入居日がだいぶ先

いつもお世話になっております。

こども不動産です。

「こどもマンション1号棟」総個数22戸の物件で空室になっていた部屋に申し込みが入りました。少し前に美容院の研修所として申し込みはあったのですが、不特定多数の方が出入りすると言うことでしたので残念ながらお断りしました。

最近になって、申し込みいただいた方は、入居日が1ヶ月以上先。これは辛いところで、実際フリーレントみたいなもんです。結構問い合わせが多い物件なので、空室期間が勿体無い。

一応、申し込みから1ヶ月以内に入居お願いします、と先方には伝えて様子見中です。

物件によるとは思いますが、皆さんどのように対処されているのかと思ったりします。

ちなみに、大阪市の中心部から離れている「こどもマンション2号棟」であれば、全然許容範囲です。

ところで昨日の「こどもマンション3号棟」決済のブログで書き忘れたことがありました。

少し前に戸建てを購入直後に売りに出すと言う失態について書いたのですが、あれは購入契約のすぐ後に「こどもマンション3号棟」購入の話を進めることになったら現金残高が心許ない事になってきたこと、それとサラリーマン兼業なので両方進める時間が無かったことも手放す理由の一つだったんです。「今だから明かせる真実」って程でも無いですが。

でもまだ売れてない。。。

こどもマンション3号棟決済

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こども不動産です。

さて前回予告しました通り、マンション購入の決済完了致しました！

主な仕様

奈良県

RC造4階建 築古

全24戸、駐車場部屋数分有り

駅から徒歩5分

エレベーターなし

昭和団地仕様

こんな感じ↓

お陰様で、借金が増えました

その融資ですが、前回と同じ金融機関です。法定耐用年数を超えて融資してくれるからこそ、取り組める物件なので、金利はあまり良くはありませんが、そこはトレードオフだとは思います。

融資額については当初希望額が出なくて、「この金額が出ないなら、この話は無かったことにする」と言って、お願いしたところ通ってしまいました。金融機関も「貸してなんぼ」ですから。

年数は希望より2年短くなったので、返済割合は少し上昇しましたが、運営経費割合が低い物件なので十分可能と言う判断です。

リノベーション 好きな私ですが、この物件にはお金をかけません、かけられません。

都心なら家賃上昇と空室率の低下による収益性の改善でリノベーション と言う投資の回収を見込むことが出来ますが、都心から離れた町で同じことをしても投資回収が出来ません。そんなことするくらいなら、家賃を下げて空室率を下げる、或いはADを上乗せする方がベターです。

場所と築年数にもよりますが、大阪の中心部では一坪10000円の家賃が取れても、地方では例えば一坪3500円程度。どちらが投資回収し易いかと言う話です。

この物件は多分ブログのネタになる事も無い物件です。ただ現在空室が３部屋あるので、先ずは空いてる部屋を埋めるのがファーストミッションですかね。

コロナウィルス

お世話になっています。

こども不動産です。

昨日はサラリーマン業が終わった夕方から、管理業者さんと、リノベーションお願いしている業者さんと打ち合わせをしました。

色々と雑談含めて話してたのですが、やっぱり大阪のホテル、民泊は大変らしいです。韓国との関係悪化に続き、コロナウィルスで宿泊客激減。

体力のない業者さんや投資家さん、厳しいでしょう。

そう言う私のところにも影響は出ています。

こどもマンション2号棟のリノベーションが、資材が入手できなくて完成時期が読めなくなりました。

当初2月完成予定→3月→完成未定

現在、トイレ、レンジ(電気)、温水器の入荷未定です。中国の影響大。世界はこんなにも中国を頼っていたのですね。

繁忙期に全く間に合いません。一戸だけですが、それでも機会損失は恐らく何十万円になります。

ところで私の住む大阪市は2／29から3／13まで市立の幼稚園、小中学校を休校にすると発表しました。

やりすぎ、という人も居るかも知れません。共働きの家庭などどうしたら良いのか？  現場もドタバタでしょう。

しかし、この様な重大な決断を即座にできる市長の決断力は凄い、とも思います。

さて、これから物件購入の決済です！

会社午前半休してスタバで業者さんと待ち合わせ。（冬でもアイスコーヒー）

こども不動産3号棟になるこの物件については次回のブログで。乞うご期待（笑）

鉄道フェスタ

お世話になっております。

こども不動産です。

本日は、コロナウィルス騒ぎの中、不要不急の外出は控えろとの行政の要請も物ともせず、大阪梅田のグランフロントで開催中の、鉄道フェスタに来ています。息子の付き添いです。

朝10時ごろから来まして、鉄道シュミレーターの運転チケット入手のため、小一時間並んだのに、私の前の人でちょうど13時のチケットが売り切れた！

昼食食べて、13時の発売の列に再度並びなおしてやっとチケット入手、15時20分の。

(今ココ)

今子供は隣で電車の模型作成中。

暇なのでブログ書く。

それにしても世の中「鉄」の人って大勢いらっしゃる。子供も多いけど、大人も多い。

鉄道関係のイベントはいつも盛況だし、鉄道マンションなどあれば、常に満室か？などと考えてみる。

マンションの管理

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こども不動産です。

父が新築して以来、所有し続けているマンションの管理の話です。

そのマンションは何十年もの間、私の叔母が住みながら管理をしてくれていたのですが、80歳半ばの高齢に加え、腰痛も悪化してきてもう管理が出来なくなってしまいました。でも本当に長い間ビルを見続けてくれたお陰で、今もいい状態に保てています。

家賃の管理、各種支払い、修繕、メンテ、募集、それに法人の経理もやってくれていたので、本当に助かっていました。

2年前までは決算もやってくれていたんですよ。

本当に元気な人で、いつまでも元気なんではないかと勘違いするほどでしたが、流石に最近は物忘れが酷く、ビル管理も大変になって来たので、業務を引き継ぐ事になりました。

家賃の管理や各種支払い等については、サラリーマンをしながらでも出来るのですが、日々の管理は誰かにお願いする事になります。

2階フロアは事務所が入っているので、トイレットペーパーなどの供給や、清掃に来てくれている女性へのお給料支払いなど、小さなことも含めると色々有ります。

自分で出来ること、他人にお願いすることを分けて、引き継いでいかないといけないですね。

近況

ご無沙汰しております。

こども不動産です。

前回、戸建てを買ったけど、早速撤退を決めた話を書きましたが、まだ売却活動継続中です。興味を持ってくれている方はいるのですが、先方の資金繰りの都合でまだ暫くかかりそうです。

昨年の夏に購入した一棟マンションのリノベーションの件、床の工事もだいぶ進んでいます。金曜日にはキッチン、ドア、フローリング、壁紙などの仕様をおおよそ決めました。

ビル自体の見栄えはあまり良くないのですが、この部屋はステキになるかも！  

トイレは、前にやったこんな感じでシンプルに。

本当は2月中に完成まで持って行きたかったのですが、ユニットバス 取り付けのための人工（ニンク）の都合がつかず、全体的にスケジュールがずれ込みます。

繁忙期シーズンに間に合うのか？

この他に、築古のファミリータイプのマンションの購入を検討しています。金融機関は前回マンション購入時に融資してくれたところで申し込み中。でもなかなかこちらの希望通りには行かないんですよね〜。

やってもた

お世話になります。

こども不動産です。

今日は大失敗やらかした話です。

12月に戸建て買ったんです。

昨年12月7日のブログを参照ください。

ちょうど取り組む物件がなくて、時間があるからやってみようと。

物件を購入する前からあまり利益が出るような話では無いことは分かっていたのですが、購入後、細かく見積もりを取って、検討を進めると、とんでもなく高額。

当初見積り甘かった〜。

この物件は融資を組まずに進めているので、資金が寝てしまいます。

結局「あかん、時間かかるわりには利益がない。時間と現金が勿体無い。」という結論に。。。

時間をかければなんとかなるかもしれないけど、現金が長期間寝てしまうことは、今の私に取っては悪なので撤退決めました。

既に購入時に仲介手数料と司法書士費用、登録免許税、不動産取得税が発生しており、売却時にも仲介手数料が掛かりますので本来なら大損なのですが、まあなんとか圧縮します。

税金分だけ高く売って、いつもの仲介さんに往復お願いする代わりに、値引きしてもらって。

さあ、次頑張ろう。。。

DX大家の会 佐藤元春さんセミナー＆新年会

お世話になっております。

こども不動産です。

昨日は、DX大家の会　佐藤元春さんセミナー＆新年会に参加させて頂く予定だったのですが、家庭の事情でセミナーには参加できず、懇親会の途中から大遅刻で参加しました。

会場のホテルクラウンパレス神戸は豪華！

ゲストは、不動投資の有名人の方々勢ぞろいでした。

いつもより会費が少し高めだったんですけど、そりゃそうなりますよね〜。

結局、食べて飲んでの新年会に参加しただけだったんですが、色々な方とお話しできて、刺激を受けて帰ってきました。

23時58分 神戸駅から大阪駅まで乗って、タクシーで家に着いた時刻が24時45分。

今更ですが神戸は意外と近かった。

ゾウの居る公園

お世話になっております。

こども不動産です。

やっと2020年初めの投稿です。

戸籍謄本を入手しに大阪北部にある本籍地の市役所に行ってきました。

今は大阪市内に住んでいますが、そこは私が小学生までと大人になってからとで合計20年ほど住んだ場所で、今の家から離れてはいませんが故郷といえば故郷です。

久しぶりに行ってみると、多少の変化はあるものの、40年前とあまり変わっていない風景にほっとさせられました。駅前の不動産屋も半世紀近く経ってもそのまま。「まだ営業してたんですか！」

その隣のお好み焼き屋の看板の表示も電話番号の桁が一桁少ないまま。「電話番号の頭に6が付いたのいつでしたっけ？」

今から40何年も前に私もよく遊んだゾウの滑り台。通称「ゾウ公園」の写真です。相変わらずそこに居ました。

昔は足の下に空間があったし、体とか目の丸い穴は窓になっていたのですが、今が埋められていました。耐震工事と安全のための改修を行ったのでしょう。

このまま次の半世紀も子供達を楽しませて欲しいと思います。

おまけ：このゾウはRCだろうなあ、耐用年数何年なのかなあ、最近大規模修繕してるなあ、などと無粋なことを考えてしまうのです。

2019年

本年度もたいへんお世話になりました。

こども不動産です。

皆さま、年初に立てた目標はどの程度達成できましたでしょうか。

振り返ってみると昨年2018年は、リブログにありますように法人を設立したり、区分マンション、を買ってリノベーションしたりしました。

もう一つ大きな出来事としては、親族の法人と不動産の権利と名義を整理したことで、これにより2つの法人を自由に運営出来る様になり、事業運営の基礎作りが出来ました。

さて今年2019年は、一棟マンションを買う、何戸か区分の売買を行なって業容を拡大する、と言う大雑把な目標を立てましたが、さあどうだったでしょうか？

2019年を振り返って順番に書いていってみます。

1、区分店舗購入

利回りが良かったので購入しました。

二区画購入したのですが、そのうちの1つが滞納気味。現在１ヶ月未納あり。

2、細菌が身体に入って、入院

人生初めての長期入院。高熱が続いたので病院の救急センターに行ったらそのまま3週間入院する事に！

心臓の弁に細菌が付いたと疑われ、問題がないと確認されるまで時間が掛かりました。初めの1週間は熱と喉の痛みで辛かった。

3、区分マンション売却

2018年に購入した区分マンションのリノベーション が終了し売却しました。企画と工事に思いの外時間が掛かりましたが、良い経験になりました。

4、土地購入

小さな土地を購入しました。当初は店舗を建てるつもりだったんですが、現在ペンディング中。

5、一棟マンション購入

三月末に購入予定であった一棟マンションですがその時は融資が流れて一旦断念。

再度融資を取り付けて最終的に決裁が終わったのは8月末。当初計画よりはかなり多くの手金を投入してやっと融資が組めました。上記記載のマンション売却資金も頭金の一部に。

今は空室を埋めることと、事務所／倉庫であった部屋を住居へコンバートしているところ。プランは以前のブログで紹介させて頂きました。

6、戸建購入

今週の月曜に決済しました。今年最後の取引です。

堺市にある駐車場付き戸建てをリフォームします。当初思っていたよりリフォーム費用がかかりそうで、利益圧迫の予感。。。

7、スポーツジム

今年は、人生初めて入院したし、人間ドックでは運動不足を指摘され、腰痛も悪化して来たので、重い腰を上げスポーツジムに通うことにしました。

入院時に体重が落ち、退院して直ぐに体重は戻ったのですが、筋肉量が減っていました。つまり体脂肪率が上昇したということです。加齢もあって多少身体が重く感じられるようになって来たので、週に1〜2回ジムに通うようにしました。正直面倒臭いし疲れるけれど、トレーニングが終わった後はまあまあ爽快です。運動のメインは学生の頃にやっていた水泳で、今のところ３日坊主にならずに続いています。

まあ2019年はこんな感じでした。

少しずつですが前進していると思いたいです。

来年の今頃、2020年の振り返りには、何を書くことになるのでしょう

また、写真無いことに気づきましたので、先日撮ったネタを載せます。

写真を撮ったのは12／19。

よく使う自販機で水を買おうとしたら、お茶が10円だと！

よく見ると賞味期限が12／19まで、つまり本日中（笑）

売切れていました。

 

では皆さま、2020年も何卒よろしくお願い申し上げます。