偽サラリーマン

いつもお世話になっております。

こども不動産です。

最近割と不動産取引が多かったことから、親しい業者さんから「そんなサラリーマンおらん。偽サラリーマン」などと揶揄されてはいますが、朝8時半から夕方5時半まで週5日、他人様の会社で働いています。

とはいえ、自分の会社で不動産賃貸、及び売買していると、拘束時間はサラリーマン業の方が遥かに長いものの、気持ち的には不動産賃貸業が本業です。実際、サラリーマンとして定年まで勤めるイメージがまったくわかないので、そろそろ潮時ですかね。

50歳を超えると、残りの人生の時間を意識するようになって来ます。精力的に動ける時間は段々と減ってくるわけですから、まだ頭と身体が動くうちに、やりたい事はやっておかないと、と思います。

戸建購入契約

いつもお世話になっております。

こども不動産です。

戸建住宅の購入契約をしました。

業者さんからの紹介があって、買う事にしたんですが、これ多分儲からん〜。

手付60万円だけ払って決済は再来週。

物件の近くにイオンが出来たし、駅も比較的近いし、屋根付きガレージも売りになるのですが、リフォーム代が結構かかりそう。

賃貸に出した場合、利回りは10％を下回ります。木造の築古でこのレベルはあまり良くない。

リフォーム後売却した方がマシだと思う。

じゃあ何で買ったんだと？

1、他にネタが無かった。

2、何事も経験が大事。

3、リフォーム代がもう少し低いと見積もっていた。

部屋のレイアウトは変更するつもり無かったのですが、脱衣所が無いので作ります。

普通、下の写真は台所と思うじゃ無いですか。でも洗面所でもあるんです（このキッチンの向かいに洗面台が有ります）。ここで服を脱いで写真の左にあるドアからお風呂に入いります。

さすがに今どき台所と洗面所は分離したい。

お風呂は在来工法。入口の位置を変えるので、潰します。

和室が多いので一部は洋室へ変更。

コストをかけても、必ずしも価格に反映できるというわけではありませんが、最低限快適に過ごせる家には仕上げたいので、進めていきましょう。

こどもマンション2号棟 リノベ

お世話になります。

こども不動産です。

ブログを書く順番が逆になってしまいましたが金曜日にこどもマンション2号棟一階のリノベーションの打ち合わせをしてきました。

もともと事務所であった場所で今は使われていません。もったいない！

45平米ぐらいでなので、共益費込みの家賃は年間90万円弱を予想しています。

ただ、リノベの費用がバカにならない。

今回はデザインや素材的にはお金を掛けません。ただもともと和式のトイレ以外の設備が無かった部屋なので、基礎的な部分にお金が掛かります。

床は、やり直し、

和式トイレ解体、

電気温水器設置、

ユニットバス新設などなど。

それと今回は初めての試みで、バリアフリー仕様にしようと思っています。

お付き合いをしている不動産業者さんが介護系のお仕事をしており、そちらの方面からの入居者が見込まれるからです。

当然追加のコストがかかります。

国の補助金制度があるものの、建築士を入れないといけない、手続きや書類が煩雑などハードルが高い。

ある程度の件数をまとめて行うのであれば、意義があるとは思います。

今後の課題です。

さらに！バリアフリー仕様にすると言っているのに、工事の業者も含め、正しいバリアフリー住宅の作り方を知らない。どこに問い合わせたらいいの？ もう分からんことだらけです。（笑）

収納スペースを追加しますが、大体こんな間取りになりそうです。

DX大家の会 三浦弘人さんセミナー

お世話になっております。

こども不動産です。

昨日は、恒例のDX大家の会。今回は沖縄で軍用地投資で有名な三浦弘人さんのセミナーでした。

だがしか〜し、所用にて肝心のセミナーは聴けず、懇親会からの参加。

セミナーに参加の方からの又聞きでは、色々と興味深いお話が聞けたとのこと。残念でした。

それでも大家仲間や遠く沖縄からお越しの方々、また沖縄へ移住を計画されている方などのお話を聴けて良かったです。

いつもいつも事務局の方おかげで楽しい時間を過ごさせていただいています。

皆さまありがとうございました。

写真を撮らなかったので、関係ないけどを先日地下鉄の駅で見つけたいたずら書きを載せます。

書いたのは50歳前後か？

銀行訪問

お世話になります。

こども不動産です。

担当の女性が異動で交代になったので、ご挨拶も兼ねて、こどもマンション1号のリフォーム費用を融資頂いている都市銀行を訪問しました。

少し前から追加融資について相談中です。

昨年末、親族間で不動産と株式の名義変更を行ったのですが、その際、売却益に対する法人税、不動産取得税、登録免許税など、かなりの額を納税することになり、加えて固定資産税もあって、法人の手持資金残高が苦しくなりました。

名義変更と言っても、実際には売買になるので、ガッツリ課税されます。

何の利益も生み出していないのに、税金だけ発生するのは非常に辛い！

こどもマンション2号1階のリフォーム、やっと動き出しました！

取り敢えず、マンションの一階部分のパースを作り始めています。

手前の部分はもともと事務所で、建築当時オーナーが使用していたようなのですが、今は未使用です。

ご無沙汰しておりました

大変ご無沙汰しておりました。

こども不動産です。

え〜本日は息子と乗り鉄をして来ました。

一応言っておきますが私は鉄では無いです。

大阪駅からほど近い北新地駅からスタートして、京橋、放出、久宝寺、奈良、柘植、草津、米原、近江塩津、京都を経由して大阪駅に帰ってきました。

関西本線の単線区間

忍者の里

広〜い

プラットフォームのカマキリ

美味しい駅弁

琵琶湖と空

最近余裕がなくて、色々と放置していましたが、そろそろ再始動です。

明日は、業者さんと打ち合わせ＆飲み会。

木曜は、司法書士さんのところで登記関係書類受取り、及び打ち合わせ。

金曜は、銀行の担当者が変更になったのでご挨拶です。

上記、それぞれサラリーマン業が終了する夕方からスタートです。専業大家するほどは稼げてないので、まだ暫くこんな感じですかねえ。

他にもいくつかペンディングありますが、ボチボチ片ずけて行きましょう。

大丸心斎橋店

お世話になっております。

こども不動産です。

今日は小ネタです。

新しくなった大丸心斎橋店に行ってきました。

この建物はヴォーリズが手がけたアール・デコの名建築で、取り壊されると聞いた時は残念でしたが、今日行ってみますと、上層階が積増しされていますが、外観は以前のままで、内装も以前の物を可能な限り再利用しており、昔の雰囲気をよく伝えています。

短時間しかいなかったのですが、再建に関わった人の努力が垣間見られ嬉しくなりました。竹中工務店が、良い仕事をしたようです。

大丸のウェブサイトでは、再建に関するビデオも見られます。

専門的な知識は全く無いのですが、古い建物が好きで、いつか戦前に建てられたビルを入手したい、などと考えています。融資付かないですけどねえ。

土地購入 その2

ご無沙汰しておりました。

こども不動産です。

6月29日のブログで書いた土地の決済がやっと終わりました。でも下記のブログで書いていた隣地は、結局買えませんでした。

当初8月末の決済予定だったのですが、境界確定に余分に時間がかかったため、1ヶ月伸びました。もっと時間がかかるかもしれない、と聞いていたので、まあ良かったです。まとめてくれた仲介さんありがとう。

決済を行った銀行の会議室です。

お支払いは全額現金でした。それ程大きな金額でもなかったので、まあしょうがなしです。

借入も検討したのですが、上手く条件にハマる融機関を見つけることが出来ませんでした。

当初、店舗を建てるプランだったのですが、土地の面積が小さいこともあって、手間と時間とコストをかけるほどには利益が出ない。それならこの土地に興味を持ってくれる方に売却した方が良いかなあと思い、とりあえず売却方向で動いています。

本来、こども不動産は大家業です。物件を購入して、貸し出す、のサイクルで行くはずなのです。

でも「うーん、売った方が良いかな？」という事も有ります。

手間と時間とコストをかけても、より多くの利益が見込めるのならば、リノベーションだったり、新しく建物を立てたりします。でもそれに見合うだけの利益が望めないなら、手放した方が良い。それが可能な値段で仕入れておく必要はありますけど。

今日はここまでです。

お読みいただきありがとうございました。

今気づいたのですが、今回が100回目の投稿でした。

こどもマンション2号棟

お世話になっています。

こども不動産です。

やっと先月末に決済したマンションにリフォーム業者さんと、管理業者さんと一緒に行ってきました。

しかし、あまりの暑さに長時間滞在することが出来ず。

最高気温36度！  無理。

そうそう、このビルの仮称を「こどもマンション2号棟」しておきます。

以前から管理している方が1号棟です。

さて現在空室になっている部分を中心に、部屋と設備を確認です。

この1階の部屋は、もともと事務所で、直近は倉庫として使用されていたようです。

60平米弱あるので、出来れば2部屋に分割して住居として貸出したいと考えているのですが、ベランダが1つしか無いんです。まあしゃあないけど。

ベランダにアクセスするドアを作るのは出来なくはないけれど、コストを正当化するのは難しそう。

このエアコンは再利用無理。

トイレは洋式化ですね。

上層階のリフォーム済みの部屋は綺麗でした。眺望ないけど。

現在、空室になっている4部屋は、家賃を大幅に上げるのは難しそうだけれど、水道代2000円位は追加請求できそうです。まあチョットやってみて、決まりが悪いようだったら、変更すれば良いし。

月々の収入増加は、売却時にその100倍程度の価格増加につながります。

2000円は20万円になってくれるはず？

短文ですが今日はここまでです。

お読みくださってありがとうございました。

マンションにかかる経費

お世話になっております。

こども不動産です。

今日は管理をお願いする会社（＝いつも世話になっている業者さん）、と月曜日に決済したマンションの管理、ビルのメンテナンス費用に付いて打ち合わせして来ました。

今回は、マンションの運営にどんな費用が発生するのか書いてみます。

1、管理費

管理会社に支払う費用。家賃の3〜5%ぐらいが相場でしょうか。客付け、入退去管理費、家賃の徴収などをお願いします。

2、メンテナンス費用

この物件の場合、丸投げです。ゴミ捨て場管理、共用部清掃、電球交換、消防点検、植栽剪定、エレベーター管理費などが含まれます。この物件にはエレベーターがない無いのですが、有ると高くつきます。

3、水道代

この物件は各戸にメーターが有りません。ビル全体で一つ。各戸が使用した水道代もまとめて支払い、借主さんは家賃／共益費に含めて支払っている立て付けになります。

一般的には、各戸にメーターがあって借主さんに個別に請求するケース、水道代を定額徴収するケース、家賃に含めているケースも有ります。

4、電気代（共用部）

共用部の電燈、ポンプなどの電気代。

エレベーターが無いのであまり掛かりません。

5、修繕費

読んでの通りです。物件が古くなると色々修繕費がかかります。

また、入退去時の修繕・クリーニングもワンルームタイプだと頻繁に有ります。この費用が馬鹿にならない。

6、仲介手数料+AD

この物件は、いわゆるゼロゼロ物件です。

仲介手数料とADで計４ヶ月分大家が負担します。

入居期間が短いと全く利益が出ないどころか、赤字になりますので、早期退去の場合は違約金をいただきます。

ワンルーム物件は、ファミリー向けと比べて入れ替わりが激しく、運営コストが高くつきます。表面上の利回り程は手残りが多くないという事になりがちです。

と言うわけで、キッチリ運営してキャッシュを残すようにしないといけないですね。

屋上からの写真です。