不動産業界の方からのメッセージ | 思うように資金調達ができない方へ
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不動産業界の方からのメッセージ

思うように資金調達ができない方へ

ひらめき電球 人気ブログランキング 　 有名ブログランキング よろしくお願いいたします。


１２月４日

昨日書いた不動産業界や会社についての記事を読まれた、

業界で働く方からメッセージをいただきました。

　

ご無沙汰しております。記事読ませていただきました。
私が開発用地の仕入れをしていた2005～2007はまさにバブルそのもので、(前回のバブル時は中学生だったので正確にいうと知らないですが)収益還元法とは名ばかりの指値のし合いが行なわれておりました。

リテール上がりの私にとっては相場を度外視した土地の指値に困惑しておりましたが、サブプライムを発端とした今回の金融危機が前回の総量規制の役割を果たしたように思います。
商売の基本は、物の売り買いなのに、いつまでこのマネーゲームが続くのかと思っていた矢先だったので、言い方は悪いかもしれないですがこれで実体経済主体の世になってくれるのであればありかなと思う次第です。
現在は、賃貸及び売買の仲介業務を行なっております。
私が不動産業を志した『お客様からありがとうの笑顔をもらう為に俺は頑張る』の初志を忘れず、
日々精進していこうと考えています。

　

この方からはいつも貴重なメッセージをいただくのですが、

このメッセージもとても大切な内容だったので、ご本人の了承を得て紹介した次第です。

　

ここ数年業界で働く方にとっても、日々行われていることが、

まともな投資ではなく、投資のための投資と言うか、

本来の収支などを無視したマネーゲーム化していた様子が伺えます。

　

破綻した上場企業の所有案件を見る機会がよくありますが、

どうしてこんな変てこな、プロがとても投資したとは思えないような物件が目に付きます。

数字を作るための投資としか思えず、

とても真っ当で現実的な家賃相場とはかけ離れた高い家賃を基にしたとしか思えない、

高買いをしている案件を多数見るにつけて、

これじゃ潰れても仕方ないと思ってしまいます。

　

金融が実体経済のサポーターから自らプレイヤーに転じ、

実体経済と関係のない商品をでっち上げてマネーゲームに奔走し、

パンクしたウォール街の金融機関と実に酷似していると思われませんか？

　

不動産会社も、この方が書いていらっしゃるように、

顧客へ良質で使い勝手の良い不動産を提供することが目的なのに、

ファンドに売って、ファンドは証券化してしまえばＯＫのような、

エンドユーザーを無視したビジネスモデルに奔走していた会社が多く、

このような会社がサブプライムローン問題の影響で、

買い手やレンダー（貸し手）がいなくなった瞬間に経営危機を迎えたのは当然で、

いくら金融手法が高度化したとしても、

顧客が使えないようなコストの高い不動産を提供していては、

いずれ破綻するのは当然だったかもしれません。

　

まして、ビルとして完成している物件ならまだしも、

開発途中の物件や更地のまま、

あるいはまだ土地としても商品かできていない種地をいっぱい所有していたら、

完成物件のように売却価格を減額するだけで売却ができるような状況ではないから、

厳しいのは当然ですね。

　

前回のバブル同様、このような物件は時間とともに、

所有者の不動産会社の破綻や金融機関の処理でにより、

収益上適正な価格に下がっていき正常化されていくと思いますが、

この正常化までにどのくらい時間がかかるのか？

もっと言えば、更に企業やリートなどが破綻していくのか、

これからが不動産調整の本番なのか、それとも既に山を越えたと見るのか、

この辺りの判断が難しいところで、人によって判断の違うところだと思います。

　

新聞やテレビなど報道を見ていたら、これからが本番で、

不動産会社の破綻も増えるだろうし、実体経済も下落基調になるから、

これから底なしのような不動産価格の下落があるかのように思ってしまいますが、

これは一概にそうではないと私は思っています。

実際、新聞等が書くよりもずっと高い水準で不動産は流通していますし、

前のバブルと違って、財務内容の良い会社には銀行や信金も融資をしているし、

常々紹介しているノンバンクも不動産評価は厳しいものの、

高額の融資を行っていることは事実なので、

以前の失われた１０年の時のように不動産がほとんど流通しないようなことはないと思います。

だから価格も底なしのような下落はないと思います。

ただ、問題は地方の不動産です。

この問題については、正直なところ、新聞やテレビ以上にヤバイと私は思っています。

地方の実体経済がものすごく悪いし

何よりも地方不動産へ投資をしようとしている投資家がいなくなっていて、

ボリュームが小さければまだしも、大きい物件はしばらくは買手はいないと思います。

債権譲渡の現場でも、地方物件が担保のローン債権に価値はつかないし、

この問題は今後とも大変な問題だと思います。

マジで地方再生を行わないと、地方の資産価値の下落は、

本当に底なしの状況になっていると思います。

　

ただ、ここにきて、都市部の不動産についても、

実体経済の生産調整や雇用調整がかなりの勢いで始まってきたから、

この調整度合いによっては不動産の実需にも大きな影響が出るから、

この部分は心配だと思います。

　

だから不動産投資については表面の利回りだけを見るのではなく、

退去リスクや再募集した時の家賃の下落リスクを厳しく見て、

本当の意味で有利な物件に投資することが大切だと思います。


思うように資金調達ができない方へ
　

最後に、別の投資家の読者の方から、

不動産担保ローンのご相談のメールをいただきましたが、

５億円以上の融資を行うノンバンクの年内実行分の締め切りは終わったので、

残念ながらお手伝いをすることができませんでした。

　

１億円以内の融資ならまだ今からでも年内実行は間に合いますが、

２億、３億の融資となると、年内実行は可能性がゼロではありませんが、

かなり難しいと思ってください。

何度も書いているように、１２月は実際の金融機関の営業日は少ないので、

１億円以内の融資についても、年内実行については、

来週いっぱいの１２日が最終と思っていただいたほうが安全です。

　





　　　

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