長期修繕計画表は、管理委託契約に含めて、
５年に１度定期的に管理会社さんから提出される仕組みにするのが
一番合理的でいいと思います。
ただ、その長期修繕計画表を鵜吞みにするのではなく、
しっかりと説明を受けて、内容を検討し、
できれば第三者に相談しながら最終版とするのが理想的です。
屋上緑化のマンションでは、大規模修繕で屋上防水工事をやる場合、
撤去復旧のコストから廃止したいと必ず議論になる。
しかし緑地面積が規定されているケースが多くあり、
その場合復旧しなければとなり、ある意味金食い虫です。
しかも枯れ果てた荒地の屋上緑化の場合でも規定は守らなければなりません。
屋上緑化をしているかどうかは、Google mapで確認できます。
管理会社→子会社工事会社→大規模修繕専業者→専門工事会社→下請け→孫請けの重層構造で、
この孫請け会社が10円だとして、
各社1割づつ利益を複利で載せていくと、
最終見積額は16円となる。
重層構造を破壊しなければコストは絶対的に下がらない。
現在重層構造破壊する方法はＣＭ方式以外以外にない。
朝食を遅めに取るのは、ダイエットにはいいやり方だと
トレーナーに教えられましたが、
加えて早朝トレーニングはもっと良いと思った。
トレーニングは食欲を 減退させる効果があり、
同時にやると相乗効果が期待できるので効果的です。
なかなか出来ないけど。
下請け、孫請け、ひ孫請の重層構造の体質は、
建設業や管理委託業以外にも多くの業界で散見され、
マンション管理組合の大規模修繕工事においても
重層構造化が進んでいます。
管理会社→管理会社子会社工事会社→大規模修繕工事専業者→専門工事会社→下請け→孫請け。
どんだけ～！って感じです。
修繕委員会発足→工事会社は一区分所有者になる→工事会社から修繕委員長が送り込まれる→ 公募で意図した設計コンサルに委託→怪しいと思った役員が謄本を確認→修繕委員長の素性がバレる→修繕委員長解任→設計コンサルを1からスタート。
こんな事例が本当にありました。
マンションでは、マンション管理士の資格を片手に
ここぞとばかりに大暴れするケースがあります。
何もマンション管理士が全て正しいわけではありません。
マンション管理士さんは難関試験を突破した名称独占資格ですが、
庶民派の感覚と一致しているとは限りません。
まずは人間力です。
First Mover Advantage（先行者利益）とは、
ある市場で他社に先んじて積極的な投資を行って
事業基盤を作ることにより、
その市場が成長・成熟した際に
他社に対して持てる優位性を持てる。
今それを狙ってある事業を起こしつつあるが、
やっぱりあぜ道を作るのは大変。
後からキャッチアップするほう楽かも
長期修繕計画表作成には
①建物調査
②数量積算
③計画表の策定
という手順で、大変手間のかかる作業です。
数量積算は足場・塗装・部位別防水・シーリング・タイルなどの
数量を図面と現地から拾い出す作業で、
大きな手間が必要で、基礎数量を把握している
管理会社などが継続的に更新していくのが合理的です