お世話になります。
こども不動産です。
本日は、サラリーマン業の方で初めての在宅勤務をしていました。テレワークと言うやつですね。
会社のサーバーにはインターネット経由でで接続出来るので、事務所に居るのとほぼ同様に仕事が出来ます。ただ打ち合わせなんかはやり難い。代わりにチャットみたいなソフトを使います。
ちなみにブログは仕事中書いて無いですよ！ちゃんとお仕事してましたよ、多分。。。
さてさて。唐突ですが、私はリノベーション好きです。
古い物件を蘇らせる。新築にはない趣き、付加価値をつけて、家賃を上げて、投資を回収する。
不動産投資を行っていて、もっとも楽しめる部分です。
でも前回のブログで紹介した「こどもマンション3号棟」に関しては、最低限の工事で、とにかく安く仕上げることを目指しています。
最低限といっても、家賃相場の範囲で、お客様からこの物件を選んでいただけるようにするため、設備の不具合は直し、老朽化したものは更新し、清潔感を出して快適に暮らせるようにします。それだけでも100万円かかる場合もあります。
ボランティアでも、道楽でもないので「どれだけ費用掛けないか」が重要なはずなのですが、やりすぎになる傾向があって、業者さんからはよく「やりすぎ」と注意されます。まあ、どうしても趣味の部分は残ります。
この物件の家賃は、奈良県の住宅扶助額をにらみながら設定します。
どれだけ素敵な内装に仕上げても、生活保護受給者もターゲットにしていますので、家賃は上げられません。
結果として、リフォームは最低限にせざるを得なくなります。
大阪市内中心部だったら一部屋400万円以上掛けて、リノベーションすることも有りますが、ここでは100万円が辛いです。
とはいえ、一部屋埋まれば、駐車場含めて年間50万円以上の収入にはなるのですから、予算の範囲内で良い物件にして選んでいただけるようにしていきましょう！
お世話になっております。
こども不動産です。
さて、こどもマンション3号棟に行ってきました。渋滞がなければ大阪市内から高速使って車で40分程度。
先日のブログに書きましたが、今年になって購入した奈良県にある、築古RC4階建の「こどもマンション3号棟」は、現在３部屋が空室で、そのうち２部屋は原状回復の工事を行う必要があります。
先日工事の見積をみた時は、かなり高かったので、その場で発注するところまでは行かず、まず現場を確認することしていました。
その３戸について順に解説します。
全て4階です。エレベーターが無いので、不人気 
１戸目は数年前にリフォームを行なっていたので、洗いだけの部屋です。床はCFが交換され、壁紙も張り替えられています。
嬉しいことにここは申し込みが入りました。
お世話になっています。
。大阪市内なら3DKから2LDKへのコンバーションは定番ですが、しません。
お世話になっております。
こども不動産です。
先日のブログ
で書きました、申込者の方が３月２０日に入居していただけることになりました。
申し込みから１か月以内ということで、ご了解いただきました。ありがたいです。
さて、その入居者の方から、壁の補修依頼がありました。
当方も退去時にはチェックしていたのですが、見落としていました。
恐らく前の住人さんが何かぶつけたか、蹴ってしまったのでしょう。
この部屋は、それなりのお家賃を頂いている部屋なので、修理を行うことにし、いつもの業者さんに見積もりをお願いしたところ、見積もりでは無く、工事がその日のうちに完了！
入居者予定者さんからの依頼の翌日完成。
対応が早い！
私がでは無く、業者さんが。
有難いです。入居者さんに対するこちらの印象も良くなります。
ありがとうございました。😊
でも実のところは殆ど交渉しなくても良いんです、内装業者さん以外は。
と言うところで話が終わりましたが、ではなぜ内装業者とは交渉が多いのか？
いや厳密に言うと交渉では無く、摺り合わせでしょうか。
不動産賃貸業や不動産投資をしていると内装工事の見積をお願いすることが多いのですが、ほとんどの場合、予算オーバー。
昨今、建材も人件費も上がっているので、予算も１~２割多めに設定していても、それを遥かに超える見積が出てくるのです。
「高！さすがに、これじゃペイしない」
（意訳：高すぎてこれでは投資に対するリターンが望めない、利益がない）
と見積を見て思わず口に出してしまう事が殆ど。
高い要因はこちらにもあって、取り敢えず「こんなのもしたい、あんなのもしたい」など要望を伝えてしまう事も一つの要因です。
工事業者さんも始めは安全を見て、最大これくらい掛かります、と言うレベルの見積を出してくる。その結果、とんでもない金額になる。
で、ここからはどこを省くか、仕様を変更するか、グレード下げるか、と言う話をします。いわゆるVE（バリューエンジニアリング）というやつです。だから内装業者さんとの話が一発で終わらない。まあ〜当然の話なんですが、と言う落ちです。
他の方のブログを拝見していると工事現場の写真がたくさん貼り付けてあって、とても興味深いです。
でも私は現場に頻繁に行けないし、「頻繁には来てくれるな（邪魔になるから）」と釘を刺されているくらいなので、お任せしています。
仕様について確認が必要な場合は、その都度確認を入れてくれまし、本当に良い業者さんなんで助かっているのですが、それでもこの工事費は何とかならんのか、と思ってしまうんですよね〜。
お世話になっております。
こども不動産です。
私は一応サラリーマンでもあるので、平日昼間は大半の時間を他人の会社の事務所で過ごしています。
サラリーだけで生計を立てていた頃は、他人の会社のことを「私の(勤めている)会社」と表現することもあったような気がしますが、今は「私の会社」と言えるのは、私が代表取締役をしている会社だけです。
当たり前のことなのですが、長年サラリーマンというものに毒されて来たので、このような変化が新鮮に感じます。
その様なわけで、不動産投資や大家業に時間を割けない私でも何とかやっていけるのは、よく動いてくれる管理会社さん、内装業者さん、司法書士さん、税理士さんが居てくれるからです。彼らのお陰で、私はほぼ何もしなくても物事が動いて行きます。
たいした専門的知識もなく、また自ら動く時間も技術も無くても、不動産を取得し、運営する事が出来るのです。本当に有難いです。
また、自分でなんとか出来ることでも、専門家にお願いした方が早いし、仕事の品質が高いのです。
当然、それに対する対価の支払が有ります。
自らの利益を考えると、出来るだけコストは削減するべきです。大手企業であれば、通常、相見積もりを取って、安くて品質の良いものを選ぶ、値切って安く買うのが普通です。
でも私が、それをやってはいけない。
私の為に動いてくれる人に、適正な報酬や対価を払わなければ、もう次から動いてくれません。持ちつ持たれつ、WIN-WINってやつです。
良い仕事を継続的にやって頂く為にはそこはブレないようにと思っています。
と思っていますが、全く交渉しない訳でもありません（笑）。
どっちやねん！
でも実のところは殆ど交渉しなくても良いんです、内装業者さん以外は。
（続く）
Window7のサポートが切れたので。
ちょっと遅めですが。
