「容積率」とは？
容積率とは、
建築物の
延床面積の
敷地面積に
対する割合の事です。
ちなみに
延床面積とは
全ての階の面積の
合計です。
こちらは
前回の「建ぺい率」とは違って
分かりやすいです！
土地の面積×容積率＝最大 延床面積
となります。
そして
この延床面積ですが
容積率をオーバーしてしまっている
物件が意外とあります！
これが実際の販売図面です！
↓↓↓↓↓
要チェックの所を
水色のマーカーで
引いてあります！
この物件の場合
土地の面積×容積率＝最大延床面積
189.88㎡×200％＝379.76㎡
最大に建てても
延床面積は379.76㎡です。
しかし
建物の合計面積は
405.55㎡なので
完全にオーバーしています！
そして
備考欄にも
オーバーしている事が
記載されていますね！
既存の建物で
容積率がオーバーしている
主な理由は
相続などで
途中で敷地を分割して
売却した為に
残った建物の
建ぺい率、容積率に対して
土地の面積が
足りなくなってしまっている
パターンと
もう一つは
完全に
違法建築です（笑）
バブルの頃に
建てられた物件は
結構いい加減な物が
あったりします！
ただ、問題なく使えれば
良いという話では無く、
建ぺい率、容積率
をオーバーしてしまっている
物件は理由を問わず
違法建築とみなされてしまいます！
それから
売ってはいけない
と言う事でもなく
投資家が良い！
と思ったら
買ってもいいんです！
但し、現金で！！！
結局は
不動産投資において
避けることができない
銀行の融資審査の段階で
「担保評価に値しない」
と言うことで
話にも乗ってくれません！
なので
どんなに良い物件でも
どんなに利回りの良い物件でも
銀行が乗らない物件は
考えるだけで
時間の無駄なんです！
販売図面をもらったら
まずは
土地の面積から
建ぺい率を掛けて
建築面積が
超えていないか？
次に容積率を掛けて
延床面積が
超えていないか？
確認しましょう！
万が一
超えてしまっていたら
その場で
その物件は
諦めましょう！！
さあ！
あなたは徐々に
自己判断で物件選びが出来るようになります！
不動産コンサルティングマスター
土屋多江子でした～！