原宿と銀座の物件
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よろしくお願いいたします。
１２月２０日
昨日は風邪でダウンし、更新できませんでした。
インフルエンザではなく、普通の風邪だと思いますが、不愉快の極地ですね。
皆様もお気を付けいただきたいと思います。
さて、一昨日の続きの記事になりますが、
今日は希望融資額のファイナンスが付き難い代表的な物件の話です。
ちょうど読者の投資家の方からも照会があり、お答えしたばかりですが、
例えば渋谷区神宮前のような物件です。
渋谷区神宮前と言えばいわゆる原宿と呼ばれる地域で、
有名だし、環境も良く、人も多く、とても良い地域です。
ところがここの不動産は銀座と並んで地価の高いところですが、
表通りは別にして、少し入ったところ、
ここも環境も良く、おしゃれな店もあって良いところですが、
ほとんどのところは用途地域が商業ではなく住居なので、
容積率が小さく２００％程度のところが多い地域です。
ですから、大体のケースでその取引額は割高で、
家賃相場も高いから、それなりに収益率も回っているように見えるのですが、
いざ今のような経済後退のような状況になると、
家賃が割高なだけに、新しく入居するテナントの家賃は下がる場合も多いし、
新築物件のような場合はよく気をつけないと、
想定家賃が今となっては高すぎて、絵に描いた餅みたいな数字になっているケースが多く、
東京に明るくない地方の投資家はよく騙されるケースを見受けます。
銀座と原宿は地方の投資家にとっては、ビッグネームで魅力はあるようですが、
本当に慎重に検討しないと、とんでもないババつかみをしてしまいます。
実際この両地域の物件で大失敗した不動産会社も多く、
特に神宮前は容積率が小さいから、元々割高な地域なので、
個人投資家の方の場合は、手を出さない方が安全な地域と言えます。
ファイナンスにおいても、神宮前の表通りに面していない物件は、
取引額にもよりますが、ＬＴＶで言うと５０％にもならないケースが多いと思いますので、
それ相当の自己資金がないとまず取得ができません。
自己資金があって取得したとしても、いざ売却をしようとした時、
今度は買手が自己資金をいっぱい持っている投資家限定になるから、
当然ながら流動性の悪い物件、言い換えると売りにくい物件と言う事になります。
銀座の場合はまだ容積率が大きいから良いものの、
１階や２階や地下１階と基準階の家賃がまったく違うので、
物件概要に書かれてある想定利回りの基礎となる家賃がどのような数字になっているか、
これまたよく慎重に検討しないと痛い目に合うので気をつけていただきたいと思います。
この間、西日本鉄道は銀座の畜産会館と言う、有名物件（言い意味ではありません）を購入しましたが、
これは大企業であるから投資適確であって、個人投資家なら・・・・・です。
ともかく、個人投資家には、私見ですが銀座と原宿の物件は向かないと思っています。
ババ掴みしないように気をつけて欲しいと思います。
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