物件を差別化すると選ばれます！

こんにちは！

不動産コンサルタントの

土屋多江子です！

さてさて

本日は

どんなコンセプトの

投資物件にするのか？

です！

何と言っても

出来合いの物を買うのでは無く

１から自分で

プランニングするんですから

せっかくなら、満室率の高い物件を

作りましょう！

選んだ土地の周辺では

どんな需要があるのか

と言う事です！

ここで

頭を柔軟にしてほしいのは

全戸室、居住用にしなければならない

と思わないで下さい。

場所によっては

１階部分は店舗の方が

需要があったりします！

で、

店舗が出来るか出来ないか

これまた「用途地域」によります（笑）

まあ基本的には

一部の住居系を除いて

たいてい店舗の制限はありません

ただ、業種の制限はあります

前回のページに添付した

用途地域表を参考にして下さい！

コンセプトを考える時の

ポイントは４つです！

ターゲットは

・学生

・社会人

・新婚

・ファミリー

さらに細かく分けます！

・学生（コンビニが近いか・バイト先が豊富か）

　　・音大生には防音室

　　・女子学生専用にしてオートロック付き
　　　
　　　近隣の治安

・社会人（コンビニが近いか・交通の利便性）

　　・独身男性向けに趣味の物を置ける程度の

　　　広さがある間取り

　　・独身女性向けに女性専用・防犯対策

　　　水回りの充実・収納多め・近隣の治安

・新婚

　　・広めのLDK・駅までの利便性

　　　水回りの充実・収納多め

・ファミリー

　　・子育て世代：子供の足音対策

　　　ベビーカーや三輪車置き場

　　　目が行き届く間取り・小学校までの距離

　　・ペット共生型：

　　　滑り止め防止のフローリング

　　　脚の洗い場・トイレ置き場・猫の爪研ぎ場

などなど

こんなに特化して大丈夫？

と思われますが

万人受けする物件の方が

実は競争率が高くて

満室にするのが大変です！

１組のお客様は

たいてい

何件か物件を見ます。

どれもこれも決め難いなー

と言うより

その中で際立った方が

お客様の目にも付きやすいのです！

他には無い物件

↓

今決めないと次は無いかも？

と言う思考になります！

本日のまとめです！

ある程度

土地を決めたら

次のポイントでコンセプトを決めましょう！

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

・どんなニーズがあるか

・そのニーズの中で

　どんな差別化をするか

いかに際立った物件を作るかで

空室への不安は無くなります！

さあ！

どうやって１件目の物件を手に入れるか？

私と一緒に考えましょう！

不動産コンサルタント

土屋多江子でした～！

どんな土地を探す？ 土地探しで一番最初に確認する所とは？

こんにちは！

不動産コンサルタントの

土屋多江子です！

えーと

本日は共同住宅を建てるにあたって

論外の土地の説明をします！

アパートとしての

立地や需給状況を検討する前に

粗網にかける必要があります。

なぜならば！

建築基準法上

建築できるか？

出来ないか？

このポイントが 重要だからです！

駅から徒歩平坦で５分以内

こんな立地は最高ですが

そもそも住宅や共同住宅を

建築してはいけない地域だった場合

立派なプランニングをした所で

建築確認が下りません！

これは

あなたがインターネットや

不動産屋のチラシを見て

一番最初に確認する所です！

それは？

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

・用途地域です！

売り出し中の物件は

必ず用途地域の表示があります

添付した図の赤枠を見て下さい

一番上が住居・共同住宅の欄ですが

一番右の「工業専用地域」だけが×になっています！

どんなに立地の良い場所でも

「工業専用地域」には建築できません。 （こうぎょうせんようちいき）

それから

用途地域の他に

「市街化調整区域」 （しがいかちょうせいくいき）

も避けましょう！

こちらも原則として建築できません！

これが実際の販売図面です！
↓↓↓↓↓

水色のマーカーで

印をした所をチェックして下さい！

意外とこういう物件は

利回りが良いので

ついつい引っかかりますが

備考欄を見ると

「再建築不可」となってます。

これは、銀行が

乗ってくれません！

それでも

稀に建築できる場合がありますが 共同住宅にはオススメしません。

とにかく

工業専用地域とは

その名の通り

工場地帯が多いので

「居住の環境には適さない」

と言う事です！

添付した図で

用途地域の種類を見て

いただくと

分かりますが

主に

・住居系

・商業系

・工業系

この３種類に分けられます

選ぶ物件は

これらの内

どこでも良いのですが

駅に近い物件は

商業系や工業系が多いです

逆に駅から離れて行くと

住居系が多くなっていきます

本日のまとめです！

物件概要の中で一番最初に

確認するところ！

それは？

↓↓↓↓↓↓↓↓↓

・「工業専用地域」

・「市街化調整区域」

この２つの地域は

物件リストから

外しましょう！

さあ！

どうやって１件目の物件を手に入れるか？

私と一緒に考えましょう！

不動産コンサルタント

土屋多江子でした～！

毎週、交通費倒れしてませんか？ 見るべきエリアを教えます！

こんにちは！

不動産コンサルタントの

土屋多江子です！

今日は、会計事務所と打ち合わせでしたー！

我が社の決算は８月なので

今回は月次を頼んだだけですが

巷は確定申告の時期ですからねー。

お忙しい様子でした。

お疲れ様です♪

さてさて、

本日は探すエリアについてお話します！

不動産は全国津々浦々

どこでも良いのですが

★★★★★★★

最初の１件目は

地元をオススメします！

★★★★★★★

なぜならば！

言うまでもなく土地勘があるからです！

まあ、隣の市くらいまではOKでしょう

よく陥るのが

「人気のエリア」

「入居率が高いエリア」

「人口が多いエリア」

このような言葉に惑わせれて

知りもしない街へ行っては

・一日歩いてみる

・リサーチする

・人の流れを確かめる

・不動産屋の話を聞く

これはホントに時間の無駄です！

ましてや、物件を買うとなると

何度も足を運ぶようになるでしょう！

その度に、交通費がかかります！

経費を使えるのは

利が回りだしてからです！

１件目を買う前は

とにかく経費を抑える事です！

一方、地元で物件を選んだ場合

交通費も費やす時間も節約出来ます！

あなたは地名を聞いただけで

物件を実際に見なくても

想像できるハズです！

足を運ばなくても

グーグルのストリートビューを

見るだけで

十分、物件の善し悪しは分かりますよね（笑）

「ああ、ここねー。」

って感じです！

ましてや新築を建てるとなると

完成までに何度も

現場確認をする必要があります

始めの一歩は

自分のテリトリーで

探しましょう！

本日のまとめです！

最初の物件は

・自分の地元

・土地勘のある街

・年中行く街

で探しましょう！

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余計なリサーチが省けます！

余計な交通費がかかりません！

余計な時間がかかりません！

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

さあ

どうやって１件目の物件を手に入れるか？！

私と一緒に考えましょう！

不動産コンサルタント

土屋多江子でした～！