銀行訪問

お世話になっております。

こども不動産です。

だんだんと暑くなってきました。

ほんの数週間前までは、暖房つけてたのに、もう扇風機が必須です。

さて、３月決算の方の申告が完了したので、その決算書を持って、融資していただいている都市銀行を訪問しました。

夕方までは在宅勤務。

業務終了後、ママチャリで銀行にダッシュ！

18時のアポです。

事務所に出勤している時もなのですが、大体アポは夕方にお願いしています。

当然銀行の店舗は閉まっていますので、店舗の前まで来たら電話で担当者様にお電話して、ドアを開けてもらいます。

いつも営業時間が終わってからなので、申し訳ない。

決算書を渡した後、融資の相談などしていたのですが、一つ再認識する事が有りました。

こども不動産が今持っている物件は、こどもマンション1号棟、2号棟、3号棟、全て法定耐用年数までの残存年数が１桁。

皆さま、そこそこご高齢です。

法定耐用年数と現実的な使用可能年数は別物とは言え、多くの金融機関は法定耐用年数をとても大切にしていらっしゃる。

不動産投資を行うに事においては、残念ながらそのルールに則らないと（特に大手銀行の場合）投資が出来ない。

こども不動産の課題は、築古ばかり、築浅物件が無いという意味においてバランスが悪い事です。

銀行的には、古い部件しか持っていないオーナーは事業継続に不安があると言う見方をするようです。

高利回り大好きなんですが、これからは物件のポートフォリオの改善も目指したいとの思いを新たにした1日でした。

劇的？ビフォー・アフター

お世話になっております。

こども不動産です。

今日も在宅勤務でしたが、午後から半休をとって「こどもマンション3号棟」にリフォームのチェックのため行ってきました。

劇的？ビフォー・アフター

をお見せします。

一番気になっていたのが、

和室です。

今回、2戸リフォームしたのですが、それぞれ2部屋、和室が有ります。

（ビフォー）

「あーらまー、何と言うことでしょう。」

壁紙と襖紙を張り替えただけですが、オシャレになりました。

2戸とも同じデザインですが、部屋の位置の関係で、左右逆になっています。

（アフター１戸目）

（アフター２戸目）

下の写真は、以前のブログにあげたパースです。そのまんま再現しました。

シャンデリアは、借主様のお好みで。

もう一つの和室はアクセントクロスだけです。理由の一つが、襖の幅。

襖の幅が約１１０㎝なのですが、選べる襖紙がない！もう少し幅が狭ければ各種選べるんですけどね～。

（ビフォー）

（アフター）

下の画像が、同じ部屋のパースです。だいぶ、おとなしくなりました。

洗面台は新調しました。

（ビフォー）

（アフター）　トイレの窓のシールはそのまま (笑)

お風呂はお金かかった！

バランス窯をベランダ設置の給湯器に変更。湯船も新調して大きく。床はシートを貼りました。

（ビフォー）

（アフター）

最後はキッチン。

カランを取り替えた以外は何もしてませんが、、、ある意味これが、最も劇的！

（ビフォー）恐ろしく汚い！

どうやったら、ここまで汚せる？

（アフター）

全体的には劇的では無いものの、老朽化した設備を入れ替えたので、見栄え以上にお金かかりました。

後は申し込みをが来るのを祈る🤞

コロナの影響

お世話になっております。

こども不動産です。

このブログ読んで頂いてるのは、大家さんや、不動産投資をされている方が多いと思います。

多くの方が、今回のコロナウィルスの影響を大なり小なり受けている事でしょう。

こども不動産でも、事業が傾く程では無いのですが、色々なところで影響は受けています。

1、リノベーション の完成遅れる。

以前ブログに書きましたが、中国から部材が届かず、完成遅れて機会損失。

でも完成して直ぐに入居決まったので、傷は浅いか？

２、ヨガ🧘‍♀️スタジオ休業に伴う、家賃減額。

緊急事態宣言を受け休業されているテナント様のお家賃を、1ヶ月減額。

３、衣料品販売店に対する、家賃減額２ヶ月。

営業日数減少と売上激減で辛いテナント様。家賃減額交渉に応じて数万円 減額。

４、飲食業向け社宅、契約から2ヶ月で解約。

4月入社の社員さん、実際に働き出す前に解雇だそうです。辛いですね〜。

再募集すると手数料・AD 3ヶ月＋α 掛かるので、こちらも辛いです。早期解約ペナルティー有りますが、それでも全ての損失をカバーできる訳では有りません。

５、飲食店向けに売却を進めていた土地の話が白紙に！

まだ具体的なところまで話は進んでいなかったんですが、ポシャりましたよ。

こうやって書き出してみると、まあまあ影響を受けています。とは言え経営が行き詰まる程では無いです。

さてさて、家賃減額については、政府はテナントに対して補助金を出すことで大家を間接的にサポートするのか、それとも直接何らかの形で大家をサポートしていただけるのか、未だに見えて来ません。

その辺がクリアになれば、家賃減額交渉もやり易いのですが、現状ではお茶を濁す程度の減額しか出来ません。

暫く我慢です。

久しぶりの出勤

お世話になっております。

久し振りに出勤、こども不動産です。

GW前と比べると明かに街に人が増えています。

今のところコロナウィルスの爆発的感染は食い止められているものの、油断は大敵。もう暫く人との接触は制限すべきだとは思います。

と言う私も出社しているわけで．．．

どうして出社したかと言いますと、業務の引継ぎがあったからです。テレビ会議のようなものが手軽にできるようになってきたとは言え、音声は聞こえ難いし、画像もカクカクしている。幾つかの資料を広げて、説明するこども出来ない。

一人で黙々と仕事をする事や、電話での対応だけなら、在宅でも効率よく業務をこなす事が出来ますが、引継ぎの様に、面と向かって行わないと、どうしてもやり難いこども有ります。

以前、システム開発をしている会社の社長さんとお話しした時に「IT系だと大きなオフィスは不要では？」と聞きましたところ「オフィスに人が集まって開発する方が、在宅よりも断然効率が良い。」また「小さなオフィスに分散するより、出来るだけ集まって仕事をする方が良い。」とおっしゃていました。

一部にはオフィス不要論も出ています。確かに在宅でもあまり支障のない業務もあると思いますが、一方で人が集まって仕事をする事も必要みたいです。

そもそも、どれだけ在宅勤務や在宅授業が進んだとしても、物流、医療、生産、農業、畜産、漁業などなど、物理的に物を動かさないといけない仕事が、人が生きていくために欠くべからざるものがたくさん有ります。それらは在宅では不可能です。

在宅勤務で何とかなる部分なんて、ほんの一部分に過ぎないんでしょうね。

ゴールデンウィーク

ご無沙汰しておりました。

本日も在宅勤務、こども不動産です。

さてゴールデンウィーク終わりました。

毎年のことなのですが、私はここ25年ほどGWを満喫したことがありません。

特段GWを楽しみたい、などと思うわけでは無いのですが、とにかくこの時期は職種柄働いています。

私がサラリーマンとして働いている会社は、一応上場企業というやつで、3月末決算の後、決算短信（東京証券取引所）、株主総会召集（会社法）、有価証券報告書（金融商品取引法）の提出義務が有ります。

似たような資料なのですが、それぞれに準拠している法律や目的、提出時期が違います。

そのため3月末ごろから、6月末ごろ迄が最も仕事が立て込み、その結果GW休暇中も休日出勤が結構有ります。

今年は、コロナウィルスの影響で少しスケジュールが後ろ倒しになっているのですが、それでも在宅勤務の効率の悪さ、外注先／監査法人も含めたコミュニケーションの難しさからか、業務の進捗は芳しくなく、GW中も日曜日しか休みが取れませんでした。

ただ今年に限っては、休暇であっても、仕事をしていても家にこもっているだけなので、同じようなものかも知れません。

さて、私の場合、サラリーマンとしては忙しいし、会社も受注は入っているので、コロナウィルスによる失業の心配は、今のところ無さそうです。

一方、飲食業、観光業、営業規制、営業自粛を行っている方々は本当に辛いと思います。

こども不動産も収入の２割以上はテナント様から頂いており、かなりご苦労されているという話も聞いています。お家賃減額の相談も受けています。

早く、以前の日常が戻って来て欲しいです。

GW中、久し振りに会社に行った帰りの大阪駅隣接のビル、地下1階、午後7時。

人がいな〜い。

エレベーターのダイノックシート貼り

お世話になっております。

本日も在宅勤務、こども不動産です。

3月28日のブログで

https://ameblo.jp/bardstown/entry-12585436638.html

こどもマンション1号棟のエレベーターのダイノックシートが剥がれていたことを書きましたが、やっと修理完了しました。

綺麗に出来上がったのですが「あれっ」なんか雰囲気が？

（張替え前）

（張替え後）

（全体）

そう！木目が横から縦に変わった。

どちらが正解というわけではないけど、今の流行は横かな？？？

まあ、これも悪くないと思う。

この工事、朝の9時ごろから始まったのですが、工事業者さんがエレベーターのパネルの鍵のことを当日まで忘れていたんです。

たまたま、在宅勤務だったので直に鍵を渡すことができたのですが、私が出勤していたら工事延期になってた！

本日も在宅勤務様々なのでした。

ブログのタイトル変更しました

お世話になっております。

こども不動産です。

これまで、ニックネーム（こども不動産）とブログ名が同じだったのですが「～サラリーマン大家の備忘録～」に変更しました。

特段理由はありません。

このところ、在宅勤務が多くなっていますが、兼業大家としてはすこしだけ助かっています。

銀行に行く、業者や税理士との打ち合わせ、など短時間で終わることでも、昼間に行う必要がある場合は、半日休暇をとったりする必要がありますが、今は昼食時の外出にあわせて用事を済ますことができます。

勤務時間中に、不動産関係の仕事をしているのではありません。

（念のため申し上げておきます）

いつもは、サラリーマン業の勤務時間が終わって、会社の帰りに19時過ぎてから不動産関係の打ち合わせを行っているので、それと比べると今のほうが楽です。また当然、打ち合わせの相手の方にも、その時間まで残っていただかないといけないので申し訳ないんです。。。

不動賃貸業にかかわる電話も、会社の事務所にいるときは難しいですが、在宅なら気兼ねなく（？）できます。厳密に言えば勤務中ですが、数分だけの話なのでご容赦ください。

昨年から、今年に掛けて、所有物件数が増えたこと、事務を長年やってくれていた叔母が引退したこともあり、サラリーマンとの兼業が少しだけ辛くなりかけていました。このコロナウィルスの緊急事態が終わっても、時々在宅勤務できたら良いのにと思います。

先日もブログに書いたように、私のところでも、休業されたり、売上げが減少しているテナント様もいらっしゃいます。

一刻も早く、前のように戻ってもらいたいと祈りつつも、在宅勤務の良さも発見しました。

固定資産税を支払いに銀行に行ったのですが。。。

お世話になっております。

本日も在宅勤務中、こども不動産です。

お昼休みに

（2時過ぎてましたけど、お昼休みなんです！）

固定資産税を支払いに銀行に行ったのですが、銀行の入り口から人が溢れていました。

店舗にあった貼紙によれば、「コロナウィルス感染予防のため、店舗で働く従業員の数を制限している」とのこと。

今日は、来店する人はかなり多かったです。

給料日だし、５、１０日（5日、10日、15日、25日など5の倍数に該当する日で銀行が混みやすい）だったことも原因だったかもしれません。

結果として、長時間人が小さな店舗に留まることになります。

「それは、対策としてダメじゃないですか？」

幸い、私が訪れた店舗には公共料金納付用の専用端末があり、待ち時間なしに利用できました。

そうでなければ、30分以上待たされることになり、昼休みが終わってしまいます。

（あらためて書きますが、３時前になっていましたがお昼休みです！）

とにかく、2法人、1個人で合計7件の納付があったので、端末空いてて良かったです。

4月11日のブログでは6件と書きましたが、今年になって購入した物件の固定資産税納付書が、前所有者から転送されてきて増えました。

ちなみに、その奈良県のある市町村の固定資産税は、私が使用している大手銀行からカードによる振込みができませんでした。

固定資産税は、市町村で管理されていますが、恐らくその物件のある都市には、私の使っている大手銀行の支店がないんでしょう。

仕方がないので、何十万円か出金して、近くの別の銀行に行って納付しました。

メンドクサイ。。。

そうそう、昨日久しぶりにこどもマンション2号棟にリノベーション工事の確認に行ってきました。

キッチンは、未完成です。

コロナウィルスの影響で

電気コンロがまだ入荷しない

工事業者さんが、新古品を確保してくれているので、入居に間に合わなければそれを取り付けます。

以上

テナント様

お世話になっています。

こども不動産です。

本日は、こどもマンション1号棟にご入居頂いている、テナント様とお話しさせていただきました。

そのテナント様はヨガ教室をされているのですが、政府の営業自粛要請に合わせて、5月6日まで休業されます。

収入が途絶えているので、顧問税理士を通じて、融資の申し込みと、補助金の申請を進めています。

契約しているインストラクターさんへの支払いは、教室自体がないので発生しないとのことでしたが、インストラクターさんも収入が無くなるわけです。

このテナント様からは、今月分もきちんとお家賃を振り込んでいただきました。「困ったことがあったら、相談してください」とお伝えしました。単純に、親切心だけではありません。もし解約ということになれば、当方も大弱りです。解約の決断をする前に、相談していただけるほうが、ありがたい。

ほんとうに今は苦労されておられる方が多いとは思いますが、大家も辛いです。お家賃が入って来なくても、ローンの返済、ビル管理費用、それに今月末には固定資産税の支払いがあります。

多少の減益程度では、当社は破綻はしませんが、今回のパンデミックはかつてない規模です。景気は浮き沈みがあるし、このようなことも2009年の鳥インフルエンザの例にもあるように、何年間に一度は起こることは予期していましたが、ここまで事態になることは想像していませんでした。
 

こども不動産は、主に住居向けの賃貸を行っていますが、お家賃の内２割強は、事務所、店舗、スタジオ等、業務用施設から頂いています。先に書いたテナント様以外にも、客足が途絶えているところや、営業時間を制限したところもあります。

ぜひ何とか持ちこたえていただきたいと祈るような気持ちです。

本日の写真は、こどもマンション2号棟のリノベーション 、ビフォー・アフターです。

白壁ということでは同じなので、余り劇的では無いのですが（（爆））

コンセントの位置が同じです。

でも、まだ完成後の現場行ってない！

こどもマンション3号棟 リフォームプラン

お世話になっております。

こども不動産です。

すこし、ご無沙汰してしまいました。

さて、サラリーマン業の方では相変わらず在宅勤務なのですが、

本日は少しだけ（少しだけですよ）抜け出しまして、「こどもマンション3号棟」の原状回復＆リフォームプランの打ち合わせに行ってきました。

行き先は、家から徒歩2分のビル管理をお願いしている業者さんです。メッチャご近所です。

ちなみに税理士事務所も徒歩2分です。

打ち合わせの下準備のために、愛用の3DマイホームデザイナーPRO（愛用といっても数ヶ月に1回程度しか使わないんですけど）を用いてパースを作りました。

今回は、洋間は原状回復のみで、和室のほうに少し特徴を持たそうと思っています。

コストの兼ね合い、そもそも実際には使えない素材をパースには使っていることなども考慮しながら、どの品番を使うのかを決めて行きます。

今回は主に現状回復ですが、壁紙は白一色でも、色々な柄のものを使ってもさほどコストは変わりません。少し個性を持たせて、アイキャッチを良くしたいと思います。

出来上がりはもう少し大人しくなると思いますが、完成が楽しみです。