不動産投資が大好きなあなたへ
５月２０日
今不動産に関する記事が、日経でもよく見られます。
大きく分けると、２系統の記事になるように思います。
それは、金融庁が超厳しい姿勢で、不動産投資や融資に目を光らせているもの。
今日もそんな記事がありました。
不動産ファンド、私募も監督対象に・金融庁
金融庁は不動産ファンドに流入するお金の実態を把握するため、上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）だけでなく、特定の投資家から資金を集める私募ファンドの運用会社も監督対象とする。不動産の購入価格が適正かどうか、投資家への配当の原資となる賃料の将来想定が的確かどうかなどを点検。不動産取引の透明性を高め、投資家を保護するとともに金融システムにリスクが及ぶのを防ぐ。
不動産ファンドは投資家から集めた資金で不動産の実物や受益権を購入し、賃料収入や売却益を分配する金融商品。不動産証券化協会によると、昨年末時点の市場規模は前年に比べ約43％増えて約13兆6000億円（うちＲＥＩＴが約５兆4000億円、私募型が約８兆2000億円）となった。
それからもう一つは、この間も書きましたが景気の良い話です。
たとえばこんな記事もご覧になっていませんか？
東京23区のオフィス空室率、１％台に・森ビル見通し
森ビルは14日、東京23区の2008―09年のオフィスビルの空室率が1％台で推移するとの見通しをまとめた。新規供給量の低下に加え、企業業績の回復で需要も底堅いと予測、需給が大幅に逼迫（ひっぱく）すると見ている。空室率が1％台にまで低下するのはＩＴ（情報技術）バブル期の2000年（1.2％）以来。都心オフィスの賃料上昇に拍車がかかりそうだ。
森ビルの調査によると06年のオフィスの新規供給量は154万平方メートル。07年には119万平方メートルにまで減少、08―09年も「団塊世代の退職でオフィス需要が減少するとした“ 07年問題”への警戒からデベロッパーが供給を抑えた」影響で、64万―75万平方メートルの低水準で推移するとしている。
半面、従業員の増加などで企業のオフィス需要は堅調に推移する見通し。07年から3年間は「需要が供給を上回る状態が続く」と分析しており、空室率は需要と供給が均衡する水準とされる5％を大きく割り込み、08年は1.9％、09年は1.4％になる見込みという。
調査は東京23内で延べ床面積1万平方メートル以上のオフィスビルを対象に06年12月末に実施した。
金融庁がうるさい件は、何が本当の目的か、判断つきませんが、
このことについては、しょっちゅう書いているので今日は触れませんが、
後の景気の良い話には、少し注意が必要です。
実際問題として、読者の方々のお知り合いがオーナーのビルで、
空室のない、満室状況のビルって、この記事のように、あっちこっちにあるように感じますか？
多分、この記事は我々の周辺で考えると、かなり違和感があるように思えます。
あくまでも、森ビルの発表でも分かるように、
この話は、延べ床面積1万平方メートル以上のオフィスビルを対象にした、
いわゆる大手不動産会社とか、REITとか、
要は大きいところが持っている特殊な不動産なんですね。
賢明な読者の方々は、騙されないでしょうが、
このような話をいかにも、東京２３区のすべての商業ビルでも、同様であるかのように、
錯覚をする投資家が実際いるし、
また個人投資家をミスリードする人たちもいるので、本当に要注意です。
実際弊社に来る不動産情報でも、
一般投資家の手が出そうな商業ビルで、満室のビルなんてあんまりないのが実状です。
以前のブログでも書きましたが、
REIT化したり、外資のファンドに入るような大型不動産と、
そうでない不動産とでは、
その状況は、かなり違っていると言うことを理解していただきたいと思うのです。
大型不動産はすぐに値崩れが起きる可能性は少ないように思うのですが、
そうでない不動産については、本当に注意が今必要と思っています。
弊社には、今も、不動産購入のための資金調達の依頼が数多く来ますが、
正直なところ、今は自己資金をある程度持っていない方の案件は、
申し訳ないけど、金融機関に打診するまでもなくお断りしています。
なぜかと言うと、
プロジェクトファイナンスと言って、
レンダー側（ファイナンスをする側）も共同経営者的に参画し、
将来プロジェクトで上がる利益を折半するようなケースは別ですが、
通常の金利を支払うだけの融資の場合は、
キャップレート（不動産を証券化する際に使用される、収益を現在価値に直すための期待利回り）も、
掛け目も、
両方とも低めに審査するようになってきたので、
ほとんどのケースで、売買価格の６０％とか７０％くらいしか融資がつかず、
自己資金がないと、案件として成約できないからです。
このように条件が悪化している上、
金融庁が融資を絞るように、銀行やノンバンクにプレッシャーをかけるので、
本当に不動産購入のための資金調達の環境は悪くなっています。
数年前と比較すると、天国と地獄のような感じで、
あれだけ儲けさせていただいた、この種のファイナンスのアレンジは、
今や弊社では開店休業状態になっています。
まあ、ここまで書いても、不動産投資原理主義者は聞く耳を持たないから、
勝手にリスクを取れば良いので、ご自由にと言うしかないのですが、
マジで一般投資家の不動産投資は要注意です。
人間って面白いと言うか、弱いところがあって、
何が何でも、不動産投資をしたいとか、不動産投資しかないと考えている方が、
今日の森ビル発表の記事を読むと、
自分が投資する不動産とまったく違うカテゴリーの不動産の状況なのに、
大型がそうであれば小型だって同じだと、
えらく勇ましくなってしまって、
頭をよぎる、冷静なリスク判断を、ややもすると払拭しようとしてしまうので、
こんな症候群の方は特に注意して下さいね。
これは弊社の企業秘密の一つですが、
弊社では、これから不動産投資でデフォルトを起こしそうな、あるいは起こしたての、
個人投資家や中小の不動産会社向けに
何かビジネスになるサービスはないかと、関係各所とミーティングを始めているくらいですから、
くれぐれも注意してくださいね。
既に某大手の外資もこのような商品を開発しているので、
どうやら私だけの妄想ではないようですよ。
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特定目的を持った組織の怖さ
５月１９日
ペッパーランチのトラブルとはまったく次元が違いますが、
確かにルール上は問題ないけれど、道義的な問題と、
会社のイメージを悪くする内容の記事が数日前にありました。
それはヤクルトの子会社で起きたことで、まずはお読みください。
ヤクルト子会社、賞味期限間際に回収し再納品
ヤクルト本社の販売子会社が昨年、いったん店頭に並び賞味期限が迫った乳酸菌飲料やヨーグルトなどを回収し、短期間で販売できる別の取引先に納品していたことが14日、分かった。こうした販売は現在は中止しており、ヤクルト本社は今月、「賞味期限内に販売しているものの、商品の鮮度管理上、適切ではなかった」として、子会社を指導した。
この子会社は「中央東京ヤクルト販売」（東京都練馬区）。
そしてぜひ中央東京ヤクルト販売の、
このトラブルに対する お詫び と 今後の取り組み についてのサイトをお読みいただきたいと思います。
このサイトの中で書いてあるように、
在庫効率をテーマに編成された小集団が、
賞味期限が４～５日の製品を売りやすいところへ再納品したと言うものです。
この小集団と称するチームがどのレベルの社員で構成されているか分からないので、
なんとも言えないところもありますが、
今回のことは商品の安全がもっとも大事な食品会社として、
絶対にしてはならないことをしてしまった訳で、
特定の目的を持った組織のあり方に、
改めて気をつけないといけないなと思いました。
業務改善のためのチームなんだろうけど、
会社の最も大切なアイデンティティーを侵犯するようなことを、
良かれと思ってやった社員たちはどんな社員なのか、興味がわきます。
多分真面目な社員が真面目にミーティングして決めたんだろうけど、
自分達の会社にとって、商品にとって、
大切なものが見えていないのは、
申し訳ないけど、この社員たちのレベルは高いとは言えません。
でも、どの会社の社員だって、
若気の至りというか、暴走することはよくあることで、
会社に大きな悪影響を及ぼすことを、
３ヶ月もの間放置していた会社の管理体制がむしろ問題です。
まあ、ペッパーランチの社長のお詫びと比較すれば、
中央東京ヤクルト販売のサイトの「お詫び」と「今後の取り組み」については、
ずっとまともで、評価できますが、
２００７年１月の発表会で、初めて会社としてNGを出したと言うのも、
どんな大企業か知れないけど、風通しがかなり悪いですね。
この馬鹿な実験を始めた７月からすれば半年間たって、
やっとNGとした訳ですから、滅茶苦茶遅い対応と思いませんか。
本当に１０月以降はやっていないのか、
他のヤクルト販売でも、同じようなことをしているんじゃないかとか、
ついつい思ってしまいます。
どんな大企業かと思ってサイトで調べたら、
今回のことに関わりのある、多分正社員と思われる従業員は、
３６０名で、どう考えても大企業とは言えません。
こんな、ある意味ちょうど管理しやすい従業員数の中で、
この会社で言えば、ヤクルト本社はじめヤクルト全体に悪影響を与えるようなことが４ヶ月間も実施され、
NGの判断が出るまで、半年間も経過していたのは、
どう見て、かなり風通しの悪い会社と言わざるを得ません。
まあ、この会社についてはここまでにしますが、
今日一番書きたかったことは、
たとえば、今回の場合であれば、在庫の効率化に対する研究を目的とした、
特定の目的を持った組織と言うのは、
よほどリーダーがしっかりした人物でないと、
今回のような、馬鹿丸出しの結論を出してしまうところです。
また、このような組織の提言に会社が頭ごなしにNGを出せば、
このような組織は機能しないし、組織の活力もなくなりますが、
野放しで実験なんかをさせていると、
今回のように経営の根幹にも響くようなことをしてしまうので、
このような組織の管理は、
経営者にとってけっこう難しいことだと思いました。
このことは、別に社内における組織だけのことではありません。
たとえば、戦前の軍部だって、軍部の権力の増大を目的としたから、
国益を考えるよりも、軍部の利益を優先したし、
薬害HIV訴訟だって、厚生官僚の利益をいかに保つかが目的になってしまったから、
あんな馬鹿げたことをしたのだし、
銀行だって、顧客の利益よりも、銀行の利益を上げることしか目的にないから、
数々の非常識なトラブルを起こしているわけです。
組織はその大小を問わず、トップがしっかりしていないと、
目先のことや、自分の視野の範囲の利益しか見えなくなって、
組織の本来の目的とは違った判断をしてしまうものだと痛感します。
私がJALのことに執拗にこだわるのは、
今日のヤクルトの話と同じようなことを危惧するからなのです。
いまやJALは実質的な銀行の管理下にあると言っても良い状態です。
JALはアメリカのコンサル会社のサポートも受けているようですし、
当然、社内にコスト削減委員会的な組織を必ず作っているはずです。
この委員会のリーダーの人物は、
名前だけは社長が就任しているかもしれないけれど、
実質は、担当者役員と中間管理職の社員がやっているわけで、
彼らがよほど強い意志を持ち、私心を捨て、大局にモノが見え、判断できるような人物でないと、
コスト削減の原理主義者になって、
たとえば今回のヤクルトのような、馬鹿な判断をしてしまいます。
まして、JALのケースでは、社長他最高責任者たちも、
銀行の評価を気にする状況になっているので、
彼らも私心を捨てるような人でないのなら、
コスト削減の委員会の答申が、
多少の安全へのリスクが高くなっていても、
顧客サービスの質が落ちるようなことであっても、
承認してしまう懸念がすごくあると思うのです。
特にJALの社長は、事務屋が間違ってトップになったような人物らしいので、
航空会社としてのアイデンティティーをしっかり守れるような判断ができるのかどうか、
私はかなり心配しています。
ヤクルトから話はJALになってしまいましたが、
こんなことから、しばらくJALには乗れないなと思ってしまうのです。
なんか話が飛んでしまいましたが、
たとえば、社内で業務改善の目的を持ったチームを作る場合、
目的の達成と会社全体の利益が相反しないかを、
判断できる人物に任せないととんでもないことになると改めて思ったところです。
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上場企業史上、最悪の破廉恥事件
５月１８日
記事をコピーするまでもなく、ご存知の事件とは思いますが、
念のために読売新聞の記事をコピーしました。
大阪・ミナミのステーキチェーン店「ペッパーランチ」心斎橋店で食事中の２０歳代の女性客を拉致し、乱暴するなどしたとして、大阪府警南署が、同店店長北山大輔（２５）（泉佐野市）、店員三宅正信（２５）（大阪市西成区）両容疑者を強盗強姦（ごうかん）と逮捕監禁致傷の疑いで逮捕していたことがわかった。２人は「女性を囲っておくつもりだった」と供述しているという。
調べでは、北山容疑者らは９日午前０時２０分ごろ、大阪市中央区の心斎橋筋商店街近くにある同店で、閉店作業を装って店のシャッターを閉め、１人で食事中だった女性客を「逃げたら殺す」とスタンガンで脅し、無理やり睡眠薬を飲ませて泉佐野市内の貸しガレージまで車で連れ去って乱暴したうえ、５万５０００円入りの財布を奪った疑い。
当時、店内には他に客はいなかった。
女性はその後も手足を縛られたままガレージに止めた車の中に監禁されていたが、同９時すぎ、自力で脱出して近所の人に助けを求めた。通報を受けた同署員が、犯行後に再び出勤していた北山、三宅両容疑者を取り調べ、逮捕した。
２人は制服姿で犯行に及んでおり、調べに対し、「インターネットなどでスタンガンや睡眠薬を購入し、女性客を物色していた」などと話している。
「ペッパーランチ」は、レストラン経営や食材販売などを手がけるペッパーフードサービス（東京）が１９９４年から全国にチェーン展開。同社ホームページによると、全国に２００店舗以上あり、韓国、台湾、オーストラリアなど海外にも出店。ステーキやハンバーグなどを手ごろな価格で提供し、人気を呼んでいる。
ペッパーフードサービスの話「事実関係を調査中で、コメントは控えたい」
このペッパーランチを運営する株式会社ペッパーフードサービスは、
一応マザーズの上場企業です。
どんな会社かとサイトを見たところ、
感情のこもっていない社長のお詫びしか見れなくなっているので、
よく分かりませんが、
上場企業が偉いとは言いませんが、
一応腐っても鯛、上場企業史上、こんなシンプルに最悪な事件を起こした例って、
私の記憶にはないほどで、ちょっと信じられないですよね。
歌舞伎町にでもあるような、いかがわしい店でも、ちょっとないようなことが、
一応全国に２００店舗以上ある、まあ馴染みのある店で起こったのだから、
なんと書いて良いか分かりません。
私も茅場町の提携する会社の近くにペッパーランチの茅場町店があって、
時々利用するし、渋谷のカード下にある店にも行ったことがあります。
この店は、味は大したことはなく、ヘタウマの部類ですが、
ともかく手ごろな価格で、何よりも急ぐ時に重宝する店です。
確かに、チェーン展開に成功しただけあって、
なるほどと思うところは、店舗の形態、運営方法、メニューなどにもあり、
時々、急ぐ時に利用する店です。
この会社の社長はかなり高齢なのですが、
私の知人の彼女に、
マークの絵文字がいっぱい入った携帯メールを送ってくるような、
元気いっぱいの老人で、
でも上場会社の社長としては、脇が甘いねと、
悪い奴にこんなメールを見つかったら脅されるねなんて、
飲む席で酒の肴にしていたところでした。
まあ、こんあことだから、脇の甘さが今回の事件を起こしたのかと、
こじ付けかもしれませんが、思うところですね。
まあ冗談はさておき、事実だけど・・・・
今回ような事件の影響はどのようなものかと、
被害者の女性には、本当に気の毒の一語で、不謹慎かもしれませんが、
すごく注目してしまいます。
とりあえず、影響と見られる記事を見つけたのでお読みください。
コンビニエンスストアのファミリーマートは１７日、ステーキチェーン店「ペッパーランチ」心斎橋店の店長らが、女性客に対する強盗強姦（ごうかん）などの容疑で逮捕された事件を受けて、同店を運営するペッパーフードサービスと共同開発する商品の発売を中止することを決めた。
両社は今月中に、初の共同商品となる弁当を関東圏限定で発売する予定だった。ファミリーマートは「公序良俗に反する事件で社会的影響があり、共同商品の発売は、自社のブランドにとってもマイナスだと判断した」と話している。
ファミリーマートの判断は正常で正解だと思います。
今まで起きた、雪印や三菱自動車なども最悪でしたが、
まだちょっぴりですが、情状酌量の余地も、超寛大になればあったと思います。
でも今回は強盗、強姦、監禁という、欲望だけが動機の重大な犯罪を計画的に起こしたのだから、
考え方にもよるでしょうが、私は一番極悪だし、みっともないし、
情状酌量の余地が皆無の事件と思い、
多分上場企業史上最悪の破廉恥事件で、
イメージは最悪だから、ファミリーマートの判断は当然だと思います。
今回の事件の特殊性は、
同じ事件であっても、上場企業である、自社の多くの人に認知されている店舗の中で、
事件を起こしたところです。
もし今回のようなことが、休みの日にプライベートの中で起こした事件であったとしても、
ペッパーランチってくだらない会社だと思うのに、
何と言っても、業務中の自社の店舗の中で起こした事件だから、
この会社って最悪な会社だとしか思えません。
しかし、この期に及んでも、社長の謝罪 釈明 を読んでみると、
一所懸命、責任を軽く見せようと悪あがきしています。
この中で馬鹿店長を委託経営者と一歩引いたようなことを言っているのですが、
本当なんですかね？
こんな会社に興味もなかったので、
フランチャイズだったのか、どのような運営形態を取っていたのか、
ホームページが社長のくだらない謝罪文だけで、見れなくなっているので、分かりませんが、
なんかこの社長も馬鹿社長の一人みたいですね。
このような事件が起きたら、
社長たるもの、言い訳はご法度です。
そもそも、外部から見れば、同じユニフォームを着ているのだから、
正社員か委託経営者かの違いは分かる訳もなく、
計画的に犯罪を犯そうとしていたとんでもないスタッフに店舗を任せ、
計画だけでなく、実際顧客に多大な被害を与えたのだから、
この責任は重大で、
委託経営者だからと言って、責任が軽くなる訳がないことを理解していません。
これだけの釈明できない事件を引き起こした以上、
小さなことでも、言い訳をすると、会社のイメージをさらに悪くして、
取り返しのつかないようになることに気がついていないんですね。
今までの、たとえば雪印やパロマでも同様で、
釈明会見で、居直ったり、感情的になったり、責任逃れのようなことを言うから、
さらに事態が悪くなるのはご承知の通りで、
この社長もこんな言い訳がましい謝罪文は止めて、
もっと心のこもった内容にするべきじゃないかと、
私なんかは思いますがね・・・・
そもそも被害者に対する謝罪がなっていません。
「被害者様への心からお詫びを申し上げますと共に、世間をお騒がせしたこと」だって、
被害者に対してした事と世間を騒がせたことを同列に扱っているのだから、
ふざけるな！この馬鹿野郎！です。
でも、こんな事件を起こしたペッパーランチですが、
今後の業績とか、どのように推移するでしょうね。
類を見ない事件なので、予想がつかないと思いませんか？
この会社の株式に投資していたら、悩ましいでしょうね。
まあ僕はオッサンだから強姦はされないけど、
夜中にこの店に行くのは、やはりヤバイと思いますものね。店員が強盗に変身されてもね・・・
女性なら、昼間はともかく、夜は行きにくいですよね。
でも、ここの肉、どんな肉を使っているのか、
こんな事件を起こされたら、衛生状態や食材まで疑念を持ってしまいますよね。
それにしても店舗のスタッフが強盗強姦拉致監禁魔なのだから、驚きますね(＠￣Д￣＠；)
現在、弊社は、ある上場企業の資金調達のお手伝いをしていますが、
ここも、ここのところ、いろいろ大変で騒がしいのですが、
ペッパーランチの場合は、あまりにもステージが違うと言って良いのか、
レベルが違いすぎるので、
マクロ的には大した影響力はないと思いますが、
あまりにも破廉恥で、他社のトラブルが小さく見えてしまいます。
最後に一つ。
心斎橋は私のふるさとです。
こんなくだらない事件起こしやがって、めちゃめちゃ頭来てます。
大阪のイメージ壊すような事件起こさんといてと言いたくなりますよね。ホントに(=｀(∞)´=)
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