とんでもない紹介者
１２月１０日
弊社の場合、取り扱わせていただく案件は、
顧客、税理士など士業、コンサル会社、保険会社など金融機関、ノンバンクなどから
紹介の形でやってまいります。
しかし紹介者が直接顧客から依頼されているとは限らず、
顧客と紹介者の間に、本当の紹介者ともいえる存在がある場合もけっこうあります。
弊社に直接案件を紹介する方の中には変な方はいないのですが、
この本当の紹介者の中には、
非常に困った人が紛れ込んでいることがあります。
たとえば融資のお手伝いの中でも、
財務内容をベースとした銀行からの無担保融資の案件では、
それほど悪質で変な紹介者が介在することはほとんどないのですが、
不動産担保ローンの案件の紹介者は、ややもすると、詐欺師や悪徳な人間が介在することがあります。
その理由は、銀行からの無担保融資の場合は、
財務内容が良くなければ融資は行われないし、
融資の手続き上、最初から決算書が添付された税務申告書が必要なため、
本当に会社の代表者及び担当責任者に融資の意志がなければ、
弊社に紹介者を介して資料が届くことはありませんし、
財務内容の良い会社が特に資金繰りに窮していることもありません。
しかし、不動産担保融資の場合は、
以前から何度も書いているように、専門のノンバンクの場合、
基本的には、不動産の担保の価値のみで融資が可能なため、
融資を打診する上においても、不動産の謄本や住宅地図など、
誰でもが入手できるものだけで最初の簡単な審査が可能なため、
時々融資を希望しているはずのオーナー自身の意思がなくても、
弊社に案件の依頼が来ることがあります。
ですから、いざ不動産の簡易的な評価が出て、
いざオーナーに融資の意思確認のためにしてもらう、融資の申し込みを正式する段になって、
オーナーが出てこなくなるようなことが良くあります。
何のためにこのようなことが行われるのか分かりませんが、
以前のケースでは、紹介者とも連絡が取れず、
謄本に記載の住所を頼りにオーナーに意思確認をしたところ、
「融資の手続を依頼したこともなければ、その意志も全くない」などと言う、
返答を得たことさえあります。
また不動産担保融資専門のノンバンクの場合、銀行とは違って、
不動産の担保力さえあれば、
かなり資金繰りに窮している場合でも、
税務当局から差押さえを受けている場合でも、
取引先に未払いが溜まっている場合など、
要は財務内容も悪く資金繰りがかなり大変な場合でも可能なので、
その当事者の窮状に付け込んだ、悪徳な紹介者が登場することが時々あります。
今お手伝いをしていて、来週にも融資が実行される案件では、
融資を受ける当人よりも、紹介者の方がイニシアティブを持っていて、
オーナーが必要な資金よりも、できるだけ多く融資額を増額したがるので、？？？？と思っていたら、
オーナーがこの紹介者に未払いがあって、今回の融資で精算するだけでなく、
オーナーの弱みを突いて、オーナーが不要とする融資の増額分を、
自分に迂回融資をさせようとしていたことが分かりました。
ｺﾝｻﾙﾌｨｰについても、オーナーよりもこの紹介者の方が、
その減額に対して執拗に交渉してくると思ったら、
なんと自分への迂回融資額が減るのを阻止するためだったのです。
更にこの交渉の途中で、弊社が指定した、
不動産担保融資専門の優良会社ではなく、弊社にフィーが不要でフィーも自分が取れる、
あの悪名高いＳ○○Ｇに変更させるようにも画策したぐらいですから、
オーナーの弱みに付け込んで、お尻の毛まで毟り取ろうとしていた意向が良く分かりました。
まあこのような悪徳な紹介者ともよく対峙する経験から、
お金に困った時、相談する人は、余程よく見極めないと飛んでもないことになるので、
慎重にも慎重に検討されるよう用心していただきたいと思います。。
明日は、お約束していました小口融資の続きを書きたいと思います。
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やっと掲載されました
１２月９日
今日は昨日の続きを書く予定でしたが、
耐震強度偽装問題の大林組と鹿島建設のことが、やっと昨日の日経に掲載されたので、
今日はこの件に関して書きたいと思います。
実は私は不注意にもこの記事の存在に気付かず、読者の方からコメント欄で教えていただきました。
11面のそれほど大きくない記事で、問題の割には扱いが小さ過ぎると言うのが私の感想です。
この件について執拗に書いているように思われるかもしれませんが、
この問題は不動産価格に多大な影響が出る可能性があるのと、
民営化の問題についても、何でも民営化して良いのかという問題定義と、
建物に住んでいる人だけでなく周辺住民への安全の問題など、
もっと言えば、安全保障から国の経済まで影響の出る可能性がある、
マジで大きな問題と思うからです。
一見資金調達に関係がないじゃないかと思われるかもしれませんが、
私は資金調達のお手伝いの大切な側面として、
後ろ向きの資金調達をしなくても良いように案内することも、
とても重要な仕事の一つと考えています。
今回のことは資金調達にも直結する問題です。
たとえば、マンションの住民もホテルの会社も、
少なくとも大きな損害を被ったことは間違いなく、
ホテルの場合はキャッシュフローへの悪影響もかなりあると思われます。
公的資金の出ない耐震構造が比較的マシな物件でも、
その不動産価値の損失は大きく、
これは予測ですが、買った時の価格以上で売れることはないと思います。
また公的資金の対象にならないビジネスホテルの会社については、
損害賠償請求をするにしろ、結審までには時間がかかるため、
一時的には１００％財務内容の悪化が確実です。
以前このブログでも書きましたが、
私も当初は今回の件について、この記事同様、
地方の建設会社や新興業者の特異な事件と思っていました。
ですから、今後はマンションなど不動産は、どこの会社が建設をしたかが、
今よりも不動産価値つまり価格への影響が大きくなると書いたのです。
ところが、鹿島も大林も不正を見抜けなかったと言う事実で、
ゼネコン業界全体に対しての不信感が広がり、
この記事でも他の大手5社のうち、清水、大成、竹中は過去の施工実績には、
木村建設、平成設計など今回問題になっている会社との取引がなかったとは言え、
他の設計事務所や建設会社でも同じようなことがあったのではないかと言うことが、
当然ながら疑問として出てきます。
ここまで来ると、特異な事件と言うことも、顧客の自己責任の問題も、
ゼネコン業界全体の問題と検査体制の不備と言うところまで話が広がり、
もっと言えば安全保障の問題や検査体制の政治問題まで広がる話であると思います。
当然ながら牛肉の時と同様に、ある一定の条件を線引きとして、
全頭検査ならぬ全棟検査の必要性が叫ばれるの可能性もあると私は思います。
万一、今回のような不正が、その程度は低くても、
多くのゼネコンで存在したとすれば、
今の不動産価格なんて、間違いなく下落します。
たとえば不動産担保融資の場合も、不法建築の場合、
大きく担保価値を下げるだけでなく、担保として見られず、融資不可の場合も多く、
耐震構造に不備があるなんてことが、日本全体の多くのビルで起きたならば、
不動産価格の下落が本当に起きる可能性があります。
常日頃書いていますように、
日本は地震リスクが大きく、それでなくても不動産の所有自体がリスキーであるのに、
地震リスク高い日本の不動産に、耐震構造不備、まさにブラックジョークのような話は、
かなりインパクトのある事件と思うのですが、如何思われますか？
まして日本は、個人の住居を異常に無理して多額の借入をしてまで所有に走る傾向がありますので、
万一、ここも、あそこもと言った具合に、多くのマンションの耐震構造に不備が発見されたりすると、
個人の損害も計り知れませんが、地域全体の価値まで下げる可能性が出てくるので、
繰り返しますが、この件の報道は日経でも夕刊紙と同様、1面で取り上げても良いのではないかと、
率直な感想を持っています。
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小額の資金調達について
１２月８日
今日は何千万円とか何億円とかいった資金調達でなく、
１千万円以下の資金調達について、
平素私どもが案内している方法や考え方について話を進めていきたいと思います。
いくら都市銀行のビジネスローンが以前よりは簡単に借りられるようになったとは言え、
年商が５千万円以下のケースでは難しいのが現状です。
もちろん保証協会付であれば、それなりに可能性は出てきますが、
この位の年商の場合は、都市銀行よりは地元の信用金庫への打診をお薦めしています。
地銀はどうかと言う話ですが、
地方都市の場合はもちろん地銀は第一位の選択肢であると思いますが、
東京に限って言えば、意外に地銀のハードルは低くないので、
信金をお薦めいたします。
ただ、このクラスの会社の場合、
ほぼ融資枠を使っていたり、過去の保証協会付きの融資をリスケしていたり、
トラブルになっているケースも多く、
保証協会付の融資について解説をしている本も多いので、詳細はそちらに譲るとして、
保証協会付以外の選択肢を考えたいと思います。
弊社が東京にあるので、他の地域の方にとってはあまり参考にならないかも知れませんが、
都市銀行など銀行、信用金庫が難しい場合は、
まず弊社では新銀行東京での融資が難しいかどうかを考えます。
この銀行の特徴は、基本姿勢として、中小企業の救済ということを念頭においていますので、
都市銀行よりは、売上が少なくても、財務内容が悪くても、
門前払いのようなことはありません。
まず申込書作成と申し込み時の必要資料が多岐に渡り、
さらに１点でも準備できていない場合は申し込みの受付をしてくれないので注意が必要です。
詳しくは新銀行東京のホームページをご覧下さい。
融資額も都銀のビジネスローンと遜色のない程度まで可能です。
融資額が小さくても良い場合なら、同時並行で進めることが多いのですが、
次に日本振興銀行を考えます。
現実的な融資額が数百万円という小ぶりの融資額が現実的なのですが、
かなり融資対象の会社の枠も広く、具体的には書きにくいのですが、
結構柔軟な対応が可能な銀行です。
ただ金利水準は高く最低でも１０％は覚悟しないといけないのは、
リスクある会社への融資をするわけですから、仕方ない部分があると思います。
以前と違って、店舗ごとに融資の手続ができるようになりましたので、
かなり便利になったといえます。
この銀行もまず申込書と同意書の記入、提出からスタートしますので、
詳細はホームページをご覧下さい。
この２行が駄目な場合はどうするかなのですが、
将来の銀行、信用金庫との取引において、
阻害要因にならず自信を持って大丈夫と言える金融機関は結構限られています。
その筆頭はオリックスです。
ただリースはもちろんですが、どちらかと言えばこの会社の融資は、
不動産担保融資とか売掛債権の流動化のような場合に力を発揮します。
財務内容を前提とした無担保融資は全くないという訳ではないようですが、
銀行のように熱心にやる事業項目ではないようですし、
審査も結構銀行レベル以上に厳しいものがあるので、
上記２項よりはむしろハードルが高いと言えます。
明日は、将来の銀行などとの取引の阻害要因になるかどうかの、
まさに線上にある微妙なレベルの会社の話をしていきたいと思います。
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