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元サラリーマン大家の備忘録

大阪で不動産賃貸業を営む大家のひとりごと

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決済

お世話になっております。

暑い日続きで夏バテ気味の、こども不動産です。

皆さんも体調にはお気を付けください。

 

昨日は、久しぶりの決済でした。

年初に戸建てを仕入れたのですが、リノベーションに手間とコストをかけても、あまり利益を見込めなかったことと、その直後築古RC物件を購入したのですが、サラリーマン兼業では手が回らないと感じたので、計画を変更して売却しました。

正直もう少し早期に売却出来るかと思っていたのですが、なかなか思うようにはいかないものです。

 

今回の反省は、仕入れ値が高かったこと、リフォームの見通しが甘かった事。

購入当時、いろいろチャレンジしたい気持ちが先行して、慎重さが足らなかったと思います。

収支トントンで売却できたので大失敗ではないですが、今後の教訓として胸に刻んでおきます。

 

まあとにかく現金が口座に戻ったので良かった。

今、ちょっと大きめのプロジェクトを計画しているのですが、融資、自己資金、建築費などなど、ハードルだらけです。

どうなることやら。。。

うまくいったら、その内ブログで書きます。

 

紙ストローがマズイ

今年のお盆はいかがお過ごしでしょうか。

こども不動産です。
 
私は親の近くに住んでいるので、帰省が有りません。何年かに一度旅行に行きますが、今年は在宅です。
 
話は変わりますが、近くに用が有ったので大阪駅から少し行ったところにある、スターバックス関西大学梅田キャンパス店でアイスコーヒーを頼みました。
 
このお店
 
 
本屋と一体となったお店で、本を読みながらコーヒーが飲めます。仕事でアメリカに住んでいた頃、本屋と併設のスターバックスに時々行きましたが、それを思い出しました。
 
さて久しぶりのアイスコーヒーは、初体験の紙ストローと共にやって来ました。
 
これがなんか良くない。
慣れもあるのかも知れないけれど、唇に冷たさが伝わらないのと、やはり紙を咥えている感が拭えないので、美味しさ3割引。かなりの衝撃。
 
当然スタバの経営陣もプラスチック製のストローと比べて、紙ストローの触感が劣る事は分かっているはず。それでも社会的責任を果たすため、スターバックスという企業の姿勢を示すため紙ストローのれん導入を決定したのでしょう。スターバックスらしいと思います。
ただ、スターバックスは最高のコーヒー体験を提供する事も企業の使命では無かったのか。
そういう意味では苦渋の決断であったのでしょう。
 
でも私は紙ストローが好きになれそうではありません。
 

税務申告終わって銀行訪問

だいぶご無沙汰しておりました。

こども不動産です。
 
7月の末に無事税務申告が終わって赤字だったので法人税均等割の7万円だけを支払いました。
ザックリ書くと、区分マンションを売却した際の特別利益があったものの、賃貸からの損益は不動産取得にかかる租税公課が多かったためトータルで赤字でした。
前回のブログでこの辺のことに触れています。
 
現状ギリギリ債務超（負債が資産を上回っている状態）を免れています。
倒産寸前なの？
いえいえ、そうではありません。
 
まず、資本金について少し説明しますと、
資本金が1000万円迄は法人税均等割りが7万円ですむし、消費税増税の納付も二年間は免除されます。
一旦資本金にしてしまうと、要らなくなったからといって減資しようとしても、手続きに費用が掛かったり、場合によっては納税が必要だったりします。
（ご参考）
そのため、こども不動産は、多くの会社と同様に、資本金を1000万円未満にして、資金が必要な場合は個人から、会社に貸付を行っています。
とはいえ、それでは全然足らないので金融機関のお世話になっているのです。
 
不動産賃貸業を行っていて物件を購入して不動産取得税や登録免許税等の支払いがかさむと、資本金を食いつぶしていくことになります。そうすると、資本の部が貧弱になっていきます。
 
では、以下のような状態ではどうでしょう。
会社にとって、借入金は「他人資本」です。
一方、資本の部（純資産とも呼びます）は、自己資本です。
でも、他人資本といわれる借入金が、借入が社長（やその親族）からであれば
実質的には自己資本になります。
これは多くの中小企業で行われていることです。

上記であれば、たとえ見かけ上債務超過であっても、実質的な自己資本残高があるということになります。
 
さてさて、そういったことも含め、二つの金融機関に財務諸表の提出と、説明に行ってきました。
金融機関のほうは、物件購入時に自己資金をどれだけ入れているかはわかっているので、
財務諸表上、資本が薄くなっていても問題にしていないようです。
まあしょせんこのレベルの会社は、個人の資産運用会社みたいなものです。
どちらかというと、きちんと物件の運営ができていて、安定的にキャッシュフローが入ってきて
問題なく借入金の返済が出来ているかがどうか重要なんでしょう。
 
なんだか、分かりにくい話になっていますので、本日はここまでとします。
では。
 

決算処理

お世話になっております。

こども不動産です。
 
こども不動産には2つの法人が有ります。
一つ目は、祖父の代から続く法人。
もう一つは、第3期目に突入したばかりの新しい法人。
最近購入した物件は、全て新しい法人が所有しています。
 
今日は、5月31日が決算日である、この新しい法人の決算について書きます。
 
 
ほぼ一年前にも、決算について記載しています。
 
第2期の活動は以下の通り。
  • 区分マンションをリノベーションして売却。
  • こどもマンション２号棟を購入。（鉄骨造）
  • 土地購入（店舗用に売却を目指したがコロナで流れた。現在駐車場）
  • 戸建て購入。
  • こどもマンション３号棟を購入。（RC）
サラリーマンしながらという状況においては、まあまあ活動したかと思います。
上手くいったものもあれば、当初想定した通りには行っていないもの、途中で計画変更したものもあります。でも少なくとも、勉強にはなりました。試行錯誤の一年でした。
 
 今期（第２期）は、上記の通り、物件の購入が多かったため、
租税公課（法人税、消費税以外の税金の支払い）が非常に多かった。
物件の取得時には、不動産取得税、印紙税、登録免許税の支払いがあり、
不動産所有期間中は、固定資産税の支払いがあります。
これらが租税公課です。
 
租税公課は、税務上の費用となり、法人税計算のための所得を押し下げるため、法人税が少なくなります。
例えば、租税公課として100万円支払うと、法人税は30万円程度減額されます。
 
 
その次に大きいのが、減価償却費。
所有している物件の多くが築古なので、税務上の償却期間が短い！
 
重量鉄骨造の場合、法定の耐用年数は34年です。
例えば、築30年の重量鉄骨造のビルを購入した場合の償却年数は？
 
30年 Ｘ 0.2 +（34-30）＝10年　となります。
 
新築の時から保有していると、あと4年（残存年数）で償却が終わるのですが、
中古で購入すると、経過年数に0.2を掛けた年数を、残存年数に加算します。
そういう税務上のルールです。
築古物件の場合、それでも償却年数は短いため、償却負担が大きくなり、
このままだと今期は赤字となってしまう。
 

さて、ここで思いました。
このまま赤字で行くか、黒字にするか。。。
 
「ちょっと待て！」
「利益を操作したら粉飾決算じゃないの？？？」
 
 
会計や税務というものは、色々と難しいルールが有って、お堅いイメージがありませんか？
でも、意外にそうでもなくて、
「どちらでもいい」とか「最大ここまでの範囲で、好きな金額」とか、
そういう部分が結構あるんですよ。例えば、
 

これを見ると、不動産取得税、登録免許税は、取得原価に含めてもいいし、経費処理してもいい、と書いてあります。ようするに「どっちでもいい」（法人の場合）

 
 
 
このページには償却費のことが記載されています。
よく見ると「償却限度額」とあります。
その年度において費用計上できる最大額という意味です。（法人の場合）
さっき書いた「最大ここまでの範囲で、好きな金額」ということですね。
 
 
だいぶ脱線したのでもどりましょう。
このまま赤字で行くか、黒字にするか。。。
 
キャッシュフロー的には、赤字がいいです。
だって、税金払わないでいいから。（最低の7万円は払うけど）
それに、来年黒字になっても、欠損金は10年繰り越しできるので、
来年以降の納税額を減少させることができる。
 
 
気になるのは、金融機関での評価です。
銀行は、赤字企業に貸したがらない。
 
顧問税理士は、赤字でもこの内容なら大丈夫ですよ、とおっしゃてくれましたが、
念のため、銀行に電話をしました。
 
私「かくかくしかじかで、赤字になりそうです。」
担当「銀行のほうで、注釈をつけます」
「償却で赤字となってもキャッシュフローは問題ない」
「取得税などの租税公課は、一時的な費用」
「社長本人からの借り入れは、実質資本金みたいなもの」
「グループ会社との合算で財務状況を見ます」
 
すべての銀行において、同様の対応何のかは分かりませんが、
おそらく、似たような感じではないでしょうか。
 
というわけで今期は赤字決定です！
 
 
おや、黒字でも、返済が多くて、キャッシュフローが赤字になっているほうが不味いのか？
黒字倒産って、そういうこと？　気が向いたら書こう。。。　
なんか今日は長文になったなあ。

個人か法人か

お世話になります。

こども不動産です。
 
このブログを読んでいただいている方は、個人で不動産投資をされているのでしょうか、それとも法人を設立されているのでしょうか。
 
私は、個人で所有している物件は区分マンション1戸だけで、後は２つの法人で所有しています。
 
よく、どの位の収入になったら法人を設立するべきか？
所得がいくらを超えたら、とかウェブサイトに書いてありますよね。
 
個人で不動産投資を行っていて、規模が大きくなると法人設立を設立するケースが多いです。
しかし、物件は個人名義のままですから、物件の所有権を法人の移動させようとすると結構なコストが掛かります。
 
物件の価格は、個人から、自分の法人に移動させる場合でも、売却益が出ないよう都合の良い価格で取引する、という事は出来ません。そのため多額の納税が必要になる可能性があります。
また上記以外にも、不動産取得税、登録免許税、登記費用他の費用がかかります。
 
規模や、利益の拡大を追い求めず、生活費や、年金の足しにする程度であれば個人で行うべきだと思いますが、将来的に物件の数を増やしたいと思われるのであれば、始めから法人設立をお勧めします。
 
つまり現状ではなく、
将来的に「どうしたいか」
で、個人で行うか、法人化するか、を判断すべきです。（そういう私も一件目は個人で購入しているわけでですから、人様に偉そうなことをかける立場ではないのです。すみません。）
 
 
そうはいっても法人化すると、赤字でも税金がかかるんでしょ？
 
地域によって若干違いが有りますが、1法人につき年間最低7万円かかります。でもその程度です。スマホの年間支払額より安いくらいです。
それに法人の方が、何かと税務的なメリットもたくさん有ります。例えば欠損金の繰越し期間が個人だと３年だけど、法人なら10年とか。
 
 
 
もう一つ！法人を設立すると、社長になります（会社法によって定められた代表取締役というべきかもしれませんが）。　
会社の副業規定で、パートナーの方を社長にされる場合もあるとは思いますが、とにかく経営者になります。
 
私にとっては、法人を設立した意義の半分はそこに有りました。
税金の損得以上に、「不動産投資をしている人」から、「不動産経営者」に意識が変化しました。
人は、肩書に自分を合わせるものです。
 
 
また会社は設立した以上「成長させなければならないもの」だと思っています。
「法」が定める「人」な訳ですから、産んだ以上育てましょう。爆笑
 
 
さて、今回のブログでは、個人で不動産投資を行うか、法人化するかについて書いている様でいて、実は自分自身のことを書いていたに過ぎませんが、いつもの駄文と言うことでご容赦頂ければ幸いです。
 
では、本日はここまでという事で。
 
 

コロナウィルスとランチタイム

お世話になっております。
こども不動産です。

今日も在宅勤務でした。
先週の事なんですが、私が勤めている会社が入っているビルでコロナウィルスの感染者が2人出たため（別のフロアの会社でしたが）、極力出社しない様にと会社から指示が出ました。

そもそも、指示など出なくても暫く出社したく有りません。

一旦は沈静化していたコロナウィルスですが連日報道されている様に、大阪でも感染者が増えています。身近にまで迫って来ています。


さて会社に行かなくても、業務は無くならないので家で仕事しています。今は四半期の決算業務で結構忙しい。

でも同時に、本業の不動産賃貸業の方も、いくつか片付けなければならない仕事や打ち合わせが有るけど時間が取れない。

そういう時はランチタイムの活用です。

12時少し前に家を出て、ランチ（エビチリ定食）を食べながらビルの管理業者さんと位置合わせ。
こどもマンション2号棟は、家賃が低めで、戸数が多いので、問題も起こりやすい。今日は滞納している借主さんへの対応について話しました。

この内の一件については、外国人が借主です。連絡がつかず、実質的には退去しているのですが、退去届が無いため、契約が継続している事になっています。

この契約を解除して、募集をかけるため、裁判所に強制執行（退去）を申し立てます。
これが認められれば、残置物を一時保管、新しい借主の募集を開始できます。

この残置物は、すぐに処分したいけど、暫くは保管しないといけないんです。

とは言え、保証会社とマンションの管理会社の間で進めてくれているので、私は報告を聞くだけで済んでいますが、そもそも家賃が入ってこない事自体痛いんですが。チーン

久しぶりに滞納ネタのブログでした。
この前書いたのは2018年7月、ちょうど２年前。


水漏れ（続報）

お世話になっております。

こども不動産です。

 

6/20のブログで書いた「水漏れ」の続報です。

https://ameblo.jp/bardstown/entry-12605500431.html

 

 

電気温水器ですが、発注から納品まで1週間以上かかり、借主さんにはご迷惑をおかけしたのですが、

やっと交換が済み、請求書が届きました。ハイ、30万円！

お家賃の何か月分ですノン？

 

しかし、これだけではありません！

さらに最悪なのは、下の階にまで水漏れして、修繕費当方負担。

保険対象外！

 

この区分マンションは、私が不動産投資を始めた1番目の物件で、保険は資金を借り入れた大手都市銀行の系列の商品でした。

まだ経験の浅かった私は、言われるがままに標準的な保険に加入したのですが、

水漏れ補償は入れてなかった。

大失敗です．．．


ほんま反省、泣きそう。
 
 
最近、水漏れとか雨漏りとか多いなあ。。。

 

雨漏り

お世話になっております。

こども不動産です。
 
季節は梅雨。
やって来ました、雨漏りの季節です。
所有物件の殆どが築古なので、雨漏りクレームは何かしら毎年有ります。
 
先日もある借主様からお電話があり、お部屋を訪ねてみますと、床から漏れていました。
「床ですか。。。」　
 
上の写真の外側は、下の写真のようになっています。サッシの辺りから染み込んだのかも知れません。
ただ、雨漏りは原因の特定は本当にむつかしいのです。
過去にも、雨漏りの対応をしましたが、すんなり雨漏りが止まらないことのほうが多いです。
 
業者さんに診てもらったんですが、ビルの前面、今回雨漏りしていない部分も同じく老朽化しているので、修繕が必要になりそうです。5階まで足場組むそうです。
これで問題が解決すればいいのですが、その保証もありません。
それでもやらなしゃ～ない。
また何十万円も金がかかる。ゲロー
 
 
 
 
 
 

退去

またまた御無沙汰しておりました。
こども不動産です。

サラリーマン兼業大家の私は、物件を買ったり売ったり、リノベーションしたりしなければ、それほどブログに書く話題が有りません。

時々設備が故障して修繕の依頼をしたり、退去が出て、募集をかけたり、自主管理している物件についてはありますが、管理会社にお願いしている物件は報告を受けるだけ。

と言うわけで、不動産関連のブログネタがあまりなかったのですが、それでもたまにはブログを書きましょう。


6月末日に、こどもマンション1号棟から退去された方がいらっしゃいました。お仕事は飲食業で、3年ほど前に入居された時は、他の部屋の工事の振動の事で多少もめたことも有ったのですが、お家賃は滞りなくお支払いいただいていました。

入居時は、お一人だったのですが、ご結婚されて、お子さんも出来て家族で暮らされていました。

こどもマンション1号棟は、私が住んでいる場所でも有るのですが、主に50平米から60平米弱の間取りで、お子さんがいらっしゃる部屋もいくつかあります。
私は子供さんがこのマンションに住んでくれることが、なんだか好きなんです。

だから、今回退去されますが、結婚されて、お子さんが出来て、赤ん坊の泣き声が窓から聞こえてきて、それが他人事ながらも嬉しかったです。


退去立会いは、今回管理業者さんにお願いしたのですが「元気が無いように見えました」と言う話を聞きました。この業者さんは入居の時もこの方の手続きを行ってくれた方です。

飲食業で働かれていたので、経済的に辛い状況なのかも知れません。それが理由で転居されるのか分からないのですが、もしそうなんだとしたら、早く状況が改善することを願っています。

では。



水漏れ

お久しぶりです。
こども不動産です。

季節の変わり目だからなのか、アレルギーなのよく分からないのですが、あまり体調が良くなく、気力も有りませんでした。

こども不動産の2つ目の法人の決算が5月末だったので、決算書作成の準備もしなくちゃいけないのに、あまり捗っていません。ダメダメです。


さて、昨日相変わらずの在宅勤務をしていたところ、所有している区分マンションの借主様からお電話がありました。

なんでも、電気温水器が故障しお湯が出なくなった。更に水が下の階に漏れたと言うのです。更に、エアコンの調子も悪いとか。



その後、マンションの管理人、マンション指定の工事業者、いつも使っている工事業者、保険会社に電話してわかった事が「修繕費が40万円以上かかる事と、保険がおりない事」。

エアコンも契約で設備に含まれていたので当方負担です。

チーン

この区分マンションだけは個人所有しているのですが、この修繕で今年度個人の不動産収支は赤字決定です。

温水器は話によると、新築以来使用していたものらしいのですが、写真からだけでは原因はよく分かりませんでした。
恐らく腐蝕に因るものだろうと思います。

まあ、こう言うこともあるか。チーン

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