【みんなの管理組合質問投稿】敷地外駐車場の契約変更について

理事長をしています。

当マンションでは竣工当初から敷地外駐車がマンションから10分以上も離れたところにも多数あり、とても不便であるため、もっとマンションに近い、敷地外駐車場を管理組合として契約してほしいとの意見があります。

当マンションの管理規約の別表には、敷地外駐車場の住所や各駐車場料金が掲載されています。

これらを踏まえて、敷地外駐車場の契約変更はどのような手順を経て行うべきなのでしょうか？

参考までに、
過去において、当マンションの敷地外駐車場の一部の駐車場が取り壊しになり、敷地外駐車場を別に新たに借りることがあったのですが、この際には、管理会社が当該敷地外駐車場契約者に対して、各自で新たに契約したい敷地外駐車場を自ら探すように指示して、契約変更がなされた経緯があるのですが、この経緯に関して、当時理事を担当をしていた私も全く知らないうちに行われ、理事会や総会での事後報告は一切ありませんでした。今期、理事長を担当したことで、変更された経緯を初めて把握しました。このことから、駐車場の立ち退きであれば、管理会社は、理事長判断で、敷地外駐車場の契約変更をできると考えているようです。

一方で、敷地外駐車場の契約区画の変更先を、総会決議で決めようとしていたら、決議する頃には、契約を希望する駐車場の契約を先越されて、確保できなくなることも強く危惧されます。

そこで、私としては、変更先は理事会決議で決定するのが、現実的には望ましいのではないかと考えるのですが、管理規約の別表に、敷地外駐車場の住所一や料金一覧が表記されていることをどう受け止めるべきか悩んでおります。別表とはいえ、管理規約に組み込まれているのなら、総会特別決議が必要になってしまうのでしょうか？

そもそも変動する要素をはらんでいる敷地外駐車場の住所や料金を、管理規約別表に組み込んでいることがおかしいので、まず、総会特別決議で管理規約別表から外して、駐車場住所や料金は単なる資料の一つの位置付けにしてしまえばいいのではないかとも考えます。

また、経過はどうあれ、現在の管理規約別表の記載と、実際に、契約している敷地外駐車場が大きく変わっていることから、総会で追認をしてもらうべきでしょうか？
以上を踏まえまして、理事長として行うべきことにつきご教授お願いいたします。
 

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敷地外駐車場の契約変更について

【みんなの管理組合質問投稿】規約変更後に理事長が保管すべき一通の書面とは

理事長をしています。
当マンションでは、標準管理規約第72条3項と同記載の規約の条項が下記の通り定められています。

「規約が規約原本の内容から総会決議に変更されているときは、理事長は、1通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本および規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。」

過去の総会において、規約の追加や、規約の削除を何度かしてきていましたが、
標準管理規約第72条第3項と同じ規約条項に基づく、1通の書面を作成しておりませんでした。
私が理事長に就く直前の第○回通常総会で規約の追加を、私の就任後の第△回臨時総会で、規約の削除が行われたことから、管理会社に対して、理事長が署名押印すべき1通の書面の作成を依頼したのですが、

そこで後日渡されたものとして、
「現に有効な規約」とタイトルのつけられたファイルに
①過去の第□回通常総会や第●回通常総会で制定された使用細則等に関連する議案の総会議案書のコピー
②第○回通常総会で規約追加の議案の総会議案書のコピー
③第△回臨時総会の規約削除の議案の総会議案書のコピー
④管理規約等改訂履歴と題して、①〜③の総会の日付と議案の「タイトル」を列記した表
⑤「本管理規約集は、規約原本及び規約変更を決議した○○年○月○日に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ありません。」　　●年●月●日　●●管理組合　理事長　　印
と記載されたA4用紙が収まっていました。

私はてっきり、相違ないですという記載の前か後に、変更後の条項に差し替えた規約を第1条から最後の条項まで一気に列挙したものを1通の書面を用意して、その書面に付属させる形で、規約原本と、規約変更に関わる過去の総会議事録のコピーを添付するものかと考えていました。

まとめですが、
1、このファイルで理事長が保管すべき1通の書面と言えるのでしょうか？
2、書面に、変更後の条項に修正したものも含めて他の管理規約の記載を全て列挙しなくてよいのでしょうか？
3、管理規約の他に、使用細則の内容の記載も必要なのでしょうか？
4、「○○に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ない」というような形で、複数の総会でそれぞれ規約変更しているにも関わらず、最新の総会のみに限定して記載するのはおかしいのではないでしょうか？

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規約変更後に理事長が保管すべき一通の書面とは

【みんなの管理組合質問投稿】植栽業者の変更は総会決議事項ではないと思いますが？

私共のマンションでは植栽業務は、管理会社には委託せず、組合直轄で理事会が契約してきました。
ですので、竣工当初から植栽業務については、理事会が植栽業者等の変更についても理事会決議だけで実施して、翌年の総会での事業報告の中で報告してきました。
ところが、今年の総会で組合員から、総会決議無しの植栽業者変更は区分所有法違反で業者変更は違法で無効との指摘がありました。
担当理事からは「当マンションでは過去から理事会決議で実施されておる。」と説明し、管理会社の担当者も「理事会は植栽業者の変更は保存行為と考えていたと思う。」と回答してもらいました。
ところが、区分所有者からは、植栽業者の変更はどのように考えても「管理にかかわる事項」であり、総会決議無しの変更は区分所有法違反であると主張され、議論は平行線のまま総会は終わりました。

総会後に区分所有者より理事会宛に、文書で質問書が来ていますことから、理事会として回答に苦慮しております。
管理会社には、担当弁護士と相談し管理会社名で回答するように要請しましたが、理事会宛の質問書であり、かつ管理組合直轄業務であることから対応できないと言われました。
総会決議無しの植栽業者変更は、過去から普通にやってきていたので問題はないとは思いますが、法律的(区分所有法)にも問題ないと回答するには、どのように説明すれば良いのでしょうか？

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植栽業者の変更は総会決議事項ではないと思いますが？

【みんなの管理組合質問投稿】防水士シ-ル

防水シ-ルの保証期間は？

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防水士シ-ル

【みんなの管理組合質問投稿】決議の必要性について

私は分譲マンションの区分所有者です。管理組合の役員ではありません。
例年の流れは、毎年5月の定期総会時期が近づくと、総会開催の案内文と共に総会議案集と委任状が各戸に配布されていました。
去年と今年は、コロナ渦を理由として定期総会を中止する旨が記載された文書と総会議案集が配布されたのみでした。
今年の議案集の中に疑問点があり、管理規約を調べていくうちに、2年連続して決議をしないことは規約上問題ないのだろうかと思い、書面で理事長に質問をしました。回答は弁護士に聞いたものとされていましたが、その内容は曖昧で納得できるものではなかったため、自分なりに掘り下げてみました。
国土交通省がＷＥＢ上で公表しているＱ＆Ａの記載の確認、公的機関（公益財団法人マンション管理センター）への相談、管理会社へのヒアリング（担当者は議案集の配布のみでは決議したことにならないと忠告している）を経て、2年連続で決議をしないことは規約違反であると確信し、自分が調べた内容を資料として添付した上で、書面にて理事長に再度質問をしたところ、今度は、弁護士が記名押印した回答書が出てきました。
回答は、私が添付した資料には一切触れず、総会中止を知らせる文書に「検討事項があればコロナ渦終息後、臨時総会を開催することも検討します」と記載されていることに言及して、「意見を述べる機会を残しており、検討事項がなければ承諾していただいたものとして取り扱う」とのことで、去年の「文書決議」については、誰からの何の意見もなく、このような方法も許容範囲であると考えていただきたいというものでした。書面決議を文書決議と言い換えていることが巧妙であることに加えて、委任状も、議決権行使書も配布されず、意見がないことが決議になるという論理は間違っていると思うのですが、弁護士相手に区分所有者としてどのように行動すべきか迷っています。弁護士は管理組合の委任を受けて回答しているとのことですが、理事長を弁護するために回答書を作成して報酬を得ているとしか思えません。
皆様のアドバイスをいただけると幸いです。よろしくお願いします。

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決議の必要性について

【みんなの管理組合質問投稿】お金のことです

検討中ですが、組合員向けに、規約等　管理の事を解りやすくした小冊子を作成し必要な方のみお金を徴収できるようにしたいのですが、名目的に何があてはまるのか(クラウドファン…？募金？)？実際　可能なのか？課税以外(管理会社に聞けるから)わかりやすく教えて頂きたいです。

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お金のことです

【みんなの管理組合質問投稿】マンション管理顧問契約

マンション管理顧問契約で再委託に関する質問です。

これはA社の契約内容です。
乙は、本契約に基づく委託業務の全部又は一部を乙と業務委託契約を締結する者（以下「再委託先」という。）に対し再委託できるものとする。

これはB社の契約内容です。
乙は、本業務の全部又は一部を甲の了解なしに第三者へ再委託してはならない。

こんなに違うものでしょうか。

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マンション管理顧問契約

【みんなの管理組合質問投稿】増圧ポンプのオーバーホール

築７年　20戸　7階建のマンションです。管理会社が増圧ポンプのオーバーホールの時期ですのでするべきですと言って見積を出して来ました。ポンプはテラルのMC4-4032-2.2AD 見積金額は90万円(長期修繕計画と同じ)
現在ポンプに異常はないようです。この見積は概ね妥当なのか、そもそもオーバーホールは必要なのか教えて下さい

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増圧ポンプのオーバーホール

【みんなの管理組合質問投稿】管理組合がモンスター

分譲マンション。
近年、高齢化によるマンションの売買で新しい住民による、
マウント管理に問題。

数年前より、積極的な管理組合活動に参加をしている３世帯の男性
40・50・60代の三人男性陣　
まず、1.　40代　緻密ではないが知識。
　　　2.　50代　中身の伴わない意見と感情的な表現
　　　3.　60代　コバンザメ

高齢者の多い住民に対し、充分な説明もなく半ば強制的な運営に困っている。


問題1
充分な説明がないままにアンケートを行い、このアンケート結果を議事録で
全戸に配布。　
名前はないが
〇号棟〇〇室　　アンケート未提出　や　一部賛同を得られず未決
など個人を特定する議事録の配布。


問題2
マンションの修繕費の値上げについて
充分な説明もなく、今後必要と思われる修繕項目の選択と意見をかけ
記銘あり。　　同様、議事録にて公表。

問題3
アンケートの根回しをしているつもりだが、高齢者が理解できる内容と説明がなく、半ば強制的なアンケート内容。
管理組合で意見を言えば、『じゃやればどうですか』の脅迫
話し合いではなく、脅迫になる。　モンスター。

この三人の勘違いモンスターを説得する材料として、
法的な意見と納得させる言い方を教えてください。

問1は個人情報保護や特定個人情報などに関わるのではと思いますが
いかがでしょうか。


教えてください。　

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管理組合がモンスター

【みんなの管理組合質問投稿】第1回目大規模修繕工事の年限について

築後8年目、延床面積1910.95㎡、占有部分25戸のマンションの管理組合の役員をしております。
管理会社から、そろそろ第1回目の大規模修繕工事の検討を始めたい旨の申入れがあり、先方から1回目の工事は法令で築後13年以内に実施することと一般的に解釈されていると言われました。こちらは修繕の周期を規定する法律は存在しないと反論したものの、①建築基準法12条により築後10年を超えた建物は外壁の全面打診調査を義務付けられているが、3年以内に修繕が計画されていれば全面打診調査をしなくてよい。②外壁打診調査は多額の費用がかかるため実施を回避し3年以内に大規模修繕工事を実施する方が得策である、よって結果的に13年以内に大規模修繕工事を実施するように法律が立てつけていると主張してきます。
今年9月改訂の長期修繕計画作成ガイドラインには「大規模修繕の周期は一般的に12～15 年程度」と記載されており、13年を超えて修繕工事を実施しているマンションが多くあることが想像されます。管理会社が言うように法律が13年以内に工事を実施するように求めるなら、13年を超えて工事を実施しているマンションは法律違反ということになってしまいます。しかし、法律違反で罰金など聞いたことがありません。１回目の大規模修繕工事は、管理会社が主張するように法的に築後13年以内に実施しなければならないという説は正しいのでしょうか。皆さんどうなさっているのでしょうか。教えてください。

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第1回目大規模修繕工事の年限について