4月に入り、春の賃貸シーズンも落ち着いています。
落ち着いてほしくないですが。
さて、この時期にこそ大事なことがあります。
それは、
シーズン中以上の空室対策を実施すること。
具体的には、
シーズンよりも安いキャンペーン賃料を設定をすることです。
なぜかというと、
この時期は春のシーズン期と違い、
入居時期は問わない「お値打ち物件」を探す人が動く時期だからです。
仲介会社が忙しいシーズンをあえてずらしてお部屋探しをする人
がたくさんいるので、その人達の興味を引くための賃料設定にするのです。
様々な空室対策がある中で、賃料を下げることは
最も安易な方法ではありますが、
シーズンに入居が決まらなかったお部屋は、このあと１年、空室ということも
十分ありえます。
このタイミングで決断し、損失を最小限にとどめることも、立派な空室対策です。
名古屋での賃貸経営・管理のご相談は
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以前も触れたかもしれませんが、
仲介の営業マンは大家さんに本当のことを言ってくれない時があります。
誤解しないで下さい。
決して悪口ではありません。
この意味は、例えば、
大家さんが、「うちの物件はどうして決まらないのかな？
家賃が高いのかな？もう古いから？」
と聞いたとします。
そうすると、
「そうですね。現在の近隣相場は０００円がボリュームゾーンなので
大家さんの物件は明らかに市場相場より高くなっています。」
とか、
「そうですね。ダイニング床のクッションフロアや、水回りが時代を
感じさせていますね。内見者の印象を悪くしていますよ。」
とか、
ズバッと思っていることを言ってくれるでしょうか？
残念ながら、ほとんどの営業マンは大家さんに気を使って
本当のことを話してくれません。
仲介会社としては、大家さんの機嫌を損ねて
物件紹介ができなくなることが困るので、よほど信頼関係ができて
いないと本当のことを話せないことが多いのです。
しかし、「市場の現状」を最も理解しているのは仲介会社の営業マンです。
なんとか本当の話を引き出したいものですね。
その方法、実は簡単なんです。
それは、
「営業マンの話に対し一切反論せず、素直に意見を聞く姿勢を見せること」
です。
意見の中には、納得いかないこともあるでしょが、その場で１度でも
反論すると、その営業マンは２度と本当を話してくれません。
意見をそのまま採用するかどうかはともかく、
話を真剣に素直に聞く姿勢を続けていると、真実の情報が入ってきます。
簡単で、効果絶大です。
是非お試し下さい。
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さぼってばかりなので、
大変遅い達成ですが、この満室経営365ブログのタイトルナンバー
が100となりました。
これからも、「現場での実感」を大切に、こつこつ綴っていきたいと思います。
（こつこつすぎますね、もう少し頻度上げます）
応援よろしくお願いいたします。
さて、皆さんの物件は仲介会社の営業マン達に
どのような物件であると印象づいているでしょうか？
例えば、
A.この物件は、地域で１番のお値打ち物件だ。
B.この物件は家賃は相場だが、リフォームは、細部までしっかりできている。
今度のリフォームも素晴らしいだろう。
どちらも、素晴らしいイメージですね。
このように物件のイメージが明確になっていると、営業マンは
お客様の要望を聞いた時点で、
とにかくお値打ちな物件を探している方には、Aの物件を、
リフォーム内容にこだわりの強いお客様にはBの物件を
思い浮かべ、紹介してくれます。
逆になんの印象もない物件は、紹介機会が少なくなり、
成約の確率が低くなります。
自分の物件の「印象」をどうつけるのか。
じっくり考えて方向を決め、実行しましょう。
印象づけの方向は意外とたくさんありますよ。
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できる限り家賃を下げずに空室を埋めたい。
そうですね。
賃貸経営は経営ですから、安易に値下げをして
目先の売上を上げることは正しいとは言えません。
しかし、
「安易な値下げ」
と
「今の物件（商品）力に見合った価格に設定する」
ことは大きな違いがあります。
さらに言えば、
今の時代、大家さんが「妥当」だと考えている金額では
入居者は決まらないケースが多くなっています。
そうです、
今の時代の妥当な賃料設定とは、
「物件の魅力に比して、明らかなお値打ち感がある」賃料です。
ここでのポイントは、
「明らかな」お値打ち感ということです。
直観で、この物件はお値打ち！と感じさせないといけません。
説明しないとわからない魅力は価値を感じてもらえない
ということです。
もう１度、この基準で賃料を見直してください。
本当に厳しい時代になりましたが、
早い決断と実行が成功の近道です。
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最近、ご相談で非常に多いのが、
「そうじとか、自分でできることは自分でやるので、仲介会社への入居促進や、
入居者からの緊急対応だけを管理業務として受けてもらえないか？」
というものです。
そうですよね、正しいと思います。
「管理」として、一括依頼するのではなく、必要なことを必要なだけプロに委託する。
入居状況が厳しい昨今、少しでも固定費を抑え、収支を改善する。
ご自分で対応できる時間やパワーがある方は、１度検討してみてはいかがでしょうか。
ちなみに、CLASS ONEでは対応可能です（笑）PR.
是非、ご相談下さい。
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