一棟マンション決済完了！

お世話になっております。

こども不動産です。

表記の通り一棟マンションの決済を完了しました。

ここまでの流れ。

1、3月に売買契約を締結。

某金融機関営業担当者「フルローンで行けます！」

2、ローン審査で撃沈。

某金融機関はこの物件の売主にフルローンで融資をつけているのに、こちらには融資できないだと！？

営業担当者、売り側、買い側双方に迷惑かけまくりで、出入り禁止。

3、体調を崩してほぼ1ヶ月ダウン。

その間色々と放置。

4、一旦購入を諦めていたが、他に検討する物件もなかったので、改めてチャレンジすることに。手付金は預けたまま。

5、物件の担保評価が低く苦戦したが、ある金融機関で2割自己資金で融資可能に。

利回りは良いんだけど、チョット訳あり。同じ敷地内に旧法の借地が一部あって戸建が建っています（何だそれ）。

6、区分マンションの売却完了で自己資金確保。

7、自己資金必要額を減らすため、売主さんと価格交渉し値引き獲得。

8、条件を満たしたので契約、決済（←今ココ）。

こども不動産としては、初めての一棟マンション。

現状でも比較的利回りがいいし、法定耐用年数を大きく超えて融資していただいているので、CF的には多分問題ないでしょう。とは言え、それ程大きな手残りは有りません。

将来的に旧法借地部分を整理出来れば、ラッキーです。

狭めの3点ユニットバスのワンルームなので、他の物件のようなリノベーションもリフォームもしません。

家賃安いですから ｡ﾟ(ﾟ´ω`ﾟ)ﾟ｡

（写真は一階の廊下）

今後時々記事にしますね。

DX大家の会ぺんたさんセミナー

ご無沙汰しております。

こども不動産です。

8月24日、神戸にてDX大家の会「ぺんたさんセミナー」に参加してきました。

先ずは運営の皆様方、本当にありがとうございました。運営ご苦労様でした。

講師のペンタさん、天野さん、遠路はるばるお越しいただきありがとうございました。

ペンタさん、懇親会でのお話し楽しかったです（笑）

セミナー、懇親会、二次会に参加させていただきましたが、本当に有意義な時間を過ごすことが出来ました。

日頃不動産業者の方以外とは不動産の話をする機会が有りませんので、こういう機会を作って頂けるのは、本当に有り難いです。

逆光で良く見えないですかね？

日付けが変わる寸前の神戸駅発の新快速で帰阪。

さて来週の月曜日は、3月に融資が通らず流れてしまった一棟物件の決済です。

新たな金融機関に幾つか当たって、条件に合う融資を引き出すのに大分時間がかかってしまいました。

かなり自己資金を入れることになってしまいましたが、とにかくなんとか前進です。

区分マンション 決済完了 その2

お世話なっております。

こども不動産です。

先日のブログに書き忘れていたことがあったので追加します。

決済の時、買主様と少しお話しする事が出来たので、なぜこの物件を選んでくれたのかお聞きしました。

現在は、このマンションのすぐ近くに住んでおられ、住み替えのための物件を探していらっしゃいました。幾つかありきたりの物件を内見した後ここに行き当たり、気に入ってくれたみたいです。

無垢のフローリング、照明器具、キッチンなどこちらが力を入れたものを評価してもらえると嬉しいですね。

さて、話は変わりますが申し込んでいた一棟マンションに対する融資が通りました。かなり自己資金が必要になってしまったのは痛いのですが、融資期間が長く、キャッシュフローもやたらと良いので行くしかないです。

ここに至るまでに幾つかの金融機関とお話をして、本件を進めるための条件を満たすところをようやく見つけました。担保評価が低く融資金額が伸びなかったので共同担保も入れました。

もう少し融資金額が大きいと有り難かったんですけど、耐用年数が残っていない容積オーバー物件では、今時融資が出ただけでもマシかもしれません。

区分マンション 決済完了

暑中お見舞い申し上げます。

こども不動産です。

本日区分マンションの売却決済を行いました。こども不動産としては記念すべき初めての売却、利益確定です。

たまたまウェブサイトに出ていた物件を見つけて、内見をした直後に申し込みを入れました。融資特約を付けていたら買えなくなりそうだったので、ローン特約なし。

その後リノベーションをして、こんな風になりました。

ビフォー

アフター

全く原型をとどめていないです。

しかし現在大阪の中心部で、リノベーション素材になり得る区分マンションの仕入れは（お値段的に）非常に難しく、全然次の物件に行けていません。

まあとにかくこれで次の投資に回す現金が出来ました、と言いますか決済は未だですが既に土地を購入していますし、まだ交渉中ですがマンション一棟の買入も計画していますので、お金足りません。。。

都会の虹

お世話になっております。

こども不動産です。

会社からの帰り道、大阪メトロ、かつての大阪市営地下鉄、本町駅付近から写真を撮りました。自宅まではここから10分弱。

女性が空に向かって写真をとっていたのを訝しく思い振り返えると虹🌈が！

こんなに綺麗な虹は久し振り。

都心と虹はミスマッチな感じもしますけど。

正面のビルはセントレジスホテル、先日のG20の時にはブラジル大統領が宿泊したとか。手前はアパホテル。

さてさて、最近こども不動産としてブログに書けるようなことがあまり無く、更新をサボっていますが、近況を書きます。

買主さんのローン審査と手続きのため時間がかかっていた区分マンションの決済がようやく月末に行われることになりました。

この物件は融資を組まずに行なっていたので早く資金回収をしたかった。

それが終わったら、大阪市北区の土地の購入。建物を建て、店舗として賃貸に出すことを計画していますが、坪数が少なくて建築費が割高になるため収益性はあまり良く無い。仕入値自体は相場より安いので、即転売も同時に視野に入れて進めます。

もう一つ、以前に購入をするつもりで契約まで行ったけれど融資でこけた一棟マンション。再度チャレンジで融資の申し込みをしていて審査結果待ち。希望している融資額が通ればいけど。

サラリーマン兼業、こども不動産２期目はこんな感じで進めています。

宮迫さんについて思う

ご無沙汰しております。

こども不動産です。

宮迫さんが反社会的勢力のパーティー参加で引退するというような記事が出ていました。ロンブーの田村亮さんもですかね？

今回の一連の問題に対する私の感想としては「まだそんなコトしてたんですか」です。

これは宮迫さんや芸人さん個人の問題だけでは無く吉本興業にも責任が有ります。芸人さんは社員では無いのかもしれませんが、それでも会社には所属しているわけです。会社の感知しない闇営業だと言ったところで、会社は所属している芸人さんに対して反社会勢力と関係を持たないよう、持った場合は契約解除になることを教育しなければならなかった筈です。

吉本興業は、自らに責任がないみたいな立場を取ろうとしていますが、明らかに責任は有ります。

不動産に関わっていれば、契約書には必ず反社を排除するための条項が入っていると思います。また不動産投資を行うにあたって反社会勢力と取引を持つことは終わりを意味します。銀行は以降お金かしてくれません。例え莫大な利益が望めるとしても、そんな恐ろしいことは私には出来ません。

今はそういう世の中です。ですから事情はよくわかりませんが、反社会勢力のパーティーで営業を行うなんて事は自らの首を絞めるに等しく、実際その様になってしまった。

宮迫さんは好きな芸人さんだったので本当に残念です。

決算処理について その2

お世話になっております。

こども不動産です。

数週間前に書いたブログの続きです。

こども不動産の第1期の決算と税務申告について税理士さんと打ち合わせをしてきました。

こども不動産は5月末締め、仕込んでいた区分マンンションの契約が6月になったので初年度の売上は区分店舗の家賃収入のみです。

この区分店舗は築50年のRCなので償却年数が50年（法定耐用年数） x 0.2の10年となります（理屈はウェブサイトなどでご確認下さい）。また土地が借地なので取得価格の総てを償却できるため減価償却費が大きく、償却限度額まで損金にすると赤字になってしまいます。

ただし、法人の場合は税務申告上は上記償却費の全てを損金処理するのではなく、任意の金額を損金とすることができるので、ここで赤字にならないように調整することが可能なのです。

償却費を除いて黒字になっていれば、銀行評価の観点からも、問題ないというのを複数の銀行の担当者の方から聞きました。なので償却費を調整して捻出した黒字にどれだけ意味があるのか、正直よく分かりません。

ただそうは言っても、事業を営んでいる以上、赤字は出来るだけ避けたい、とにかく黒字が良い、と長いサラリーマン生活の中で染み付いてしまっている（笑）ので、今年は黒字にしておきます。

税理士さんが言っていました。

「決算書の目線は、会社自身、節税、銀行評価の三つが有る。特に相反するのが節税と銀行評価です。会社は税金を払いたくないので、利益は少なくしたいけど、利益が少ないと銀行の評価が低くなるから利益を出したい。だからバランスが取れるんです。」

なるほどねえ。

多少専門的な内容になりましたが、ご理解いただけましたでしょうか。文章が下手ですみません。

土地購入

お世話になっております。

こども不動産です。

10坪強の小さな土地を融資特約付きで購入する事にしました。仲介さんが6月末までに上げたいと言うので、本日契約書に捺印しましたが、境界確定がまだなので決済日は未定。急な話だったのですが、良い価格で卸してくれたので決めました。

今回購入する土地は、繁華街に近いので店舗ビルを建てようかとは思っているのですが、隣地も合わせて購入できるかも知れないので、それ次第ではプランが変わるかも知れません。

仮に隣地も取得できると、住宅を建てることもできる広さになるので、普通に転売しても利益が出ます。

今まで、自宅も含めて新築はやったことがないので、トライしてみたいのですが、土地が狭い上に、建ぺい率も60％なので、建築費が割高になります。想定家賃収入と総費用を試算した上で建物を建てるか、土地のまま売却するか方向性を決める事になりそうです。

さーこれからまた融資の話です。前日に、ある大手銀行に打診した時は、店舗用途だと土地に融資を付けることが出来ないと言われ撃沈。信金さんからは融資の内諾が出たのですが、金利が高くて収支が合いません。短期保有なら多少金利が高くても何とかなりそうですが、長期保有なら辛いです。と言うわけで、別の金融機関を開拓します。

G20 ネタ

お世話になっております。

こども不動産です。

皆さまご存知のとおり、現在私の住む大阪中心部は、G20真っ只中です。

今これを書いている部屋からも交通規制のホイッスルが聞こえます。ヘリコプターの音も聞こえてきます。もお、なんと言うか祭です（笑）

大阪でG20を開催するのは、2025年の万博の宣伝という意味合いもあるのでしょうか？ ここ数年アジア圏からの観光客がとてつもなく増加して、街の様相が凄い勢いで変わってきてます。

外国人入国者数で言うと関空が成田を超えたと聞きました。何年か前までは閑古鳥が鳴いていて、第2滑走路無駄と言われていたのに、今や関西経済浮上の鍵です。

大阪は大手企業の業績が芳しく無かったり、本社が東京に移転したりして、経済の地盤沈下が進んでいましたが、思わぬところから浮上のきっかけを得ました。不動産投資の立場からしても、ホントこれが一時的なもので無ければ良いと思います。中心部値段上がり過ぎですが。

会社からの帰り、石川県警と埼玉県警の車輌を見ました。遠方からご苦労様です！

近況

だんだんと暑くなってきました。

こども不動産です。

全然いじれてないです、内装とか外装とかマンションとか戸建とか。

そう言う仕事がしたいです。

何かするためには、先ず物件が必要なのですが、仕入れが出来ていません。

また同時に資金が必要なわけですが、金融機関の不動産投資に対する融資姿勢が変化しています。

と言うわけで今、力を入れているのは金融機関さんとのお話です。

最近になって、融資を制するものが、不動産投資を制するという意味が身にしみてきました。

これまでは、自社物件のリノベーション費用であるとか、区分マンション購入のための融資はお願いしてきましたが、現在買いたい物件の融資でよい条件を引き出せない。

おそらく、２年前なら問題なく通ったと思いますが、今は難しい。

でも、まあものは物は思い様で、今融資が引けるように何社かの金融機関さんとの関係を築くことができればこれからの事業展開にきっとプラスになります。

サラリーマンとの兼業で、平日に時間がとりにくいのですが、不動産のほうもしっかりやっていこうと思います。

昨日、区分マンション売却の書類に捺印してきました。契約は持ち回りで行うので、売主と買主が顔を合わすことは有りませんが、本当に「お買い上げ有難うございます」です。

区分マンションはまだまだ高値が維持されていると言われていますが、少し勢いが弱まっているようにも感じます。

ですので、このタイミングで売却して現金化できたことは良かったと思っています。この資金で何か次のことが出来ますからね。

ただし！決済が終わるまでは安心できません。私自身、2ヶ月前融資が下りなくて契約キャンセルしていますし。