宜しくお願いします。
当管理組合は、1月~12月の決算で、役員任期は総会から総会までの2年です。
例えば翌年2月20日に総会を開き役員はその日で重任された場合。次の役員の任期は丸2年の2月9日になると思いますが、次の総会開催はいつまでに開催すれば良いのでしょうか。そのタイミングでの役員の承諾書日とかの関係も分かりません。
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小修理の見積もりを管理組合の名前で他社で取ったら管理会社の担当者から、管理会社を通して発注するから会社名を教えるように言われました。管理会社を通すと照明器具の交換すらコンサルタント料を上乗せされるのでどうしたら良いでしょう？
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7月に行われる総会において「マンションの特殊施設の閉鎖」の特別議案で賛成票が4分の3以上でしたら可決されると思いますが、ひょっとして管理組合役員や管理会社が閉鎖したいが為に賛成票を改ざんし可決させるのではと言う疑いがある為、その真偽を確認したい場合、その賛成票の調査なりチェックを組合員が出来るのでしょうか？もちろん議決人の名前は伏せての条件付きでいいんですが。
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機械式駐車場が老朽化し大きなトラブルが増えた事から、機械式駐車場の更新について臨時総会が開催されました。
機械式駐車場を３段式から２段式に変更することから、管理会社のアドバイスで「特別決議」で提案すしたとのことでした。
コロナ禍での臨時総会でありましたことからもあり出席者が９名で、その他の方々は委任状か議決権行使で参加したとの事です。
総会では機械式駐車場の更新(特別決議)の賛成票が、区分所有者の3／４に僅かに届かなかったことから、総会の出席者から、３段式から２段式への変更は特別決議の要件である「著しい変更」にはあたらないので、普通決議に変更するとの動議が提出されました。
管理会社のフロントマンからも普通決議で実施しているマンションも多いとのアドバイスがありましたことから、出席者に動議の賛否を問うたところ、全会一致(９名)で普通決議への変更を決議し、３段式から２段式への変更が普通決議で承認されました。
上記について以下の質問があります。
①そもそも総会で決議方式の変更(特別決議→普通決議)への変更は合法なのでしょうか？
（理事会は議案内容は変更していないので問題なしとの判断です。）
②もし違法な場合には是正を要求しようと考えていますが、理事会は聞く耳は持たないことから、弁護士は使わずに(弁護士費用が高いため)、是正を要求する方法はありますか？
以上宜しくお願い申し上げます。
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管理会社に月額400万超の委託費（清掃費、エレベータ管理など込）をお支払いしているのですが、それぞれの金額の妥当性が判断しかねます。
項目ごとに見積りをすることで妥当性は検証できる気はしますが、それなりに多くの管理委託をしており、個別に確認するのはかなり手間がかかるため、取組あぐねています。
管理費の妥当性を手早く判断する方法をご存知の方がいれば、ぜひ教えてください。
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知人から紹介を受けて、みんなの管理組合に登録しました。
現在以下の区分所有者への対応で、困っています。
1．管理費及び修繕積立金を3ヶ月滞納している。
2．電気・ガスを使用していない。水道は水漏れ程度の使用量で ある。
3．緊急連絡先届の緊急連絡先は無効になっている。
4．ドアポストに投函している書類は全く見ていない。
5．郵便受けも商業チラシであふれている。
6．隣と下の住人に確認しても音は全くしなくて、住んでいる気 配がない。
7．近況を知っている親しく付き合っている人はいない。
8．管理会社および管理員にも何ら情報が入っていない。
9．最近、異臭がしてくる。（ゴミ屋敷の臭気から腐ったような 匂いに変化）
など
上記のような状況を経験している、そして、どのような対策をとられたか教えてください。
また、ご自分のマンションでは経験は無いが、訊いたことがある方もご一報いただければ幸いです。
また、この様な状況の時に、管理会社はどのような対策を講じたかも教えてください
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先日マンションの専有部にあるブレーカーの戸別点検があり、業者の方から寿命は15年ぐらいなので交換を検討された方がいいですよと言われました。1992年からこのマンションに住んでいますが、今までそのような話は、管理組合からも点検業者からも言われたことはありません。
もし、ブレーカーの交換を行う場合、管理組合の修繕費から支出してもらえるのでしょうか？または、管理組合が各住戸にアンケートをとって、希望する住戸を確認して費用の交渉を業者と行った上で、費用は各戸が負担するというのが正当でしょうか？各戸バラバラに対応することは、防災の観点からも望ましくなく、マンションの価値を下げることにもつながると思いますので、管理組合負担で実施できればベターと考えています。
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お世話になります。
単なる疑問で申し訳ありませんがご教示いただると幸いです。
【疑問点１】
管理規約に"総会の議長は理事長が務める"とあります。
これは標準管理規約の丸写しですが、この趣旨は
・各議案は理事長が一番理解しているから効率的に議事進行できる
つまり理事会代表として議案可決に向けた言動や采配が許される
ということでしょうか？
一方、本来議長とは公平・中立でなければなず組合員からの質疑応答に関しても議長自ら回答することに違和感すらあります。
これを鑑みますと
・理事長としてではなく公平中立な議長(進行と秩序維持)に専念する
つまり総会開始前に議長は誰がするのか毎回決めるのは非効率なので単に議長＝理事長としているだけ
ということでしょうか？
極端に切り分けなくとも、このような相反する２面性を適宜切り替えて遂行できる議長(理事長)が前提…というのはちょっと無理だと思います。
【疑問点２】
管理規約に普通決議において
・出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は議長が決する
とあります。"可否同数の場合"とありますので
(1)議決に議長は参加できない
(2)可否同数の場合、議長自らの可否１票を投じて決議できる
と解釈してます。ネットでザックリ調べると、この文言が議長の議決権有無の解釈に曖昧さを残す(揉める)ことから標準管理規約からは削除された経緯があるようです。
古い標準管理規約のままでこの文言が残っている皆さんのマンションでは議長の議決権有無は如何なのでしょうか？
もし議長に議決権がないとすると"議長宛て委任状"というものも本来無効票なのでしょうか？
以上
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昨年、どうしても理事長をやりたいからと後１年人気が残っている前期理事役員を全員引き摺り下ろし 今期の理事長になった住人がいます。
理事長就任と同時に管理会社との契約の際に使用する理事長印とは別に「管理組合 理事長」という訳の分からない大きな印鑑と「理事長の名刺」を管理費から１万円超も使い（この印鑑・名刺作成については相談なく勝手に作った）作っていました。
週末に総会があり、その総会議案書内に管理費の使用が記載されていて
管理費を１万円強も使って必要性の全くない印鑑と名刺を作っていた事を
初めてマンション住人は知りました。
総会で厳しく追及する方針ですが、皆さんのマンションで同様の事があった方はいますか？
また、こうした理事長の行為に対して ご意見をお聞かせ頂きたく思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
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お世話になります。
６月末の総会にて以下の２議案があります。
(1)管理規約から"管理費及び修繕積立金の額"の一覧を削除(特別決議)
(2)(1)が可決したら"管理費及び修繕積立金の値上げ"の議決(普通決議)
前年６月にまず
・"管理費及び修繕積立金の値上げ"の議決(特別決議)
が否決され、同年１１月に臨時総会にて
・管理規約から"管理費及び修繕積立金の額"の一覧を削除(特別決議)
と姑息に名称を変えて再決議がありました否決された経緯があります。
つまり値上げ議案は特別決議になるので、管理規約からまず外して
しまい普通決議に格下げ…という良くあるパターンです。
１年も経過せず、加えて議案内容も何も改善されていない状況にて
否決議案の短期蒸返し自体が"共同の利益違反"だと思いますがそれ
は置いておいて…
皆さんにお伺いしたいのは
(1)の議案が可決された時点(総会開催中)で、管理規約から"管理費及
び修繕積立金の額"の一覧を削除した効果が発生するのでしょうか？
それとも管理規約を実際に改定して理事長が承認印を押さない限り有効
にはならないのでしょうか？
規約には、規約原本と称す条項(標準管理規約の丸写し)があるだけで
規約改定があったら改定版作成してちゃんと承認＆保管とありますが…
前者であれば(2)の議案を(1)に続けて総会議決ＯＫだと思いますが
後者であれば日を改める必要があるのではないでしょうか？
厳密には後者だが、総会運営の効率化のため前者のやり方がまかり
通っている(管理会社先導？裁判になったとしてもまず負けない？)と
いうことでしょうか？
以上
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