機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を３段式から２段式とする提案を普通決議で総会に提出しました。
ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(３段式⇨２段式)は「特別決議」が一般的であり、「コンメンタール マンション標準管理規約」にも機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」と明記されているとの事です。
上記の発言で総会は大混乱となりましたが、総会では賛成多数で「普通決議」で決議はしましたところ、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。
ついては、機械式駐車場の仕様変更(３段式⇨２段式)が「特別決議」で決議されるべき議案であるのか否かを教えてください。
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おせわになります。
理事をやっております。
マンションの駐車場は４台しかなく
区分所有者専用で賃貸には貸し出してない状態です。
でも、自転車は、区分所有者＆賃貸もOKとなっております。
そこで住民の中で、区分所有者以外の賃貸の方からも
最近バイクを置きたい人が増えてきております。
車よりの考えでは、区分所有者専用のみOK
自転車よりの考えでは、区分所有者と賃貸もOK
賃貸の方からのバイクの置き場使用は。。。。OK・NG？
規約では月極の金額のみで、現在どこまでOKでよいか理事会で迷っております。
ご意見頂けると幸いです。。。
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2021年10月現在で、ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事長です
当ﾏﾝｼｮﾝは、39戸で2006年に建設し15年目
機械式駐車場が23台分(３段４棟、３段５棟の２台)設置
ﾏﾝｼｮﾝ管理は、管理委託会社(Ａ)に任せており、建設当初から、Ａよりﾏﾝｼｮﾝ管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出
2018～2019年にかけて機械式の長期停止ﾄﾗﾌﾞﾙがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施
その後、機械式の管理会社(B)→Ａあて「今後、機械式のﾁｪｰﾝ交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり
機械式の高額修理が続く可能性があり、Ａ→Ｂあて、「今後、2045年まで、機械式の管理ｺｽﾄが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出
また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、ﾏﾝｼｮﾝ全体の修繕積立金が－3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明
先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「ﾏﾝｼｮﾝ建設会社とＡに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。
本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか？
仮に、裁判を起こした場合、ﾏﾝｼｮﾝ建設会社とＡに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか？
仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか？
同じような裁判判例はありますでしょうか？
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築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。
以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。
電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。
電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。
交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト（モーター、シーケンサ）、基盤・インバーターとの記載です。
お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。
①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか？
②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか？（不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか？）
③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか？
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管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか？
承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか？
どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。
特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。
単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか？承認する際は決議も必要になるのでしょうか？
理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。
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当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか？
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管理組合役員は立候補制ですが、定員に満たない場合は輪番制とし、役員定数は12名で任期2年でなので、毎年度6名が交代します。
従来は役員に立候補する者は誰もいませんでしたが、今年度は3名の立候補がありました。
ただ、その内の1名は過去に管理組合への不満から、管理費を1年間未納した札付きのクレーマーでしたので、総会では次期理事会の役員候補には載せず、圧倒的多数の賛成で承認されました。
ところが、クレーマー本人から、当マンションの管理規約(標準管理規約に準拠)を見ても、管理費未納問題は解決していることから、自分を理事会役員候補に載せないのは管理規約違反であるので、理事長を誠実義務違反で提訴すると脅してきました。
このようなクレーマー組合員の強迫行為に対して、理事会としてどのように対応すれば良いのか、ご教示いただければ助かります。
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素朴な疑問です
漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので
→止めたら漏水は止まりました
→管理会社立会
漏水なので下の階の専有部に被害
なので、、、、
上階 専有部→ 下の階 専有部の
専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。
管理会社より
配管のピンホール部修繕は専有部者
調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求
まずは組合で立て替えて下さいとの事
組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は
ご自由にどうそのスタイルでした
注文書は交わしておりません
あれ？？？？疑惑です
これ合ってますでしょうか？
私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。
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お世話になります。
修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです…
当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。
この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。
① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか？
理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。
「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、
管理組合としては基本的に伐採、
伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う)
という方向で総会議案を検討しては、となっています。
② この専用庭樹木を
伐採(共有財産の処分) または
共有財産→私有財産
するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします！
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先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。
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