【みんなの管理組合質問投稿】機械式駐車場利用細則改ざんと現駐車両扱い

理事をしています。理事会で監事から機械式駐車場利用細則、入庫できる車両サイズがいつの間にか改ざん（サイズUP)が行われていると報告が上がりました。管理組合が警察署に提出する車庫証明証や当マンション駐車場利用許可証を発行していることが分かりました。理事会で管理会社は総会で利用細則が変更され、また問題なく駐車できていると説明。監事は安全基準など（サイズ含む）管轄である国土交通省や駐車場製造会社等が認可し販売メンテナンスをしている機械でありたとえ総会承認でサイズ含む変更等が承認されたとしてもそもそも変更などできる訳が無いと意見しています。後日マンション竣工図書の許容車両サイズと利用細則サイズが異なっていることが分かったようです。また管理会社説明総会承認ですが議案にもなっていないようです。
そこで皆さんにアドバイスいただきたいのですが
①管理会社説明　問題なく駐車できているから車庫証明や駐車場利用許可証は有効？
②サイズ変更は総会承認で可能？
③利用細則改ざん判明後の理事会対応
④車庫証明証、駐車場利用許可証発行済車への対応

理事としてどのように考えるべきか非常に困っています。宜しくお願いします。

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機械式駐車場利用細則改ざんと現駐車両扱い

【みんなの管理組合質問投稿】何者かが、勝手に示談書に署名【その2】

【続き】

2021年3月に、マンション管理組合の総会が開催されました。その総会に、保険代理店が出席したのですが『ドレイン詰りによる漏水』という報告書を見ているにも関わらず、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

保険代理店の担当者は、『一級建築士の調査費用28万円（税別）に対して、保険会社の鑑定人が、約7万円の査定した』ということを、伝えに来ただけでした。

『9階の内装復旧費が、約48万円掛かった』と言うことを総会で報告し、保険代理店の担当者も聞いていましたが、保険金の支払いについては黙っていました。

この時点では当方も、マンション総合保険から保険金が支払われると、思っていませんでした。保険について素人なので、無理もないでしょう。

今になって『ドレイン詰りによる漏水』が原因なら、管理組合が加入するマンション総合保険で、保険金が支払われることを知りました。

2021年3月の総会で、私たち区分所有者は保険の知識がないなりに『ドレイン詰りによる漏水なので、10階区分所有者が契約している火災保険で、9階の内装復旧費 約48万円を負担してもらえないのか？』などと、真剣に話し合っていました。

その総会に保険代理店が出席し、そばで聞いていながら、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

10階区分所有者が契約している火災保険は、10階専有部に対する保険です。バルコニーは共用部のため、10階の区分所有者が契約している火災保険では、保険金は支払われません。

2021年8月は記録的な大雨でした。報道によると例年の5倍の降水量があったようですが、9階には今のところ漏水被害はありません。

そんぽADRセンターに相談したところ、保険会社に直接、問い合わせるよう言われました。

保険会社に問い合わせたところ、『くい違いがあるようです。すでに保険金は支払われています。その際、示談書に被害者様のご署名と捺印をいただいております』と言われ、示談書の偽造が発覚しました。

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何者かが、勝手に示談書に署名【その2】

【みんなの管理組合質問投稿】何者かが、勝手に示談書に署名

何者かが、勝手に示談書に署名、捺印していました。当方は全く身に覚えがありません。筆跡や印鑑を調べるため、保険会社に示談書のコピーを郵送するよう連絡済みです。

これは犯罪ではありませんか？
築36年になる分譲マンションの区分所有者です。10階バルコニーのドレインが詰り、9階専有部分に水濡れ損害がありました。当方が所有する部屋が被害を受けました。

示談書の偽造をしたことは、何の罪として、どこに、どんなふうに訴えたらいいですか？

【詳しい経緯を追記】
マンション管理組合の副理事長をしております。

管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年契約なのですが、この12月に満期を迎えます。この保険には『建物管理賠償責任』の特約と『個人賠償責任補償』の特約があります。

ちなみに、5年前に保険会社と契約した管理組合の理事長は、所有した物件を売却して区分所有者でなくなっており、現在は、当マンションと無関係です。


2020年7月に、9階専有部分に漏水損害が発生しました。当方が被害者です。

2020年9月に、一級建築士による調査を行い、その後、報告書を保険会社に提出しました。

漏水の原因は、10階の区分所有者が清掃を怠ったことによる、10階バルコニーのドレイン詰りでした。外壁などの経年劣化ではありません。

バルコニーは共用部ですが、10階の区分所有者に専有使用権があり、適切な管理を行わなくてはなりません。

管理会社によると『少なくとも4,5年前から、9階の同じ箇所から漏っていた』と言っており、その都度、修理の記録があります。

2020年1月にマンションを購入したので、4,5年前の状況をよく知りませんでした。

9階の漏水箇所付近に、エアコンの冷媒配管、ガス給湯器の給水・給湯管、外壁のひび割れ、換気扇のベンドキャップ、アルミサッシ、バルコニー防水、など、疑わしい箇所が集中している為、的確な漏水原因を掴めないでいたようです。

4,5年前から、管理会社と繋がりのある防水業者が、その都度修理していたようですが、結果的に、見当違いの箇所を修理していました。←【これは、今になって判ったことです】

管理会社の言いなりで、毎回、数十万円の修理費を、管理組合の修繕積立金から支払っていました。



【その2】へ続く

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何者かが、勝手に示談書に署名

【みんなの管理組合質問投稿】ﾏﾝｼｮﾝの長期修繕計画書について

すみません。
何も無知な状態で質問しております。
15年目、39戸のﾏﾝｼｮﾝ管理組合です。
ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社が作成してくる長期修繕計画書案の内容がかなり杜撰だったので、過去15年分のﾏﾝｼｮﾝ総会資料等に添付された長期修繕計画案を調べました。そうしたら、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社が作成したものは、金額を500万円と5,000万円を間違えるような出鱈目な数値であることが判明しました。
そして、現在、ﾏﾝｼｮﾝの付帯設備で高額な修理が必要となり、修繕積立金が全く足りないことが分かり、住民内で揉めております。
ただ、色々なﾈｯﾄ記事を読んでも、「長期修繕計画案に不備があっても、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社に責任は問えないよ。」となっています。

国土交通省総合政策局不動産業課の文書で
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
があります。
当該文書の中で 「長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載（別表第１関係）」
と明記されております。

因みに、私のﾏﾝｼｮﾝの管理委託契約で、重要事項説明書の内容を確認したところ
基幹業務について、「長期修繕計画書案の作成業務及び建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは個別の契約とする。」
と明記されております。

これが意味するところは、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社からすると、「うちはｻｰﾋﾞｽで長期修繕計画書案を作成してあげているのだから、案の内容に不備があったり、金額が出鱈目でも全然問題ない。ちゃんとした長期修繕計画案が欲しいなら、別に契約を結ぶ必要があるよ。高額な修理費が発生しても、うちに責任は問えないよ。こっちは、ちゃんと毎年、ﾏﾝｼｮﾝ総会で管理委託契約の了解を得て、契約もしているから。」
となってしまうのでしょうか？
ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社に責任を問えない根拠は何かあるのでしょうか？
ある弁護士のｻｲﾄに上記内容を書き込んだところ、「無謀な裁判です。」と即答されました。
どなたか教えてください。

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ﾏﾝｼｮﾝの長期修繕計画書について

【みんなの管理組合質問投稿】役員選任議案で各役員別に賛否を問う事の是非

役員選任議案で各役員別に賛否を問う事の是非について皆さんのご意見をうかがいたいと思っております。
ずっと思っていたことなのですが、総会での役員選任議案は全員に対して賛成もしくは反対の意思表明しかできず、一部候補者について不適格だと思っていてもその意思を表明する手段がありませんでした。

役員全体を１チームとして承認するか否かということだという事は理解しているのですが、竣工後年数がたってきて、特定の方の組合運営を見聞きする中で「あの人には任せたくない」ということが出てきます。

よほどのことが無い限り、反対票が過半数となり役員として否認される方はまず出ないとは思いますが、全員に対しての賛否では組合員としての意思表明が制限されているようで、釈然としません。

株主総会における役員選任議案においては、管掌の異なる役員の構成も含めての経営陣としての賛否として理解できます。マンションの管理組合ではチームとしてというよりも組合員代表としての適格性の判断の方が重い様に思えてなりません。

皆さんのマンションではこの様な議論はなされていますでしょうか。
あるいは各候補別に賛否を問う形となっているのでしょうか。

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役員選任議案で各役員別に賛否を問う事の是非

【みんなの管理組合質問投稿】郵便受け口のサイズ変更

住民の方からご意見が

当方30年過ぎのマンションです
古いマンションなので各世帯　郵便受けは3㎝まで対応となっております。
大きくしてよーとの意見に対して皆さんどうしてますか？

・お金をかければ、ポストの一新
・お金をかけないなら、管理人さん宛に送って、ドアノブに引っかけるとか
（セキュリティーはエントランス扉付きのマンションです）

皆さんどうしてます？？？

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郵便受け口のサイズ変更

【みんなの管理組合質問投稿】総会決議で顧問契約したマンション管理士の、理事会での契約解除は違反で

数年前の定期総会でマンション管理士との顧問契約が決議され、それ以降顧問契約を継続してきました。
ところが、２年後の理事会で、経費削減のためマンション管理士の契約解除したいとの提案があり、議論の結果理事会の賛成多数で、マンション管理士との顧問契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』に該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当するとのことから、総会決議決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士とも相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪した結果、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、皆様にお聞きしたいのは、総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、本当に区分所有法等に違反しているのでしょうか？

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総会決議で顧問契約したマンション管理士の、理事会での契約解除は違反ですか？

【みんなの管理組合質問投稿】管理組合の顧問の法的位置付け

当管理組合では理事会の承認で，管理組合として過去の理事長経験者等に顧問を委嘱することが出来ます。
この場合の顧問にも，民法上の準委任に基く委嘱として善管注意義務を負うことになるもの思いますが，如何でしょうか。

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管理組合の顧問の法的位置付け

【みんなの管理組合質問投稿】マンション管理センタ－の見解

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ－にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ－を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

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マンション管理センタ－の見解

【みんなの管理組合質問投稿】駐車場の外部貸し

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。
管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く？→？→？・・→契約、までどうすればいいのでしょうか？
また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか？
具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

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駐車場の外部貸し